02 Dicembre 2025
FOCUS Milano 2025 - Studio sul mercato immobiliare nel capoluogo lombardo: canoni di affitto stabili, prezzi di vendita ancora in rialzo (+2,3%)
Il quartiere Bisceglie-Baggio-Olmi è il più economico sia per compare che per affittare casa, il Centro e Garibaldi-Moscova-Porta Nuova sono invece le aree più care, con prezzi molto al di sopra della media cittadina
Milano, 2 dicembre 2025 – Il mercato immobiliare milanese sta mostrando segnali contrastanti rispetto a quelli rilevati in altre grandi città della nostra penisola. Se in diversi centri del Paese, come Roma, Torino, Venezia e Genova, i canoni di affitto stanno crescendo a un ritmo più sostenuto rispetto ai prezzi delle case in vendita, nel capoluogo lombardo accade l’opposto. Infatti, negli ultimi 12 mesi (terzo trimestre 2025 vs. terzo trimestre 2024) le locazioni sono rimaste pressoché stabili, registrando un lieve +0,1%, mentre la spesa media richiesta per acquistare un immobile è salita del 2,3%.
Secondo le previsioni, tuttavia, questa tendenza è destinata a invertirsi nuovamente da qui a un anno: le locazioni riprenderanno infatti la loro corsa, incrementando del 4,1% entro la fine del terzo trimestre 2026, mentre l’aumento dei prezzi di vendita sarà più contenuto (+2%).
Di questi e di altri temi si è discusso durante l’incontro organizzato oggi da ASPESI Milano in collaborazione con Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, e Intesa Sanpaolo, il primo Gruppo Bancario Italiano.
Attualmente, chi desidera comprare un’abitazione a Milano deve mettere a budget, in media, 5.572 euro/mq, mentre per affittarla il costo medio ammonta a 22,4 euro/mq.
I tre quartieri in assoluto più costosi per comprare, con valori decisamente superiori rispetto alla media cittadina, sono il Centro (11.185 euro/mq), seguito da Garibaldi-Moscova-Porta Nuova (10.040 euro/mq) e da Arco della Pace-Arena-Pagano (9.200 euro/mq). L’area più conveniente risulta invece Bisceglie-Baggio-Olmi (3.142 euro/mq).
Il Centro rimane la zona più cara anche per affittare (quasi 31 euro/mq medi) sempre davanti a Garibaldi-Moscova-Porta Nuova (29,7 euro/mq). Cambia la terza posizione, occupata per le locazioni da Quadronno-Palestro-Guastalla (27,5 euro/mq). Come per le vendite, Bisceglie-Baggio-Olmi è l’area più economica, con poco meno di 16 euro/mq medi.
Allargando lo sguardo agli altri indicatori di mercato, nonostante i prezzi di vendita siano in rialzo, nell’ultimo anno la pressione di domanda[1] a Milano è cresciuta di oltre l’1%, mentre quella per le locazioni ha registrato un calo a due cifre (-28,5%). L’offerta risulta invece in aumento in entrambi i comparti nel periodo, ma l’accumulo è stato ben più marcato nel settore delle locazioni (+32,1%) rispetto a quello delle vendite (+3,5%).
«Se dodici mesi fa il mercato immobiliare milanese era caratterizzato principalmente da una domanda orientata verso l’affitto, oggi lo scenario presenta alcune evoluzioni – dichiara Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. – Le locazioni mostrano una fase di rallentamento, con un incremento dello stock disponibile che ha contribuito a stabilizzare i canoni dopo un lungo periodo di crescita. Si torna dunque a guardare con sempre maggiore interesse all’acquisto, anche se nel tempo la situazione è destinata a evolversi, portando a un contenuto aumento dei prezzi di vendita. In generale, il mercato immobiliare lombardo, e milanese in particolare, ha registrato negli ultimi anni un andamento dei prezzi sostenuto; tuttavia, se guardiamo alla crescita dei valori in relazione all’andamento delle retribuzioni, elemento centrale per valutare la sostenibilità e l’accessibilità al mercato abitativo, emerge che queste ultime non hanno evidenziato incrementi significativi negli ultimi anni».
“Ancora una volta il mercato residenziale di Milano -afferma Federico Filippo Oriana, Presidente-CEO di ASPESI Unione Immobiliare- evidenzia anomalie figlie della ben nota crisi urbanistica in atto. Le crescite di prezzi e canoni -che si alternano nell’intensità, ma non nel trend costantemente rialzista- derivano dalla drammatica carenza di prodotto residenziale nuovo, o radicalmente ristrutturato, che porta a scaricare la forte domanda di case derivante dalla straordinaria attrattività di Milano sul prodotto abitativo usato / vecchio. Il cui prezzo sale, quindi, in continuazione per la legge della domanda e dell’offerta, ma nelle differenti misure derivanti dalle disponibilità non prevedibili perché dipendenti dalle casuali liberazioni da parte dei precedenti occupanti. Senza una vera politica nazionale e locale a sostegno della rigenerazione urbana il rischio di questa situazione sia per i “nuovi milanesi” che per gli operatori della lunga filiera del settore immobiliare è evidentissimo.
David Scala, responsabile Mutui Banca dei Territori Intesa Sanpaolo: «Ai privati e alle famiglie di Milano e provincia nei primi 9 mesi del 2025 abbiamo erogato mutui per 1,6 miliardi di euro, in crescita del 42% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Diamo grande attenzione alla sostenibilità ambientale, e con il nostro mutuo green rispondiamo all’esigenza di rinnovamento del patrimonio immobiliare con un’offerta che include finanziamenti al 100% del valore dell’immobile, con sconti importanti dello 0,50% sul tasso, l’azzeramento delle spese di istruttoria e la certificazione energetica gratuita. Il nostro impegno come primo gruppo bancario del Paese passa anche attraverso il sostegno ai giovani, al fine di rendere possibile l’acquisto della casa. Siamo l’unica banca a offrire loro scadenze fino a 40 anni per il mutuo prima casa, finanziando fino al 100% del valore. Questo consente di avere rate più contenute e spesso più sostenibili rispetto ad un affitto. Gli under 36 per i primi dieci anni di mutuo possono scegliere, inoltre, di rimborsare rate di soli interessi, garantendosi un esborso mensile minore nel periodo iniziale».
[1] Per pressione di domanda si intende il numero medio di contatti per annuncio
Secondo le previsioni, tuttavia, questa tendenza è destinata a invertirsi nuovamente da qui a un anno: le locazioni riprenderanno infatti la loro corsa, incrementando del 4,1% entro la fine del terzo trimestre 2026, mentre l’aumento dei prezzi di vendita sarà più contenuto (+2%).
Di questi e di altri temi si è discusso durante l’incontro organizzato oggi da ASPESI Milano in collaborazione con Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, e Intesa Sanpaolo, il primo Gruppo Bancario Italiano.
Attualmente, chi desidera comprare un’abitazione a Milano deve mettere a budget, in media, 5.572 euro/mq, mentre per affittarla il costo medio ammonta a 22,4 euro/mq.
I tre quartieri in assoluto più costosi per comprare, con valori decisamente superiori rispetto alla media cittadina, sono il Centro (11.185 euro/mq), seguito da Garibaldi-Moscova-Porta Nuova (10.040 euro/mq) e da Arco della Pace-Arena-Pagano (9.200 euro/mq). L’area più conveniente risulta invece Bisceglie-Baggio-Olmi (3.142 euro/mq).
Il Centro rimane la zona più cara anche per affittare (quasi 31 euro/mq medi) sempre davanti a Garibaldi-Moscova-Porta Nuova (29,7 euro/mq). Cambia la terza posizione, occupata per le locazioni da Quadronno-Palestro-Guastalla (27,5 euro/mq). Come per le vendite, Bisceglie-Baggio-Olmi è l’area più economica, con poco meno di 16 euro/mq medi.
Allargando lo sguardo agli altri indicatori di mercato, nonostante i prezzi di vendita siano in rialzo, nell’ultimo anno la pressione di domanda[1] a Milano è cresciuta di oltre l’1%, mentre quella per le locazioni ha registrato un calo a due cifre (-28,5%). L’offerta risulta invece in aumento in entrambi i comparti nel periodo, ma l’accumulo è stato ben più marcato nel settore delle locazioni (+32,1%) rispetto a quello delle vendite (+3,5%).
«Se dodici mesi fa il mercato immobiliare milanese era caratterizzato principalmente da una domanda orientata verso l’affitto, oggi lo scenario presenta alcune evoluzioni – dichiara Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. – Le locazioni mostrano una fase di rallentamento, con un incremento dello stock disponibile che ha contribuito a stabilizzare i canoni dopo un lungo periodo di crescita. Si torna dunque a guardare con sempre maggiore interesse all’acquisto, anche se nel tempo la situazione è destinata a evolversi, portando a un contenuto aumento dei prezzi di vendita. In generale, il mercato immobiliare lombardo, e milanese in particolare, ha registrato negli ultimi anni un andamento dei prezzi sostenuto; tuttavia, se guardiamo alla crescita dei valori in relazione all’andamento delle retribuzioni, elemento centrale per valutare la sostenibilità e l’accessibilità al mercato abitativo, emerge che queste ultime non hanno evidenziato incrementi significativi negli ultimi anni».
“Ancora una volta il mercato residenziale di Milano -afferma Federico Filippo Oriana, Presidente-CEO di ASPESI Unione Immobiliare- evidenzia anomalie figlie della ben nota crisi urbanistica in atto. Le crescite di prezzi e canoni -che si alternano nell’intensità, ma non nel trend costantemente rialzista- derivano dalla drammatica carenza di prodotto residenziale nuovo, o radicalmente ristrutturato, che porta a scaricare la forte domanda di case derivante dalla straordinaria attrattività di Milano sul prodotto abitativo usato / vecchio. Il cui prezzo sale, quindi, in continuazione per la legge della domanda e dell’offerta, ma nelle differenti misure derivanti dalle disponibilità non prevedibili perché dipendenti dalle casuali liberazioni da parte dei precedenti occupanti. Senza una vera politica nazionale e locale a sostegno della rigenerazione urbana il rischio di questa situazione sia per i “nuovi milanesi” che per gli operatori della lunga filiera del settore immobiliare è evidentissimo.
David Scala, responsabile Mutui Banca dei Territori Intesa Sanpaolo: «Ai privati e alle famiglie di Milano e provincia nei primi 9 mesi del 2025 abbiamo erogato mutui per 1,6 miliardi di euro, in crescita del 42% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Diamo grande attenzione alla sostenibilità ambientale, e con il nostro mutuo green rispondiamo all’esigenza di rinnovamento del patrimonio immobiliare con un’offerta che include finanziamenti al 100% del valore dell’immobile, con sconti importanti dello 0,50% sul tasso, l’azzeramento delle spese di istruttoria e la certificazione energetica gratuita. Il nostro impegno come primo gruppo bancario del Paese passa anche attraverso il sostegno ai giovani, al fine di rendere possibile l’acquisto della casa. Siamo l’unica banca a offrire loro scadenze fino a 40 anni per il mutuo prima casa, finanziando fino al 100% del valore. Questo consente di avere rate più contenute e spesso più sostenibili rispetto ad un affitto. Gli under 36 per i primi dieci anni di mutuo possono scegliere, inoltre, di rimborsare rate di soli interessi, garantendosi un esborso mensile minore nel periodo iniziale».
[1] Per pressione di domanda si intende il numero medio di contatti per annuncio
