14 Maggio 2009
07/05/09 - Seminario di aggiornamento in materia immobiliare
L'ormai tradizionale appuntamento con il Seminario di aggiornamento in materia immobiliare, organizzato da Aspesi in collaborazione con lo Studio Legale Valente & Partners, e' iniziato come di consueto con il saluto del Presidente Oriana seguito dall'analisi dell'andamento del mercato immobiliare a Milano e in Lombardia, a cura del Socio e Presidente del Comitato prezzi della Borsa Immobiliare di Milano Claudio Lossa. Ne e' emerso che nel secondo semestre 2008 si e' assistito ad una forte diminuzione della domanda di residenziale in citta', che resiste esclusivamente per il prodotto di nuova costruzione e ben ubicato. L'offerta risulta adeguata, si allungano i tempi di vendita e i prezzi rimangono stabili, salvo che per le richieste di usato privato, dove il calo e' sicuramente piu' sentito. Per quanto riguarda il terziario la domanda su Milano e' decisamente ridotta e molto selettiva: vengono premiate le posizioni centrali e gli edifici di prestigio. Nel settore industriale l'offerta e' in eccesso ma i prezzi restano stabili: in citta' il settore e' praticamente scomparso, esiste solo domanda per la trasformazione. Considerati i rendimenti che le locazioni da industriale possono garantire (intorno al 6/7%), resta comunque un buon investimento. Quanto ai terreni e' in questo segmento che si impatta con il primo approccio con l'aumento dei prezzi: l'ipotesi di acquisto, da cui scaturirebbero costi di 350/450 euro a metro cubo in periferia, e' costantemente scartata dalle imprese immobiliari, che sarebbero costrette a commercializzare il prodotto a prezzi fuori dal mercato. In definitiva, il 2008 ha visto un calo del numero delle transazioni del 10% ed in generale dei prezzi (8-10%), che hanno mantenuto la stabilita' solo nel caso degli immobili di prestigio, non accessibili, evidentemente, ai ceti piu' deboli per i quali e' sempre piu' urgente e necessario l'intervento del social housing. Inoltre, calo nelle locazioni e nell'edilizia, dove scarseggiano le assegnazioni di lavori in appalto.
Le previsioni per il 2009 contemplano un ampio ricorso all'edilizia popolare, molto presente nei Piani Integrati di Intervento, che proporra' in periferia prezzi tra i 2.500 e i 2.600 euro. Ancora un buon appeal e scarse flessioni di prezzo per gli immobili di pregio, ma solo con caratteristiche e location importanti: e' recente la notizia dell'apertura delle vendite dei cantieri Citylife dove in alcuni casi, molto particolari, si sono toccati picchi di 10.000 euro al metro quadrato. Un rallentamento nelle tempistiche di vendita fara' si' che per le nuove costruzioni non si vendera' tutto sulla carta, ma rimarra' un 10-20% di prodotto da commercializzare a costruzione ultimata: e di questo i piani finanziari aziendali dovranno tenere conto. Si prevede un ulteriore calo dei prezzi di vendita dell'usato, stabile il nuovo. I prezzi attesi potranno arrivare ai 10 mila euro/mq per immobili nuovi, centrali e di qualita'; ai 2.600 euro/mq per il convenzionato, ai 2800/3000 euro/mq per il privato, in periferia.
La citta' di Milano, grazie ad Expo 2015 e alle iniziative del Comune di Milano, sara' la piazza che reggera' maggiormente e che offrirebbe piu' sicurezza ad eventuali operatori internazionali interessati ad investire in Italia.
La realta' vissuta nel 2008 si riproporra' anche nel 2009 e probabilmente nel 2010: migliori le previsioni per il 2011. Dal dibattito tra i presenti scaturisce un moderato ottimismo derivante, soprattutto, dal buon rendimento garantito dall'investimento immobiliare rispetto ai tradizionali canali di risparmio.
Successivamente il dottor Stefano Daldosso dello Studio Valente ha illustrato le recenti novita' in materia di diritto e fiscalita' immobiliare, soffermandosi sui seguenti temi.
1. Locazioni: il decreto "Milleproroghe" ha modificato l'art. 32 della Legge 392 sull'equo canone, introducendo la possibilita' di prevedere aggiornamento del canone di locazione ai fini Istat fino al 100% in alcuni casi specifici. La modifica del regime vincolistico del 75% sara' applicabile automaticamente solo se previsto il rinvio diretto all'art. 32. In caso contrario sara' necessario un apposito accordo tra le parti in aggiunta al contratto.
2. Imposizione fiscale sugli immobili in costruzione: una sentenza della Cassazione Civile - Sez. Tributaria del 10 ottobre scorso sancisce l'applicazione dell'Ici anche per immobili in costruzione, andando ad analizzare esplicitamente quale sia il presupposto impositivo dell'Ici. Mentre la normativa precedente affermava l'applicazione dell'imposta successivamente all'ultimazione dell'edificio (che iniziava dunque a produrre reddito tramite il suo stesso utilizzo), la Cassazione valuta come presupposto impositivo l'iscrizione o la sussistenza delle caratteristiche per l'iscrizione dell'immobile al Catasto, anche in caso di edificio non ultimato.
3. Applicabilita' dell'Iva agevolata al 10%: la Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate 41/E del 17 febbraio in tema di restauro e risanamento conservativo, scaturita a seguito di un interpello, chiarisce i casi in cui il decreto Iva (tab. A dell'allegato) permette l'applicazione dell'aliquota agevolata al 10%, specificando che essa e' consentita solo se l'intervento rientra in una delle categorie previste (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica).
4. Mediazione atipica: con una Sentenza del Tribunale di Nola del giugno 2008 si e' sancito che il mediatore che offra dei servizi che vanno oltre la tipica mediazione assume automaticamente anche degli obblighi piu' ampi e potra' essere ritenuto responsabile in caso di mancanza di informazioni rese o di assistenza.
5. Costruzione in sopraelevazione: posto che la facolta' di costruire sopra l'ultimo piano spetta -ai sensi dell'art.1127 C.C.- al proprietario esclusivo dell'ultimo piano (salvo che la costruzione pregiudichi le condizioni statiche dell'edificio), la sentenza della Cassazione 2865 del febbraio 2008 stabilisce che agli altri condomini dovra' essere versata un'indennita' volta a ristorare una perdita a fronte di un vantaggio economico in capo a chi sopraeleva.
L'Ing. Fabrizio Calabro' Massey della ECS ha invece illustrato ai presenti la nuova norma in itinere dell'UNI sull'erogazione dei finanziamenti immobiliari. La normativa, che si rivolge ad imprese di costruzione e developers da una parte e a banche e societa' finanziatrici dall'altra, ha l'intento di ridurre le difficolta' esistenti nei rapporti di finanziamento che, spesso, si trasformano in motivi di contenzioso. L'esigenza del finanziatore di valutare l'investimento in maniera corretta richiede, soprattutto nella fase iniziale del finanziamento, una serie di garanzie sull'organizzazione societaria e sulla consistenza progettuale. In seguito lo sviluppatore dovra' dimostrare alla banca di rispettare la clausole contrattuali, fornendo una serie infinita di informazioni e costituendo sovente un ufficio apposito che si occupi del contratto di finanziamento. L'UNI ha ritenuto che vi fosse la necessita' di concentrare ed assicurare la validita' dei dati, tramite la creazione di un archivio unico - accessibile ad entrambe le parti - in cui far affluire tutti le informazioni inerenti il rapporto, avviando al tempo stesso una selezione del set di dati di controllo da fornire, variabile a seconda dell'entita' dell'investimento.
Infine, con l'Avv. Luigi Decio si sono discusse le modifiche apportate alla Legge Regionale 12/05 con l'introduzione della Legge Regionale 05 del marzo 2009, la cosiddetta "Blocca PII". La L.R. 5/2009, con l'intento di dare un'accelerazione al processo di approvazione dei PGT da parte dei Comuni, modifica i termini per l'approvazione degli stessi. Il primo comma dell'art. 25 stabilisce infatti che gli strumenti vigenti non saranno ritenuti in vigore oltre il 31 marzo 2010 e che entro settembre tutti i Comuni dovranno aver avviato la procedura per dotarsi del nuovo PGT. Ma e' il comma 7 che va ad incidere sui PII stabilendo che, fino all'approvazione del PGT, il Comune non potra' approvare PII in variante al Piano Regolatore Generale, salvo nel caso in cui contemplino la realizzazione di infrastrutture pubbliche o di interesse pubblico, rimandando alla Giunta Regionale la definizione dei criteri in base ai quali stabilire la rilevanza dell'intervento.
Ed e' proprio del 6 maggio scorso la deliberazione della Giunta regionale che ha approvato i criteri e le modalita' per disciplinare l'approvazione da parte dei Comuni di nuovi Programmi integrati di intervento. Nel documento e' stato stabilito che si considerano strategici, e quindi ammissibili, i Programmi integrati di intervento che prevedono la realizzazione di opere infrastrutturali, pubbliche o di interesse pubblico, caratterizzate da una rilevanza territoriale estesa all'intero territorio comunale o, per i Comuni piu' grandi, a parti significative di questo. Essenziale in tal senso e' l'obiettivo di conseguire con questi interventi la riqualificazione e il recupero di aree urbane degradate o abbandonate. I Programmi integrati di intervento ammissibili sono elencati nella delibera allegata, adottata per evitare errori da parte dei Comuni che - come comunicato dall'Assessore Boni - in qualche caso, pur con il blocco vigente, hanno proceduto nell'iter di definizione del Piano integrato stesso in maniera non adeguata ai nuovi principi della legge 12 per il Governo del territorio.
Le previsioni per il 2009 contemplano un ampio ricorso all'edilizia popolare, molto presente nei Piani Integrati di Intervento, che proporra' in periferia prezzi tra i 2.500 e i 2.600 euro. Ancora un buon appeal e scarse flessioni di prezzo per gli immobili di pregio, ma solo con caratteristiche e location importanti: e' recente la notizia dell'apertura delle vendite dei cantieri Citylife dove in alcuni casi, molto particolari, si sono toccati picchi di 10.000 euro al metro quadrato. Un rallentamento nelle tempistiche di vendita fara' si' che per le nuove costruzioni non si vendera' tutto sulla carta, ma rimarra' un 10-20% di prodotto da commercializzare a costruzione ultimata: e di questo i piani finanziari aziendali dovranno tenere conto. Si prevede un ulteriore calo dei prezzi di vendita dell'usato, stabile il nuovo. I prezzi attesi potranno arrivare ai 10 mila euro/mq per immobili nuovi, centrali e di qualita'; ai 2.600 euro/mq per il convenzionato, ai 2800/3000 euro/mq per il privato, in periferia.
La citta' di Milano, grazie ad Expo 2015 e alle iniziative del Comune di Milano, sara' la piazza che reggera' maggiormente e che offrirebbe piu' sicurezza ad eventuali operatori internazionali interessati ad investire in Italia.
La realta' vissuta nel 2008 si riproporra' anche nel 2009 e probabilmente nel 2010: migliori le previsioni per il 2011. Dal dibattito tra i presenti scaturisce un moderato ottimismo derivante, soprattutto, dal buon rendimento garantito dall'investimento immobiliare rispetto ai tradizionali canali di risparmio.
Successivamente il dottor Stefano Daldosso dello Studio Valente ha illustrato le recenti novita' in materia di diritto e fiscalita' immobiliare, soffermandosi sui seguenti temi.
1. Locazioni: il decreto "Milleproroghe" ha modificato l'art. 32 della Legge 392 sull'equo canone, introducendo la possibilita' di prevedere aggiornamento del canone di locazione ai fini Istat fino al 100% in alcuni casi specifici. La modifica del regime vincolistico del 75% sara' applicabile automaticamente solo se previsto il rinvio diretto all'art. 32. In caso contrario sara' necessario un apposito accordo tra le parti in aggiunta al contratto.
2. Imposizione fiscale sugli immobili in costruzione: una sentenza della Cassazione Civile - Sez. Tributaria del 10 ottobre scorso sancisce l'applicazione dell'Ici anche per immobili in costruzione, andando ad analizzare esplicitamente quale sia il presupposto impositivo dell'Ici. Mentre la normativa precedente affermava l'applicazione dell'imposta successivamente all'ultimazione dell'edificio (che iniziava dunque a produrre reddito tramite il suo stesso utilizzo), la Cassazione valuta come presupposto impositivo l'iscrizione o la sussistenza delle caratteristiche per l'iscrizione dell'immobile al Catasto, anche in caso di edificio non ultimato.
3. Applicabilita' dell'Iva agevolata al 10%: la Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate 41/E del 17 febbraio in tema di restauro e risanamento conservativo, scaturita a seguito di un interpello, chiarisce i casi in cui il decreto Iva (tab. A dell'allegato) permette l'applicazione dell'aliquota agevolata al 10%, specificando che essa e' consentita solo se l'intervento rientra in una delle categorie previste (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica).
4. Mediazione atipica: con una Sentenza del Tribunale di Nola del giugno 2008 si e' sancito che il mediatore che offra dei servizi che vanno oltre la tipica mediazione assume automaticamente anche degli obblighi piu' ampi e potra' essere ritenuto responsabile in caso di mancanza di informazioni rese o di assistenza.
5. Costruzione in sopraelevazione: posto che la facolta' di costruire sopra l'ultimo piano spetta -ai sensi dell'art.1127 C.C.- al proprietario esclusivo dell'ultimo piano (salvo che la costruzione pregiudichi le condizioni statiche dell'edificio), la sentenza della Cassazione 2865 del febbraio 2008 stabilisce che agli altri condomini dovra' essere versata un'indennita' volta a ristorare una perdita a fronte di un vantaggio economico in capo a chi sopraeleva.
L'Ing. Fabrizio Calabro' Massey della ECS ha invece illustrato ai presenti la nuova norma in itinere dell'UNI sull'erogazione dei finanziamenti immobiliari. La normativa, che si rivolge ad imprese di costruzione e developers da una parte e a banche e societa' finanziatrici dall'altra, ha l'intento di ridurre le difficolta' esistenti nei rapporti di finanziamento che, spesso, si trasformano in motivi di contenzioso. L'esigenza del finanziatore di valutare l'investimento in maniera corretta richiede, soprattutto nella fase iniziale del finanziamento, una serie di garanzie sull'organizzazione societaria e sulla consistenza progettuale. In seguito lo sviluppatore dovra' dimostrare alla banca di rispettare la clausole contrattuali, fornendo una serie infinita di informazioni e costituendo sovente un ufficio apposito che si occupi del contratto di finanziamento. L'UNI ha ritenuto che vi fosse la necessita' di concentrare ed assicurare la validita' dei dati, tramite la creazione di un archivio unico - accessibile ad entrambe le parti - in cui far affluire tutti le informazioni inerenti il rapporto, avviando al tempo stesso una selezione del set di dati di controllo da fornire, variabile a seconda dell'entita' dell'investimento.
Infine, con l'Avv. Luigi Decio si sono discusse le modifiche apportate alla Legge Regionale 12/05 con l'introduzione della Legge Regionale 05 del marzo 2009, la cosiddetta "Blocca PII". La L.R. 5/2009, con l'intento di dare un'accelerazione al processo di approvazione dei PGT da parte dei Comuni, modifica i termini per l'approvazione degli stessi. Il primo comma dell'art. 25 stabilisce infatti che gli strumenti vigenti non saranno ritenuti in vigore oltre il 31 marzo 2010 e che entro settembre tutti i Comuni dovranno aver avviato la procedura per dotarsi del nuovo PGT. Ma e' il comma 7 che va ad incidere sui PII stabilendo che, fino all'approvazione del PGT, il Comune non potra' approvare PII in variante al Piano Regolatore Generale, salvo nel caso in cui contemplino la realizzazione di infrastrutture pubbliche o di interesse pubblico, rimandando alla Giunta Regionale la definizione dei criteri in base ai quali stabilire la rilevanza dell'intervento.
Ed e' proprio del 6 maggio scorso la deliberazione della Giunta regionale che ha approvato i criteri e le modalita' per disciplinare l'approvazione da parte dei Comuni di nuovi Programmi integrati di intervento. Nel documento e' stato stabilito che si considerano strategici, e quindi ammissibili, i Programmi integrati di intervento che prevedono la realizzazione di opere infrastrutturali, pubbliche o di interesse pubblico, caratterizzate da una rilevanza territoriale estesa all'intero territorio comunale o, per i Comuni piu' grandi, a parti significative di questo. Essenziale in tal senso e' l'obiettivo di conseguire con questi interventi la riqualificazione e il recupero di aree urbane degradate o abbandonate. I Programmi integrati di intervento ammissibili sono elencati nella delibera allegata, adottata per evitare errori da parte dei Comuni che - come comunicato dall'Assessore Boni - in qualche caso, pur con il blocco vigente, hanno proceduto nell'iter di definizione del Piano integrato stesso in maniera non adeguata ai nuovi principi della legge 12 per il Governo del territorio.
