12 Aprile 2011

12/4/11 - L'IMMOBILIARE E LE BANCHE: LA FINE DI UN AMORE O L'INIZIO DI UNA NUOVA STORIA?

L'ASPESI, che rappresenta le societa' immobiliari operative, ha rilevato un crescente disagio tra le sue Associate nei rapporti con gli Istituti bancari, disagio maggiore in questi ultimi mesi che non nel momento peggiore della grande crisi tra il 2008 e il 2009. Molte "voci" si rincorrono, tra segnali di riapertura del sistema bancario verso il "real estate" e difficolta' sempre nuove ricollegate ora agli "stress test", ora ai parametri di Basilea 3.

Il settore immobiliare, essendo fortemente capital intensive (l'immobile, per definizione, e' un bene durevole e pesante), necessita di un'assistenza costante della finanza e, in particolare, il sistema bancario - nella visione degli operatori immobiliari- dovrebbe svolgere in tempi di crisi un ruolo di fluidificazione del mercato immobiliare ad evitare situazioni di grave rigidita' delle imprese, se non addirittura di crollo del mercato con rischi molto forti per l'economia e per la stessa societa'.
Questo tema del rapporto Banche-Imprese immobiliari e di costruzione -con la non secondaria appendice del finanziamento agli acquirenti tramite lo strumento del mutuo ipotecario- e' stato discusso nel seminario del 12 aprile, che ha rappresentato un importante momento di confronto aperto tra gli operatori bancari e quelli immobiliari.

In apertura il Presidente Nazionale Federico Filippo Oriana ha ricordato come "la crisi internazionale sia in realta' finanziaria e non immobiliare, causata da prodotti finanziari tossici nei quali l'immobile mutuato era (quando c'era o veniva dichiarato esistere) solo un lontano sottostante "levereggiato" talvolta da 1 a 10.000". "Il problema - ha aggiunto - e' che l'immagine diffusa e' che si sia trattato a livello internazionale di una crisi causata anche dagli immobili. Questa convinzione, per quanto errata - totalmente o parzialmente -, ha determinato reazioni specifiche da parte dei regolatori, siano essi governi o banche centrali o agencies (tipo antitrust o autorita' di borsa), fino alle istituzioni internazionali come le Nazioni Unite o la UE. Reazioni concretizzatesi in regole finanziarie, bilancistiche e tributarie molto penalizzanti per il nostro settore".
Riassumendo alcuni dati espressi da Assofin, Oriana ha evidenziato che nell'ultimo trimestre 2010 l'erogato dei mutui e' diminuito del 4,5% - e il numero dei contratti del 7,8%- rispetto allo stesso trimestre 2009, quando il settore versava in una crisi totale. Trend negativo confermato dal barometro Crif che segnala per il primo trimestre 2011 un -2% di erogato rispetto allo stesso trimestre 2010. "Nonostante il fatto che il nostro comparto produttivo, pur in mezzo a una crisi senza precedenti, abbia determinato ben pochi danni alle banche, il sistema bancario ha abbandonato il settore immobiliare proprio quando quest'ultimo ne aveva piu' bisogno".

Nella prima relazione il prof. Umberto Filotto, Segretario Generale dell'ASSOFIN, ha illustrato la situazione del mercato del finanziamento rivolto agli acquirenti finali. Di seguito alcuni dati emersi:
-lo stock complessivo di mutui per acquisto dell'abitazione a settembre 2010 era di 301 mld di euro
-vi e' un forte aumento nella richiesta di mutui non primari: i mutui cosiddetti "di sostituzione", che nel 2006 rappresentavano il 10% delle richieste, nel 2010 salgono al 31% in valore, al 36% in termini di contratti stipulati
-il feeling della domanda e' ancora positivo, legato sia alle aspettative ottimistiche del mercato immobiliare residenziale, sia in termini generali di ripresa della fiducia dei consumatori
-la situazione del rischio evidenzia segnali contrastanti: l'andamento di insolvenza lieve (con ritardi compresi tra i 90 e i 180 giorni) e' positivo complessivamente, mentre si aggrava l'andamento delle insolvenze con ritardi superiori ai 180 giorni.
-La situazione delle famiglie italiane e', per adesso, ancora solida: il valore mediano dell'incidenza della rata sul reddito e' pari al 17% (come nel 2006). Ovviamente, nelle famiglie a reddito piu' basso l'incidenza arriva anche al 40%.
-L'Italia e' il paese in Europa con la quota piu' bassa di finanziamento rispetto al valore della casa (54%). Esaminando le aree geografiche del Paese, il ricorso al mutuo e' piu' significativo al nord e al centro, anche in conseguenza dei costi piu' alti del residenziale.
-Torna il ricorso al tasso variabile anche se, rispetto a qualche anno fa', vi e' una maggiore attenzione a prodotti che coprono dal rischio di variazione dei tassi.
-I canali distributivi sono ancora essenzialmente basati sul rapporto tra mutuatario e banca (80%). Una quota viene distribuita da agenti e mediatori (16%), solo il 2% dei mutui sono venduti attraverso costruttori e internet.
-L'essenzialita' del prodotto finanziario nel funzionamento del mercato e' dimostrata dal dato che nel 2010 il 43,6% delle compravendite e' stata effettuata con mutuo.
-La situazione generale a partire dal 2009 si e' deteriorata in conseguenza della sensazione del rallentamento del mercato immobiliare e dei vincoli introdotti nel sistema di finanziamento.
Fabio Bandirali, Direttore Generale della Banca Eurohypo per 14 anni, ha esortato le banche italiane a seguire l'esempio dell'intervento sul nostro mercato delle banche estere che, creando dal nulla un nuovo modo di percepire e finanziare le operazioni immobiliari, hanno determinato effetti positivi per il rilancio del settore.
Appoggiando fermamente la tesi del Presidente Oriana -secondo cui la crisi economica e' senz'altro di pura derivazione finanziaria- ha ribadito che l'immobiliare resta un settore molto importante, sano, esente dai problemi che hanno interessato altre aree europee come la Spagna o la Germania, ma nonostante cio' bistrattato dal governo e spesso dalle banche. Se alcune banche internazionali sono sparite dal mercato italiano non e' stato per scarso interesse ma in conseguenza dei colpi della crisi degli altri Paesi. In Italia, se si valutano le caratteristiche della produzione, emerge tuttora la mancanza del prodotto ed e' quindi necessario mantenere la capacita' di finanziarie lo sviluppo immobiliare. Per far questo il sistema bancario italiano deve maturare la conoscenza dell'operatore e del prodotto immobiliare, con costante dialogo al fine di eliminare la diffidenza che nasce dalla scarsa comprensione che si ha del mercato immobiliare.

In rappresentanza del settore bancario italiano sono, poi, intervenuti il Dr. Giorgio Papa, Direttore Generale del Credito Bergamasco (Gruppo Banco Popolare) ed il Dr. Andrea Ragaini, Amministratore Delegato della Banca Cesare Ponti (Gruppo Carige).
In entrambi gli interventi e' stata sottolineata la propensione delle banche a favorire, per quanto attiene all'immobiliare, il credito alle famiglie rispetto al finanziamento delle imprese.
Nel caso del Credito Bergamasco il finanziamento privato e' salito dai 300 mln di rotazione del 2008, ai 500 del 2009, ai 650 del 2010, fino ai 195 mln erogati gia' nel primo trimestre 2011: + 26% rispetto allo stesso trimestre del 2010. L'importo medio dei finanziamenti e' salito a 133mila euro in media, cosi' come la durata e' salita dai 19 ai 21 anni. Lo spread e' aumentato di circa 12-13 punti base, dallo 1,09 del 2008 all'1,21 del 2010. Il tasso variabile predomina con l'88% di mutui erogati, il doppio rispetto a due anni fa. Di contro, alle imprese sono stati erogati 400 mln con un calo del 14%.
La causa predominante va ricercata in primis nelle direttive della Banca d'Italia che, in vista di Basilea 3, impone alle banche una maggiore dotazione patrimoniale, allontanando di fatto dagli impieghi di lungo termine (per i quali vengono richiesti alle banche coefficienti di riserve piu' alti). Le difficolta' incontrate dagli Istituti di credito in fase di raccolta, unitamente all'abbassamento dell'Euribor che ha ridotto i guadagni, e all'alto tasso di invenduto (65%) sul costruito (appesantito anche dalle nuove normative in materia di qualita', certificazioni etc.) costringono le banche ad un atteggiamento di estrema prudenza verso imprese e societa' immobiliari.
Anche il Dr. Ragaini -nella sua esposizione corredata da una serie complessa di dati- ha posto l'accento sulle difficolta' introdotte nel sistema bancario dalle regole imposte da Basilea 3 che hanno impattato negativamente sugli elementi fondamentali che consentono l'erogazione del credito: costo della raccolta, remunerazione del capitale per gli azionisti e costo del rischio di default.
Di seguito alcuni dati:
-negli ultimi anni lo spread di emissione delle obbligazioni bancarie europee, che nel 2005 era vicino allo zero, e' via via aumentato : il costo della raccolta in Italia e' aumentato da 20-30 centesimi fino a 250 centesimi.
-il costo della raccolta e' decuplicato
-il mismatching: a fronte degli impieghi la banca deve avere una raccolta coerente ed adeguata anche in termini di tempistica. Pertanto, per finalizzare impieghi a medio lungo termine la banca deve avere una sufficiente - ma complicatissima - raccolta di fondi a medio e lungo termine.
-remunerazione x gli azionisti: a fronte di ogni credito erogato la banca deve avere una riserva patrimoniale pari all'8% del credito stesso.
Ragaini, infine, si e' soffermato sulle indicazioni della Banca d'Italia in merito alla necessita' di ricapitalizzazione del sistema bancario italiano di circa 40 miliardi di euro: aumenti di capitale che andranno gestiti in modo molto prudente.
Nelle condizioni attuali di mercato, dal punto di vista delle banche il settore immobiliare assorbe tanto capitale ma non remunera. La lentezza della giustizia (con tempistiche di 1350 giorni nelle esecuzioni), sommata alla maggiore leva finanziaria e al rischio sovrano, non collabora.

Lo scenario non e' confortante: la crisi ha imposto cambiamenti strutturali che penalizzano le banche. La situazione potrebbe migliorare solo se i meccanismi di pricing fossero rivisti: purtroppo, nell'ambito della gestione delle operazioni immobiliari bisognera' considerare questo difficile scenario di partenza che potra' cambiare solo in virtu' di un cambiamento delle regole o di un aumento dei tassi di interesse.
Dopo un ampio dibattito il Presidente Oriana ha concluso l'incontro ricordando, in particolare, la frase pronunciata nella sua comunicazione dal Dr. Papa e cioe' come il settore immobiliare-costruttivo sia da sempre la colonna vertebrale dell'economia italiana. Le banche soffrono dal decremento dell'economia reale, ma senza banche l'immobiliare-costruttivo si blocca completamente. Quindi il rischio reale e' quello dell'avvio di una spirale discendente, una sorta di circolo vizioso (meno finanza, meno immobili, meno economia, ancora meno finanza e cosi' via).

"Solo un ritorno di impegno effettivo del sistema bancario nella nostra direzione - ha dichiarato Oriana - con uno sforzo eccezionale in una strategia che guardi lontano, corredato dal sostegno dello Stato attraverso meccanismi premiali di fiscalita', puo' ribaltare il trend depressivo in atto. In difetto, il risultato sarebbe drammatico per la stabilita' sociale, per il Pil, per i conti pubblici e, quindi, per la stessa posizione internazionale del Paese".