15 Aprile 2010
30/3/2010 - Negoziazione e conciliazione obbligatoria nelle transazioni immobiliari
E' entrato in vigore lo scorso 20 marzo il decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 ("d.lgs. n. 28/2010") di ?attuazione dell'articolo 60 della legge 18 giugno 2009, n. 69, in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali". Nell'incontro conviviale del 30 marzo Aspesi ha, quindi, affrontato il problema delle opportunita' che si aprono nel settore immobiliare - con particolare riferimento alla compravendita- con l'introduzione della nuova normativa.
Il Presidente Oriana, in apertura, ha ricordato che uno dei problemi che travagliano l'attivita' delle societa' di sviluppo immobiliare e' il contenzioso - spesso strumentale e speculativo - alimentato dagli acquirenti, specialmente sui profili edilizi, cioe' dei lavori eseguiti. La possibilita' di incanalare il rischio-contenzioso su percorsi di conciliazione preventiva obbligatoria potrebbe, di conseguenza, ridurre il rischio dell'attivita' dell'operatore immobiliare. In tal senso Aspesi ha elaborato una convenzione con una importante associazione di consumatori, la Casa del Consumatore, diffusa su tutto il territorio nazionale. L'Avv. Oriana ha sottolineato che sinora solo le maggiori "utilities" nazionali di servizi in rete (come Poste Italiane, Telecom Italia, Vodafone ecc.) hanno istituito un sistema di conciliazione preventiva, in quanto la singola azienda -anche di grandi dimensioni- non ha convenienza ad attrezzarsi in tal senso, in quanto i casi in cui la mediazione servirebbe sono pochi o pochissimi. Aspesi e' il primo caso conosciuto in Italia di un'associazione di imprese che organizza questo servizio per i suoi Associati, come soggetto "aggregatore" e questo per rispondere alla crescita del contenzioso con i clienti/acquirenti determinatosi negli ultimi anni.
La convenzione e' stata presentata - insieme alla clausola di tutela che potrebbe essere inserita nei contratti preliminari di compravendita- dal Presidente Nazionale della Casa del Consumatore, Avv. Giovanni Ferrari, e dal Segretario Generale Avv. Francesco Diciollo. Nelle loro relazioni gli esponenti della Casa del Consumatore hanno illustrato obiettivi e modalita' di svolgimento dell'istituto della conciliazione. La ratio della riforma e' quella di permettere a qualsiasi cittadino di rivolgersi ad un mediatore professionista "con requisiti di terzieta'" al fine di addivenire in tempi ragionevoli o ad un accordo amichevole, o alla formulazione di una proposta per la risoluzione di una controversia civile e commerciale, fatta eccezione per quelle inerenti diritti indisponibili (ossia diritti della personalita', diritti non patrimoniali sui beni immateriali, diversi diritti nascenti da rapporti familiari). In alcune materie, ritenute particolarmente conflittuali (quali condominio, locazione, diritti di proprieta', divisioni ereditarie etc.) la mediazione civile sara' obbligatoria e si porra' come condizione di procedibilita' per l'avvio del processo. Si tratta dei casi in cui il rapporto tra le parti e' destinato, per le piu' diverse ragioni, a prolungarsi nel tempo, ovvero dei casi di rapporti particolarmente conflittuali, rispetto ai quali, anche per la natura della lite, e' quindi particolarmente piu' fertile il terreno della composizione stragiudiziale. In questi casi, la parte che intende agire in giudizio ha l'onere di tentare la mediazione e deve essere informata di questa opportunita' dal proprio legale con un documento sottoscritto dall'assistito. Il Giudice, qualora rilevi la mancata allegazione del documento all'atto introduttivo del giudizio, informa la parte della facolta' di chiedere la mediazione.
Il tempo massimo della mediazione e' fissato in 4 mesi, trascorso infruttuosamente il quale il processo civile vero e proprio (nelle aule di giustizia) puo' iniziare o proseguire. Il mediatore cerca un accordo amichevole di definizione della controversia e, se vi riesce, redige processo verbale sottoscritto dalle parti e dallo stesso mediatore. L'accordo sottoscritto, una volta omologato dal Tribunale, costituisce titolo esecutivo per l'esecuzione con tutte le possibili conseguenze (pignoramento, esecuzione di un obbligo in forma specifica, iscrizione di ipoteca giudiziale).
Se, diversamente, l'accordo non e' raggiunto, il mediatore puo' formulare una proposta di conciliazione.
Nel verbale, contenente l'indicazione della proposta, il mediatore deve dare atto della mancata partecipazione di una delle parti al procedimento di mediazione, senza giustificato motivo ed il giudice puo' desumerne argomenti di prova nel successivo giudizio. All'esito del processo civile, se il provvedimento del Giudice corrisponde sostanzialmente al contenuto della proposta conciliativa, il Giudice esclude la ripetizione delle spese della parte vincitrice che ha rifiutato la proposta e la condanna al pagamento delle spese processuali. Il procedimento di mediazione, non e' soggetto ad alcuna formalita', ed e' protetto da norme che assicurano alle parti del procedimento l'assoluta riservatezza rispetto alle dichiarazioni e alle informazioni emerse.
L'avv. Ferrari ha quindi ricordato che le procedure di conciliazione sono state utilizzate in primis dalle Camere di Commercio - con scarso successo in termini di numero di controversie loro sottoposte - e, successivamente, anche dai CO.RE.COM. (Comitati Regionali delle Comunicazioni) per le controversie con le societa' telefoniche fisse e mobili, con invece una risposta enorme ma tempi procedurali conseguentemente lenti. Infine, sono state attivate dalle Associazioni dei consumatori, con la definizione di "Conciliazioni paritetiche". Tutta la materia, quindi, ha avuto una partenza "volontaristica", ma la nuova normativa la lancera' definitivamente su base generalizzata e i consumatori/utenti/cittadini troveranno nelle procedure conciliative quelle risposte in tempi certi e costi contenuti che la Giustizia non riesce da anni assolutamente ad assicurare.
L'avv. Diciollo ha posto, poi, l'accento sulle competenze necessarie allo svolgimento dell'attivita' di mediatore, ritenendo fondamentale la conoscenza delle tecniche di gestione della conciliazione ed in modo particolare delle tecniche comunicative. In tal senso, la Casa del Consumatore sta preparando "conciliatori" professionali in tutta Italia mediante appositi corsi di formazione. Quello della conciliazione e' uno strumento che le grandi aziende stanno usando molto anche per la propria immagine commerciale, in un momento in cui i principi etici sono fondamentali per favorire il rapporto con il consumatore.
A seguire l'avv. Paparelle ha esposto i punti critici della procedura di mediazione introdotta dalla legge, ricordando che il D.Lgs 28/2010 - che di fatto dal marzo 2011 trasformera' le controversie "facoltativamente mediabili" in controversie "obbligatoriamente mediabili" - non definisce nello specifico la fase istruttoria e non specifica se le parti possano avvalersi anche del supporto di un avvocato di parte. Va segnalata meglio anche l'impossibilita' di appellare la conciliazione raggiunta, se non per gravi vizi (inesistenza dell'accordo, dolo, violenza ecc.). Si tratta, quindi, di una svolta fondamentale per l'ordinamento e per l'amministrazione della Giustizia, ma ancora tutta da impostare e da vedere effettivamente all'opera.
Per effetto della convenzione stipulata tra Aspesi e La Casa del Consumatore le due Associazioni promuoveranno la negoziazione, la mediazione e la conciliazione quali sistemi alternativi di soluzione delle controversie tra consumatori e imprese, con particolare e specifico riferimento ai conflitti tra societa' immobiliari e acquirenti di immobili. La Casa del Consumatore offrira' la disponibilita' dei propri negoziatori per la realizzazione delle procedure di conciliazione, senza costi ne' obblighi di adesione per il cliente. Con l'inserimento della clausola compromissoria nei contratti di compravendita immobiliare i Soci Aspesi potranno dunque offrire ai propri clienti la possibilita' della conciliazione assistita, preservando le proprie aziende da iniziative giudiziarie strumentali (e da eventuali provvedimenti cautelari connessi). L'Aspesi fornira' ai suoi Associati tutta la necessaria assistenza per l'attivazione della procedura conciliativa -in collaborazione con La Casa del Consumatore-, in particolare -ma non solo- se nei preliminari di compravendita sara' stata inserita la clausola "compromissoria" concordata con La Casa del Consumatore.
Come sottolineato dal Presidente Oriana, nel momento in cui gli extra-costi (fideiussioni sulle caparre, polizze postume decennali, aumenti esponenziali degli oneri comunali e delle materie prime, problematiche energetiche ed ambientali etc.) stanno cominciando a rendere "non convenienti" molte operazioni immobiliari -in particolare in un momento di mercato quale l'attuale-, con effetti anche socio-occupazionali ed economici negativi, ogni ulteriore norma introdotta per il raggiungimento della "qualita'" produce costi ed aggiunge ulteriori difficolta' al mestiere immobiliare, anche per il conseguente aumento di rigidita' nella concessione dei finanziamenti bancari. Pure mediazione e conciliazione sono norme per la "qualita'" perche' offrono ai nostri clienti una tutela prima inesistente. Tuttavia, poiche' negli ultimi anni i contenziosi in materia immobiliare sono aumentati notevolmente, occorre vedere questi nuovi istituti come un'opportunita' per la minore esposizione dell'operatore ad iniziative giudiziarie strumentali e/o emulative che essi offrono.
Il Presidente Oriana, in apertura, ha ricordato che uno dei problemi che travagliano l'attivita' delle societa' di sviluppo immobiliare e' il contenzioso - spesso strumentale e speculativo - alimentato dagli acquirenti, specialmente sui profili edilizi, cioe' dei lavori eseguiti. La possibilita' di incanalare il rischio-contenzioso su percorsi di conciliazione preventiva obbligatoria potrebbe, di conseguenza, ridurre il rischio dell'attivita' dell'operatore immobiliare. In tal senso Aspesi ha elaborato una convenzione con una importante associazione di consumatori, la Casa del Consumatore, diffusa su tutto il territorio nazionale. L'Avv. Oriana ha sottolineato che sinora solo le maggiori "utilities" nazionali di servizi in rete (come Poste Italiane, Telecom Italia, Vodafone ecc.) hanno istituito un sistema di conciliazione preventiva, in quanto la singola azienda -anche di grandi dimensioni- non ha convenienza ad attrezzarsi in tal senso, in quanto i casi in cui la mediazione servirebbe sono pochi o pochissimi. Aspesi e' il primo caso conosciuto in Italia di un'associazione di imprese che organizza questo servizio per i suoi Associati, come soggetto "aggregatore" e questo per rispondere alla crescita del contenzioso con i clienti/acquirenti determinatosi negli ultimi anni.
La convenzione e' stata presentata - insieme alla clausola di tutela che potrebbe essere inserita nei contratti preliminari di compravendita- dal Presidente Nazionale della Casa del Consumatore, Avv. Giovanni Ferrari, e dal Segretario Generale Avv. Francesco Diciollo. Nelle loro relazioni gli esponenti della Casa del Consumatore hanno illustrato obiettivi e modalita' di svolgimento dell'istituto della conciliazione. La ratio della riforma e' quella di permettere a qualsiasi cittadino di rivolgersi ad un mediatore professionista "con requisiti di terzieta'" al fine di addivenire in tempi ragionevoli o ad un accordo amichevole, o alla formulazione di una proposta per la risoluzione di una controversia civile e commerciale, fatta eccezione per quelle inerenti diritti indisponibili (ossia diritti della personalita', diritti non patrimoniali sui beni immateriali, diversi diritti nascenti da rapporti familiari). In alcune materie, ritenute particolarmente conflittuali (quali condominio, locazione, diritti di proprieta', divisioni ereditarie etc.) la mediazione civile sara' obbligatoria e si porra' come condizione di procedibilita' per l'avvio del processo. Si tratta dei casi in cui il rapporto tra le parti e' destinato, per le piu' diverse ragioni, a prolungarsi nel tempo, ovvero dei casi di rapporti particolarmente conflittuali, rispetto ai quali, anche per la natura della lite, e' quindi particolarmente piu' fertile il terreno della composizione stragiudiziale. In questi casi, la parte che intende agire in giudizio ha l'onere di tentare la mediazione e deve essere informata di questa opportunita' dal proprio legale con un documento sottoscritto dall'assistito. Il Giudice, qualora rilevi la mancata allegazione del documento all'atto introduttivo del giudizio, informa la parte della facolta' di chiedere la mediazione.
Il tempo massimo della mediazione e' fissato in 4 mesi, trascorso infruttuosamente il quale il processo civile vero e proprio (nelle aule di giustizia) puo' iniziare o proseguire. Il mediatore cerca un accordo amichevole di definizione della controversia e, se vi riesce, redige processo verbale sottoscritto dalle parti e dallo stesso mediatore. L'accordo sottoscritto, una volta omologato dal Tribunale, costituisce titolo esecutivo per l'esecuzione con tutte le possibili conseguenze (pignoramento, esecuzione di un obbligo in forma specifica, iscrizione di ipoteca giudiziale).
Se, diversamente, l'accordo non e' raggiunto, il mediatore puo' formulare una proposta di conciliazione.
Nel verbale, contenente l'indicazione della proposta, il mediatore deve dare atto della mancata partecipazione di una delle parti al procedimento di mediazione, senza giustificato motivo ed il giudice puo' desumerne argomenti di prova nel successivo giudizio. All'esito del processo civile, se il provvedimento del Giudice corrisponde sostanzialmente al contenuto della proposta conciliativa, il Giudice esclude la ripetizione delle spese della parte vincitrice che ha rifiutato la proposta e la condanna al pagamento delle spese processuali. Il procedimento di mediazione, non e' soggetto ad alcuna formalita', ed e' protetto da norme che assicurano alle parti del procedimento l'assoluta riservatezza rispetto alle dichiarazioni e alle informazioni emerse.
L'avv. Ferrari ha quindi ricordato che le procedure di conciliazione sono state utilizzate in primis dalle Camere di Commercio - con scarso successo in termini di numero di controversie loro sottoposte - e, successivamente, anche dai CO.RE.COM. (Comitati Regionali delle Comunicazioni) per le controversie con le societa' telefoniche fisse e mobili, con invece una risposta enorme ma tempi procedurali conseguentemente lenti. Infine, sono state attivate dalle Associazioni dei consumatori, con la definizione di "Conciliazioni paritetiche". Tutta la materia, quindi, ha avuto una partenza "volontaristica", ma la nuova normativa la lancera' definitivamente su base generalizzata e i consumatori/utenti/cittadini troveranno nelle procedure conciliative quelle risposte in tempi certi e costi contenuti che la Giustizia non riesce da anni assolutamente ad assicurare.
L'avv. Diciollo ha posto, poi, l'accento sulle competenze necessarie allo svolgimento dell'attivita' di mediatore, ritenendo fondamentale la conoscenza delle tecniche di gestione della conciliazione ed in modo particolare delle tecniche comunicative. In tal senso, la Casa del Consumatore sta preparando "conciliatori" professionali in tutta Italia mediante appositi corsi di formazione. Quello della conciliazione e' uno strumento che le grandi aziende stanno usando molto anche per la propria immagine commerciale, in un momento in cui i principi etici sono fondamentali per favorire il rapporto con il consumatore.
A seguire l'avv. Paparelle ha esposto i punti critici della procedura di mediazione introdotta dalla legge, ricordando che il D.Lgs 28/2010 - che di fatto dal marzo 2011 trasformera' le controversie "facoltativamente mediabili" in controversie "obbligatoriamente mediabili" - non definisce nello specifico la fase istruttoria e non specifica se le parti possano avvalersi anche del supporto di un avvocato di parte. Va segnalata meglio anche l'impossibilita' di appellare la conciliazione raggiunta, se non per gravi vizi (inesistenza dell'accordo, dolo, violenza ecc.). Si tratta, quindi, di una svolta fondamentale per l'ordinamento e per l'amministrazione della Giustizia, ma ancora tutta da impostare e da vedere effettivamente all'opera.
Per effetto della convenzione stipulata tra Aspesi e La Casa del Consumatore le due Associazioni promuoveranno la negoziazione, la mediazione e la conciliazione quali sistemi alternativi di soluzione delle controversie tra consumatori e imprese, con particolare e specifico riferimento ai conflitti tra societa' immobiliari e acquirenti di immobili. La Casa del Consumatore offrira' la disponibilita' dei propri negoziatori per la realizzazione delle procedure di conciliazione, senza costi ne' obblighi di adesione per il cliente. Con l'inserimento della clausola compromissoria nei contratti di compravendita immobiliare i Soci Aspesi potranno dunque offrire ai propri clienti la possibilita' della conciliazione assistita, preservando le proprie aziende da iniziative giudiziarie strumentali (e da eventuali provvedimenti cautelari connessi). L'Aspesi fornira' ai suoi Associati tutta la necessaria assistenza per l'attivazione della procedura conciliativa -in collaborazione con La Casa del Consumatore-, in particolare -ma non solo- se nei preliminari di compravendita sara' stata inserita la clausola "compromissoria" concordata con La Casa del Consumatore.
Come sottolineato dal Presidente Oriana, nel momento in cui gli extra-costi (fideiussioni sulle caparre, polizze postume decennali, aumenti esponenziali degli oneri comunali e delle materie prime, problematiche energetiche ed ambientali etc.) stanno cominciando a rendere "non convenienti" molte operazioni immobiliari -in particolare in un momento di mercato quale l'attuale-, con effetti anche socio-occupazionali ed economici negativi, ogni ulteriore norma introdotta per il raggiungimento della "qualita'" produce costi ed aggiunge ulteriori difficolta' al mestiere immobiliare, anche per il conseguente aumento di rigidita' nella concessione dei finanziamenti bancari. Pure mediazione e conciliazione sono norme per la "qualita'" perche' offrono ai nostri clienti una tutela prima inesistente. Tuttavia, poiche' negli ultimi anni i contenziosi in materia immobiliare sono aumentati notevolmente, occorre vedere questi nuovi istituti come un'opportunita' per la minore esposizione dell'operatore ad iniziative giudiziarie strumentali e/o emulative che essi offrono.
