27 Settembre 2022

ASPESI Milano e ASPESI Progettazione incontrano l'Assessore alla Rigenerazione Urbana di Milano

Si è tenuta il 27 settembre la cena organizzata da ASPESI Milano e ASPESI Progettazione con l’Assessore alla rigenerazione urbana, Arch. Giancarlo Tancredi.
Dopo l’introduzione del Presidente, Tancredi ha preso la parola per la sua comunicazione ed esordito evidenziando evidenziando come punto di partenza le condizioni oggettive ben più favorevoli del mercato immobiliare milanese rispetto a quello di tutte le altre città italiane. Tuttavia a questa effervescenza del real estate di Milano non corrisponde né un aumento degli appartamenti sul mercato (sempre largamente insufficienti rispetto al fabbisogno), né una diminuzione dei tempi autorizzativi. E quindi indubbio che occorra efficientare sia la macchina comunale che l’assetto normativo da semplificare nettamente. La prima operazione è in corso, ma mancano le risorse finanziarie e comunque l’iter dei concorsi è lungo, mentre la seconda operazione dipende in larga misura da normative sovraordinate a quella del Comune di Milano, in particolare della Regione Lombardia. Per quanto specificamente riguarda il rafforzamento della macchina comunale e l’accorciamento dei tempi siamo favorevoli in linea di principio alla proposta ASPESI di ricevere l’aiuto dei privati, ma per questo occorre probabilmente una normativa di sostegno.
Stiamo attraversando una fase molto particolare -ha evidenziato l’Assessore- perché poco dopo l’entrata in vigore del nuovo PGT è scoppiata la pandemia e quindi non c’è stata la possibilità di rodare effettivamente il nuovo piano, mentre il Covid ha evidenziato nuove esigenze, l’esplosione dei costi con relativa inflazione anche, per cui il PGT andrebbe già aggiornato senza che sia stato ancora nemmeno possibile sperimentarlo”.
L’obiettivo che il Comune si propone è di trasformare 150 progetti già approvati in 150 cantieri. L’esplosione dei costi realizzativi ha indotto il Comune a rivedere tutte le convenzioni già approvate. Si punta molto sul nuovo Regolamento Edilizio la cui elaborazione è in fase avanzata, ma che non è stato ancora chiuso perché alcune situazioni particolari vanno viste molto bene, ad evitare di doverci rimettere mano tra poco tempo. Deve essere un Regolamento Edilizio molto avanzato, ad esempio per aiutare le donne e i fragili e nei nuovi edifici non possono mancare i servizi.
Così come devono essere preservate le identità specifiche dei quartieri. “L’intuizione contenuta nel PGT dei cosiddetti “nodi” - ha proseguito l’Assessore- è stata a mio avviso geniale: chi mai avrebbe potuto pensare a Piazzale Loreto come un momento di vita di quartiere e non di semplice passaggio del traffico verso varie destinazioni?”. Per il successo di questo programma l’Amministrazione Sala è disponibile a cambiare il Piano delle Regole del PGT. In particolare nell’ambito dell’obiettivo importante della città di prossimità.
L’obiettivo di fondo del Sindaco Sala è il green, ma in questa fase molto critica occorre procedere con estrema cautela. Il “carbon free” è una priorità, ma si è consapevoli che determinerà maggior costi per gli operatori che il Comune è disponibile a compensare.  Mentre occorre intervenire subito per contenere i prezzi degli immobili che a Milano sono troppo alti, sia in vendita che in affitto, determinando una rarefazione degli scambi e, soprattutto, una difficoltà di accesso alla casa con gravi problemi sociali da mancanza di abitazioni per le persone normali con un reddito normale. Per questo la vera priorità è sostenere l’housing. “Oggi i giovani non vogliono venire a lavorare Milano per i costi troppo alti -ha concluso così l’Assessore la sua introduzione- e se non si risolve questo problema lo sviluppo della città è bloccato. A anche la possibilità del Comune di acquisire il nuovo personale qualificato che gli occorre”.
Infine, l’Assessore ha ricordato i progetti di rigenerazione urbana pubblica per i quali il Governo Draghi ha stanziato 250 milioni di euro: Biblioteca Europea, Magnifica Fabbrica, Bovisa.
Al termine della comunicazione introduttiva dell’Assessore, il Presidente Oriana ha aperto il dibattito che, per la sua lunghezza ed intensità, si deve rappresentare per punti.
Antonio Belvedere: agli operatori a Milano occorre soprattutto certezza dei tempi. Meglio se non lunghi, ma almeno certi. Risposta Tancredi: per questo stiamo cercando di far crescere la macchina comunale e in piccola misura ci stiamo riuscendo, ma è difficilissimo correre più veloci perché tutta l’amministrazione comunale manca di personale. La digitalizzazione in corso ha migliorato gli accessi -ad es. alle visure- ma non basta.
Matteo Peverati: perché non favorire i siti più degradati, in particolare in periferia a livello indici e incentivi sugli oneri? Tancredi: d’accordo, ma per questo occorre una modifica del nuovo PGT vigente e ci stiamo pensando.
Renato Ferrari - Oriana: poiché il Covid ha evidenziato l’esigenza di ripensare la casa rinforzando gli spazi e i servizi comuni, perché non ampliare i tipi di locali condominiali che non costituiscono SL che invece l’interpretazione data dagli uffici al PGT ha ristretto rispetto alla dizione dell’art.74 del Regolamento Edilizio vigente? Tancredi: d’accordo a condizione che non impattino sul tessuto urbano.
Gerardo Ghioni: 1) critico sull’attuazione della delibera di Consiglio Comunale del dicembre 2021 sul contributo aggiuntivo per il quale gli uffici pretendono un anticipo di contributo senza che si sia ancora determinato ufficialmente il quantum con la necessaria delibera consiliare, 2) critico sulla gestione dei diritti edificatori di proprietà del Comune che dovrebbero essere l’occasione per calmierare il mercato, 3) quando sarà varato il bando d’asta per la loro cessione? Tancredi: 1) questione sopravvalutata perché un contributo calcolato sul 50% sull’incremento di valore del 10% è poca cosa, 2) questione sopravvalutata perché all’asta ne potranno andare circa 32.000 sui 50.000 disponibili da parte del Comune, pochi per risolvere il problema; 3) il bando sarà pubblicato entro qualche settimana.
Federico Donda: la FAQ degli uffici sul recupero degli spazi comuni degli ex-alberghi (in particolare quelli piccoli che non possono più stare sul mercato) impedisce il loro recupero con danno sia del tessuto urbano, sia del numero delle abitazioni che possono essere rese disponibili in poco tempo a Milano. Tancredi: disponibile a rivedere la posizione, ma probabilmente occorre per questo una revisione del PGT.
Andrea Tota: il Comune di Milano sostiene la logistica e il suo sviluppo? Intervengono sul punto anche Belvedere e Oriana in favore di previsioni urbanistiche che valorizzino la logistica “last mile”, anche mediante il riutilizzo di negozi dismessi. Tancredi: va approfondito il problema del traffico che lo sviluppo della logistica “last mile” potrebbe determinare a Milano. In ogni caso andrebbe rivisto il PGT.
Mirko Paletti: ottima la qualità della pubblica amministrazione milanese, ma bisogna assolutamente accorciare i tempi. Tancredi: un accorciamento deciso dei tempi verrebbe subito dall’autocertificazione dei progettisti e su questo fa un appello ai molti e importanti architetti presenti (tra cui il Presidente dell’Ordine). Il Comune è pronto a dare una mano per i maggiori costi delle polizze assicurative.
Guido Alberto Inzaghi: 1) densificare. Tancredi: sì, ma con qualità del progetto; 2) perequazione. Tancredi: entro tre settimane uscirà il nuovo bando con il quale si cercherà di favorire le aree periferiche; 3) determinazione contributo per le aree della rigenerazione urbana (attuazione 40bis). Tancredi: delibera in Consiglio Comunale entro la fine dell’anno; 4) nuovo Regolamento Edilizio. Tancredi: delibera in Consiglio Comunale entro la fine dell’anno.
Federico Aldini – Oriana: irrazionalità norme morfologiche che bloccano la rigenerazione urbana. Tancredi: disposti a rivederle, ma questa è sicuramente una questione che implica una variante del PGT  
CONCLUSIONI ASSESSORE TANCREDI. Tutte le questioni sollevate dal Presidente nella sua introduzione e quelle emerse negli interventi sono meritevoli di attenzione e non ve ne è nessuna sulla quale egli sia in linea di principio in disaccordo. Molte, però, però per essere risolte implicano una revisione del PGT e questo pone un dubbio su come procedere: una variante generale sarebbe la soluzione tecnicamente migliore ma implicherebbe impegnare gli uffici per due anni solo su questo lavoro. Forse è più pratico procedere con diverse varianti specifiche ad hoc di modifica delle norme da cambiare per aggiornare e rendere più performante il nuovo PGT, anche alla luce dei drammatici cambiamenti di situazione emersi negli ultimi tre anni.
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