23 Giugno 2026
Focus Veneto 2026
Analisi del mercato immobiliare in Veneto: i prezzi corrono in entrambi i comparti, soprattutto per le nuove soluzioni in affitto (+10,3% anno su anno) Rigenerazione urbana, Venezia rilancia: "Costruire significa credere nel futuro"
Venezia supera i 23 euro/mq per il nuovo in locazione. Cresce anche l’usato in entrambi i settori (+6,7% nelle vendite e +2% negli affitti)
Continua la crescita dei prezzi delle abitazioni in Veneto. Nel primo trimestre del 2026 le nuove case in affitto hanno registrato l'incremento più marcato (+10,3% rispetto allo stesso periodo del 2025), mentre nel comparto delle compravendite gli aumenti hanno interessato sia il nuovo (+6,1%) sia l'usato (+6,7%). Più contenuto, invece, il rialzo dei canoni di locazione per le abitazioni esistenti (+2%).
Attualmente, il divario di prezzo tra abitazioni nuove ed esistenti in offerta in regione è significativo in entrambi i settori: per l’acquisto, una casa nuova richiede un budget medio di 2.812 euro/mq, a fronte di circa 2.000 euro/mq per una soluzione esistente. Nel settore delle locazioni, invece, le nuove abitazioni disponibili costano in media 14 euro/mq, mentre le case già presenti sul portale mostrano un prezzo medio pari a 12,1 euro/mq.
Si è discusso di questo e di altri temi durante l’incontro organizzato ieri da ASPESI Veneto in collaborazione con Immobiliare.it, gruppo a cui fa capo il portale immobiliare leader in Italia, e Intesa Sanpaolo, il primo Gruppo Bancario Italiano.
Guardando alle principali città, Venezia ha registrato l’incremento più marcato dei prezzi delle nuove soluzioni in affitto negli ultimi dodici mesi (+45,6%), raggiungendo i 23,2 euro/mq, mentre Verona è rimasta sostanzialmente stabile (-0,1%, 12,6 euro/mq). Treviso e Padova guidano invece la classifica degli aumenti per le soluzioni esistenti in locazione (+5,6% e +5,5% rispettivamente).
Passando alle compravendite, Verona evidenzia una crescita a due cifre dei prezzi degli immobili nuovi (+11,3%, 3.381 euro/mq), mentre Treviso e Padova confermano incrementi simili per le case usate (+8,5% e +7,9% rispettivamente). A Venezia, in linea con l’andamento regionale, i prezzi crescono di più per le soluzioni esistenti (+4,2%) che per quelle recenti (+2,9%).
Analizzando anche gli altri più importanti indicatori di mercato, la pressione di domanda – intesa come numero medio di contatti per singolo annuncio – risulta tendenzialmente in crescita nel comparto delle compravendite, mentre è in decisa flessione nelle locazioni, segnando per esempio un netto -56,9% per le nuove soluzioni a Venezia. Tale contrazione non è tuttavia riconducibile a una diminuzione dell’interesse, bensì a un ampliamento dell’offerta disponibile, sia per il nuovo (con l’unica eccezione di Treviso, -16,7%) che per l’usato. Lo stock di immobili in vendita aumenta invece diffusamente per il nuovo (+7,3% in media in regione), mentre si contrae per le abitazioni già presenti sul mercato (-6,5%).
Per quanto concerne, infine, il cosiddetto “mercato dormiente”, ossia l’insieme degli immobili residenziali di proprietà privata che risultano inutilizzati, vuoti, sfitti o non immessi nel mercato regolare, in Veneto circa il 20% delle oltre 2.65 milioni di abitazioni rientra in questa categoria, per un totale di circa 522.000 unità. In particolare, in regione le aree con i livelli più elevati di dormienza coincidono con i territori ad alta vocazione turistica: a Belluno e Provincia, quindi nella zona delle Dolomiti, la quota raggiunge addirittura il 44%, mentre a Venezia e Verona si attesta rispettivamente al 20% e al 18%. Nei principali poli urbani il fenomeno appare invece più contenuto: è il caso di Padova, dove la percentuale scende al 13%.
«La crescita registrata dal Veneto conferma il ruolo trainante della regione per il mercato residenziale del Nord-Est, sia sul fronte delle vendite che su quello delle locazioni. L'aumento dei prezzi è accompagnato da un mercato che continua a mostrare segnali di vitalità, come dimostra l'andamento delle compravendite, in crescita su base annua nella quasi totalità dei territori regionali», dichiara Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. «Esistono tuttavia ulteriori margini di sviluppo: in molte zone del veneto la domanda oggi supera di gran lunga l'offerta, soprattutto nelle province di Verona, Padova, Vicenza e Treviso».
“I risultati del report di Immobiliare.it sul mercato residenziale veneto - dichiara Federico Filippo Oriana, Presidente di ASPESI Unione Immobiliare - confermano il problema rilevato da ASPESI in altre aree del Paese -in particolare metropolitane- derivante dalla forte carenza di prodotto abitativo nuovo sia in vendita che in affitto. Va segnalata, comunque, l’effervescenza della domanda abitativa nelle principali città venete, a fronte di una ancora grave insufficienza delle politiche abitative pubbliche che generano uno stock intollerabile di “immobili dormienti”, a causa della non convenienza fiscale e contrattuale a porli sul mercato privato dell’affitto residenziale”.
Cristina Cipiccia, direttrice regionale Veneto Est e Friuli Venezia Giulia, Divisione Banca dei Territori di Intesa Sanpaolo: «Ai privati e alle famiglie del Veneto nel primo trimestre di quest’anno Intesa Sanpaolo ha erogato mutui per circa 270 milioni di euro, a conferma dell’attenzione che diamo al progetto casa. In particolare, il nostro mutuo green risponde all’esigenza di rinnovamento del patrimonio immobiliare con un’offerta che include finanziamenti al 100% del valore dell’immobile, con sconti importanti fino allo 0,73% sul tasso e la certificazione energetica gratuita e per gli under 40, le durate possono arrivare fino a 40 anni. Di recente, abbiamo rinnovato il nostro modello di servizio rendendo ancor più semplice, sicura e veloce sia l’attivazione sia la gestione del mutuo attraverso un percorso completamente online. Il cliente può decidere, quindi, quale canale utilizzare tra filiali fisiche e filiali digitali, app e sito web fino all’offerta fuori sede, in una modalità complementare e in piena autonomia».
Scarica la presentazione di Immobiliare.it
La rigenerazione urbana non è soltanto un tema edilizio, ma una leva economica, sociale e culturale che determina la capacità delle città di rimanere vive, attrattive e inclusive. È questo il messaggio emerso dalla tavola rotonda dedicata alla rigenerazione urbana di Venezia.
"L'edilizia non è solo costruire, ma è un indicatore della salute economica e sociale della città, e persino dell'applicazione della democrazia: il diritto alla casa, il diritto di vivere bene", ha sottolineato il consigliere comunale con delega UNESCO e Politiche energetiche del Comune di Venezia, Massimiliano De Martin nel suo saluto. Una visione che supera la dimensione immobiliare per riconoscere all'edilizia un ruolo strategico nello sviluppo dei territori.
Secondo De Martin, l'edilizia rappresenta una delle principali filiere dell'economia reale: coinvolge progettisti, imprese, fornitori, servizi e professioni, genera occupazione e sostiene l'economia locale. "Quando si ferma, si fermano gli investimenti e i servizi: aumentano gli immobili vuoti, il degrado urbano, la perdita di residenti e la desertificazione commerciale". È con questa impostazione che Venezia, negli ultimi undici anni, ha mobilitato quasi 2 miliardi di euro di investimenti pubblici e privati, puntando in modo deciso sul recupero del patrimonio esistente. "Oggi costruire non significa consumare suolo ma rigenerare. E quando una città investe sta dicendo che crede nel proprio futuro."
Il dibattito si è inserito in una fase particolarmente favorevole per il mercato immobiliare italiano. I dati presentati durante il Focus mostrano un settore residenziale che ha consolidato la crescita avviata nel 2025, con compravendite in aumento, tempi di vendita più rapidi, maggiore accessibilità al credito e prezzi in crescita. Anche il Veneto conferma questo andamento positivo, pur evidenziando un fenomeno sempre più diffuso: mentre il mercato delle compravendite accelera, l'offerta di abitazioni in locazione continua a ridursi, rendendo più difficile l'accesso alla casa.
Proprio per questo, la rigenerazione urbana assume un valore che va oltre il recupero fisico degli edifici. La sfida, è stato evidenziato nel confronto, consiste nel trasformare la crescita del mercato in una maggiore capacità delle città di offrire spazi abitativi accessibili e servizi di qualità, evitando che l'aumento dei valori immobiliari contribuisca all'espulsione dei residenti.
Nel corso della tavola rotonda, Omar Catto (CEO Catto Servizi), Federico Della Puppa (Economista, Responsabile area Analisi & Strategie Smart Land), Giovanni Salmistrari (Presidente Ance Venezia) e Gualtiero Tamburini (senior advisor di Nomisma) si sono confrontati sulla complessità della rigenerazione urbana in un territorio come quello veneziano, dove convivono le esigenze di tutela del patrimonio storico lagunare, del paesaggio veneto e delle aree industriali dismesse.
“La rigenerazione urbana a Venezia si trova evidentemente a dover affrontare tutte le sfide peculiari che il tema propone - ha osservato Tamburini - sia per la parte storica (lagunare) che per quella paesistica del territorio interessato (basti ricordare lo straordinario valore del paesaggio delle campagne venete con le celebri ville venete o delle località alpine). Dal punto di vista squisitamente economico la rigenerazione urbana dipende dalle risorse da destinare alle infinite esigenze economiche del territorio costruito, un processo questo che nasce dalla obsolescenza tecnica, economica e sociale del costruito, dalle abitazioni alle infrastrutture.
Il patrimonio immobiliare inutilizzato è l’espressione più vistosa e tangibile delle necessità di Rigenerazione Urbana e il territorio veneto ne offre esempi eclatanti come quello delle aree industriali dismesse (incluse quelle militari) o quello delle abitazioni (e altre costruzioni) inutilizzate ma, anche il patrimonio utilizzato normalmente necessita di intense attività di manutenzione ordinaria e straordinaria per contrastarne l’invecchiamento".
Dal punto di vista economico, Tamburini ha ricordato che la rigenerazione urbana dipende essenzialmente da due fattori: la disponibilità di risorse da parte di famiglie, imprese e operatori – una spesa edilizia che in Veneto può essere stimata in circa 60 miliardi di euro l'anno – e la capacità delle politiche urbanistiche di ridurre gli ostacoli burocratici, favorendo una maggiore flessibilità nell'utilizzo e nella trasformazione degli immobili.
"In termini macroeconomici è quindi dall’ammontare della spesa edilizia che dipende ogni politica di rigenerazione urbana. La slide mostra come si forma la spessa edilizia. Un flusso che in gran parte origina dalle famiglie e che vale complessivamente circa il 30% del PIL Italiano e che sul territorio veneto si può stimare che possa rappresentare una spesa edilizia di circa 60 miliardi di euro annui . Ma c’è un altro, altrettanto importante, fattore che favorisce il formarsi di un patrimonio da rigenerare ed è quello burocratico che si sostanzia in tutti quegli ostacoli che riducono, o peggio impediscono, la fungibilità dei beni immobiliari limitandone le possibilità di modifica delle destinazioni d’uso. Da quanto precede si può dedurre che due sono le forze che favoriscono la RU: da un lato le risorse che famiglie e imprese sono disponibili a mettere in campo e dall’altro le politiche urbanistiche ed edilizie volte ridurre gli ostacoli alla fungibilità del costruito".
Continua la crescita dei prezzi delle abitazioni in Veneto. Nel primo trimestre del 2026 le nuove case in affitto hanno registrato l'incremento più marcato (+10,3% rispetto allo stesso periodo del 2025), mentre nel comparto delle compravendite gli aumenti hanno interessato sia il nuovo (+6,1%) sia l'usato (+6,7%). Più contenuto, invece, il rialzo dei canoni di locazione per le abitazioni esistenti (+2%).
Attualmente, il divario di prezzo tra abitazioni nuove ed esistenti in offerta in regione è significativo in entrambi i settori: per l’acquisto, una casa nuova richiede un budget medio di 2.812 euro/mq, a fronte di circa 2.000 euro/mq per una soluzione esistente. Nel settore delle locazioni, invece, le nuove abitazioni disponibili costano in media 14 euro/mq, mentre le case già presenti sul portale mostrano un prezzo medio pari a 12,1 euro/mq.
Si è discusso di questo e di altri temi durante l’incontro organizzato ieri da ASPESI Veneto in collaborazione con Immobiliare.it, gruppo a cui fa capo il portale immobiliare leader in Italia, e Intesa Sanpaolo, il primo Gruppo Bancario Italiano.
Guardando alle principali città, Venezia ha registrato l’incremento più marcato dei prezzi delle nuove soluzioni in affitto negli ultimi dodici mesi (+45,6%), raggiungendo i 23,2 euro/mq, mentre Verona è rimasta sostanzialmente stabile (-0,1%, 12,6 euro/mq). Treviso e Padova guidano invece la classifica degli aumenti per le soluzioni esistenti in locazione (+5,6% e +5,5% rispettivamente).
Passando alle compravendite, Verona evidenzia una crescita a due cifre dei prezzi degli immobili nuovi (+11,3%, 3.381 euro/mq), mentre Treviso e Padova confermano incrementi simili per le case usate (+8,5% e +7,9% rispettivamente). A Venezia, in linea con l’andamento regionale, i prezzi crescono di più per le soluzioni esistenti (+4,2%) che per quelle recenti (+2,9%).
Analizzando anche gli altri più importanti indicatori di mercato, la pressione di domanda – intesa come numero medio di contatti per singolo annuncio – risulta tendenzialmente in crescita nel comparto delle compravendite, mentre è in decisa flessione nelle locazioni, segnando per esempio un netto -56,9% per le nuove soluzioni a Venezia. Tale contrazione non è tuttavia riconducibile a una diminuzione dell’interesse, bensì a un ampliamento dell’offerta disponibile, sia per il nuovo (con l’unica eccezione di Treviso, -16,7%) che per l’usato. Lo stock di immobili in vendita aumenta invece diffusamente per il nuovo (+7,3% in media in regione), mentre si contrae per le abitazioni già presenti sul mercato (-6,5%).
Per quanto concerne, infine, il cosiddetto “mercato dormiente”, ossia l’insieme degli immobili residenziali di proprietà privata che risultano inutilizzati, vuoti, sfitti o non immessi nel mercato regolare, in Veneto circa il 20% delle oltre 2.65 milioni di abitazioni rientra in questa categoria, per un totale di circa 522.000 unità. In particolare, in regione le aree con i livelli più elevati di dormienza coincidono con i territori ad alta vocazione turistica: a Belluno e Provincia, quindi nella zona delle Dolomiti, la quota raggiunge addirittura il 44%, mentre a Venezia e Verona si attesta rispettivamente al 20% e al 18%. Nei principali poli urbani il fenomeno appare invece più contenuto: è il caso di Padova, dove la percentuale scende al 13%.
«La crescita registrata dal Veneto conferma il ruolo trainante della regione per il mercato residenziale del Nord-Est, sia sul fronte delle vendite che su quello delle locazioni. L'aumento dei prezzi è accompagnato da un mercato che continua a mostrare segnali di vitalità, come dimostra l'andamento delle compravendite, in crescita su base annua nella quasi totalità dei territori regionali», dichiara Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. «Esistono tuttavia ulteriori margini di sviluppo: in molte zone del veneto la domanda oggi supera di gran lunga l'offerta, soprattutto nelle province di Verona, Padova, Vicenza e Treviso».
“I risultati del report di Immobiliare.it sul mercato residenziale veneto - dichiara Federico Filippo Oriana, Presidente di ASPESI Unione Immobiliare - confermano il problema rilevato da ASPESI in altre aree del Paese -in particolare metropolitane- derivante dalla forte carenza di prodotto abitativo nuovo sia in vendita che in affitto. Va segnalata, comunque, l’effervescenza della domanda abitativa nelle principali città venete, a fronte di una ancora grave insufficienza delle politiche abitative pubbliche che generano uno stock intollerabile di “immobili dormienti”, a causa della non convenienza fiscale e contrattuale a porli sul mercato privato dell’affitto residenziale”.
Cristina Cipiccia, direttrice regionale Veneto Est e Friuli Venezia Giulia, Divisione Banca dei Territori di Intesa Sanpaolo: «Ai privati e alle famiglie del Veneto nel primo trimestre di quest’anno Intesa Sanpaolo ha erogato mutui per circa 270 milioni di euro, a conferma dell’attenzione che diamo al progetto casa. In particolare, il nostro mutuo green risponde all’esigenza di rinnovamento del patrimonio immobiliare con un’offerta che include finanziamenti al 100% del valore dell’immobile, con sconti importanti fino allo 0,73% sul tasso e la certificazione energetica gratuita e per gli under 40, le durate possono arrivare fino a 40 anni. Di recente, abbiamo rinnovato il nostro modello di servizio rendendo ancor più semplice, sicura e veloce sia l’attivazione sia la gestione del mutuo attraverso un percorso completamente online. Il cliente può decidere, quindi, quale canale utilizzare tra filiali fisiche e filiali digitali, app e sito web fino all’offerta fuori sede, in una modalità complementare e in piena autonomia».
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Rigenerazione urbana, Venezia rilancia: "Costruire significa credere nel futuro" |
"L'edilizia non è solo costruire, ma è un indicatore della salute economica e sociale della città, e persino dell'applicazione della democrazia: il diritto alla casa, il diritto di vivere bene", ha sottolineato il consigliere comunale con delega UNESCO e Politiche energetiche del Comune di Venezia, Massimiliano De Martin nel suo saluto. Una visione che supera la dimensione immobiliare per riconoscere all'edilizia un ruolo strategico nello sviluppo dei territori.
Secondo De Martin, l'edilizia rappresenta una delle principali filiere dell'economia reale: coinvolge progettisti, imprese, fornitori, servizi e professioni, genera occupazione e sostiene l'economia locale. "Quando si ferma, si fermano gli investimenti e i servizi: aumentano gli immobili vuoti, il degrado urbano, la perdita di residenti e la desertificazione commerciale". È con questa impostazione che Venezia, negli ultimi undici anni, ha mobilitato quasi 2 miliardi di euro di investimenti pubblici e privati, puntando in modo deciso sul recupero del patrimonio esistente. "Oggi costruire non significa consumare suolo ma rigenerare. E quando una città investe sta dicendo che crede nel proprio futuro."
Il dibattito si è inserito in una fase particolarmente favorevole per il mercato immobiliare italiano. I dati presentati durante il Focus mostrano un settore residenziale che ha consolidato la crescita avviata nel 2025, con compravendite in aumento, tempi di vendita più rapidi, maggiore accessibilità al credito e prezzi in crescita. Anche il Veneto conferma questo andamento positivo, pur evidenziando un fenomeno sempre più diffuso: mentre il mercato delle compravendite accelera, l'offerta di abitazioni in locazione continua a ridursi, rendendo più difficile l'accesso alla casa.
Proprio per questo, la rigenerazione urbana assume un valore che va oltre il recupero fisico degli edifici. La sfida, è stato evidenziato nel confronto, consiste nel trasformare la crescita del mercato in una maggiore capacità delle città di offrire spazi abitativi accessibili e servizi di qualità, evitando che l'aumento dei valori immobiliari contribuisca all'espulsione dei residenti.
Nel corso della tavola rotonda, Omar Catto (CEO Catto Servizi), Federico Della Puppa (Economista, Responsabile area Analisi & Strategie Smart Land), Giovanni Salmistrari (Presidente Ance Venezia) e Gualtiero Tamburini (senior advisor di Nomisma) si sono confrontati sulla complessità della rigenerazione urbana in un territorio come quello veneziano, dove convivono le esigenze di tutela del patrimonio storico lagunare, del paesaggio veneto e delle aree industriali dismesse.
“La rigenerazione urbana a Venezia si trova evidentemente a dover affrontare tutte le sfide peculiari che il tema propone - ha osservato Tamburini - sia per la parte storica (lagunare) che per quella paesistica del territorio interessato (basti ricordare lo straordinario valore del paesaggio delle campagne venete con le celebri ville venete o delle località alpine). Dal punto di vista squisitamente economico la rigenerazione urbana dipende dalle risorse da destinare alle infinite esigenze economiche del territorio costruito, un processo questo che nasce dalla obsolescenza tecnica, economica e sociale del costruito, dalle abitazioni alle infrastrutture.
Il patrimonio immobiliare inutilizzato è l’espressione più vistosa e tangibile delle necessità di Rigenerazione Urbana e il territorio veneto ne offre esempi eclatanti come quello delle aree industriali dismesse (incluse quelle militari) o quello delle abitazioni (e altre costruzioni) inutilizzate ma, anche il patrimonio utilizzato normalmente necessita di intense attività di manutenzione ordinaria e straordinaria per contrastarne l’invecchiamento".
Dal punto di vista economico, Tamburini ha ricordato che la rigenerazione urbana dipende essenzialmente da due fattori: la disponibilità di risorse da parte di famiglie, imprese e operatori – una spesa edilizia che in Veneto può essere stimata in circa 60 miliardi di euro l'anno – e la capacità delle politiche urbanistiche di ridurre gli ostacoli burocratici, favorendo una maggiore flessibilità nell'utilizzo e nella trasformazione degli immobili.
"In termini macroeconomici è quindi dall’ammontare della spesa edilizia che dipende ogni politica di rigenerazione urbana. La slide mostra come si forma la spessa edilizia. Un flusso che in gran parte origina dalle famiglie e che vale complessivamente circa il 30% del PIL Italiano e che sul territorio veneto si può stimare che possa rappresentare una spesa edilizia di circa 60 miliardi di euro annui . Ma c’è un altro, altrettanto importante, fattore che favorisce il formarsi di un patrimonio da rigenerare ed è quello burocratico che si sostanzia in tutti quegli ostacoli che riducono, o peggio impediscono, la fungibilità dei beni immobiliari limitandone le possibilità di modifica delle destinazioni d’uso. Da quanto precede si può dedurre che due sono le forze che favoriscono la RU: da un lato le risorse che famiglie e imprese sono disponibili a mettere in campo e dall’altro le politiche urbanistiche ed edilizie volte ridurre gli ostacoli alla fungibilità del costruito".
