25 Novembre 2021
IL PGT DI MILANO – ATTUAZIONE DELLA RIGENERAZIONE URBANA, INDICAZIONI MORFOLOGICHE E PEREQUAZIONE
“Sono le norme e non gli sviluppatori immobiliari il vero nemico dell’ecologia”
Concludendo il convegno su “IL PGT DI MILANO - ATTUAZIONE DELLA RIGENERAZIONE URBANA, INDICAZIONI MORFOLOGICHE E PEREQUAZIONE”, Federico Filippo Oriana, Presidente di ASPESI – Unione Immobiliare, l’associazione delle societa' e aziende immobiliari, si e' compiaciuto del confronto messo in atto tra mondo dello sviluppo immobiliare e mondo dell’architettura e urbanistica, confermando il nuovo orientamento ASPESI di considerare l’architettura non un fiore all’occhiello del progetto, ma un elemento costitutivo vero e proprio dell’operazione immobiliare. Il progettista diventa cosi' sempre piu' un promotore dell’operazione immobiliare avvicinandosi al mondo ASPESI - acronimo in cui la P sta per promozione -, cosi' come il sistema ASPESI si avvicina al mondo della progettazione con la creazione di ASPESI Architettura.
Tra i vari spunti emersi dal dibattito, importante e' la denuncia -venuta in particolare dalle rappresentanze degli architetti progettisti- di una normativa ancora vincolistica e irrazionale, dissuasiva delle operazioni di recupero. Cosi' e' per le indicazioni morfologiche la cui formulazione rigida e restrittiva porta al risultato paradossale dell’impossibilita' normativa di attuare interventi volti proprio a realizzare gli obiettivi di rigenerazione urbana posti dalla stessa Amministrazione comunale. La qualita' -nel senso piu' ampio e comprensivo del termine- e' obiettivo che accomuna sviluppatori, progettisti e Amministrazione cittadina, ma le norme in essere -e il complesso meccanismo che le attua- spesso sortiscono l’effetto opposto di impedirla.
“Come e' stato brillantemente documentato nell’intervento in rappresentanza di ASPESI Milano di Marco Grillo di AbitareIn -ha proseguito Oriana- tutti i moderni sviluppatori immobiliari milanesi realizzano interventi a forte impronta ecologica creando nuove aree verdi attraverso la densificazione -con la crescita in verticale degli edifici- ed eliminando l’amianto che si trova in stabili vecchi, molto diffusi in un’area come questa di antica industrializzazione, anche perche' senza l’ottimizzazione ambientale ed energetica gli appartamenti non si vendono piu'. Pero' il nemico di questo bene pubblico sono paradossalmente proprio le norme -in particolare morfologiche- che non creano mai il bello, l’efficiente, il green e spesso invece lo impediscono di fatto.”
“Un altro elemento molto decisivo da non dimenticare nell’attuazione del nuovo 40bis” ha concluso Oriana “e' che la rigenerazione urbana presenta extra-costi rispetto al lavorare sul terreno verde perche' implica quasi sempre demolizioni e bonifiche. Anche su questo tema le norme che non incentivano significativamente le operazioni di recupero -in particolare abbattendo gli oneri comunali- rischiano un effetto paradosso: sono limitative in nome dell’interesse pubblico, ma poi favoriscono di fatto gli interventi in zone di pregio che escono in vendita a prezzi alti o altissimi e rendono invece impossibili gli interventi nelle periferie e nelle aree intermedie per costi di intervento incompatibili con i prezzi di mercato di quelle zone. Mentre ASPESI pensa che il ben inteso interesse strategico degli operatori coincida oggi con l’interesse della collettivita' e che la cerniera di questi interessi siano i criteri ESG che le operazioni immobiliari devono includere e promuovere: Enviromental, Social, Governance, dove quest’ultimo criterio e' sinonimo di democratico.”
L’intervento di Regina De Albertis, Presidente Assimpredil Ance
“L’esigenza e gli obiettivi della rigenerazione urbana sono molto chiari, purtroppo, pero', non sono chiari gli strumenti. A livello nazionale, salutiamo con favore la nuova proposta del Ministro Giovannini perche' molto piu' semplice e pratica del precedente testo in esame. In particolare, sono da apprezzare il fondo che finanziera' gli interventi per la rigenerazione urbana fino al 2030 e gli incentivi fiscali.
Venendo al nostro territorio, e' motivo di preoccupazione la differenza di regime tra la Regione Lombardia e il Comune di Milano sugli incentivi alla rigenerazione urbana. Riteniamo, infatti, che il numero elevato delle aree ed edifici degradati a Milano costituisca un grave problema, prima che un’opportunita'. E sicuramente la grande maggioranza delle proprieta' delle aree che necessitano di recupero non faranno a tempo a presentare i progetti prima del termine previsto dal Piano delle Regole del PGT. Per questo motivo ci aspettiamo che l’Amministrazione comunale esprima ed approvi al piu' presto la prescritta delibera di attuazione del nuovo 40bis della legge regionale.
Combattiamo ogni giorno come costruttori una sfida epocale, ma non possiamo vincerla senza la partnership con la Pubblica Amministrazione. Abbiamo assoluto bisogno di regole certe e chiare, ma anche di un grande efficientamento delle procedure e delle strutture che le attuano. Chiediamo la dematerializzazione urgente di tutte le pratiche e la digitalizzazione dello sportello unico dell’edilizia.
I prossimi mesi costituiscono una grande opportunita' per la citta' e per la nostra categoria, ma per poterla cogliere occorre accelerare, cambiare passo tutti, nella consapevolezza che l’efficienza e l’efficacia delle nostre azioni pubbliche e private diventa la condizione della competitivita' anche internazionale di Milano e dell’intero Paese”.
Concludendo il convegno su “IL PGT DI MILANO - ATTUAZIONE DELLA RIGENERAZIONE URBANA, INDICAZIONI MORFOLOGICHE E PEREQUAZIONE”, Federico Filippo Oriana, Presidente di ASPESI – Unione Immobiliare, l’associazione delle societa' e aziende immobiliari, si e' compiaciuto del confronto messo in atto tra mondo dello sviluppo immobiliare e mondo dell’architettura e urbanistica, confermando il nuovo orientamento ASPESI di considerare l’architettura non un fiore all’occhiello del progetto, ma un elemento costitutivo vero e proprio dell’operazione immobiliare. Il progettista diventa cosi' sempre piu' un promotore dell’operazione immobiliare avvicinandosi al mondo ASPESI - acronimo in cui la P sta per promozione -, cosi' come il sistema ASPESI si avvicina al mondo della progettazione con la creazione di ASPESI Architettura.
Tra i vari spunti emersi dal dibattito, importante e' la denuncia -venuta in particolare dalle rappresentanze degli architetti progettisti- di una normativa ancora vincolistica e irrazionale, dissuasiva delle operazioni di recupero. Cosi' e' per le indicazioni morfologiche la cui formulazione rigida e restrittiva porta al risultato paradossale dell’impossibilita' normativa di attuare interventi volti proprio a realizzare gli obiettivi di rigenerazione urbana posti dalla stessa Amministrazione comunale. La qualita' -nel senso piu' ampio e comprensivo del termine- e' obiettivo che accomuna sviluppatori, progettisti e Amministrazione cittadina, ma le norme in essere -e il complesso meccanismo che le attua- spesso sortiscono l’effetto opposto di impedirla.
“Come e' stato brillantemente documentato nell’intervento in rappresentanza di ASPESI Milano di Marco Grillo di AbitareIn -ha proseguito Oriana- tutti i moderni sviluppatori immobiliari milanesi realizzano interventi a forte impronta ecologica creando nuove aree verdi attraverso la densificazione -con la crescita in verticale degli edifici- ed eliminando l’amianto che si trova in stabili vecchi, molto diffusi in un’area come questa di antica industrializzazione, anche perche' senza l’ottimizzazione ambientale ed energetica gli appartamenti non si vendono piu'. Pero' il nemico di questo bene pubblico sono paradossalmente proprio le norme -in particolare morfologiche- che non creano mai il bello, l’efficiente, il green e spesso invece lo impediscono di fatto.”
“Un altro elemento molto decisivo da non dimenticare nell’attuazione del nuovo 40bis” ha concluso Oriana “e' che la rigenerazione urbana presenta extra-costi rispetto al lavorare sul terreno verde perche' implica quasi sempre demolizioni e bonifiche. Anche su questo tema le norme che non incentivano significativamente le operazioni di recupero -in particolare abbattendo gli oneri comunali- rischiano un effetto paradosso: sono limitative in nome dell’interesse pubblico, ma poi favoriscono di fatto gli interventi in zone di pregio che escono in vendita a prezzi alti o altissimi e rendono invece impossibili gli interventi nelle periferie e nelle aree intermedie per costi di intervento incompatibili con i prezzi di mercato di quelle zone. Mentre ASPESI pensa che il ben inteso interesse strategico degli operatori coincida oggi con l’interesse della collettivita' e che la cerniera di questi interessi siano i criteri ESG che le operazioni immobiliari devono includere e promuovere: Enviromental, Social, Governance, dove quest’ultimo criterio e' sinonimo di democratico.”
L’intervento di Regina De Albertis, Presidente Assimpredil Ance
“L’esigenza e gli obiettivi della rigenerazione urbana sono molto chiari, purtroppo, pero', non sono chiari gli strumenti. A livello nazionale, salutiamo con favore la nuova proposta del Ministro Giovannini perche' molto piu' semplice e pratica del precedente testo in esame. In particolare, sono da apprezzare il fondo che finanziera' gli interventi per la rigenerazione urbana fino al 2030 e gli incentivi fiscali.
Venendo al nostro territorio, e' motivo di preoccupazione la differenza di regime tra la Regione Lombardia e il Comune di Milano sugli incentivi alla rigenerazione urbana. Riteniamo, infatti, che il numero elevato delle aree ed edifici degradati a Milano costituisca un grave problema, prima che un’opportunita'. E sicuramente la grande maggioranza delle proprieta' delle aree che necessitano di recupero non faranno a tempo a presentare i progetti prima del termine previsto dal Piano delle Regole del PGT. Per questo motivo ci aspettiamo che l’Amministrazione comunale esprima ed approvi al piu' presto la prescritta delibera di attuazione del nuovo 40bis della legge regionale.
Combattiamo ogni giorno come costruttori una sfida epocale, ma non possiamo vincerla senza la partnership con la Pubblica Amministrazione. Abbiamo assoluto bisogno di regole certe e chiare, ma anche di un grande efficientamento delle procedure e delle strutture che le attuano. Chiediamo la dematerializzazione urgente di tutte le pratiche e la digitalizzazione dello sportello unico dell’edilizia.
I prossimi mesi costituiscono una grande opportunita' per la citta' e per la nostra categoria, ma per poterla cogliere occorre accelerare, cambiare passo tutti, nella consapevolezza che l’efficienza e l’efficacia delle nostre azioni pubbliche e private diventa la condizione della competitivita' anche internazionale di Milano e dell’intero Paese”.
