La rigenerazione urbana veneta: siti produttivi dismessi, potenzialità turistica, nuove forme del living, PPP

Si è svolto nella mattinata del 12 febbraio a Montegrotto Terme il convegno organizzato da ASPESI Unione Immobiliare e dalla sua territoriale Triveneto dal titolo “La Rigenerazione Urbana Veneta – Siti produttivi dismessi, potenzialità turistiche, nuove forme del living, PPP”. Dopo i saluti di rito da parte del Presidente territoriale Gianni Fre' e di quello Nazionale Federico Filippo Oriana, moderatore del convegno, ha preso la parola l'assessore della Regione Veneto, Paola Roma che in poche battute ha spiegato l'importanza, anche da parte del settore pubblico, di trovare delle sinergie con il settore privato per affrontare le sfide future.
Si sono così susseguiti gli interventi di Giovanni Salmistrari (ANCE Venezia), Marco Gottardo (Direttore di Federalberghi Veneto), e Gualtiero Tamburini, Senior Advisor Nomisma, che ha presentato lo studio promosso dall'associazione “Lo Scenario Economico-Territoriale della Rigenerazione Urbana Veneta”.
Il primo panel di interventi dal titolo “Potenzialità e modalità della rigenerazione urbana del Veneto” ha visto come relatori Angelo Pizzin (Vicedirettore Regionale dell'Agenzia del Demanio), Luca Dondi (Amministratore delegato PATRIGEST Spa), Federico Pigozzo (Direttore Settore Edilizia della Regione Veneto) e Giuseppe Cangialosi (Presidente Fondazione FATV).
Nel secondo panel “Case History Esempi innovativi di rigenerazione urbana” relatori Paolo Franco (Studio legale HWP di Milano), Emilio Caucci (Studio legale BM&A), Diego Zarnieri (LIMES Farm) e Paolo Sandali (Avvera srl).
Per raccontarvi i contenuti emersi pubblichiamo l’articolo di Requadro “Per l’effetto farfalla la rigenerazione urbana in Veneto ha bisogno di regole chiare”

Il Veneto è una regione dove si è costruito tanto e dove c’è tanto da rigenerare, ma è anche una regione unica per complessità e, almeno sulla carta, è una terra ricca. Il Pil regionale vale il 9,3% di quello nazionale e cresce di più (0,8% rispetto allo 0,6%, secondo la congiuntura della Regione Veneto), mentre quello pro capite è superiore del 12,5% rispetto a quello nazionale. Una regione ricca e complessa, quindi, dove la rigenerazione urbana tocca ogni aspetto del territorio, dalle città all’eredità industriale, artigianale e agricola, fino al comparto turistico e al residenziale. Al centro il rapporto pubblico-privato  La rigenerazione è stata il cuore dell’evento “La rigenerazione urbana veneta: siti produttivi dismessi, potenzialità turistica, nuove forme del living, PPP”, realizzato da ASPESI – Unione Immobiliare, e il tema, di enorme complessità, è stato riassunto in cinque punti dal presidente di ASPESI, Federico Filippo Oriana.  Il primo è il rapporto tra rigenerazione pubblica e privata, che è sinergico ma presenta difficoltà innegabili. Se il pubblico realizza infrastrutture, i valori immobiliari crescono e il privato è portato a investire, tema che si collega con il nodo della partnership pubblico-privata, che deve evolvere per dare futuro alla rigenerazione nel suo insieme. Il terzo punto riguarda ciò che chiedono sviluppatori e investitori immobiliari da sempre, ovvero certezza normativa e tempi certi e questo è un nodo cruciale, soprattutto se comparato con altri paesi del mondo. Se negli Stati Uniti in 15 giorni si ottengono i permessi e in Germania in due mesi, nella "efficientissima" Milano possono servire due o tre anni, situazione che si incrocia con il dato di fatto che i capitali investiti nell’immobiliare italiano sono perlopiù esteri. Il quarto punto ribadisce che il Veneto è un caso unico per complessità territoriale, tra industria, turismo e patrimonio storico. Non c’è un’altra regione con una complessità simile, dove operatori e pubblico si adoperano su fronti diversi e talvolta estremamente delicati. Infine, la sostenibilità energetica e ambientale. Se tempo fa parlarne non era neppure concepibile, oggi è un fattore di mercato. Le nuove generazioni chiedono materiali riciclabili, zero emissioni, efficienza energetica. Da fatto culturale è diventato un fattore di competitività e chi rigenera è chiamato a tenerne grande conto.   Il pubblico c’è, in tutti i sensi La partita, quindi, si gioca tra pubblico e privato. Il pubblico c’è, con il Demanio, con i suoi progetti e con la possibilità per gli sviluppatori di entrare in gioco con esempi di rigenerazione, come le caserme, da ultima l’ex caserma Fantuzzi di Belluno, e ancora con la possibilità di intervenire a livello residenziale. Un residenziale che non può esimersi dall’housing sociale, che potrebbe rispondere alla cronica richiesta di alloggi, su cui non si può più voltare lo sguardo, perché oggi si guarda all’affitto tanto quanto alla proprietà. Il nodo, in questo caso, è nei costi che, per una riqualificazione come si deve del residenziale pubblico, possono superare i 3.000 euro al metro quadro, portando la richiesta di canone a oltre 1.000 euro, difficile da definirsi perciò calmierato. Il problema qui è tutto pubblico, perché una rigenerazione meno profonda è più abbordabile in termini di canone richiesto, ma non agisce in modo strutturale come probabilmente il parco immobiliare avrebbe bisogno. Questo porta al fatto che la riqualificazione tende a far aumentare i canoni. Ed è qui che entra in gioco una riflessione su quella che deve essere la fruizione finale dell’immobile rigenerato. Se alla Cittadella dello Sport a Milano, dopo il cambio d’uso a studentato, gli alloggi saranno disponibili a 600-700 euro a posto letto, il costo è ancora indubbiamente elevato per uno studente. Ecco perché la ricerca dell’equilibrio dell’interesse generale diventa centrale. Se si è troppo sbilanciati a favore del privato, si compromette la stabilità complessiva. Il privato dovrebbe moderare le richieste di rendimento e il pubblico avere consapevolezza che la sostenibilità economica è un asse imprescindibile. Sono tutte domande che chiedono una risposta pratica. Rigenerazione: fine o strumento? Come ricorda Luca Dondi dell’Orologio, amministratore delegato di Patrigest, la domanda è se la rigenerazione urbana sia un fine o uno strumento. Se fosse un fine, potrebbe essere solo pubblico. Se invece è uno strumento, bisogna chiedersi: per fare cosa e a che condizioni. Sul “per fare cosa” è innegabile che spesso pubblico e privato si trovino su posizioni diverse, perché il privato tende a replicare funzioni consolidate, mentre il pubblico talvolta propone visioni molto belle ma lontane dalla sostenibilità economica. E poi il tema delle condizioni, come il costo dei fattori, i costi di demolizione e ricostruzione, il costo dei manufatti. Spesso le aspettative di recupero possono essere superiori alle reali possibilità di ritorno economico. E ancora il tema del tempo, che costa. Anni di incertezza rischiano di zavorrare un conto economico e rendere di fatto impossibili molte operazioni. Questo si vede anche nel tema degli affitti brevi. L’offerta ricettiva è cambiata e il Veneto è la prima regione in Italia per turismo, ma gli investimenti si concentrano sui cinque stelle e su strutture già funzionanti, spesso da parte di investitori stranieri. C’è bisogno di rifunzionalizzare vecchie strutture, ma il mercato guarda soprattutto ciò che produce ricavi immediati. Sarebbe quindi importante rendere prodotto ciò che oggi non lo è, il che è una sfida. Sfida che coinvolge territori con abbondanza di strutture spesso obsolete, come quelle delle terme, ma anche tutte le aree turistiche del Veneto, dalle montagne alle Dolomiti fino alla riviera adriatica, città come Jesolo che polarizzano milioni di persone ogni anno nei mesi estivi. Se il Veneto conta quasi 5 milioni di abitanti, i flussi turistici del 2024 hanno registrato circa 75 milioni di presenze. Il turismo è un motore che chiede varietà e qualità e, per poter incidere per il 12% sul PIL nel 2034, ha bisogno di un’offerta rigenerata. Infine, il nodo delle norme e delle destinazioni d’uso, spesso spinose. È complesso rigenerare oggi, ma soprattutto assegnare una destinazione d’uso diversa da quella originaria dell’immobile. All’unisono, durante l’evento si è chiesto che il cambio di destinazione d’uso sia automatico. La questione è sul tavolo da molto tempo e da tempo la rigenerazione urbana nazionale si confronta con questo tema. Non solo, perché la lunghezza dei progetti, i cambi di amministrazione e le richieste dei diversi attori possono rallentare o bloccare interventi di cui il Veneto e il paese intero avrebbero grande bisogno.  Effetto farfalla e città invisibile L’esempio che può far comprendere l’impatto è quello citato da Gualtiero Tamburini, Nomisma senior advisor, che ha richiamato il famoso effetto farfalla, introdotto dal meteorologo Edward Lorenz negli anni ’70, secondo cui un evento minimo può creare effetti enormi e imprevedibili. In questo caso, effetti che coinvolgono ogni singolo fattore dell’immobiliare e anche quello sociale. Questo effetto appare ancor più considerevole alla luce della teoria della mega città, la città invisibile che, nel caso del Veneto, si snoda tra Treviso, Padova e Venezia e accoglie 1,7 milioni di abitanti. Il Veneto ha investito molto in infrastrutture e ora si delinea un panorama frammentato ma collegato, una sorta di grande città di pianura che, se venisse considerata come tale, potrebbe aprire a progetti di rigenerazione su scala molto più ampia. Tirare le somme sulla rigenerazione immobiliare in Veneto è complesso. Ogni punto è importante, dall’analisi del territorio alle leggi chiare e ai tempi certi, fino al rapporto pubblico-privato che, quando è in equilibrio, può creare un effetto farfalla benevolo su tutta la comunità del Veneto e oltre, sperando che l’impatto tenga realisticamente conto delle esigenze degli abitanti, dal punto di vista sociale ed economico.  Nell'area riservata ai Soci sono disponibili gli atti del convegno