
31 Maggio 2022
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Presentazione del Rapporto 2022 sul mercato immobiliare di Milano
A Milano i prezzi salgono ancora: +5% rispetto allo scorso anno Si cerca casa nei pressi delle fermate metro piĆ¹ periferiche

Lo scorso 31 maggio si è tenuto a Milano, presso la sede Intesa Sanpaolo Casa, l’evento organizzato da ASPESI Milano con Intesa Sanpaolo Casa ed Immobiliare.it per la presentazione del rapporto sul mercato immobiliare di Milano. Dopo l’introduzione del Presidente di ASPESI Milano, Alberto Moro, il CEO di Immobiliare.it Carlo Giordano ha illustrato ai presenti il rapporto.
Milano, davvero, non si ferma. Il primo trimestre del 2022, l’anno ufficiale del post-pandemia, ha fatto registrare un incremento del 5% nel prezzo medio rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Il capoluogo lombardo continua quindi la sua crescita, spinto anche dai numerosi interventi di riqualificazione previsti per i prossimi anni, dal recupero dell’ex scalo ferroviario di Porta Romana all’innovativo progetto di trasformazione di Piazzale Loreto. E se l’aumento dei prezzi è una spia per individuare quali zone stanno attirando l’interesse dei potenziali acquirenti, ne consegue che saranno i quartieri della fascia più periferica della città i più attenzionati nel prossimo futuro. Questi gli argomenti al centro del dibattito che si è tenuto oggi all’interno del seminario organizzato da ASPESI Milano, in collaborazione con Intesa Sanpaolo Casa e Immobiliare.it (www.immobiliare.it), il portale immobiliare leader in Italia.
I numeri di Milano
La gentrificazione avanza e i costi al metro quadro salgono anche oltre la circonvallazione esterna: è quanto evidenziato dall’analisi condotta Immobiliare.it sull’andamento del mercato immobiliare meneghino in questi primi mesi del 2022. È l’area a Sud-Ovest della città a conoscere la crescita di prezzi più rilevante nell’anno. Infatti, nella top 5 dei quartieri, al primo posto si trova Abbiategrasso-Chiesa Rossa con una crescita dei prezzi pari al 9,2%, segue Pasteur-Rovereto – unico a trovarsi nelle immediate adiacenze del centro – al +8,1%. Al terzo posto c’è il quartiere di Corvetto-Rogoredo che rispetto ai primi tre mesi del 2021 fa segnare un +7,8%. Chiudono la classifica il quartiere limitrofo di Ponte Lambro-Santa Giulia e quello di Bisceglie-Baggio-Olmi, entrambi al +7,3%.
Anche la domanda riflette la volontà degli utenti di trovare una dimensione abitativa alternativa rispetto al centro città: in assoluto la zona più desiderata è quella di Affori-Bovisa dove i contatti medi per annuncio sono cresciuti di ben il 7,5% rispetto ad inizio 2021. Segue al 5,3% Forlanini, alle porte di Milano, conosciuto per la sua vicinanza all’aeroporto di Linate e per il grande parco molto frequentato dai cittadini. Con una crescita di poco superiore al 3% troviamo, nuovamente, Pasteur-Rovereto – il cuore pulsante di Nolo – e anche Maggiolina-Istria. Ultimo quartiere a registrare un aumento nell’interesse da parte degli utenti quello di Corvetto-Rogoredo, con un +2,2% anno su anno.
Indice di attrattività
In una città dove comprare casa diventa sempre più impegnativo da un punto di vista di offerta e di prezzo, cresce il numero di chi ha le idee piuttosto chiare sul punto preciso in cui vuole andare a vivere. Infatti, le ricerche degli utenti del portale verso una zona molto circoscritta sono aumentate del 13,8% rispetto al 2021. Si tratta del cosiddetto "indice di attrattività" elaborato da Immobiliare.it Insights, la business unit di Immobiliare.it specializzata in studi di mercato.
L’indice è il risultato di un modello di analisi che si basa sulla distribuzione e densità delle ricerche caratterizzate da filtri di zona di dimensione inferiore a quella dei quartieri delle città. I risultati ottenuti sono stati riportati su una griglia esagonale con celle di dimensioni di 500 metri in modo che siano apprezzabili i trend di ricerca indipendentemente dalla struttura amministrativa della città. Dalle mappe elaborate si può apprezzare un interesse crescente per le zone immediatamente adiacenti alle fermate più esterne delle principali linee della metro, come Precotto, Turro e – dal lato opposto – Bande Nere per la M1, Cimiano per la M2, Istria per la M5 e Corvetto per la M3.
Di seguito i top 5 quartieri di Milano per variazione del prezzo nel confronto tra il I trimestre del 2022 rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente:
Fonte: Immobiliare insights
Di seguito i top 5 quartieri di Milano per variazione della domanda nel confronto tra il I trimestre del 2022 rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente:
«L’acquisto di una casa è una decisione talmente impattante sulla vita del singolo, soprattutto in una città complessa come Milano, che le persone raccolgono quante più informazioni possibili in modo da effettuare una scelta che sia effettivamente in linea con le loro esigenze e il loro stile di vita – ha concluso Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it – Per questo motivo sempre più utenti effettuano sul nostro portale ricerche estremamente mirate, in zone che coniughino un prezzo al metro quadro abbordabile ad una qualità della vita accettabile. Non a caso ci si muove principalmente lungo le linee della metro, andando a cercare quella periferia non ancora completamente gentrificata, con prezzi più bassi della media cittadine, che però offre un collegamento veloce con il centro città».
Scarica la presentazione di Carlo Giordano
Alberto Moro ha, dunque, passato la parola a Daniele Pastore, Direttore Generale di Intesa Sanpaolo Casa. “Milano rappresenta per il nostro settore un mercato di primaria importanza in cui la ricerca di un immobile è vista molto spesso come sfidante, sia per la difficoltà a trovare l’immobile desiderato sia per l’elevato turn over caratteristico del mercato meneghino”, ha commentato. “Nelle parole dei nostri clienti troviamo la sintesi delle emozioni tipiche di chi cerca e vende casa: l’ambizione e i dubbi di chi vende e negozia, e il timore, e le sofisticate esigenze di chi compra. Forti dei valori del Gruppo Intesa Sanpaolo che troviamo nella nostra consulenza immobiliare e della capillarità del Gruppo stesso sul territorio proseguiamo con l’essere un punto di riferimento importante per chi guarda al mercato di Milano per vendere e comprare casa”.
Terminato il primo panel, ha quindi avuto inizio la tavola rotonda moderata dal Presidente Nazionale ASPESI Federico Filippo Oriana che ha introdotto i relatori premettendo che la presenza a questo tavolo di alcuni dei più importanti e innovativi sviluppatori milanese costituisce un’occasione anche per la nostra Associazione - l’ASPESI - di apprendere novità e priorità, per rimanere sempre updated nell’esercizio del suo core business di rappresentanza della categoria. Entrando nel tema ha ricordato che l’eccezionale impennata dei costi dell’edilizia - dall’energia ai materiali - rischia di bloccare la rigenerazione urbana perfino a Milano. “Perché investimenti programmati con un costo di x non stanno più in piedi - ha sottolineato Oriana - se la realizzazione edilizia costa x più 30% o 40%. Alcune importanti società di sviluppo immobiliare nostre associate hanno preferito restituire le caparre ai clienti e rinviare sine die l’avvio dell’appalto dei lavori per realizzare il nuovo edificio abitativo i cui appartamenti erano già stati tutti venduti sulla carta”. “Le principali metropoli italiane si stanno impegnando in progetti di rigenerazione urbana pubblica e Milano non fa eccezione - ha proseguito Oriana - pensiamo ad esempio alle strutture olimpiche a Milano e alla Manifattura Tabacchi di Torino: il fenomeno è positivo e lo incoraggiamo. Ma non è sufficiente”.
Perché in una Milano nella quale centinaia di sedimi ex-industriali sono stati dismessi, il numero e la dimensione dei siti da recuperare - in particolare ad uso abitativo ma anche produttivo - è così elevato che occorre assolutamente l’intervento del capitale privato, domestico e internazionale. “Mentre vediamo, anche con la recente determina sulla vendita dei diritti edificatori di proprietà del Comune stesso - ha sottolineato il Presidente - che la politica comunale si dimentica sempre di cercare di migliorare le condizioni del recupero territoriale privato”. “Per cui - ha concluso chiamando in causa i partecipanti alla tavola rotonda - vorrei capire cosa andrebbe chiesto prioritariamente all’Amministrazione comunale per riavviare un processo di rigenerazione urbana privata: la partecipazione a progetti di partenariato pubblico-privato, o l’intervento sulle condizioni normative con le quali si fa sviluppo immobiliare a Milano?”
"Il mercato residenziale italiano si apre a nuove possibilità –e, come evidenzia la ricerca, descrive una domanda in evoluzione ha aggiunto Anna Milella Head of Residential Italy Lendlease . In questo contesto il modello build-to-rent rappresenta una formula in grado di intercettare bisogni contingenti e in evoluzione: propone la casa non come bene immobile, ma come servizio e pone l’attenzione sul consumatore, con lo scopo di garantire un’esperienza dell'abitare con diverso profilo economico e gestionale. Una casa in grado di rispondere alle crescenti esigenze di flessibilità, comodità e innovazione. I progetti di rigenerazione urbana di Lendlease vogliono soddisfare le nuove esigenze dei cittadini con soluzioni sia in affitto che in vendita, cercando di dare qualità alla comunità stessa evitando politiche di sostituzione o, peggio, di gentrificazione. Insomma, come avvenuto a Londra, di collaborare nella stessa area. E ci possiamo riuscire con l’hi-tech che possiamo dare impegnando a fondo tutta la supply chain".
Per Mirko Paletti, CEO Filcasa “Le ragioni del successo immobiliare milanese hanno diverse origini: una buona programmazione urbanistica con un’attenzione particolare ai trasporti, il riconfermarsi centro economico e culturale del paese e un importante numero di interventi di altissima qualità di sviluppo immobiliare. Questi fattori hanno ridefinito i confini del mercato immobiliare trasformando quella che una volta era considerata periferia in parte viva e fruibile della città stessa. Il rapporto tra centro e periferia sta pian cambiando. Storicamente la vicinanza degli immobili al centro storico ha sempre significato maggior valore sia per la posizione privilegiata, che per i servizi godibili nelle aree centrali. Grazie ad una maggiore qualità progettuale, una rete di trasporti capillare e il decentramento di alcuni servizi anche aree una volta considerate periferiche sono diventate di appeal.” “La rigenerazione urbana è contagiosa – ha continuato - per cui Filcasa si impegna a fare bene e, se ci si riesce, dal bene nasce bene anche nel contorno dei nostri interventi e in quelli dei colleghi. Tra sviluppatori milanesi oggi si fa a gara per rendere gli interventi di trasformazione sempre più innovativi, tecnologici, qualitativi. Con interventi puntiformi che hanno cambiato il tessuto di Milano. I giovani ci aiutano perché stanno creando la domanda giusta e questo sta migliorando Milano. Per questo motivo l’Amministrazione comunale dovrebbe aiutarci, sia accelerando le approvazioni, sia sui costi in crescita esplosiva. Vi è poi la sofferenza delle città limitrofe (Pavia, Como, Lecco, Lodi e i centri minori) che bisognerà in qualche modo affrontare presto”.
“Per rispondere alla domanda del Presidente su cosa occorra – ha dichiarato Marco Grillo, CEO AbitareIn - non manca sicuramente a Milano la materia prima (vi sono centinaia di aree da recuperare, ben più delle 200 riconosciute ufficialmente), non manca la normativa (che in Italia e a Milano è sicuramente più stringente che nelle altre città del mondo), non mancano i soldi. Manca invece solo la fiducia del pubblico verso il privato. A Milano mancano 50.000 alloggi e ne arrivano sul mercato meno di 3.000 nuovi ogni anno, ma per approvare un progetto da 150 appartamenti occorrono 3 anni, per uno da 300 servono 5 anni! E’ chiaro, quindi, che i prezzi degli alloggi -tra effetto costi e effetto scarsità- salgono in misura spropositata. Mentre i margini dell’attività di sviluppo si sono negli ultimi 5 anni dimezzati. Ma le Istituzioni pubbliche non ci vedono come la loro longa manus per risolvere i problemi abitativi e socio-civili, bensì come speculatori da saccheggiare”. "L’offerta di case nuove – racconta Grillo - continua a non soddisfare l’intera domanda della città, spinta anche dall’offerta del mercato meneghino del lavoro, con indici costantemente con segno positivo. Il risultato è che negli ultimi due anni i prezzi del nuovo sono aumentati del 15%, con una media che oramai ha raggiunto i 6 mila euro al metro quadro. Cambiano anche le tendenze dell’abitare che, sulla base dei dati di Agenzia delle Entrate, mettono ai primi posti la ricerca di abitazioni con ambienti particolarmente luminosi (9,6%), ad elevata efficienza energetica (8,9%), forniti di giardini interni ad uso esclusivo (8,8%) e con ampi balconi o spazi esterni (8,7%): dettagli questi in grado di spingere il mercato a pagare un sovrapprezzo per il nuovo rispetto all’offerta dell’usato e che non a caso corrispondono da quasi 8 anni alle peculiarità del prodotto casa firmato AbitareIn. Milano si sta preparando ad abbandonare l’identità “monocentrica” per trasformarsi, sia per necessità sia per ambizione, nella prima città “policentrica” (City Life, Porta Nuova, Scalo Romana, etc.) italiana, che inevitabilmente crescerà al passo con lo sviluppo della rete di trasporti pubblici, sempre più articolata e allargata fino all’anello della tangenziale, la futura nuova circonvallazione.”
"Milano sta attraversando una fase molto attrattiva non solo nei confronti del mercato immobiliare interno, ma anche per gli investitori italiani e internazionali, poiché mette a disposizione ampie aree per progetti di rigenerazione urbana. Ma è veramente difficile fare rigenerazione urbana oggi a Milano a causa del contesto deficitario del rapporto pubblico-privato”, ha aggiunto Attilio Di Cunto CEO Euromilano. “Regge solo chi può andare sul mercato libero alzando i prezzi. Le regole italiane sono sempre più complesse, non c’è certezza né sui tempi, né sulle soluzioni (v. norme morfologiche), nemmeno a Milano. Abbiamo provato a recuperare una caserma e per la presenza di vincoli assurdi su strutture di nessunissimo pregio, abbiamo dovuto fare un progetto sbagliato e costoso con conseguenti prezzi di uscita troppo elevati, per cui l’abbiamo abbandonato. La conclusione è che i 50.000 alloggi non si faranno o saranno troppo cari. Queste aree, quindi, corrono il rischio di divenire enclave - sebbene di elevata qualità - all’interno di un tessuto urbano già consolidato. La città non può più restare chiusa nei propri confini, ma deve ragionare in termini di città metropolitana sempre più estesa, che si evolve grazie alla creazione di nuovi quartieri autonomi rispetto alla dotazione dei servizi e allo stesso tempo interconnessi; è un fenomeno tipico di tutte le grandi città europee. Il processo si vede nella creazione di Fiera Milano, MIND e UpTown, tre ambiti urbani con tre destinazioni d’uso (congressuale/ricettiva, terziario/ricerca e commercio/residenza) che costituiscono altrettante nuove polarità. Il caso di UpTown Cascina Merlata è secondo noi esemplificativo di come i progetti di rigenerazione debbano sviluppare il tessuto cittadino attraverso una mixitè poliedrica, fatta di residenze, servizi e luoghi di lavoro innovativi. E’ attraverso questa via che i nuovi quartieri di Milano diventano nuove centralità e si integrano perfettamente nel territorio urbano, risultando molto attrattivi per il mercato immobiliare."
Oriana ha quindi chiesto ai relatori se l’innovazione, sia tecnica/tecnologica che comportamentale (green, ESG) può divenire un fattore positivo per la rigenerazione urbana privata.
“Sono due facce della stessa medaglia”, ha risposto Anna Milella. “Perché ci dobbiamo porre il problema della salvezza del pianeta e tanto più lo fa Lendlease che è di proprietà pubblica. Nei nostri interventi si sono eliminati i materiali non riciclabili e l’uso di gas e si usano solo energia pulita e materiali ecologici. Ogni nuovo alloggio deve prevedere almeno un nuovo albero, valutiamo il numero di biciclette necessarie e proporzioniamo l’acqua. Occorre un salto culturale”.
“E’ un percorso culturale che va compiuto e Filcasa lo sta facendo”, ha convenuto Mirko Paletti. “Sui 650.000 appartamenti esistenti a Milano, i nuovi ne rappresentano purtroppo solo lo 0,5%. Per cui non incidono sull’ambiente complessivo. Ma bisogna ricordare che il vero nuovo, quello che creano gli sviluppatori milanesi, ha performance energetiche e ambientali eccezionali”, ha aggiunto Marco Grillo. “D’accordo sul percorso culturale moderno – ha concluso Attilio Di Cunto - ma manca un momento decisionale a monte corretto. Una normativa nazionale uniforme che scende a valle verso regioni e comuni, con vincoli razionali e chiari. Solo così non si fa green washing, ma vera ESG compliance”.
“Come valutate il momento commerciale di Milano in rapporto a quello di altri contesti italiani, in particolare Roma e i centri lombardi limitrofi?”, ha infine domandato il Presidente ASPESI.
Per Anna Milella “essendo Lendlease una società pubblica, investe solo in grandi città del mondo che abbiano 18 requisiti e in Italia li ha solo Milano. Comunque si sta guardando intorno e centri come Rho e Pero fuori dal comune di Milano sono già interessati dal progetto MIND di Lendlease”. Per Mirko Paletti “Roma può essere l’alternativa a Milano sul medio termine, ma l’obiettivo più importante è di stabilizzare i prezzi”. Per Marco Grillo “stiamo arrivando all’insostenibilità dei prezzi e questo favorisce l’hinterland. Manca un nesso tra il Comune e la Regione, quello che era la Provincia, e questo penalizza il profilo essenziale della mobilità nell’area metropolitana”. Per Attilio Di Cunto “all’estero sono le città che raccontano i loro progetti, in Italia no e sembra talvolta che se ne vergognino invece di esserne fieri. Milano ha “sposato” qualche suo progetto, ma solo nelle periferie”. Ed è d’accordo con Grillo che si debba allargare lo scenario, magari anche oltre il territorio provinciale e inter-provinciale (v. raccordo infrastrutturale con Piemonte e Genova).
E’ seguito l’intervento di Claudia Vassena, Director Sales & Marketing Digital Retail Intesa Sanpaolo per la sua comunicazione sull’andamento dei mutui: il trend dei mutui erogati da Intesa Sanpaolo, primo gruppo bancario italiano, è molto forte per la prima casa, ma positivo anche per la seconda casa. La Banca ha cercato di favorire i giovani con condizioni agevolate. Interessante anche il prodotto “green” che finalmente sta andando, in particolare per i clienti sotto i 35 anni di età. ISP ha difeso il tasso fisso che, però, ora tutti gli Istituti di credito hanno abbandonato in previsione di un forte rialzo dei tassi. Intesa Sanpaolo ha creato una formula mista, con un “cap” al tasso proprio per sopperire all’atteso rialzo. A domanda del Presidente sulla politica di Intesa Sanpaolo per i mutui fondiari per gli operatori, la Dr.sa Vassena ha risposto premettendo che i mutui per le imprese non sono il suo settore, ma che è informata che Banca Intesa Sanpaolo non sta facendo mancare, come sempre, il proprio sostegno all’economia anche in questo importante settore.
Conclusioni
Secondo Daniele Fulvio Pastore “le indicazioni emerse dall’intero seminario sono assolutamente univoche. Vorrei sottolineare solo un altro dato che trovo positivo e incoraggiante: la performance energetica è divenuta importante per il 35-40% dei clienti.”
Secondo Carlo Giordano “Milano perdona tutti gli errori perché è una città unica che tira sempre. La Pubblica Amministrazione non aiuta, ma almeno ostacola meno che da altre parti. In generale, tutta l’Italia sconta irrazionalità normative come il favore per il “vecchio” invece del “nuovo”, politica incomprensibile di cui il bonus 110% è una triste espressione.”
Infine, per il Presidente Federico Filippo ORIANA “le indicazioni emerse da questo interessantissimo incontro sono state chiarissime e univoche. Da un lato l’effervescenza immobiliare della città di Milano, purtroppo senza eguali non solo in Italia ma nemmeno nel suo circondario e, dall’altro, l’assoluta necessità di spingere un processo veloce, proattivo e razionale di rigenerazione urbana a Milano senza il quale l’effervescenza riscontrata rischia di fermarsi o di trasformarsi in una bolla di prezzi senza riscontro con la realtà del tessuto socio-economico reale”.
Milano, davvero, non si ferma. Il primo trimestre del 2022, l’anno ufficiale del post-pandemia, ha fatto registrare un incremento del 5% nel prezzo medio rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Il capoluogo lombardo continua quindi la sua crescita, spinto anche dai numerosi interventi di riqualificazione previsti per i prossimi anni, dal recupero dell’ex scalo ferroviario di Porta Romana all’innovativo progetto di trasformazione di Piazzale Loreto. E se l’aumento dei prezzi è una spia per individuare quali zone stanno attirando l’interesse dei potenziali acquirenti, ne consegue che saranno i quartieri della fascia più periferica della città i più attenzionati nel prossimo futuro. Questi gli argomenti al centro del dibattito che si è tenuto oggi all’interno del seminario organizzato da ASPESI Milano, in collaborazione con Intesa Sanpaolo Casa e Immobiliare.it (www.immobiliare.it), il portale immobiliare leader in Italia.
I numeri di Milano
La gentrificazione avanza e i costi al metro quadro salgono anche oltre la circonvallazione esterna: è quanto evidenziato dall’analisi condotta Immobiliare.it sull’andamento del mercato immobiliare meneghino in questi primi mesi del 2022. È l’area a Sud-Ovest della città a conoscere la crescita di prezzi più rilevante nell’anno. Infatti, nella top 5 dei quartieri, al primo posto si trova Abbiategrasso-Chiesa Rossa con una crescita dei prezzi pari al 9,2%, segue Pasteur-Rovereto – unico a trovarsi nelle immediate adiacenze del centro – al +8,1%. Al terzo posto c’è il quartiere di Corvetto-Rogoredo che rispetto ai primi tre mesi del 2021 fa segnare un +7,8%. Chiudono la classifica il quartiere limitrofo di Ponte Lambro-Santa Giulia e quello di Bisceglie-Baggio-Olmi, entrambi al +7,3%.
Anche la domanda riflette la volontà degli utenti di trovare una dimensione abitativa alternativa rispetto al centro città: in assoluto la zona più desiderata è quella di Affori-Bovisa dove i contatti medi per annuncio sono cresciuti di ben il 7,5% rispetto ad inizio 2021. Segue al 5,3% Forlanini, alle porte di Milano, conosciuto per la sua vicinanza all’aeroporto di Linate e per il grande parco molto frequentato dai cittadini. Con una crescita di poco superiore al 3% troviamo, nuovamente, Pasteur-Rovereto – il cuore pulsante di Nolo – e anche Maggiolina-Istria. Ultimo quartiere a registrare un aumento nell’interesse da parte degli utenti quello di Corvetto-Rogoredo, con un +2,2% anno su anno.
Indice di attrattività
In una città dove comprare casa diventa sempre più impegnativo da un punto di vista di offerta e di prezzo, cresce il numero di chi ha le idee piuttosto chiare sul punto preciso in cui vuole andare a vivere. Infatti, le ricerche degli utenti del portale verso una zona molto circoscritta sono aumentate del 13,8% rispetto al 2021. Si tratta del cosiddetto "indice di attrattività" elaborato da Immobiliare.it Insights, la business unit di Immobiliare.it specializzata in studi di mercato.
L’indice è il risultato di un modello di analisi che si basa sulla distribuzione e densità delle ricerche caratterizzate da filtri di zona di dimensione inferiore a quella dei quartieri delle città. I risultati ottenuti sono stati riportati su una griglia esagonale con celle di dimensioni di 500 metri in modo che siano apprezzabili i trend di ricerca indipendentemente dalla struttura amministrativa della città. Dalle mappe elaborate si può apprezzare un interesse crescente per le zone immediatamente adiacenti alle fermate più esterne delle principali linee della metro, come Precotto, Turro e – dal lato opposto – Bande Nere per la M1, Cimiano per la M2, Istria per la M5 e Corvetto per la M3.
Di seguito i top 5 quartieri di Milano per variazione del prezzo nel confronto tra il I trimestre del 2022 rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente:
Milano |
||
Quartiere |
Prezzo medio (€/mq) |
Variazione prezzo I trim. 2022 vs I trim. 2021 |
Abbiategrasso, Chiesa Rossa |
3.925 € |
9,2% |
Pasteur, Rovereto |
4.224 € |
8,1% |
Corvetto, Rogoredo |
3.525 € |
7,8% |
Ponte Lambro, Santa Giulia |
2.694 € |
7,3% |
Bisceglie, Baggio, Olmi |
2.621 € |
7,3% |
Di seguito i top 5 quartieri di Milano per variazione della domanda nel confronto tra il I trimestre del 2022 rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente:
Milano |
|||
Quartiere |
Prezzo medio (€/mq) |
Variazione domanda I trim. 2022 vs. I trim. 2021 |
|
Affori, Bovisa |
3.129 € |
7,5% |
|
Forlanini |
2.823 € |
5,3% |
|
Pasteur, Rovereto |
4.224 € |
3,3% |
|
Maggiolina, Istria |
4.320 € |
3,2% |
|
Corvetto, Rogoredo |
3.525 € |
2,2% |
Scarica la presentazione di Carlo Giordano
Alberto Moro ha, dunque, passato la parola a Daniele Pastore, Direttore Generale di Intesa Sanpaolo Casa. “Milano rappresenta per il nostro settore un mercato di primaria importanza in cui la ricerca di un immobile è vista molto spesso come sfidante, sia per la difficoltà a trovare l’immobile desiderato sia per l’elevato turn over caratteristico del mercato meneghino”, ha commentato. “Nelle parole dei nostri clienti troviamo la sintesi delle emozioni tipiche di chi cerca e vende casa: l’ambizione e i dubbi di chi vende e negozia, e il timore, e le sofisticate esigenze di chi compra. Forti dei valori del Gruppo Intesa Sanpaolo che troviamo nella nostra consulenza immobiliare e della capillarità del Gruppo stesso sul territorio proseguiamo con l’essere un punto di riferimento importante per chi guarda al mercato di Milano per vendere e comprare casa”.
Terminato il primo panel, ha quindi avuto inizio la tavola rotonda moderata dal Presidente Nazionale ASPESI Federico Filippo Oriana che ha introdotto i relatori premettendo che la presenza a questo tavolo di alcuni dei più importanti e innovativi sviluppatori milanese costituisce un’occasione anche per la nostra Associazione - l’ASPESI - di apprendere novità e priorità, per rimanere sempre updated nell’esercizio del suo core business di rappresentanza della categoria. Entrando nel tema ha ricordato che l’eccezionale impennata dei costi dell’edilizia - dall’energia ai materiali - rischia di bloccare la rigenerazione urbana perfino a Milano. “Perché investimenti programmati con un costo di x non stanno più in piedi - ha sottolineato Oriana - se la realizzazione edilizia costa x più 30% o 40%. Alcune importanti società di sviluppo immobiliare nostre associate hanno preferito restituire le caparre ai clienti e rinviare sine die l’avvio dell’appalto dei lavori per realizzare il nuovo edificio abitativo i cui appartamenti erano già stati tutti venduti sulla carta”. “Le principali metropoli italiane si stanno impegnando in progetti di rigenerazione urbana pubblica e Milano non fa eccezione - ha proseguito Oriana - pensiamo ad esempio alle strutture olimpiche a Milano e alla Manifattura Tabacchi di Torino: il fenomeno è positivo e lo incoraggiamo. Ma non è sufficiente”.
Perché in una Milano nella quale centinaia di sedimi ex-industriali sono stati dismessi, il numero e la dimensione dei siti da recuperare - in particolare ad uso abitativo ma anche produttivo - è così elevato che occorre assolutamente l’intervento del capitale privato, domestico e internazionale. “Mentre vediamo, anche con la recente determina sulla vendita dei diritti edificatori di proprietà del Comune stesso - ha sottolineato il Presidente - che la politica comunale si dimentica sempre di cercare di migliorare le condizioni del recupero territoriale privato”. “Per cui - ha concluso chiamando in causa i partecipanti alla tavola rotonda - vorrei capire cosa andrebbe chiesto prioritariamente all’Amministrazione comunale per riavviare un processo di rigenerazione urbana privata: la partecipazione a progetti di partenariato pubblico-privato, o l’intervento sulle condizioni normative con le quali si fa sviluppo immobiliare a Milano?”
"Il mercato residenziale italiano si apre a nuove possibilità –e, come evidenzia la ricerca, descrive una domanda in evoluzione ha aggiunto Anna Milella Head of Residential Italy Lendlease . In questo contesto il modello build-to-rent rappresenta una formula in grado di intercettare bisogni contingenti e in evoluzione: propone la casa non come bene immobile, ma come servizio e pone l’attenzione sul consumatore, con lo scopo di garantire un’esperienza dell'abitare con diverso profilo economico e gestionale. Una casa in grado di rispondere alle crescenti esigenze di flessibilità, comodità e innovazione. I progetti di rigenerazione urbana di Lendlease vogliono soddisfare le nuove esigenze dei cittadini con soluzioni sia in affitto che in vendita, cercando di dare qualità alla comunità stessa evitando politiche di sostituzione o, peggio, di gentrificazione. Insomma, come avvenuto a Londra, di collaborare nella stessa area. E ci possiamo riuscire con l’hi-tech che possiamo dare impegnando a fondo tutta la supply chain".
Per Mirko Paletti, CEO Filcasa “Le ragioni del successo immobiliare milanese hanno diverse origini: una buona programmazione urbanistica con un’attenzione particolare ai trasporti, il riconfermarsi centro economico e culturale del paese e un importante numero di interventi di altissima qualità di sviluppo immobiliare. Questi fattori hanno ridefinito i confini del mercato immobiliare trasformando quella che una volta era considerata periferia in parte viva e fruibile della città stessa. Il rapporto tra centro e periferia sta pian cambiando. Storicamente la vicinanza degli immobili al centro storico ha sempre significato maggior valore sia per la posizione privilegiata, che per i servizi godibili nelle aree centrali. Grazie ad una maggiore qualità progettuale, una rete di trasporti capillare e il decentramento di alcuni servizi anche aree una volta considerate periferiche sono diventate di appeal.” “La rigenerazione urbana è contagiosa – ha continuato - per cui Filcasa si impegna a fare bene e, se ci si riesce, dal bene nasce bene anche nel contorno dei nostri interventi e in quelli dei colleghi. Tra sviluppatori milanesi oggi si fa a gara per rendere gli interventi di trasformazione sempre più innovativi, tecnologici, qualitativi. Con interventi puntiformi che hanno cambiato il tessuto di Milano. I giovani ci aiutano perché stanno creando la domanda giusta e questo sta migliorando Milano. Per questo motivo l’Amministrazione comunale dovrebbe aiutarci, sia accelerando le approvazioni, sia sui costi in crescita esplosiva. Vi è poi la sofferenza delle città limitrofe (Pavia, Como, Lecco, Lodi e i centri minori) che bisognerà in qualche modo affrontare presto”.
“Per rispondere alla domanda del Presidente su cosa occorra – ha dichiarato Marco Grillo, CEO AbitareIn - non manca sicuramente a Milano la materia prima (vi sono centinaia di aree da recuperare, ben più delle 200 riconosciute ufficialmente), non manca la normativa (che in Italia e a Milano è sicuramente più stringente che nelle altre città del mondo), non mancano i soldi. Manca invece solo la fiducia del pubblico verso il privato. A Milano mancano 50.000 alloggi e ne arrivano sul mercato meno di 3.000 nuovi ogni anno, ma per approvare un progetto da 150 appartamenti occorrono 3 anni, per uno da 300 servono 5 anni! E’ chiaro, quindi, che i prezzi degli alloggi -tra effetto costi e effetto scarsità- salgono in misura spropositata. Mentre i margini dell’attività di sviluppo si sono negli ultimi 5 anni dimezzati. Ma le Istituzioni pubbliche non ci vedono come la loro longa manus per risolvere i problemi abitativi e socio-civili, bensì come speculatori da saccheggiare”. "L’offerta di case nuove – racconta Grillo - continua a non soddisfare l’intera domanda della città, spinta anche dall’offerta del mercato meneghino del lavoro, con indici costantemente con segno positivo. Il risultato è che negli ultimi due anni i prezzi del nuovo sono aumentati del 15%, con una media che oramai ha raggiunto i 6 mila euro al metro quadro. Cambiano anche le tendenze dell’abitare che, sulla base dei dati di Agenzia delle Entrate, mettono ai primi posti la ricerca di abitazioni con ambienti particolarmente luminosi (9,6%), ad elevata efficienza energetica (8,9%), forniti di giardini interni ad uso esclusivo (8,8%) e con ampi balconi o spazi esterni (8,7%): dettagli questi in grado di spingere il mercato a pagare un sovrapprezzo per il nuovo rispetto all’offerta dell’usato e che non a caso corrispondono da quasi 8 anni alle peculiarità del prodotto casa firmato AbitareIn. Milano si sta preparando ad abbandonare l’identità “monocentrica” per trasformarsi, sia per necessità sia per ambizione, nella prima città “policentrica” (City Life, Porta Nuova, Scalo Romana, etc.) italiana, che inevitabilmente crescerà al passo con lo sviluppo della rete di trasporti pubblici, sempre più articolata e allargata fino all’anello della tangenziale, la futura nuova circonvallazione.”
"Milano sta attraversando una fase molto attrattiva non solo nei confronti del mercato immobiliare interno, ma anche per gli investitori italiani e internazionali, poiché mette a disposizione ampie aree per progetti di rigenerazione urbana. Ma è veramente difficile fare rigenerazione urbana oggi a Milano a causa del contesto deficitario del rapporto pubblico-privato”, ha aggiunto Attilio Di Cunto CEO Euromilano. “Regge solo chi può andare sul mercato libero alzando i prezzi. Le regole italiane sono sempre più complesse, non c’è certezza né sui tempi, né sulle soluzioni (v. norme morfologiche), nemmeno a Milano. Abbiamo provato a recuperare una caserma e per la presenza di vincoli assurdi su strutture di nessunissimo pregio, abbiamo dovuto fare un progetto sbagliato e costoso con conseguenti prezzi di uscita troppo elevati, per cui l’abbiamo abbandonato. La conclusione è che i 50.000 alloggi non si faranno o saranno troppo cari. Queste aree, quindi, corrono il rischio di divenire enclave - sebbene di elevata qualità - all’interno di un tessuto urbano già consolidato. La città non può più restare chiusa nei propri confini, ma deve ragionare in termini di città metropolitana sempre più estesa, che si evolve grazie alla creazione di nuovi quartieri autonomi rispetto alla dotazione dei servizi e allo stesso tempo interconnessi; è un fenomeno tipico di tutte le grandi città europee. Il processo si vede nella creazione di Fiera Milano, MIND e UpTown, tre ambiti urbani con tre destinazioni d’uso (congressuale/ricettiva, terziario/ricerca e commercio/residenza) che costituiscono altrettante nuove polarità. Il caso di UpTown Cascina Merlata è secondo noi esemplificativo di come i progetti di rigenerazione debbano sviluppare il tessuto cittadino attraverso una mixitè poliedrica, fatta di residenze, servizi e luoghi di lavoro innovativi. E’ attraverso questa via che i nuovi quartieri di Milano diventano nuove centralità e si integrano perfettamente nel territorio urbano, risultando molto attrattivi per il mercato immobiliare."
Oriana ha quindi chiesto ai relatori se l’innovazione, sia tecnica/tecnologica che comportamentale (green, ESG) può divenire un fattore positivo per la rigenerazione urbana privata.
“Sono due facce della stessa medaglia”, ha risposto Anna Milella. “Perché ci dobbiamo porre il problema della salvezza del pianeta e tanto più lo fa Lendlease che è di proprietà pubblica. Nei nostri interventi si sono eliminati i materiali non riciclabili e l’uso di gas e si usano solo energia pulita e materiali ecologici. Ogni nuovo alloggio deve prevedere almeno un nuovo albero, valutiamo il numero di biciclette necessarie e proporzioniamo l’acqua. Occorre un salto culturale”.
“E’ un percorso culturale che va compiuto e Filcasa lo sta facendo”, ha convenuto Mirko Paletti. “Sui 650.000 appartamenti esistenti a Milano, i nuovi ne rappresentano purtroppo solo lo 0,5%. Per cui non incidono sull’ambiente complessivo. Ma bisogna ricordare che il vero nuovo, quello che creano gli sviluppatori milanesi, ha performance energetiche e ambientali eccezionali”, ha aggiunto Marco Grillo. “D’accordo sul percorso culturale moderno – ha concluso Attilio Di Cunto - ma manca un momento decisionale a monte corretto. Una normativa nazionale uniforme che scende a valle verso regioni e comuni, con vincoli razionali e chiari. Solo così non si fa green washing, ma vera ESG compliance”.
“Come valutate il momento commerciale di Milano in rapporto a quello di altri contesti italiani, in particolare Roma e i centri lombardi limitrofi?”, ha infine domandato il Presidente ASPESI.
Per Anna Milella “essendo Lendlease una società pubblica, investe solo in grandi città del mondo che abbiano 18 requisiti e in Italia li ha solo Milano. Comunque si sta guardando intorno e centri come Rho e Pero fuori dal comune di Milano sono già interessati dal progetto MIND di Lendlease”. Per Mirko Paletti “Roma può essere l’alternativa a Milano sul medio termine, ma l’obiettivo più importante è di stabilizzare i prezzi”. Per Marco Grillo “stiamo arrivando all’insostenibilità dei prezzi e questo favorisce l’hinterland. Manca un nesso tra il Comune e la Regione, quello che era la Provincia, e questo penalizza il profilo essenziale della mobilità nell’area metropolitana”. Per Attilio Di Cunto “all’estero sono le città che raccontano i loro progetti, in Italia no e sembra talvolta che se ne vergognino invece di esserne fieri. Milano ha “sposato” qualche suo progetto, ma solo nelle periferie”. Ed è d’accordo con Grillo che si debba allargare lo scenario, magari anche oltre il territorio provinciale e inter-provinciale (v. raccordo infrastrutturale con Piemonte e Genova).
E’ seguito l’intervento di Claudia Vassena, Director Sales & Marketing Digital Retail Intesa Sanpaolo per la sua comunicazione sull’andamento dei mutui: il trend dei mutui erogati da Intesa Sanpaolo, primo gruppo bancario italiano, è molto forte per la prima casa, ma positivo anche per la seconda casa. La Banca ha cercato di favorire i giovani con condizioni agevolate. Interessante anche il prodotto “green” che finalmente sta andando, in particolare per i clienti sotto i 35 anni di età. ISP ha difeso il tasso fisso che, però, ora tutti gli Istituti di credito hanno abbandonato in previsione di un forte rialzo dei tassi. Intesa Sanpaolo ha creato una formula mista, con un “cap” al tasso proprio per sopperire all’atteso rialzo. A domanda del Presidente sulla politica di Intesa Sanpaolo per i mutui fondiari per gli operatori, la Dr.sa Vassena ha risposto premettendo che i mutui per le imprese non sono il suo settore, ma che è informata che Banca Intesa Sanpaolo non sta facendo mancare, come sempre, il proprio sostegno all’economia anche in questo importante settore.
Conclusioni
Secondo Daniele Fulvio Pastore “le indicazioni emerse dall’intero seminario sono assolutamente univoche. Vorrei sottolineare solo un altro dato che trovo positivo e incoraggiante: la performance energetica è divenuta importante per il 35-40% dei clienti.”
Secondo Carlo Giordano “Milano perdona tutti gli errori perché è una città unica che tira sempre. La Pubblica Amministrazione non aiuta, ma almeno ostacola meno che da altre parti. In generale, tutta l’Italia sconta irrazionalità normative come il favore per il “vecchio” invece del “nuovo”, politica incomprensibile di cui il bonus 110% è una triste espressione.”
Infine, per il Presidente Federico Filippo ORIANA “le indicazioni emerse da questo interessantissimo incontro sono state chiarissime e univoche. Da un lato l’effervescenza immobiliare della città di Milano, purtroppo senza eguali non solo in Italia ma nemmeno nel suo circondario e, dall’altro, l’assoluta necessità di spingere un processo veloce, proattivo e razionale di rigenerazione urbana a Milano senza il quale l’effervescenza riscontrata rischia di fermarsi o di trasformarsi in una bolla di prezzi senza riscontro con la realtà del tessuto socio-economico reale”.
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