09 Maggio 2023

ASPESI Milano : “Tutele Edilizie: svolgere un intervento edilizio senza incorrere in sanzioni amministrative o penali”

Il Convegno sul tema “Tutele Edilizie: svolgere un intervento edilizio senza incorrere in sanzioni amministrative o penali” organizzato con il patrocinio del Comune di Milano dagli studi legali Belvedere Inzaghi & Partners e Ventimiglia insieme ad ASPESI Milano si è tenuto il 9 maggio nella storica cornice del Museo del Risorgimento. In una splendida e affollatissima sala d’epoca del Museo -messa cortesemente a disposizione dal Comune di Milano per questo confronto- dirigenti comunali, amministrativisti e penalisti hanno trattato la delicata tematica dell’abuso edilizio che costituisce un rischio e un limite invalicabile per l’attività immobiliare-costruttiva.
Dopo l’introduzione del Convegno da parte dell’Avv. Fabrizio Ventimiglia e del Presidente Filippo Barberis di Gruppo Consiliare del Comune di Milano che hanno spiegato gli scopi dell’iniziativa, Valerio Zauli -Direttore della Razionalizzazione delle Procedure Amministrative del Comune di Milano- ha illustrato ampiamente e dettagliatamente il processo in fase avanzata della digitalizzazione di tutti gli atti relativi agli edifici di Milano che pone la nostra città in prima posizione in Italia su questa prospettiva essenziale per la certezza e affidabilità amministrativistica e proprietaria dell’immobiliare. Il Dr. Zauli ha, poi, anche illustrato la casistica -molto ampia e impegnativa- degli esposti (oltre 300 all’anno) avverso abusi edilizi reali o supposti da parte di privati, fronte che impegna enormemente gli uffici, ma anche abbastanza inutilmente visto che nove esposti su dieci si rivelano poi infondati. Un’altra interessante notazione espressa da Valerio Zauli è che l’abuso edilizio non sta quasi mai nel range dell’interpretazione, bensì nella totale assenza del titolo abilitativo o nella totale difformità della realizzazione edilizia rispetto al titolo.
Gli Avvocati urbanisti Matteo Peverati e Francesco Boetto dello Studio Legale Belvedere, Inzaghi &Partners hanno poi illustrato -con ampia esemplificazione- la configurazione giuridico-amministrativistica dell’abuso edilizio, con relativa gradazione, sottolineando entrambi come molto spesso gli abusi segnalati non siano in realtà tali ai sensi di legge. L’Avv. Peverati, in particolare, ha osservato che dei 23 provvedimenti di accertamento di opere abusive emessi dal Comune di Milano nel solo mese di marzo 2023, molti in realtà non siano tali per sua personale diretta conoscenza dell’opera realizzata. 
Gli Avvocati penalisti Marco Giannone e Davide Zaninetta dello Studio Legale Ventimiglia hanno a seguire illustrato le condizioni tecnico-giuridiche che fanno assurgere a reato la difformità edilizia. Purtroppo hanno dovuto constatare come sia molto facile che questo percorso verso le drammatiche conseguenze del procedimento penale diventi rapidissimo e pressoché automatico, anche quando non ve ne sarebbero i presupposti richiesti dalla legge. Le conseguenze -che, per il disposto della legge 231/2001 sulla responsabilità parapenale delle società, si estende quasi sempre dalle persone fisiche alle persone giuridiche per le quali le prime operano- non sono solo la eventuale condanna penale finale, ma anche e soprattutto possibili sequestri preventivi della realizzazione edilizia per il suo intero perimetro, con danni enormi (spesso esiziali) per la società e l’impresa, irrecuperabili anche quando poi magari arriva l’assoluzione anni dopo. Gli Avvocati Giannone e Zaninetta hanno illustrato casi recenti in cui per fortuna è intervenuta la magistratura giudicante a temperare gravi e pericolosi errori delle Procure, sottolineando che è importante una buona difesa legale immediata all’inizio di queste vicende.
Le conclusioni dell’incontro sono state tratte dal Presidente nazionale ASPESI Unione Immobiliare, Federico Filippo Oriana, e dall’Assessore alla Rigenerazione Urbana del Comune di Milano Giancarlo Tancredi. L’Avv. Oriana ha premesso che l’ASPESI non difende i veri “abusivisti” che, anzi, gli sviluppatori immobiliari professionali vedono come concorrenti sleali. Ha premesso anche che ASPESI non rappresenta i proprietari delle aree perché essendo l’Associazione degli imprenditori e professionisti immobiliari vede nella proprietà e nella rendita fondiaria una controparte. La ragione, quindi, per la quale l’ASPESI ha promosso in partnership con gli Studi legali questa iniziativa è difendere la categoria rappresentata -cioè gli operatori seri- da ingiustizie. Delle quali ci hanno concretamente e brillantemente parlato i Colleghi avvocati che sono intervenuti, evidenziando come l’assunto del Dr. Zauli -riassumibile nell’espressione “male non fare, paura non avere”- teoricamente più che condivisibile, purtroppo non sempre funzioni nella realtà. Poiché, ovviamente, può esserci abuso amministrativo senza reato, ma non può esserci reato senza abuso, l’operatore onesto dovrebbe essere tutelato dal suo stesso intendimento (e interesse) di realizzare un titolo abilitativo valido e di realizzarlo in conformità allo stesso. Il principio costituzionale, però, della “tipicità” della previsione di reato varrebbe sì anche per i reati edilizi, ma spesso non è così di fatto per la non tipicità dell’abuso edilizio che ne costituisce il presupposto fattuale. Il sindacato penale si spinge, così, spesso anche al giudizio di merito del fatto edilizio-costruttivo con un percorso molto pericoloso soprattutto nel caso di difformità parziali e nel caso di reati colposi. In poche parole, una difformità lieve realizzata magari per sbaglio può diventare la base per un procedimento penale e perfino per un immediato sequestro preventivo dell’area.
Di qui le gravi ingiustizie e i gravi rischi ingiustamente corsi dagli operatori onesti illustrati negli interventi dei legali. Questa situazione di incertezza fattuale del diritto può diventare per l’Avv. Oriana un altro fattore di ostacolo al processo di rigenerazione urbana, processo assolutamente necessario anche nella più brillante e dinamica metropoli italiana. Non foss’altro che per l’emergenza abitativa in atto che può essere affrontata solo con la messa a disposizione di più case, possibilmente a costo minore anche per la legge della domanda e dell’offerta. I rimedi possibili a una problematica che affligge ingiustamente la nostra categoria sono solo -secondo il Presidente Oriana- la reale applicazione dei quattro principi indicati dal Consigliere Barberis come guida per la collaborazione pubblico-privato in questo settore: digitalizzazione, semplificazione, collaborazione e soprattutto chiarezza. Di qui l’appello del Presidente all’Assessore Tancredi per la rapida concretizzazione di queste linee-guida per affrontare insieme un problema che vede Amministrazione comunale e mondo immobiliare dalla stessa parte, ossia dalla parte di Milano e della sua crescita qualitativa.
L’Architetto Giancarlo Tancredi ha esordito raccogliendo l’appello del Presidente e confermando che quello trattato nel Convegno è un grave problema anche per l’Amministrazione. Esprimendo il suo più completo rispetto per la giurisdizione e il suo compito imprescindibile e obbligatorio, l’Assessore ha sottolineato, infatti, che l’ingente quantità di tempo che gli uffici -già esigui nella loro consistenza numerica- devono dedicare ai controlli degli esposti e al contenzioso è sottratta alle istruttorie delle pratiche con aggravamento, quindi, dei problemi dei tempi e delle certezze. Del resto, le pratiche edilizie del Comune di Milano sono passate dalle 17.000 del 2019 pre-Covid alle oltre 37.000 del 2021. L’Assessore Tancredi ha poi svolto al riguardo un’altra interessante considerazione: Milano ha una tradizione di straordinari edifici innovativi, dal Grattacielo Pirelli, alla Torre Velasca, al Bosco Verticale per citarne solo alcuni che hanno impressionato tutto il mondo diventando iconici e fonte di ispirazione a livello planetario. Ebbene, mentre il nuovo regolamento edilizio sarà ispirato alla massima apertura e semplificazione, quanto invece alla revisione in corso del PGT sarà molto difficile aprire all’innovazione nel clima di sospetto che si è creato. “Semplificare -ha concluso l’Assessore Tancredi- significa elasticità o irrigidimento?”.
Nel corso dell’evento, l’Assessore Tancredi ha informato il Presidente Oriana che il nuovo Codice degli appalti recentemente varato dal Governo ha costretto la Giunta Comunale a rivedere la bozza di nuovo Regolamento Edilizio frutto di molti mesi di intenso lavoro in quanto contenente diverse previsioni divenute incompatibili con le nuove norme. L’Assessore ha, conseguentemente, informato l’Avv. Oriana che convocherà prossimamente una riunione sulla proposta di nuovo testo con i tecnici di ASPESI perché le consultazioni con il mondo immobiliare-edilizio devono essere riaperte in presenza di una nuova bozza di Regolamento Edilizio di Milano.
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