04 Ottobre 2022

ROMA REAL ESTATE FORUM

(nell'area riservata del sito tutte le presentazioni dei relatori e le proposte presentate dal Laboratorio Permanente per Roma di ASPESI Roma)

La prima edizione del Roma Real Estate Forum organizzato da ASPESI Roma si è tenuta il 4 ottobre al Tempio di Vibia Sabina e Adriano della Camera di Commercio di Roma.
L’evento - introdotto da Lorenzo Tagliavanti, Presidente della Camera di Commercio di Roma e presieduto da Federico Filippo Oriana Presidente Nazionale ASPESI – Unione Immobiliare - ha ospitato l'Assessore all'Urbanistica di Roma Capitale, Maurizio Veloccia e  la tradizionale annuale presentazione del Rapporto immobiliare su Roma, a cura di Carlo Giordano di Immobiliare.it,  arricchito dagli interventi del DG di Intesa San Paolo Casa, Daniele Fulvio Pastore, e del Direttore Regionale Lazio di Intesa Sanpaolo, Roberto Gabrielli, sull’andamento del mercato delle nuove costruzioni e dei mutui.
A seguire il focus sul Residenziale 4.0 condotto da Paolo Buzzetti, Presidente di ASPESI ROMA con i maggiori protagonisti del mercato romano delle abitazioni come il Gruppo Caltagirone (Elena De Simone), Camplus (Federico Rossi) e Colliers (Vincenzo Zubbo). Guarda il video sul nostro canale ASPESI TV
Il mattone nella Capitale: siamo all’inizio di un nuovo ciclo immobiliare
Prezzi in crescita (+1,5% anno su anno); l’area più ambita è quella di Villa Doria Pamphilj
Buzzetti (Pres. ASPESI Roma): “Richiesta superiore all’offerta. Urgentissimo un adeguamento della legge urbanistica del ’42”
Roma, 4 ottobre 2022 – Prezzi ancora in crescita nella Capitale nel secondo trimestre del 2022: si superano i 3.330 euro al metro quadro, in rialzo dell’1,5% rispetto allo scorso anno quando la cifra si assestava sui 3.280. E, sebbene la domanda ancora stenti un po’, lo stock di immobili disponibili sul mercato risulta comunque in forte diminuzione (-22% rispetto al secondo trimestre 2021) segno di un rinnovato interesse ad investire sul mattone.
Si è parlato di questo e dei principali trend di mercato attualmente in essere a Roma all’interno del convegno organizzato oggi da ASPESI Roma, in collaborazione con Intesa Sanpaolo Casa e Immobiliare.it (www.immobiliare.it), il portale immobiliare leader in Italia.
Parlando di ciclo immobiliare tanto il comune di Roma quanto la provincia (senza capoluogo) si trovano ora in una fase di risveglio del mercato, nella quale le transazioni iniziano ad aumentare mentre i prezzi rimangono abbastanza stabili. Nel 2021, il ciclo del comune si trova a un livello simile a quello del 2004 sia per i prezzi sia per le transazioni. La provincia invece performa bene per quanto riguarda i prezzi, con un +10% sul 2004, mentre le compravendite devono ancora colmare il gap, attestandosi su un -16% rispetto all’inizio del ciclo in esame.
«Come emerge dall’analisi, i due cicli mostrano un andamento abbastanza simile anche se il comune presenta un trend molto più contenuto in termini di variazioni delle transazioni e prezzi - commenta Carlo Giordano, Board Member di Immobiliare.it Nei prossimi anni ci si può ragionevolmente aspettare che il mercato entri nuovamente in una fase espansiva, nella quale i prezzi e le transazioni, assorbita la discontinuità causata dall’evento pandemico, tornino entrambi a crescere».
Dove si cerca nella Capitale
I quartieri più attenzionati si collocano nella parte Ovest della città, ancora dentro il Grande Raccordo Anulare, e, nell’hinterland, a Sud: infatti nel secondo trimestre 2022 la domanda relativa alle zone attorno a Baldo degli Ubaldi e Casetta Mattei – nei pressi di Villa Doria Pamphilj - è cresciuta rispettivamente del 27,5% e del 18,4% rispetto allo scorso anno, mentre l’area di Trigoria ha conosciuto un aumento del 21,2%.
Male invece Roma Nord: il quartiere di Ponte Milvio perde infatti il 21% in un anno.
Il nuovo a Roma
Nel secondo trimestre del 2022, le nuove costruzioni rappresentano solo un 8% dell’offerta totale della Capitale. Sebbene poi la richiesta relativa alle nuove costruzioni rispetto agli altri status segni un -15% nel trimestre considerato, il prezzo del nuovo risulta superiore di ben il 7%.
La distanza percentuale tra il valore medio del prezzo medio al metro quadro tra gli immobili in stato Nuovo/Ottimo e quello degli immobili in stato Buono/Non-Ristrutturato è di un +16%. Questo vuol dire che nella Città Eterna una casa di nuova costruzione costa di media 500 euro al metro quadro in più rispetto a una datata o comunque non ristrutturata (3.640 euro/mq e 3.139 euro/mq rispettivamente).
«Il tema del nuovo vs. vecchio in campo immobiliare assumerà sempre più rilevanza in associazione al discorso del risparmio energetico – conclude Giordano Le nuove costruzioni infatti sono generalmente “green”, ad elevata efficienza energetica, e mai come ora la possibilità di risparmiare sulle bollette di luce e gas è stata una tematica così centrale nel dibattito italiano. È sicuramente vero che le nuove costruzioni hanno un costo al metro quadro più elevato rispetto a immobili costruiti negli anni ‘60/’70/’80 del secolo scorso, ma allo stesso tempo il risparmio che assicurano in termini di fabbisogno energetico nel medio periodo ripagherà completamente l’investimento iniziale e anzi l’immobile stesso si rivaluterà nel tempo».
Daniele Pastore, Direttore Generale Intesa Sanpaolo Casa: “Roma rappresenta per il nostro settore un mercato molto importante: dalla fine della Pandemia i valori di mercato degli immobili della Capitale sono cresciuti ad un ritmo maggiore rispetto alla media nazionale. Vivace il mercato delle nuove costruzioni che risponde alla sempre maggiore sensibilità ambientale degli acquirenti e che sta permettendo al capoluogo laziale di variare l’offerta di immobili. Forti dei  valori del Gruppo Intesa Sanpaolo che troviamo nella nostra consulenza immobiliare e della capillarità del Gruppo stesso sul territorio proseguiamo con l’essere un punto di riferimento importante per chi guarda al mercato di Roma per vendere e comprare casa”.
Il senior housing rappresenta una asset class cui stanno guardando con sempre maggiore interesse i players del settore immobiliare, gli investitori e le Pubbliche Amministrazioni, per la capacità di portare benefici sul piano sociale, ambientale ed economico”, ha dichiarato Elena De Simone, Presidente di Vianini Spa,  intervenuta nel focus sulle nuove modalità dell’abitare.
“Camplus crede molto in Roma e proprio per questo dopo aver inaugurato nel 2016 il Collegio di Merito Camplus Pietralata, nell’ultimo anno abbiamo aperto la nostra seconda residenza per studenti Camplus San Pietro e lanciato il nostro primo Camplus hotel”, ha aggiunto Federico Rossi Responsabile Relazioni Istituzionali di Camplus. “Contiamo inoltre di fare atri interventi per aumentare l’offerta abitativa dedicata agli studenti e garantire alla città e alle sue università un’offerta ampia e variegata”.
«Gli investitori sono sempre più interessati alle opportunità che offre Roma e la Capitale sta rispondendo con progetti di qualità e sempre più attrattivi, anche nel settore residenziale e persino nell’ambito di fenomeni piuttosto nuovi per l’Italia, come il Build To Rent – ha commentato Vincenzo Zubbo, Head of Business Development di Colliers Italia Lo dimostra la recente operazione Niccodemi21, in cui Colliers ha agito come advisor: la prima e più significativa operazione BTR a Roma gestita da un fondo a capitali internazionali. Si tratta di un immobile in sviluppo al centro di una zona particolarmente attrattiva per gli investimenti in ambito residenziale, che una volta completato conterà 225 unità abitative per una superficie totale di 21.500 metri quadri e otterrà la certificazione LEED».
Secondo Paolo Buzzetti, Presidente di ASPESI Roma “il Report di Immobiliare.it mostra che la richiesta di nuove case -  o profondamente restaurate   - è crescente e superiore  all’offerta  anche per soddisfare  le  nuove esigenze di sostenibilità e qualità della vita. A livello nazionale si rende urgentissimo un adeguamento della legge urbanistica del ’42 – che era prevista per la sola espansione – e la modifica degli standard urbanistici. Sarebbe utile la creazione di un ministero per le aree urbane per raggruppare le competenze disperse in troppi ministeri.  Per le amministrazioni locali – Regione e Comune si rende altrettanto urgentissimo il completamento dell’adeguamento in corso delle norme per la rigenerazione urbana”.
Anche il Report 2022 di Immobiliare.it su Roma mette in rilievo il maggiore problema del mercato italiano della casa: la drammatica carenza di appartamenti nuovi. Con gravi effetti negativi sia di ordine socio-ambientale che economico-produttivo”, ha concluso Federico Filippo Oriana, Presidente Nazionale ASPESI-Unione Immobiliare. “E per questo ASPESI rinnova al nuovo Parlamento la sua richiesta -di sempre ma ora urgentissima- di forti misure fiscali e urbanistiche per incentivare la messa sul mercato in tutta Italia di alloggi nuovi o ristrutturati in chiave di recupero. Non bonus temporanei ma rigenerazione urbana!”
A seguire, la proposta di Bioedil Progetti per la sostituzione edilizia del patrimonio residenziale pubblico è stata illustrata dall’Arch. Renato Guidi.
La prima sessione del ROMA REAL ESTATE FORUM si è conclusa con l’intervento di Giorgio Spaziani Testa, Presidente di Confedilizia e di Maurizio Veloccia, Assessore all’Urbanistica di Roma Capitale. (GUARDA IL VIDEO)
Se la mattinata si è incentrata sul grave tema della casa a Roma - con segnali di preoccupazione sul fronte delle nuove realizzazioni che latitano, ma con il dato positivo della ritrovata effervescenza di alcuni quartieri -, il pomeriggio è stato dedicato alle proposte per il rilancio di Roma elaborate dal Laboratorio Permanente per Roma di ASPESI.
La sessione pomeridiana si è aperta con il focus su “Hospitality e Turimo 4.0 (GUARDA IL VIDEO)
Nell’economia di Roma Real Estate, Turismo e Ospitalità hanno un ruolo particolarmente importante; si può ben dire che assieme rappresentano di gran lunga il comparto trainante dell’economia del territorio romano”. Lo ha dichiarato Gualtiero Tamburini, Senior Advisor di Nomisma, in apertura del focus.Come noto 4.0 significa porsi in una prospettiva di cambiamento e innovazione che, in senso stretto, per le strutture ricettive significherebbe adozione di nuove tecnologie come intelligenza artificiale, Internet of things, analisi dei Big Data, Cloud Computing, ecc..” ha continuato, “una sfida che il PNRR sta concretamente e significativamente affrontando. Infatti dei 2,4 miliardi di Euro stanziati dal PNRR sotto la voce “Turismo 4.0”, circa 100 milioni sono destinati alla creazione dell’Hub digitale italiano, 1,8 miliardi per l’aumento della competitività delle imprese turistiche e ben 500 milioni per Roma “Caput Mundi – Next Generation EU per i grandi eventi turistici””. 
Secondo una recente stima Nomisma, il valore del solo patrimonio alberghiero italiano è di 116 miliardi di Euro ed è Roma, con un patrimonio immobiliare alberghiero di circa 12,8 miliardi di euro, a posizionarsi al primo posto. Così come è in testa (con il 21,5%) alle prime cinque mete per volume della pipeline nel programma per lo sviluppo e/o affiliazione di hotel (circa 160 a livello nazionale, di cui il 73,4% appartenenti a gruppi internazionali).
Un settore che potrebbe, però subire un duro contraccolpo a causa dei rincari del 400% di luce e gas con il serio rischio di una svendita di molti hotel incapaci di sopportare un aumento simile con il tasso di occupazione attualmente previsto per l’autunno.
“Hospitality non riguarda solo il comparto alberghiero ma tuttò ciò che accoglie i visitatori di un Paese e di una città: porti aeroporti, stazioni, infrastrutture cittadine devono offrire accoglienza e servizi”, ha dichiarato Antonio Barreca, Federturismo Confindustria. “Per turismo 4.0 si   intende un’attenzione verso i bisogni del turista  che richiede un servizio basato sul rapporto umano e non solo attraverso la tecnologia. La tecnologia deve aiutare a migliorare il servizio e a far conoscere i bisogni e le preferenze del cliente
“In Italia manca una vera cultura dell’hospitality – ha aggiunto Gianluca Capone, Radisson Group - dalla formazione scolastica  alle istituzioni c’è carenza di attenzione e si tende all’approssimazione, quando invece il vero traino dell’economa nazionale è il turismo in quanto da tutto il mondo guardano all’Italia come al Paese più ricco di cultura e fascino al mondo. Le Istituzioni centrali e locali non tengono in debita considerazione un settore che porta ricchezza, sviluppo e opportunità di lavoro anche negli angoli meno conosciuti della penisola. La tecnologia è un supporto fondamentale per migliorare il servizio ma anche per il controllo dei costi di gestione, tema fondamentale  soprattutto  con l’aumento dei costi dell’energia che, se senza gli aiuti statali, causeranno la chiusura di moltissime strutture. L’investitore immobiliare nell’hospitality  e il gestore delle strutture  devono unire le forze per richiedere la massima attenzione delle Istituzioni al comparto e alle infrastrutture in quanto più il contesto è accogliente migliori possono essere i ricavi  e conseguentemente i ritorni sugli investimenti.
“Per gli investitori l’hospitality rappresenta un settore con margini di sicurezza maggiori di altri”, ha concluso Giancarlo Cremonesi, Next Re Siiq Spa. “Per coloro che prediligono performance conservative è il migliore in assoluto ed’è per questo che richiedo l’attenzione delle Istituzioni per migliorare  la cultura verso il turismo e l’accoglienza soprattutto a Roma che viene visitata da oltre 30 milioni di persone ogni anno.
Una seconda tavola rotonda - guidata da Paolo Buzzetti - è stata, poi, dedicata all’approfondimento di iniziative e criticità sul necessario processo di rigenerazione urbana a Roma. (GUARDA IL VIDEO)
Il quadro generale della situazione attuale è stato offerto da Mario Breglia di Scenari Immobiliari con l’illustrazione del loro Report su Roma.  Studi e metodi di approccio alla trasformazione delle città raccontate dall’Arch. Giacomo De Amicis - membro della nuova Commissione Paesaggistica del Comune di Milano - e da Alessandra Bellioni  di COIMA, piattaforma leader dell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari. Vincenzo Lamorte ha illustrato le iniziative del Credito Sportivo (sport per il territorio).
Il tema della rigenerazione urbana è stato concluso dalla comunicazione dell’Arch. Renato Farina di Polis sulle proposte del Laboratorio Permanente per Roma di ASPESI riguardanti   il recupero del patrimonio immobiliare ERP e la pedonalizzazione dell’area del Tridente attraverso l’implementazione dei parcheggi. I nuovi quartieri, proposti da ASPESI Roma all’Amministrazione capitolina, si trasformeranno da progetti in cantieri dopo aver “costruito il consenso” ascoltando il territorio, la cittadinanza, stakeholder qualificati privati ed istituzionali e offriranno la possibilità di recuperare vaste aree di edilizia residenziale pubblica tra Nomentana, Tiburtina, Torre Angela e San Basilio in forte stato di degrado. Si tratterebbe di un’operazione completa che prevede la demolizione e ricostruzione degli edifici più degradati con un incremento del 20-30% della superficie utile, come prevede la legge Regionale del Lazio sul Piano Casa e la Legge 7 del 2019 sulla Rigenerazione urbana. Tutto questo permetterebbe il recupero oltre che del quadrante Roma Est anche dell’hinterland*.
Il Convegno è stato, quindi, chiuso dai Presidenti di ASPESI Roma Paolo Buzzetti e di ASPESI–Unione Immobiliare nazionale Federico Filippo Oriana che hanno tratto le conclusioni della giornata di lavoro compiacendosi per le analisi svolte e le proposte avanzate da tutti i relatori e dando appuntamento a ottobre 2023 per la riedizione del Forum, che nelle intenzioni di ASPESI deve diventare un momento di confronto permanente tra società civile e Istituzioni per il futuro della Città Eterna.

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