02 Luglio 2022
FORUM DELL’ABITARE - INTERVENTO DEL PRESIDENTE FEDERICO FILIPPO ORIANA
Si è tenuto lo scorso 28 giugno il Forum dell’Abitare organizzato da Scenari Immobiliari. Il Presidente Nazionale Federico Filippo Oriana è intervenuto nel panel dei relatori dichiarando: “Il fattore più significativo -e in qualche modo innovativo, originale- che sta emergendo da tutte le rilevazioni - anche nostre ma ben visibili nel report di Scenari Immobiliari - mi pare quello della ripresa della crescita dei prezzi medi delle case dopo 15-16 anni di stagnazione. E anche delle compravendite, se pensiamo che dai dati dell’Agenzia delle Entrate del I trimestre 2022 sul I trimestre 2021 nelle prime nove città italiane il loro numero è cresciuto ovunque, dal minimo del +3,6% di Genova al massimo del + 36% di Milano, con una media nazionale del +12%. Sorprendente perché non è sul 2020 bloccato dal lockdown, ma sul brillante 2021 della ripresa.
E questo nonostante pandemia e guerra, ma non (o non solo) come bene-rifugio contro l’inflazione, tornata esplosiva dopo più di 20 anni, bensì per una sorta di ritorno alla casa visto non come ritorno al passato, ma piuttosto al futuro, cioè ad una casa diversa. Non un ragionamento finanziario, quindi, che non sarebbe convincente per tutti i motivi -in particolare fiscali- che Mario Breglia ha illustrato in una sua recente intervista, ma la nascita -e quindi la soddisfazione- di un bisogno diverso -come fu 25 anni fa quello di avere il computer in casa-. Bisogno antico, ma tuttavia nuovo, visto che stiamo vedendo che perfino nelle città medie in cui ASPESI ha una sede locale -da Cuneo a Padova-, per non parlare delle nostre grandi metropoli di Milano, Torino e Roma, ci viene segnalata la prepotente richiesta o di villini unifamiliari, o di almeno 35 mq di terrazzo nell’appartamento. Terrazzo che magari è precluso di fatto dalle norme comunali poter realizzare, come ad esempio nel caso di Torino, come ci è stato spiegato dai tecnici in una recente riunione della nostra Commissione Urbanistica di ASPESI Torino.
Questo fenomeno ha determinato la nascita di un nuovo mercato, quello di sostituzione. Fenomeno sicuramente positivo per noi sviluppatori e promotori -visto che va a compensare, almeno in parte, la riduzione al lumicino degli acquisti della giovane coppia che si sposa e l’azzeramento totale dell’acquisto per investimento-, ma che in assenza di previsioni fiscali e urbanistiche radicalmente nuove, può determinare una strozzatura, invece che sviluppo, per la mancanza -o grave carenza- di prodotto nuovo segnalata anche nel report odierno. Per previsioni fiscali intendo l’imposta di registro per le permute e per previsioni urbanistiche intendo la montagna di semplificazioni che potrebbe permettere di andare ben oltre, perfino a Milano, dove sono 2.500 – 3.000 gli appartamenti che si riescono a realizzare ogni anno a fronte dei 50.000 che occorrerebbero (ma non c’è il tempo per parlarne qui). Questa carenza, sommata all’evidente difficoltà economico-finanziaria del ceto medio e dei giovani -aggravata dalla rapida crescita dei tassi dei mutui- sta conducendo ad un forte favore di mercato per l’usato, sempre di più l’unico appartamento che di fatto si può comprare e io ne ho degli esempi recenti anche in famiglia.
Ma questo mercato che tende all’usato in tutta Italia -maggioritario perfino a Milano, largamente prevalente in tutto il Centro-Nord e praticamente esclusivo nel Mezzogiorno- genererà conseguenze fortemente negative per il Paese sia in termini di lavoro e produzione, sia in termini di qualità dell’abitare e quindi della vita. Oltre che energetico-ambientali, soprattutto dopo l’imminente fine della allucinante vicenda dei superbonus edilizi (perché con i bonus almeno l’usato lo si ristrutturava).
Conclusione: siamo in un momento di svolta. Il mercato della casa non è crollato come qualcuno temeva nella primavera 2020 all’esplosione della pandemia. La casa -come idea e come strumento della vita- è risorta dalle sue ceneri come l’Araba Fenice. Non era scontato, perché con tutti i problemi -anche ma non solo finanziari- che il Covid ha creato alle famiglie italiane, poteva diventare un depresso e deprimente ambito che ognuno -sommerso da pensieri ben diversi dalla qualità del suo abitare- si teneva ben stretto, come rifugio senza bene. E invece ancora una volta gli italiani hanno scelto la casa, una nuova casa. Chi può la acquista e chi non può la sogna, come tutti i sondaggi più recenti stanno evidenziando.
Non vorrei chiudere con un luogo comune, ma davvero queste crisi epocali per quanto riguarda il mercato che oggi ci occupa -quello immobiliare residenziale- sono insieme un’opportunità e un problema. L’opportunità l’ho già descritta -produrre un’ingente quantità di nuovi alloggi aperti, ecologici e performanti-, il problema è come riuscire a farli e qui il pallino -come sempre in Italia- torna purtroppo in mano alla politica e alla pubblica amministrazione”.
Ai seguenti link sono disponibili per il download l'Osservatorio 'Abitare in Europa', l'estratto del report 'La casa nel metaverso' e le relazioni presentate durante il convegno ed autorizzate alla diffusione:
ESTRATTO | LA CASA NEL METAVERSO
ATTI | FORUM DELL'ABITARE 2022 | Sessione mattino
ATTI | FORUM DELL'ABITARE 2022 | Sessione pomeriggio
E questo nonostante pandemia e guerra, ma non (o non solo) come bene-rifugio contro l’inflazione, tornata esplosiva dopo più di 20 anni, bensì per una sorta di ritorno alla casa visto non come ritorno al passato, ma piuttosto al futuro, cioè ad una casa diversa. Non un ragionamento finanziario, quindi, che non sarebbe convincente per tutti i motivi -in particolare fiscali- che Mario Breglia ha illustrato in una sua recente intervista, ma la nascita -e quindi la soddisfazione- di un bisogno diverso -come fu 25 anni fa quello di avere il computer in casa-. Bisogno antico, ma tuttavia nuovo, visto che stiamo vedendo che perfino nelle città medie in cui ASPESI ha una sede locale -da Cuneo a Padova-, per non parlare delle nostre grandi metropoli di Milano, Torino e Roma, ci viene segnalata la prepotente richiesta o di villini unifamiliari, o di almeno 35 mq di terrazzo nell’appartamento. Terrazzo che magari è precluso di fatto dalle norme comunali poter realizzare, come ad esempio nel caso di Torino, come ci è stato spiegato dai tecnici in una recente riunione della nostra Commissione Urbanistica di ASPESI Torino.
Questo fenomeno ha determinato la nascita di un nuovo mercato, quello di sostituzione. Fenomeno sicuramente positivo per noi sviluppatori e promotori -visto che va a compensare, almeno in parte, la riduzione al lumicino degli acquisti della giovane coppia che si sposa e l’azzeramento totale dell’acquisto per investimento-, ma che in assenza di previsioni fiscali e urbanistiche radicalmente nuove, può determinare una strozzatura, invece che sviluppo, per la mancanza -o grave carenza- di prodotto nuovo segnalata anche nel report odierno. Per previsioni fiscali intendo l’imposta di registro per le permute e per previsioni urbanistiche intendo la montagna di semplificazioni che potrebbe permettere di andare ben oltre, perfino a Milano, dove sono 2.500 – 3.000 gli appartamenti che si riescono a realizzare ogni anno a fronte dei 50.000 che occorrerebbero (ma non c’è il tempo per parlarne qui). Questa carenza, sommata all’evidente difficoltà economico-finanziaria del ceto medio e dei giovani -aggravata dalla rapida crescita dei tassi dei mutui- sta conducendo ad un forte favore di mercato per l’usato, sempre di più l’unico appartamento che di fatto si può comprare e io ne ho degli esempi recenti anche in famiglia.
Ma questo mercato che tende all’usato in tutta Italia -maggioritario perfino a Milano, largamente prevalente in tutto il Centro-Nord e praticamente esclusivo nel Mezzogiorno- genererà conseguenze fortemente negative per il Paese sia in termini di lavoro e produzione, sia in termini di qualità dell’abitare e quindi della vita. Oltre che energetico-ambientali, soprattutto dopo l’imminente fine della allucinante vicenda dei superbonus edilizi (perché con i bonus almeno l’usato lo si ristrutturava).
Conclusione: siamo in un momento di svolta. Il mercato della casa non è crollato come qualcuno temeva nella primavera 2020 all’esplosione della pandemia. La casa -come idea e come strumento della vita- è risorta dalle sue ceneri come l’Araba Fenice. Non era scontato, perché con tutti i problemi -anche ma non solo finanziari- che il Covid ha creato alle famiglie italiane, poteva diventare un depresso e deprimente ambito che ognuno -sommerso da pensieri ben diversi dalla qualità del suo abitare- si teneva ben stretto, come rifugio senza bene. E invece ancora una volta gli italiani hanno scelto la casa, una nuova casa. Chi può la acquista e chi non può la sogna, come tutti i sondaggi più recenti stanno evidenziando.
Non vorrei chiudere con un luogo comune, ma davvero queste crisi epocali per quanto riguarda il mercato che oggi ci occupa -quello immobiliare residenziale- sono insieme un’opportunità e un problema. L’opportunità l’ho già descritta -produrre un’ingente quantità di nuovi alloggi aperti, ecologici e performanti-, il problema è come riuscire a farli e qui il pallino -come sempre in Italia- torna purtroppo in mano alla politica e alla pubblica amministrazione”.
Ai seguenti link sono disponibili per il download l'Osservatorio 'Abitare in Europa', l'estratto del report 'La casa nel metaverso' e le relazioni presentate durante il convegno ed autorizzate alla diffusione:
| OSSERVATORIO | ABITARE IN EUROPA |
ATTI | FORUM DELL'ABITARE 2022 | Sessione mattino
ATTI | FORUM DELL'ABITARE 2022 | Sessione pomeriggio
