01 Luglio 2026
Hub Edilizia, Costruzione e Real Estate: il settore immobiliare chiede una cornice normativa stabile, tempi autorizzativi certi e una visione di lungo periodo
key note speech del Presidente Nazionale ASPESI Federico Filippo Oriana su “Presente e futuro dell’urbanistica milanese”
L’emergenza abitativa, la rigenerazione urbana, la digitalizzazione degli edifici, gli investimenti e il ruolo delle istituzioni. Sono stati questi i temi al centro dell’Hub Edilizia, Costruzione e Real Estate “Il nuovo ciclo immobiliare”, organizzato da Economy Group il 24 giugno a Milano. Un appuntamento che ha riunito operatori del settore, professionisti, imprese e rappresentanti delle istituzioni per analizzare le trasformazioni che stanno ridefinendo il mercato immobiliare italiano.
Per immaginare un nuovo ciclo immobiliare, prima ancora di parlare di investimenti, rigenerazione urbana o sostenibilità, occorre fare i conti con ciò che non è stato fatto. È da questa riflessione che Sergio Luciano, direttore editoriale della rivista Economy Group, ha aperto l’evento. Nel suo intervento introduttivo, Luciano ha scelto di mettere al centro non tanto le prospettive del comparto quanto le criticità che continuano a rallentarne lo sviluppo. Una presa di posizione netta, maturata dall’osservazione di un settore che continua a essere oggetto di dibattiti, iniziative e proposte senza che queste si traducano con sufficiente efficacia in risultati concreti.
Rigenerazione urbana e riforme bloccate
Tra i temi affrontati, quello della rigenerazione urbana ha occupato un ruolo centrale. Luciano ha evidenziato come il dibattito sia ormai consolidato da anni, ma resti ancora prigioniero di meccanismi istituzionali che faticano a produrre cambiamenti reali. Il riferimento è alle numerose proposte di riforma rimaste bloccate lungo l’iter parlamentare e alla difficoltà di dare risposte tempestive a un comparto che, invece, avrebbe bisogno di strumenti normativi chiari e stabili.
Il peso delle occasioni perdute
Il direttore ha parlato apertamente di una “contabilità delle occasioni perdute”, espressione utilizzata per descrivere il peso economico e sociale dei ritardi accumulati. Secondo Luciano, il mercato esiste, così come esistono competenze, capitale e capacità imprenditoriale. Ciò che manca è la possibilità di liberare pienamente questo potenziale attraverso regole più efficaci e una visione di lungo periodo.
Particolarmente significativo il passaggio dedicato agli investimenti bloccati e agli effetti che le incertezze normative producono sull’intero ecosistema immobiliare. Luciano ha richiamato le stime circolate negli ultimi mesi sui cantieri fermi e sui miliardi di euro di investimenti a rischio, sottolineando come tali numeri rappresentino non soltanto una questione economica, ma anche un freno alla trasformazione delle città e alla capacità del Paese di attrarre risorse.
Il ruolo dell’informazione e del confronto pubblico
Nel suo intervento è emerso anche un richiamo al ruolo dell’informazione e al rapporto tra istituzioni, operatori e opinione pubblica. Luciano ha invitato a superare atteggiamenti di prudenza eccessiva nel confronto sui temi urbanistici e immobiliari, ribadendo la necessità di un dibattito aperto, fondato sui dati e sulla capacità di distinguere tra responsabilità accertate e dinamiche che rischiano di paralizzare interi processi decisionali.
Le sfide del nuovo ciclo immobiliare
Lo sguardo si è poi spostato sulle trasformazioni che attendono il comparto nei prossimi anni. Dalle direttive europee sull’efficientamento energetico degli edifici fino alle future politiche abitative, Luciano ha evidenziato come il settore stia entrando in una fase di profondo cambiamento. Un passaggio che impone alle imprese di innovare, investire e ripensare il proprio ruolo, ma che richiede allo stesso tempo un quadro regolatorio coerente e sostenibile.
In questa prospettiva, il “nuovo ciclo immobiliare” evocato dal titolo dell’evento non appare soltanto come una fase di ripresa del mercato. È piuttosto una sfida culturale che coinvolge imprese, amministrazioni e cittadini. Una sfida che chiama in causa la capacità di coniugare sviluppo urbano, sostenibilità ambientale, qualità dell’abitare e responsabilità sociale.
A seguire, il key note speech del Presidente Nazionale ASPESI Federico Filippo Oriana su “Presente e futuro dell’urbanistica milanese”.
Nel suo intervento Oriana ha scelto di allargare lo sguardo oltre le polemiche che negli ultimi mesi hanno investito il settore immobiliare, riportando il dibattito sul terreno che considera decisivo: il futuro delle città e la capacità dell’Italia di attrarre investimenti stabili nel lungo periodo.
Secondo il Presidente, il problema principale non è tanto quale istituzione intervenga a modificare il quadro di riferimento, quanto l’effetto che tali cambiamenti producono sulla percezione internazionale del Paese. Quando le regole cambiano durante il percorso di un investimento, ha osservato, il rischio è che venga messa in discussione l’affidabilità complessiva dell’Italia, scoraggiando capitali e iniziative imprenditoriali.
Ma il cuore del suo ragionamento è stato un altro: la rigenerazione urbana rappresenta oggi una delle più grandi opportunità di sviluppo per il Paese. “È il vero petrolio dell’Italia”, ha sostenuto Oriana, spiegando come il recupero del territorio costituisca una risorsa strategica in un Paese caratterizzato da uno spazio limitato, prezioso e spesso sottoutilizzato.
Tuttavia, la rigenerazione urbana non può essere evocata come un principio astratto. È un processo complesso, costoso e lungo, che richiede demolizioni, bonifiche ambientali, ricostruzioni e procedure autorizzative spesso articolate. Tutti fattori che incidono sui tempi e sulla sostenibilità economica degli interventi.
Da qui la richiesta, rivolta alle istituzioni, di garantire soprattutto certezza e rapidità. Non incentivi pubblici, ma un quadro regolatorio stabile e prevedibile. «La prima agevolazione è la velocità», è il concetto espresso da Oriana, che ha ricordato come gli operatori del settore continuino a indicare nella certezza dei tempi uno dei principali fattori per favorire nuovi investimenti.
Il presidente di ASPESI ha inoltre sottolineato un apparente paradosso che riguarda Milano. Negli ultimi decenni la città è stata protagonista di profonde trasformazioni urbane che ne hanno cambiato non solo lo skyline ma anche il posizionamento internazionale. Dai grandi progetti di riqualificazione degli ex comparti industriali fino agli interventi più recenti, il capoluogo lombardo è diventato una delle città europee più attrattive.
Proprio questo successo, però, ha generato una nuova criticità. «Più Milano attrae, più rischia di respingere», ha spiegato Oriana, riferendosi alla crescente difficoltà di trovare abitazioni accessibili. Se in passato la spinta principale era rappresentata dai grandi sviluppi direzionali e terziari, oggi il fabbisogno si concentra soprattutto sul residenziale.
Per questo il Presidente ha invitato a spostare l’attenzione dal confronto sulle vicende giudiziarie alla questione che ritiene davvero centrale: chi costruirà le case necessarie, con quali tempi e a quali condizioni economiche.
Secondo Oriana, la risposta passa proprio dalla rigenerazione urbana. Il recupero delle numerose aree dismesse presenti sul territorio potrebbe contribuire in modo significativo ad aumentare l’offerta abitativa e a ridurre il divario tra domanda e disponibilità di alloggi. Una prospettiva che consentirebbe non solo di recuperare porzioni di città oggi inutilizzate, ma anche di rispondere a un bisogno sociale sempre più evidente.
“Ma la rigenerazione urbana passa per definizione attraverso lo schema operativo della demolizione e ricostruzione, un tipo di intervento che COSTA DI PIU’ e molto di più rispetto all’edilizia tradizionale: per le bonifiche (che portano un forte aggravio di tempi e costi e che è quasi sempre necessario fare trattandosi di siti ex-produttivi), per le demolizioni, e perché, trattandosi di aree in genere periferiche (le cd. aree di rigenerazione), i valori in vendita sono inferiori rispetto a quelli delle zone di pregio”, HA DICHIARATO. “Come si compensa questo maggior costo (e minor ricavo) che -se non alleviato- condannerebbe le aree di rigenerazione all’abbandono? Con denaro pubblico diretto? Improbabile, viste le condizioni della finanza pubblica e la triste sorte del ddl sulla rigenerazione urbana pendente al Senato e destinato a perire per la quarta legislatura consecutiva. E forse non sarebbe nemmeno giusto, salvo che per le bonifiche che sono un’esigenza sociale. L’unico incentivo possibile (come afferma anche un sondaggio tra gli operatori immobiliari commissionato proprio da Economy e presentato all’edizione 2025 di questo stesso Forum) è una normativa accelerata e semplificata, perché togliere ritardi e rischi dal processo produttivo della demo-ricostruzione sarebbe già una importante diminuzione dei costi nei business plan. Certo i Comuni -e in particolare quello di Milano che ha quelli più alti d’Italia- non possono pensare di poter continuare ad aumentare a dismisura gli oneri comunali… lo ripeto: la rigenerazione urbana costa di più e se non si vuole che tutta l’edilizia si vada a concentrare sulle manutenzioni straordinarie degli edifici in centro da vendere tra i 10 e i 20.000 euro al mq (con effetti antisociali tragici) occorre che gli oneri comunali (costo di costruzione e monetizzazione degli standard) siano realistici, cioè che il Comune aumenti le proprie entrate dall’immobiliare non facendo pagare tanto pochi interventi (inevitabilmente per staricchi), come sta succedendo nel 2025/26 a causa del blocco giudiziario urbanistico, ma poco per tanti interventi (quindi destinati alle fasce sociali medie)”.
Come superare, dunque, quello che il Presidente Oriana definisce il “paradosso dell’attrattività” ossia la città che più attrae e più respinge (perché alzandosi a dismisura prezzi e canoni per la maggiore domanda derivante dall’afflusso respinge i residenti e gli stessi newcomers che vorrebbero arrivare e che non possono permettersi questi valori maggiorati)? Il Presidente ha indicato due direttrici:
Si è poi svolta la tavola rotonda “Se il modello Milano ha il raffreddore, il modello Italia ha l’influenza”, che ha visto confrontarsi Giuseppe Calabrese, CEO di Secursat, Marco Celani, presidente di Aigab (Associazione italiana gestori affitti brevi), Marco Grillo, amministratore delegato di Abitare In, Carmelo Iannicelli, rappresentante dell’Ordine degli Ingegneri di Milano, e Davide Albertini Petroni, presidente di Assoimmobiliare. Dal confronto è emersa una convinzione condivisa: Milano continua a rappresentare il principale laboratorio dello sviluppo urbano italiano, ma le criticità che oggi interessano il capoluogo lombardo raccontano una fragilità che riguarda l’intero sistema Paese.
Ad aprire il confronto sul futuro del comparto è stato Davide Albertini Petroni, presidente di Assoimmobiliare, che ha posto l’accento sulla necessità di aggiornare un impianto normativo ormai non più adeguato alle esigenze delle città contemporanee. “Le normative nella costruzione edilizia sono nate in un momento di espansione delle città, quando si costruiva su nuovo suolo. Oggi la situazione è completamente diversa: dobbiamo lavorare sul tessuto urbano consolidato e sulla rigenerazione delle aree industriali dismesse”. Secondo Albertini Petroni, proprio Milano rappresenta l’esempio più evidente di questa trasformazione, grazie ai grandi interventi di riqualificazione che hanno interessato aree come Porta Nuova, CityLife e Santa Giulia. “La grande mancanza della politica è stata quella di non mettere mai mano a un quadro normativo urbanistico. Oggi gli enti locali hanno cercato di rispondere ai cambiamenti della domanda con proprie normative, creando però un disallineamento interpretativo tra la legislazione storica e quella oggi applicata”. Per il presidente di Assoimmobiliare, la riforma della disciplina urbanistica rappresenta quindi una condizione imprescindibile per rilanciare gli investimenti e affrontare l’emergenza abitativa.
A portare la testimonianza del mondo delle imprese è stato Marco Grillo, amministratore delegato di Abitare In e Consigliere Nazionale ASPESI, che ha descritto gli effetti concreti dell’incertezza normativa sul comparto. “Da tre anni abbiamo 150 milioni di euro di investimenti bloccati. La nostra azienda sostiene costi per circa 15 milioni di euro all’anno tra interessi, Imu e personale, senza poter avviare nuovi progetti.” Grillo ha spiegato che l’azienda ha quindici interventi fermi, con pratiche presentate tra il 2018 e il 2023. “Parliamo di edifici fatiscenti acquistati per essere demoliti e ricostruiti, destinati a realizzare abitazioni per le famiglie che oggi fanno più fatica ad accedere al mercato. Ci sentiamo persone che stanno resistendo e aspettiamo un quadro normativo più chiaro”. L’imprenditore ha inoltre evidenziato come l’incertezza abbia spinto il gruppo a guardare anche fuori da Milano, avviando nuove iniziative in altre città.
Ampio spazio è stato dedicato anche al tema degli affitti brevi. Marco Celani, presidente di Aigab, ha invitato a superare una lettura semplicistica del fenomeno. “In una città come Milano gli affitti brevi sono una risorsa. Si pensa sempre al turismo, ma una parte importante dei viaggiatori arriva per lavoro, fiere, congressi ed eventi.” Secondo Celani, il sistema degli affitti brevi contribuisce a sostenere la capacità ricettiva della città in occasione dei grandi appuntamenti. “Il Salone del Mobile, le fiere, i concerti e gli eventi sportivi non potrebbero essere ospitati con l’attuale disponibilità di posti letto alberghieri”. Il presidente di Aigab ha inoltre ricordato come il settore sia diventato sempre più professionale. “Oggi gestire un affitto breve significa affrontare una complessità burocratica molto vicina a quella di una struttura alberghiera. Per questo sono nate figure professionali come i property manager”.
Lo sguardo si è poi spostato sull’innovazione tecnologica con l’intervento di Carmelo Iannicelli, rappresentante dell’Ordine degli Ingegneri di Milano. “La transizione digitale sta rivoluzionando completamente il settore delle costruzioni. Oggi non possiamo più pensare che il ciclo di vita di un edificio termini con il taglio del nastro”. Secondo Iannicelli, strumenti come BIM, GIS e Digital Twin consentono oggi di monitorare l’intero ciclo di vita dell’immobile, dalla progettazione alla manutenzione. “L’edificio non va più considerato come un elemento a sé stante, ma inserito all’interno del contesto urbano. Attraverso la digitalizzazione possiamo pianificare la manutenzione, valutare i fabbisogni di mobilità e comprendere gli effetti che un nuovo intervento produce sulla città”. Per il rappresentante degli ingegneri, la sfida principale resta quella culturale. “Dal punto di vista infrastrutturale l’Italia ha compiuto importanti passi avanti, ma il vero nodo resta la diffusione della cultura digitale”.
A chiudere il confronto è stato Giuseppe Calabrese, CEO di Secursat, che ha posto l’accento sul rapporto tra sviluppo immobiliare, sicurezza e coesione sociale. “Milano è la guida dello sviluppo del Paese. È passata dall’essere una città industriale a una città globale, e questa trasformazione ha riguardato non solo grandi progetti come CityLife, ma anche la riqualificazione di interi quartieri”. Secondo Calabrese, la sicurezza non può essere affrontata esclusivamente come tema tecnologico. “Lo sviluppo immobiliare deve contribuire a creare coesione sociale e non nuove fratture. L’assenza di residenti modifica gli equilibri dei quartieri e incide anche sulla percezione della sicurezza”. Il CEO di Secursat ha inoltre sottolineato come l’incertezza normativa condizioni direttamente la capacità delle imprese di programmare gli investimenti. “Abbiamo bisogno di velocità, ma soprattutto di certezza. Gli imprenditori non possono essere costretti a modificare continuamente i propri business plan”.
Una richiesta condivisa
Pur affrontando temi differenti, tutti gli interventi hanno convergono su un punto: il settore immobiliare chiede una cornice normativa stabile, tempi autorizzativi certi e una visione di lungo periodo. Milano continua a rappresentare il laboratorio più avanzato del Paese, ma le sfide emerse durante l’Hub Edilizia, Costruzione e Real Estate dimostrano che il futuro dell’abitare, della rigenerazione urbana e dello sviluppo immobiliare non riguarda soltanto il capoluogo lombardo. Riguarda la competitività dell’intero sistema Italia.
(fonte Economy Magazine)
Per immaginare un nuovo ciclo immobiliare, prima ancora di parlare di investimenti, rigenerazione urbana o sostenibilità, occorre fare i conti con ciò che non è stato fatto. È da questa riflessione che Sergio Luciano, direttore editoriale della rivista Economy Group, ha aperto l’evento. Nel suo intervento introduttivo, Luciano ha scelto di mettere al centro non tanto le prospettive del comparto quanto le criticità che continuano a rallentarne lo sviluppo. Una presa di posizione netta, maturata dall’osservazione di un settore che continua a essere oggetto di dibattiti, iniziative e proposte senza che queste si traducano con sufficiente efficacia in risultati concreti.
Rigenerazione urbana e riforme bloccate
Tra i temi affrontati, quello della rigenerazione urbana ha occupato un ruolo centrale. Luciano ha evidenziato come il dibattito sia ormai consolidato da anni, ma resti ancora prigioniero di meccanismi istituzionali che faticano a produrre cambiamenti reali. Il riferimento è alle numerose proposte di riforma rimaste bloccate lungo l’iter parlamentare e alla difficoltà di dare risposte tempestive a un comparto che, invece, avrebbe bisogno di strumenti normativi chiari e stabili.
Il peso delle occasioni perdute
Il direttore ha parlato apertamente di una “contabilità delle occasioni perdute”, espressione utilizzata per descrivere il peso economico e sociale dei ritardi accumulati. Secondo Luciano, il mercato esiste, così come esistono competenze, capitale e capacità imprenditoriale. Ciò che manca è la possibilità di liberare pienamente questo potenziale attraverso regole più efficaci e una visione di lungo periodo.
Particolarmente significativo il passaggio dedicato agli investimenti bloccati e agli effetti che le incertezze normative producono sull’intero ecosistema immobiliare. Luciano ha richiamato le stime circolate negli ultimi mesi sui cantieri fermi e sui miliardi di euro di investimenti a rischio, sottolineando come tali numeri rappresentino non soltanto una questione economica, ma anche un freno alla trasformazione delle città e alla capacità del Paese di attrarre risorse.
Il ruolo dell’informazione e del confronto pubblico
Nel suo intervento è emerso anche un richiamo al ruolo dell’informazione e al rapporto tra istituzioni, operatori e opinione pubblica. Luciano ha invitato a superare atteggiamenti di prudenza eccessiva nel confronto sui temi urbanistici e immobiliari, ribadendo la necessità di un dibattito aperto, fondato sui dati e sulla capacità di distinguere tra responsabilità accertate e dinamiche che rischiano di paralizzare interi processi decisionali.
Le sfide del nuovo ciclo immobiliare
Lo sguardo si è poi spostato sulle trasformazioni che attendono il comparto nei prossimi anni. Dalle direttive europee sull’efficientamento energetico degli edifici fino alle future politiche abitative, Luciano ha evidenziato come il settore stia entrando in una fase di profondo cambiamento. Un passaggio che impone alle imprese di innovare, investire e ripensare il proprio ruolo, ma che richiede allo stesso tempo un quadro regolatorio coerente e sostenibile.
In questa prospettiva, il “nuovo ciclo immobiliare” evocato dal titolo dell’evento non appare soltanto come una fase di ripresa del mercato. È piuttosto una sfida culturale che coinvolge imprese, amministrazioni e cittadini. Una sfida che chiama in causa la capacità di coniugare sviluppo urbano, sostenibilità ambientale, qualità dell’abitare e responsabilità sociale.
A seguire, il key note speech del Presidente Nazionale ASPESI Federico Filippo Oriana su “Presente e futuro dell’urbanistica milanese”.
Nel suo intervento Oriana ha scelto di allargare lo sguardo oltre le polemiche che negli ultimi mesi hanno investito il settore immobiliare, riportando il dibattito sul terreno che considera decisivo: il futuro delle città e la capacità dell’Italia di attrarre investimenti stabili nel lungo periodo.
Secondo il Presidente, il problema principale non è tanto quale istituzione intervenga a modificare il quadro di riferimento, quanto l’effetto che tali cambiamenti producono sulla percezione internazionale del Paese. Quando le regole cambiano durante il percorso di un investimento, ha osservato, il rischio è che venga messa in discussione l’affidabilità complessiva dell’Italia, scoraggiando capitali e iniziative imprenditoriali.
Ma il cuore del suo ragionamento è stato un altro: la rigenerazione urbana rappresenta oggi una delle più grandi opportunità di sviluppo per il Paese. “È il vero petrolio dell’Italia”, ha sostenuto Oriana, spiegando come il recupero del territorio costituisca una risorsa strategica in un Paese caratterizzato da uno spazio limitato, prezioso e spesso sottoutilizzato.
Tuttavia, la rigenerazione urbana non può essere evocata come un principio astratto. È un processo complesso, costoso e lungo, che richiede demolizioni, bonifiche ambientali, ricostruzioni e procedure autorizzative spesso articolate. Tutti fattori che incidono sui tempi e sulla sostenibilità economica degli interventi.
Da qui la richiesta, rivolta alle istituzioni, di garantire soprattutto certezza e rapidità. Non incentivi pubblici, ma un quadro regolatorio stabile e prevedibile. «La prima agevolazione è la velocità», è il concetto espresso da Oriana, che ha ricordato come gli operatori del settore continuino a indicare nella certezza dei tempi uno dei principali fattori per favorire nuovi investimenti.
Il presidente di ASPESI ha inoltre sottolineato un apparente paradosso che riguarda Milano. Negli ultimi decenni la città è stata protagonista di profonde trasformazioni urbane che ne hanno cambiato non solo lo skyline ma anche il posizionamento internazionale. Dai grandi progetti di riqualificazione degli ex comparti industriali fino agli interventi più recenti, il capoluogo lombardo è diventato una delle città europee più attrattive.
Proprio questo successo, però, ha generato una nuova criticità. «Più Milano attrae, più rischia di respingere», ha spiegato Oriana, riferendosi alla crescente difficoltà di trovare abitazioni accessibili. Se in passato la spinta principale era rappresentata dai grandi sviluppi direzionali e terziari, oggi il fabbisogno si concentra soprattutto sul residenziale.
Per questo il Presidente ha invitato a spostare l’attenzione dal confronto sulle vicende giudiziarie alla questione che ritiene davvero centrale: chi costruirà le case necessarie, con quali tempi e a quali condizioni economiche.
Secondo Oriana, la risposta passa proprio dalla rigenerazione urbana. Il recupero delle numerose aree dismesse presenti sul territorio potrebbe contribuire in modo significativo ad aumentare l’offerta abitativa e a ridurre il divario tra domanda e disponibilità di alloggi. Una prospettiva che consentirebbe non solo di recuperare porzioni di città oggi inutilizzate, ma anche di rispondere a un bisogno sociale sempre più evidente.
“Ma la rigenerazione urbana passa per definizione attraverso lo schema operativo della demolizione e ricostruzione, un tipo di intervento che COSTA DI PIU’ e molto di più rispetto all’edilizia tradizionale: per le bonifiche (che portano un forte aggravio di tempi e costi e che è quasi sempre necessario fare trattandosi di siti ex-produttivi), per le demolizioni, e perché, trattandosi di aree in genere periferiche (le cd. aree di rigenerazione), i valori in vendita sono inferiori rispetto a quelli delle zone di pregio”, HA DICHIARATO. “Come si compensa questo maggior costo (e minor ricavo) che -se non alleviato- condannerebbe le aree di rigenerazione all’abbandono? Con denaro pubblico diretto? Improbabile, viste le condizioni della finanza pubblica e la triste sorte del ddl sulla rigenerazione urbana pendente al Senato e destinato a perire per la quarta legislatura consecutiva. E forse non sarebbe nemmeno giusto, salvo che per le bonifiche che sono un’esigenza sociale. L’unico incentivo possibile (come afferma anche un sondaggio tra gli operatori immobiliari commissionato proprio da Economy e presentato all’edizione 2025 di questo stesso Forum) è una normativa accelerata e semplificata, perché togliere ritardi e rischi dal processo produttivo della demo-ricostruzione sarebbe già una importante diminuzione dei costi nei business plan. Certo i Comuni -e in particolare quello di Milano che ha quelli più alti d’Italia- non possono pensare di poter continuare ad aumentare a dismisura gli oneri comunali… lo ripeto: la rigenerazione urbana costa di più e se non si vuole che tutta l’edilizia si vada a concentrare sulle manutenzioni straordinarie degli edifici in centro da vendere tra i 10 e i 20.000 euro al mq (con effetti antisociali tragici) occorre che gli oneri comunali (costo di costruzione e monetizzazione degli standard) siano realistici, cioè che il Comune aumenti le proprie entrate dall’immobiliare non facendo pagare tanto pochi interventi (inevitabilmente per staricchi), come sta succedendo nel 2025/26 a causa del blocco giudiziario urbanistico, ma poco per tanti interventi (quindi destinati alle fasce sociali medie)”.
Come superare, dunque, quello che il Presidente Oriana definisce il “paradosso dell’attrattività” ossia la città che più attrae e più respinge (perché alzandosi a dismisura prezzi e canoni per la maggiore domanda derivante dall’afflusso respinge i residenti e gli stessi newcomers che vorrebbero arrivare e che non possono permettersi questi valori maggiorati)? Il Presidente ha indicato due direttrici:
- Diventare una “capitale”. Cosa significa in breve “capitale”? Essere una metropoli alla quale si riferiscono strutturalmente e continuativamente altre città e altre regioni, italiane ed europee. Solo Milano in Italia ha questa potenzialità, ma a questo fine occorrono delle profonde revisioni amministrative. Non “città-stato” che non significa niente, non una inutile devoluzione di poteri della Regione (che significa girare sempre la stessa minestra), ma realizzare la “Grande Milano” esattamente come esiste la “Greater London” e perfino la “Grande Manchester”, ossia estendere i confini del Comune di Milano a tutta l’attuale ex-provincia di Milano, con l’elezione di un Sindaco Metropolitano eletto democraticamente da tutti i cittadini dell’attuale Città Metropolitana. “Avremmo un territorio ancora leggermente più piccolo di quello dell’attuale Comune di Roma, anche se con più abitanti. Un territorio che potrebbe avere -grazie al meccanismo democratico- una programmazione unitaria, a livello urbanistico e
- Dare la casa. Forse l’epoca dei grandi grattacieli polivalenti per il terziario avanzato è finita, almeno a Milano. Non perché l’abbia fatta finire la giustizia penale o questa Amministrazione del Comune di Milano, ma perché non c’è più spazio di mercato. Questa esperienza gigantesca, attivata da alcuni maggiori operatori quasi tutti ASPESI (dalla Bicocca a Porta Nuova e Citylife, a Mind, al recupero delle aree di Porta Romana, Porta Vittoria e Santa Giulia) va capita e sicuramente non rinnegata perché non ha cambiato solo lo skyline di Milano, ma anche e soprattutto la sua realtà produttiva per l’Italia, la sua attrattività e, quindi, il suo posizionamento nella competizione globale delle grandi metropoli mondiali. Ma Milano ha comunque la dimensione che ha, pensare a continuare a costruire grattacieli a uso terziario e finanziario esporrebbe al rischio di creare cattedrali nel deserto. Sarebbe come pensare a realizzare una seconda fiera, quando il polo di Pero-Rho è già forse anche troppo grande per Milano e il sito FieraMilanoCity è sottoutilizzato. Ora bisogna realizzare case. Nuove abitazioni in vendita e in affitto, sostenibili socialmente ed ecologicamente, certificate e, soprattutto, costruite su aree già antropizzate e, quindi, senza consumo di suolo. Mettere sul mercato nuovi alloggi prodotti senza consumare suolo costituisce la vera sfida per il futuro di Milano. Perché qualunque spinta di sviluppo economico-produttivo e qualunque maggiore attrattività socio-culturale si arena se le persone di tutti i ceti sociali non hanno una casa in cui vivere almeno entro il perimetro della “Grande Milano”.
Si è poi svolta la tavola rotonda “Se il modello Milano ha il raffreddore, il modello Italia ha l’influenza”, che ha visto confrontarsi Giuseppe Calabrese, CEO di Secursat, Marco Celani, presidente di Aigab (Associazione italiana gestori affitti brevi), Marco Grillo, amministratore delegato di Abitare In, Carmelo Iannicelli, rappresentante dell’Ordine degli Ingegneri di Milano, e Davide Albertini Petroni, presidente di Assoimmobiliare. Dal confronto è emersa una convinzione condivisa: Milano continua a rappresentare il principale laboratorio dello sviluppo urbano italiano, ma le criticità che oggi interessano il capoluogo lombardo raccontano una fragilità che riguarda l’intero sistema Paese.
Ad aprire il confronto sul futuro del comparto è stato Davide Albertini Petroni, presidente di Assoimmobiliare, che ha posto l’accento sulla necessità di aggiornare un impianto normativo ormai non più adeguato alle esigenze delle città contemporanee. “Le normative nella costruzione edilizia sono nate in un momento di espansione delle città, quando si costruiva su nuovo suolo. Oggi la situazione è completamente diversa: dobbiamo lavorare sul tessuto urbano consolidato e sulla rigenerazione delle aree industriali dismesse”. Secondo Albertini Petroni, proprio Milano rappresenta l’esempio più evidente di questa trasformazione, grazie ai grandi interventi di riqualificazione che hanno interessato aree come Porta Nuova, CityLife e Santa Giulia. “La grande mancanza della politica è stata quella di non mettere mai mano a un quadro normativo urbanistico. Oggi gli enti locali hanno cercato di rispondere ai cambiamenti della domanda con proprie normative, creando però un disallineamento interpretativo tra la legislazione storica e quella oggi applicata”. Per il presidente di Assoimmobiliare, la riforma della disciplina urbanistica rappresenta quindi una condizione imprescindibile per rilanciare gli investimenti e affrontare l’emergenza abitativa.
A portare la testimonianza del mondo delle imprese è stato Marco Grillo, amministratore delegato di Abitare In e Consigliere Nazionale ASPESI, che ha descritto gli effetti concreti dell’incertezza normativa sul comparto. “Da tre anni abbiamo 150 milioni di euro di investimenti bloccati. La nostra azienda sostiene costi per circa 15 milioni di euro all’anno tra interessi, Imu e personale, senza poter avviare nuovi progetti.” Grillo ha spiegato che l’azienda ha quindici interventi fermi, con pratiche presentate tra il 2018 e il 2023. “Parliamo di edifici fatiscenti acquistati per essere demoliti e ricostruiti, destinati a realizzare abitazioni per le famiglie che oggi fanno più fatica ad accedere al mercato. Ci sentiamo persone che stanno resistendo e aspettiamo un quadro normativo più chiaro”. L’imprenditore ha inoltre evidenziato come l’incertezza abbia spinto il gruppo a guardare anche fuori da Milano, avviando nuove iniziative in altre città.
Ampio spazio è stato dedicato anche al tema degli affitti brevi. Marco Celani, presidente di Aigab, ha invitato a superare una lettura semplicistica del fenomeno. “In una città come Milano gli affitti brevi sono una risorsa. Si pensa sempre al turismo, ma una parte importante dei viaggiatori arriva per lavoro, fiere, congressi ed eventi.” Secondo Celani, il sistema degli affitti brevi contribuisce a sostenere la capacità ricettiva della città in occasione dei grandi appuntamenti. “Il Salone del Mobile, le fiere, i concerti e gli eventi sportivi non potrebbero essere ospitati con l’attuale disponibilità di posti letto alberghieri”. Il presidente di Aigab ha inoltre ricordato come il settore sia diventato sempre più professionale. “Oggi gestire un affitto breve significa affrontare una complessità burocratica molto vicina a quella di una struttura alberghiera. Per questo sono nate figure professionali come i property manager”.
Lo sguardo si è poi spostato sull’innovazione tecnologica con l’intervento di Carmelo Iannicelli, rappresentante dell’Ordine degli Ingegneri di Milano. “La transizione digitale sta rivoluzionando completamente il settore delle costruzioni. Oggi non possiamo più pensare che il ciclo di vita di un edificio termini con il taglio del nastro”. Secondo Iannicelli, strumenti come BIM, GIS e Digital Twin consentono oggi di monitorare l’intero ciclo di vita dell’immobile, dalla progettazione alla manutenzione. “L’edificio non va più considerato come un elemento a sé stante, ma inserito all’interno del contesto urbano. Attraverso la digitalizzazione possiamo pianificare la manutenzione, valutare i fabbisogni di mobilità e comprendere gli effetti che un nuovo intervento produce sulla città”. Per il rappresentante degli ingegneri, la sfida principale resta quella culturale. “Dal punto di vista infrastrutturale l’Italia ha compiuto importanti passi avanti, ma il vero nodo resta la diffusione della cultura digitale”.
A chiudere il confronto è stato Giuseppe Calabrese, CEO di Secursat, che ha posto l’accento sul rapporto tra sviluppo immobiliare, sicurezza e coesione sociale. “Milano è la guida dello sviluppo del Paese. È passata dall’essere una città industriale a una città globale, e questa trasformazione ha riguardato non solo grandi progetti come CityLife, ma anche la riqualificazione di interi quartieri”. Secondo Calabrese, la sicurezza non può essere affrontata esclusivamente come tema tecnologico. “Lo sviluppo immobiliare deve contribuire a creare coesione sociale e non nuove fratture. L’assenza di residenti modifica gli equilibri dei quartieri e incide anche sulla percezione della sicurezza”. Il CEO di Secursat ha inoltre sottolineato come l’incertezza normativa condizioni direttamente la capacità delle imprese di programmare gli investimenti. “Abbiamo bisogno di velocità, ma soprattutto di certezza. Gli imprenditori non possono essere costretti a modificare continuamente i propri business plan”.
Una richiesta condivisa
Pur affrontando temi differenti, tutti gli interventi hanno convergono su un punto: il settore immobiliare chiede una cornice normativa stabile, tempi autorizzativi certi e una visione di lungo periodo. Milano continua a rappresentare il laboratorio più avanzato del Paese, ma le sfide emerse durante l’Hub Edilizia, Costruzione e Real Estate dimostrano che il futuro dell’abitare, della rigenerazione urbana e dello sviluppo immobiliare non riguarda soltanto il capoluogo lombardo. Riguarda la competitività dell’intero sistema Italia.
(fonte Economy Magazine)
