14 Novembre 2025
Il Presidente Oriana sulla deliberazione n. 1409 della Giunta
Il commento integrale del Presidente Nazionale ASPESI Federico FIlippo Oriana alla deliberazione approvata dalla Giunta del Comune di Milano
La deliberazione della Giunta comunale di Milano n. 1409 del 13 novembre -finalizzata ad un immediato superamento almeno parziale del blocco urbanistico-giudiziario che ha colpito da quasi due anni migliaia di famiglie e decine di società immobiliari e imprese milanesi- tenta nella sua prima parte di offrire una via d’uscita prevedendo una strada -sia pure molto onerosa- per sbloccare cantieri e progetti fermati dalle pronunce e iniziative giudiziarie. L’ASPESI esprime il suo apprezzamento per questo impegno del Comune di Milano a fare finalmente qualcosa di concreto e rapido per gestire al meglio questa incredibile situazione. Resta fermo e indiscutibile il fatto -ormai unanimemente riconosciuto- che la soluzione completa e definitiva della gravissima emergenza socio-economica in atto a Milano non potrà che venire da una legge nazionale di iniziativa governativa o parlamentare.
La seconda parte della deliberazione -che disciplina l’iter e le condizioni delle nuove iniziative immobiliari basate sulla demolizione e ricostruzione a fini abitativi, cioè di “ristrutturazione edilizia” non colpite dai provvedimenti giudiziari- suscita, invece, forti perplessità sia di metodo che di merito nella loro effettività operativa. Premesso sempre che gli interventi di rigenerazione urbana tramite demolizione e ricostruzione sono meno convenienti di quelli ordinari sia di ristrutturazione normale che di nuova costruzione su terreno vergine per i costi aggiuntivi di demolizioni e bonifiche e per il minor valore di mercato delle zone dove in genere vengono effettuati, un adeguamento generalizzato e acritico ai criteri assunti da alcune pronunce giudiziarie (ma non tutte) potrebbe condurre all’abbandono a se stesse di buona parte delle aree dismesse e/o degradate che nel solo territorio comunale di Milano sono oltre 200 per i soli 183 kmq della sua superficie.
Sul piano metodologico questi cambiamenti ex-post di regime normativo su interventi oggetto di precisi business plan fondati sugli elementi normativi di partenza e soprattutto di investimenti finanziari già in gran parte realizzati (ad es. per l’acquisto del sito), possono verosimilmente condurre l’investimento immobiliare -soprattutto internazionale- verso altri lidi rispetto a Milano e all’Italia. Nel merito, i tre criteri indicati dalla delibera in questione per poter ricondurre un intervento di demo-ricostruzione nell’alveo degli interventi di ristrutturazione edilizia -1) unicità dell’immobile oggetto dell’intervento, 2) contestualità tra demolizione e ricostruzione, 3) non aumento della volumetria dell’edificio nuovo rispetto a quello demolito (ovviamente solo quando l’operatore disporrebbe legittimamente della volumetria aggiuntiva per premialità previste da normative regionali o acquisto di diritti volumetrici, perché diversamente è ovvio che nessuno possa aumentare arbitrariamente la volumetria realizzabile), pur rispettando la recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 8542 del 4.11.25) che li afferma (in difformità da altre autorevoli pronunce giudiziarie, quale quella recente dell’Alta Corte di Giustizia amministrativa siciliana) non solo sono poco comprensibili (che differenza fa per la collettività se si ricostruisce oggi un edificio che è stato demolito un anno fa invece di ieri? che differenza fa per la collettività se si ricostruisce un edificio diviso in due corpi invece di uno con la stessa superficie totale? perché se una legge regionale -quale la lombarda 18/19- concede premi ecologici per la rigenerazione urbana non si possono farli atterrare su un progetto di ristrutturazione edilizia pena il farlo diventare di nuova costruzione?), ma nella sostanza economica sicuramente di rallentamento se non blocco di questo tipo di interventi di riconversione territoriale dall’ex-produttivo al residenziale (leggasi, nuove case). Riconversione territoriale che non solo aveva portato a Milano negli ultimi 10-15 anni un grande flusso di investimenti di qualità, ma che rappresentava la sola strada necessaria per una futura città equilibrata tra lo sviluppo economico e la conseguente necessità di adeguate infrastrutture abitative. In parole più semplici, se si realizza la più grande operazione immobiliare europea a fini di terziario avanzato produttivo come Porta Nuova – Isola - Garibaldi - Varesine, ci si deve anche preoccupare che i manager e i giovani che vengono a lavorarci da tutto il mondo e dall’Italia abbiano un tetto sotto il quale dormire.
Al di là delle differenti idee sulla Milano del futuro -che in democrazia sono tutte legittime e tra le quali solo le elezioni dovrebbero poter scegliere- mi pare indubbio che i gravi problemi di futuro che l’intera vicenda pone -e questa delibera aggrava per il futuro- possano essere risolti solo da una nuova legge nazionale ad hoc che non può tardare ulteriormente.
Federico Filippo Oriana
Milano, 15.11.25
La seconda parte della deliberazione -che disciplina l’iter e le condizioni delle nuove iniziative immobiliari basate sulla demolizione e ricostruzione a fini abitativi, cioè di “ristrutturazione edilizia” non colpite dai provvedimenti giudiziari- suscita, invece, forti perplessità sia di metodo che di merito nella loro effettività operativa. Premesso sempre che gli interventi di rigenerazione urbana tramite demolizione e ricostruzione sono meno convenienti di quelli ordinari sia di ristrutturazione normale che di nuova costruzione su terreno vergine per i costi aggiuntivi di demolizioni e bonifiche e per il minor valore di mercato delle zone dove in genere vengono effettuati, un adeguamento generalizzato e acritico ai criteri assunti da alcune pronunce giudiziarie (ma non tutte) potrebbe condurre all’abbandono a se stesse di buona parte delle aree dismesse e/o degradate che nel solo territorio comunale di Milano sono oltre 200 per i soli 183 kmq della sua superficie.
Sul piano metodologico questi cambiamenti ex-post di regime normativo su interventi oggetto di precisi business plan fondati sugli elementi normativi di partenza e soprattutto di investimenti finanziari già in gran parte realizzati (ad es. per l’acquisto del sito), possono verosimilmente condurre l’investimento immobiliare -soprattutto internazionale- verso altri lidi rispetto a Milano e all’Italia. Nel merito, i tre criteri indicati dalla delibera in questione per poter ricondurre un intervento di demo-ricostruzione nell’alveo degli interventi di ristrutturazione edilizia -1) unicità dell’immobile oggetto dell’intervento, 2) contestualità tra demolizione e ricostruzione, 3) non aumento della volumetria dell’edificio nuovo rispetto a quello demolito (ovviamente solo quando l’operatore disporrebbe legittimamente della volumetria aggiuntiva per premialità previste da normative regionali o acquisto di diritti volumetrici, perché diversamente è ovvio che nessuno possa aumentare arbitrariamente la volumetria realizzabile), pur rispettando la recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 8542 del 4.11.25) che li afferma (in difformità da altre autorevoli pronunce giudiziarie, quale quella recente dell’Alta Corte di Giustizia amministrativa siciliana) non solo sono poco comprensibili (che differenza fa per la collettività se si ricostruisce oggi un edificio che è stato demolito un anno fa invece di ieri? che differenza fa per la collettività se si ricostruisce un edificio diviso in due corpi invece di uno con la stessa superficie totale? perché se una legge regionale -quale la lombarda 18/19- concede premi ecologici per la rigenerazione urbana non si possono farli atterrare su un progetto di ristrutturazione edilizia pena il farlo diventare di nuova costruzione?), ma nella sostanza economica sicuramente di rallentamento se non blocco di questo tipo di interventi di riconversione territoriale dall’ex-produttivo al residenziale (leggasi, nuove case). Riconversione territoriale che non solo aveva portato a Milano negli ultimi 10-15 anni un grande flusso di investimenti di qualità, ma che rappresentava la sola strada necessaria per una futura città equilibrata tra lo sviluppo economico e la conseguente necessità di adeguate infrastrutture abitative. In parole più semplici, se si realizza la più grande operazione immobiliare europea a fini di terziario avanzato produttivo come Porta Nuova – Isola - Garibaldi - Varesine, ci si deve anche preoccupare che i manager e i giovani che vengono a lavorarci da tutto il mondo e dall’Italia abbiano un tetto sotto il quale dormire.
Al di là delle differenti idee sulla Milano del futuro -che in democrazia sono tutte legittime e tra le quali solo le elezioni dovrebbero poter scegliere- mi pare indubbio che i gravi problemi di futuro che l’intera vicenda pone -e questa delibera aggrava per il futuro- possano essere risolti solo da una nuova legge nazionale ad hoc che non può tardare ulteriormente.
Federico Filippo Oriana
Milano, 15.11.25
