04 Dicembre 2024
Le infrastrutture spingono la rigenerazione urbana e la crescita del Paese. Il rapporto presentato da Scenari Immobiliari e Unipol UrbanUp
Le infrastrutture spingono la rigenerazione urbana e la crescita del Paese. Il rapporto presentato da Scenari Immobiliari e Unipol UrbanUp
Lo scorso 27 novembre, nella cornice delle Scuderie di Palazzo Altieri in Roma, Scenari Immobiliari ha presentato il "Secondo Rapporto nazionale sulla rigenerazione urbana", elaborato in collaborazione con Urban Up Unipol, cui ha presenziato l’Avv. Raffaella Frigieri, responsabile ASPESI-Roma.
Il rapporto ha messo in luce il ruolo essenziale rappresentato dalle infrastrutture, quale volano per la rigenerazione urbana, per lo sviluppo dei territori e, quindi, per la crescita del Paese.
L’apparato infrastrutturale ha, infatti, positive ricadute sia dirette (inserendosi direttamente negli interventi di rigenerazione urbana) che indirette: la componente infrastrutturale è, infatti, uno dei principali fattori del valore reputazionale del territorio, valore che in tutti i Paesi viene sempre più considerato e misurato poiché attrae domanda e catalizza gli investimenti.
Si stima che entro il 2050 saranno disponibili circa 855 chilometri quadrati di suolo da rigenerare, con la possibilità di realizzare 320 milioni di metri quadrati di superfici immobiliari, generando, così, un valore economico di 1.900 miliardi di euro e 100mila nuovi posti di lavoro al 2050. Trieste, Genova, Firenze, Roma e Cagliari le città più interessate dalla rigenerazione urbana.
Scenari immobiliari, nella persona del Presidente, Mario Breglia e del Direttore, Francesca Zirnstein, ha poi, da un lato, esposto le criticità del sistema normativo relativo alla materia urbanistica e, dall’altro, riconosciuto l’essenziale ruolo del contributo privato al processo di rigenerazione urbana, tematiche riprese successivamente da tutti i rappresentanti istituzionali intervenuti.
L’assessore all’Urbanistica del Comune di Roma Capitale, Maurizio Veloccia, ha evidenziato come le città non possano continuare ad espandersi, ragion per cui la crescita delle stesse deve essere realizzata in modo diverso rispetto al passato: da qui nasce l’esigenza di rigenerazione urbana che l’amministrazione deve favorire incentivando i cambi di destinazione d’uso ed implementando servizi e infrastrutture, i cui costi non possono però essere sostenuti interamente dall’amministrazione pubblica.
Occorre, quindi, favorire una sinergia pubblico-privato, in virtù della quale a fronte delle risorse messe a disposizione dal privato, l’amministrazione si adoperi per implementare quelle parti di territorio scarsamente appetibili per gli investimenti privati.
Il Viceministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, On. Galeazzo Bignami, ha rilevato le criticità derivanti dal Titolo V della Costituzione, con specifico riferimento alla competenza concorrente Stato-Regioni nella materia del Governo del territorio, criticità che ricadono inevitabilmente sugli operatori immobiliari.
Pur esprimendo apprezzamento per la legge urbanistica n. 1150/1942, ne ha sottolineato i limiti dovuti al progressivo sviluppo immobiliare, nonché ai fenomeni di dissesto idrogeologico, ormai sempre più frequenti.
Il Viceministro ha poi precisato come gli interventi di rigenerazione urbana ad opera dei privati siano auspicati dal Governo e favoriti da quest’ultimo con meccanismi di premialità edificatoria, ma, nell’occasione, ha lanciato il monito di non abbandonare le zone “interne” e di non associare, quindi, l’indice reputazionale esclusivamente a territori che siano già urbanizzati.
Le difficoltà del Titolo V della Costituzione sono state riprese anche dagli esponenti delle Regioni, a cominciare dall’Assessore all’Urbanistica della Regione Campania, Bruno Discepolo, che ha denunciato la prassi governativa di contestare, di frequente, la competenza regionale, ragion per cui occorre un urgente revisione del quadro normativo sulla materia urbanistica, mentre, sul fronte del paternariato pubblico-privato, ha segnalato la necessità che le risorse pubbliche attivino quelle private per incentivare concretamente gli interventi di rigenerazione urbana dal momento che si promuovono dibattiti e provvedimenti sul tema, ma poi, a lato pratico, si tagliano le risorse necessarie per provvedervi.
Anche l’Assessore al Territorio della Regione Lombardia, Gianluca Comazzi, ha rimarcato il fondamentale ruolo dell’intervento privato nel recupero delle aree dismesse a tutela del principio di sostenibilità, mentre l’Assessore all’Urbanistica della Regione Lazio, Pasquale Ciacciarelli ha ricordato, tra gli altri, l’importanza gli operatori immobiliari, ai fini di un’effettiva azione di recupero del territorio regionale, di poter contare sulla certezza dei “tempi” (di qui, la volontà di dare ai Comuni ulteriori deleghe e di attribuire, per le pratiche urbanistiche, poteri sostitutivi in caso di inerzia dell’amministrazione competente), sulla semplificazione normativa, sulla velocizzazione e facilitazione dei cambi di destinazione d’uso; ha, inoltre, aggiunto che la Giunta regionale ha concesso maggiori premialità non solo per gli interventi di demolizione e ricostruzione, ma anche per quelli di ristrutturazione.
La rilevanza del tessuto infrastrutturale nel mercato immobiliare è stata, poi, esposta nel panel riservato ai rappresentanti dei vari segmenti delle infrastrutture medesime.
“I porti sono le industrie nelle città” tali da portare economia e ricchezza, quindi la correlazione con la rigenerazione urbana e con l’impresa immobiliare è indubbia (Andrea Annunziata- Autorità di sistema portuale del Mar Tirreno centrale), così come gli investimenti negli aeroporti possono diventare progetti di rigenerazione urbana, come dimostrato da diversi progetti ed investimenti interessanti che si stanno sviluppando nelle aree limitrofe agli aeroporti di Linate e Bologna (Carlo Borgoneo-Assaeroporti).
Dell’avvenuto riconoscimento del valore economico delle infrastrutture da parte del settore immobiliare ha parlato Giulia Costagli (Rete Ferroviaria Italiana), illustrando il valore che porta un’infrastruttura importante quale è quella del sistema dei trasporti - con particolare riferimento all’Alta velocità- per l’indotto e per i nuovi modelli di vita sociale che genera, consentendo, ad esempio, di lavorare nelle grandi città potendo scegliere di vivere in provincia; grazie ai fondi del PNRR, le province italiane che saranno raggiunte dall’Alta velocità passeranno dal 35% al 75%.
Luigi Merlo (Gruppo MSC; Federlogistica) ha portato alla luce un problema del tutto sottovalutato, ossia l’impatto marittimo sul fronte urbanistico poiché, nell’ambito del cambiamento climatico, si trascura sempre l’elemento marino, mentre non si possono ignorare i rischi che le località della nostra costa potranno correre nei prossimi trent’anni per cui occorre già predisporre azioni di protezione per quelle città.
In qualità di rappresentante anche di Federlogistica ha, poi, precisato come la pianificazione logistica urbana sia di grande importanza nell’ambito della pianificazione urbanistica generale che deve tenere conto, quindi, anche della logistica distributiva e dei relativi cambiamenti generatisi con l’e-commerce.
Barbara Marinali (ACEA) , nell’osservare come la rigenerazione urbana sia un’opportunità per ogni intervento infrastrutturale (tant’è che dove sono sorte nuove linee di metropolitana sono diventate attrattive le relative aree), ha ricordato come non si debbano dare per scontate le infrastrutture essenziali come l’acqua visto il cambiamento climatico in atto e come il Superbonus 110% sia stata un’occasione sprecata poiché poteva essere l’occasione per condizionare gli interventi fiscalmente agevolati ad altri tipi di intervento.
Alessandro Torrini (Milano Serravalle) ha delineato l’evoluzione che si è avuta nella realizzazione delle strade ed autostrade che ha portato ad avere una tangenziale anche dentro alle città poiché se già negli anni ’90 le reti infrastrutturali venivamo realizzate con una sensibilità diversa rispetto al passato, ossia con un maggiore rispetto dell’ambiente, ora la sensibilità ambientale è ulteriormente cresciuta.
Gli interventi di rigenerazione urbana unitamente a questa particolare coscienza ambientale hanno contribuito a superare l’effetto Nimby (“Not In My Back Yard”) cosicchè anche la realizzazione di opere infrastrutturali in prossimità delle aree abitate non è più stata invisa all’opinione pubblica come nel passato, senza considerare il recupero immediato del degrado urbano cui si associa anche un maggior senso civico.
Il punto di vista degli operatori immobiliari è stato espresso in un secondo panel, in cui sono stati portati esempi concreti di interventi di rigenerazione urbana in corso d’opera, come il “progetto Stephenson” nell’asse nord ovest di Milano (Massimiliano Morrone- UnipolSai Investimenti SGR), nonché illustrate le sfide e le innovazioni che infrastrutture come i porti comportano, quali la sfida della digitalizzazione nei sistemi di logistica e trasporto merci (che consentono di aumentare la sicurezza) e l’innovazione dello sviluppo “green”, in particolare come potenziamento dell’eolico (con ricadute virtuose in termini di sviluppo e occupazione) (Alessandro Mazzi- Fincosit).
Anche chi opera nel settore dei parcheggi si trova a dover valutare l’indice reputazionale del territorio, investendo solo nelle localizzazioni urbane in cui il rischio “controparte” si riveli “accettabile” (Federico Merola- Arpinge).
Da ultimo, l’industria immobiliare (Carlo Cerami- Assoimmobiliare) ha evidenziato come il tema della rigenerazione urbana non sia più solo un tema di politiche urbanistiche, ma comporti ormai un approccio multidisciplinare.
A tale riguardo, sono stati segnalati i problemi derivanti dalla farraginosità della legislazione per il continuo affastellamento di norme, molto spesso in conflitto con quelle previgenti, che, unitamente ai contrasti giurisprudenziali non favoriscono gli investimenti immobiliari.
A ciò si aggiunge il problema che pubblico e privato sono due diverse dimensioni che utilizzano regole e linguaggi molto diversi, tali da rendere difficile il partenariato pubblico-privato.
L’apparato infrastrutturale ha, infatti, positive ricadute sia dirette (inserendosi direttamente negli interventi di rigenerazione urbana) che indirette: la componente infrastrutturale è, infatti, uno dei principali fattori del valore reputazionale del territorio, valore che in tutti i Paesi viene sempre più considerato e misurato poiché attrae domanda e catalizza gli investimenti.
Si stima che entro il 2050 saranno disponibili circa 855 chilometri quadrati di suolo da rigenerare, con la possibilità di realizzare 320 milioni di metri quadrati di superfici immobiliari, generando, così, un valore economico di 1.900 miliardi di euro e 100mila nuovi posti di lavoro al 2050. Trieste, Genova, Firenze, Roma e Cagliari le città più interessate dalla rigenerazione urbana.
Scenari immobiliari, nella persona del Presidente, Mario Breglia e del Direttore, Francesca Zirnstein, ha poi, da un lato, esposto le criticità del sistema normativo relativo alla materia urbanistica e, dall’altro, riconosciuto l’essenziale ruolo del contributo privato al processo di rigenerazione urbana, tematiche riprese successivamente da tutti i rappresentanti istituzionali intervenuti.
L’assessore all’Urbanistica del Comune di Roma Capitale, Maurizio Veloccia, ha evidenziato come le città non possano continuare ad espandersi, ragion per cui la crescita delle stesse deve essere realizzata in modo diverso rispetto al passato: da qui nasce l’esigenza di rigenerazione urbana che l’amministrazione deve favorire incentivando i cambi di destinazione d’uso ed implementando servizi e infrastrutture, i cui costi non possono però essere sostenuti interamente dall’amministrazione pubblica.
Occorre, quindi, favorire una sinergia pubblico-privato, in virtù della quale a fronte delle risorse messe a disposizione dal privato, l’amministrazione si adoperi per implementare quelle parti di territorio scarsamente appetibili per gli investimenti privati.
Il Viceministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, On. Galeazzo Bignami, ha rilevato le criticità derivanti dal Titolo V della Costituzione, con specifico riferimento alla competenza concorrente Stato-Regioni nella materia del Governo del territorio, criticità che ricadono inevitabilmente sugli operatori immobiliari.
Pur esprimendo apprezzamento per la legge urbanistica n. 1150/1942, ne ha sottolineato i limiti dovuti al progressivo sviluppo immobiliare, nonché ai fenomeni di dissesto idrogeologico, ormai sempre più frequenti.
Il Viceministro ha poi precisato come gli interventi di rigenerazione urbana ad opera dei privati siano auspicati dal Governo e favoriti da quest’ultimo con meccanismi di premialità edificatoria, ma, nell’occasione, ha lanciato il monito di non abbandonare le zone “interne” e di non associare, quindi, l’indice reputazionale esclusivamente a territori che siano già urbanizzati.
Le difficoltà del Titolo V della Costituzione sono state riprese anche dagli esponenti delle Regioni, a cominciare dall’Assessore all’Urbanistica della Regione Campania, Bruno Discepolo, che ha denunciato la prassi governativa di contestare, di frequente, la competenza regionale, ragion per cui occorre un urgente revisione del quadro normativo sulla materia urbanistica, mentre, sul fronte del paternariato pubblico-privato, ha segnalato la necessità che le risorse pubbliche attivino quelle private per incentivare concretamente gli interventi di rigenerazione urbana dal momento che si promuovono dibattiti e provvedimenti sul tema, ma poi, a lato pratico, si tagliano le risorse necessarie per provvedervi.
Anche l’Assessore al Territorio della Regione Lombardia, Gianluca Comazzi, ha rimarcato il fondamentale ruolo dell’intervento privato nel recupero delle aree dismesse a tutela del principio di sostenibilità, mentre l’Assessore all’Urbanistica della Regione Lazio, Pasquale Ciacciarelli ha ricordato, tra gli altri, l’importanza gli operatori immobiliari, ai fini di un’effettiva azione di recupero del territorio regionale, di poter contare sulla certezza dei “tempi” (di qui, la volontà di dare ai Comuni ulteriori deleghe e di attribuire, per le pratiche urbanistiche, poteri sostitutivi in caso di inerzia dell’amministrazione competente), sulla semplificazione normativa, sulla velocizzazione e facilitazione dei cambi di destinazione d’uso; ha, inoltre, aggiunto che la Giunta regionale ha concesso maggiori premialità non solo per gli interventi di demolizione e ricostruzione, ma anche per quelli di ristrutturazione.
La rilevanza del tessuto infrastrutturale nel mercato immobiliare è stata, poi, esposta nel panel riservato ai rappresentanti dei vari segmenti delle infrastrutture medesime.
“I porti sono le industrie nelle città” tali da portare economia e ricchezza, quindi la correlazione con la rigenerazione urbana e con l’impresa immobiliare è indubbia (Andrea Annunziata- Autorità di sistema portuale del Mar Tirreno centrale), così come gli investimenti negli aeroporti possono diventare progetti di rigenerazione urbana, come dimostrato da diversi progetti ed investimenti interessanti che si stanno sviluppando nelle aree limitrofe agli aeroporti di Linate e Bologna (Carlo Borgoneo-Assaeroporti).
Dell’avvenuto riconoscimento del valore economico delle infrastrutture da parte del settore immobiliare ha parlato Giulia Costagli (Rete Ferroviaria Italiana), illustrando il valore che porta un’infrastruttura importante quale è quella del sistema dei trasporti - con particolare riferimento all’Alta velocità- per l’indotto e per i nuovi modelli di vita sociale che genera, consentendo, ad esempio, di lavorare nelle grandi città potendo scegliere di vivere in provincia; grazie ai fondi del PNRR, le province italiane che saranno raggiunte dall’Alta velocità passeranno dal 35% al 75%.
Luigi Merlo (Gruppo MSC; Federlogistica) ha portato alla luce un problema del tutto sottovalutato, ossia l’impatto marittimo sul fronte urbanistico poiché, nell’ambito del cambiamento climatico, si trascura sempre l’elemento marino, mentre non si possono ignorare i rischi che le località della nostra costa potranno correre nei prossimi trent’anni per cui occorre già predisporre azioni di protezione per quelle città.
In qualità di rappresentante anche di Federlogistica ha, poi, precisato come la pianificazione logistica urbana sia di grande importanza nell’ambito della pianificazione urbanistica generale che deve tenere conto, quindi, anche della logistica distributiva e dei relativi cambiamenti generatisi con l’e-commerce.
Barbara Marinali (ACEA) , nell’osservare come la rigenerazione urbana sia un’opportunità per ogni intervento infrastrutturale (tant’è che dove sono sorte nuove linee di metropolitana sono diventate attrattive le relative aree), ha ricordato come non si debbano dare per scontate le infrastrutture essenziali come l’acqua visto il cambiamento climatico in atto e come il Superbonus 110% sia stata un’occasione sprecata poiché poteva essere l’occasione per condizionare gli interventi fiscalmente agevolati ad altri tipi di intervento.
Alessandro Torrini (Milano Serravalle) ha delineato l’evoluzione che si è avuta nella realizzazione delle strade ed autostrade che ha portato ad avere una tangenziale anche dentro alle città poiché se già negli anni ’90 le reti infrastrutturali venivamo realizzate con una sensibilità diversa rispetto al passato, ossia con un maggiore rispetto dell’ambiente, ora la sensibilità ambientale è ulteriormente cresciuta.
Gli interventi di rigenerazione urbana unitamente a questa particolare coscienza ambientale hanno contribuito a superare l’effetto Nimby (“Not In My Back Yard”) cosicchè anche la realizzazione di opere infrastrutturali in prossimità delle aree abitate non è più stata invisa all’opinione pubblica come nel passato, senza considerare il recupero immediato del degrado urbano cui si associa anche un maggior senso civico.
Il punto di vista degli operatori immobiliari è stato espresso in un secondo panel, in cui sono stati portati esempi concreti di interventi di rigenerazione urbana in corso d’opera, come il “progetto Stephenson” nell’asse nord ovest di Milano (Massimiliano Morrone- UnipolSai Investimenti SGR), nonché illustrate le sfide e le innovazioni che infrastrutture come i porti comportano, quali la sfida della digitalizzazione nei sistemi di logistica e trasporto merci (che consentono di aumentare la sicurezza) e l’innovazione dello sviluppo “green”, in particolare come potenziamento dell’eolico (con ricadute virtuose in termini di sviluppo e occupazione) (Alessandro Mazzi- Fincosit).
Anche chi opera nel settore dei parcheggi si trova a dover valutare l’indice reputazionale del territorio, investendo solo nelle localizzazioni urbane in cui il rischio “controparte” si riveli “accettabile” (Federico Merola- Arpinge).
Da ultimo, l’industria immobiliare (Carlo Cerami- Assoimmobiliare) ha evidenziato come il tema della rigenerazione urbana non sia più solo un tema di politiche urbanistiche, ma comporti ormai un approccio multidisciplinare.
A tale riguardo, sono stati segnalati i problemi derivanti dalla farraginosità della legislazione per il continuo affastellamento di norme, molto spesso in conflitto con quelle previgenti, che, unitamente ai contrasti giurisprudenziali non favoriscono gli investimenti immobiliari.
A ciò si aggiunge il problema che pubblico e privato sono due diverse dimensioni che utilizzano regole e linguaggi molto diversi, tali da rendere difficile il partenariato pubblico-privato.
