25 Agosto 2025
“È chiaro che le aree urbane trainano lo sviluppo”, ha commentato Jacques Moscianese, direttore affari istituzionali di Intesa Sanpaolo. “In Italia basta pensare che le 14 città metropolitane ospitano il 36% della popolazione che genera il 40% del PIL nazionale. A livello europeo il dato è anche più importante perché abbiamo il 70% dei cittadini che vive in città e producono i due terzi del PIL a livello europeo. Per questo è fondamentale una visione strategica condivisa con politiche urbane sostenibili, una governance di multilivello tra comuni, regioni, Stato, istituzioni europee, ovviamente i soggetti privati, operatori e banche. Devo dire che in questo senso la recente costituzione della commissione per gli alloggi presieduta dall’onorevole Tinagli è una notizia straordinaria, perché questo dimostra quanto l’UE abbia capito quanto sia importante questo termine, tanto di moda a criticare l’UE. La banca agisce, lasciatemi dire, da volano finanziario. Questo è il nostro core business, quello che sappiamo fare meglio. Andiamo a unire capitali pubblici e capitali privati per trasformare idee strategiche e importantissime in progettualità concreta. Per dare qualche numero: nel 2022 abbiamo mobilitato circa 20,4 miliardi di euro in social lending, 12,6 miliardi di euro in attività di sostegno della transizione del mondo produttivo dall’economia lineare all’economia circolare”. Il direttore ha quindi invitato a investire risorse, energia e tempo su affordable housing, cercando modalità e meccanismi che consentano di affittare, acquistare le case a prezzi ragionevoli, tenendo conto della capacità economica delle persone e rigenerazione urbana, identificando strumenti che consentano di rigenerare ecologicamente quel 70% di patrimonio edilizio che è completamente inefficiente.
Mario Abbadessa, nel suo intervento conclusivo, ha parzialmente dissentito con le opinioni espresse dai rappresentanti delle istituzioni. “Sono d’accordo sul minimo comune multiplo, che la casa è diventata ormai un’emergenza, neanche un’esigenza, e che è un problema complesso, ma non sono totalmente allineato su alcuni passaggi e provo a dirlo in maniera carina, in modo che non litighiamo. Ci sono tre punti fermi che vanno messi, come tutti i problemi complessi, e, come sentivo dire, giustamente, sono oggettivi, non sono soggettivi ed è chiaro che sono dei punti fermi che hanno subito un’evoluzione rispetto agli anni. Il problema o l’esigenza o l’emergenza della casa non è la stessa che c’è stata quando c’è stato il piano casa nel dopoguerra, né quella che c’era negli ultimi 20 anni. Ci sono tre punti nel nostro lavoro. Io seguo tutta l’Europa per il gruppo, siamo il terzo operatore al mondo e seguo gli investimenti per tutta l’Europa, quindi ho un vantaggio nel poter vedere anche gli altri mercati come si muovono su questo aspetto. Il primo punto, ed è oggettivo, è che la domanda non è influenzabile. La domanda si può canalizzare, si può dirottare, ma il problema dell’eccessiva onerosità o dell’eccessiva domanda non si risolve fermando la domanda. Città come Firenze avranno sempre dei turisti, come Venezia. Non è che noi diciamo “ci sono troppi turisti, c’è un’esplosione degli hotel e di Airbnb, fermiamo i turisti”. O a Milano ci sono troppi studenti, o a Perugia, una città magari di dimensioni più ridotte, o Padova, ci sono delle eccellenze in Italia sulla parte accademica. Fermiamo gli studenti? O a Milano, poiché Milano è la città dove c’è la maggior parte di occupazione, soprattutto su alcuni tipi di lavori, limitiamo l’afflusso di nuove persone, nuovi lavoratori, soprattutto nell’ambito dei servizi, perché la domanda è troppo forte. Il secondo aspetto che è un punto fermo è che, non è detto che ci piaccia o no, ma è un dato di fatto e questo riguarda tutto il mondo, soprattutto tutto il mondo occidentale, è che le energie, quindi tutti gli investimenti, si concentrano nelle grandi città, sono i grandi centri urbani. Questo ci può sembrare un po’ triste perché l’Italia ha tutta una serie di province che sono uniche al mondo, ci può sembrare non opportuno, ma è un fatto ed è difficile che noi riusciremo a invertire questa tendenza. Il terzo aspetto è che ormai in tutto il mondo, anche qui, noi possiamo fare un’analisi critica nei confronti dell’Italia, distinguerci, però tendenzialmente, se avviene in tutto il mondo occidentale, possiamo magari prendere gli aspetti positivi e imparare dagli aspetti negativi per evitarli, ma è un fatto. Il fatto è che anche l’investimento sociale deve avere una sua redditività, deve avere una sua convenienza economica che è completamente diversa dalla speculazione. Significa che io, per esempio, la nostra prima area di business, dato che noi non siamo un trader come operatore, ma siamo un operatore di sviluppo, rinuncio ad avere un investimento che mi dia un ritorno nel breve termine molto alto, molto vantaggioso. Lo ho molto più ridotto, ma è molto più stabile nel lungo termine, perché gli studenti a canoni calmierati, secondo voi, quanti studenti miliardari ci sono rispetto a studenti che hanno disponibilità limitate? Quante famiglie ci sono che possono comprare a 20.000 euro al metro quadro rispetto a chi appartiene alla fascia media o medio-bassa? Il numero più ampio della domanda è quello che ha meno o ha disponibilità limitate. Quindi io, che ho l’obiettivo di garantire una redditività, è in realtà un investimento molto interessante per un privato quello dell’aspetto sociale perché mi garantisce un flusso di cassa stabile, assicurativo come una cedola assicurativa che è più stabile nel tempo. La mia visione, partendo da questi tre punti che purtroppo non sono negoziabili, ma è un dato di fatto oggettivo, è che, in riferimento alla domanda, l’offerta va assolutamente potenziata, va anzi agevolata quando si tratta di un’offerta a carattere sociale, alla pratica amministrativa. Io, seguendo gli investimenti in tutta Europa, credo che noi abbiamo un vantaggio, che possiamo imparare da altre città che sono arrivate per prime e hanno fatto degli errori: quella di Dublino, di Berlino, di Amsterdam, di Copenhagen, soprattutto i paesi nordici, dove tutti gli interventi a carattere sociale, quindi se io faccio case in affitto a canone calmierato, case per gli anziani, dato che l’Italia è il paese con il più alto reddito privato, risparmio privato, ma è anche il paese in Europa con una detanalità e una presenza di over 65 in tutta Europa. Quindi l’abitazione per l’anziano che magari 20 anni fa l’anziano, mio nonno è morto a casa dei miei genitori, io sono cresciuto con i miei nonni. Chiaramente oggi è una circostanza di fatto diversa. Chi fa questo tipo di investimenti all’estero ha una traiettoria amministrativa diversa, più rapida, dove c’è anche una defiscalizzazione, ma quello che gli investitori privati chiedono quasi mai è denaro. Anzi, noi abbiamo un problema di avere troppo denaro in gestione, dobbiamo trovare dove scaricarlo. Più che altro chiediamo dei tempi e una normativa chiara che ci sia, e questo in Italia è ancora da chiarire al 100% e non è al passo con altri mercati europei. Noi siamo convinti che la domanda va incentivata nelle grandi città, però non ha senso, anche all’interno delle grandi città, non è un problema di costruire, ma è costruire dove serve, perché costruire all’interno del parco agricolo sud o nord di Milano, dove non c’è la metro, dove è un’area verde, non ha senso. Quando si fanno i lavori della metropolitana, i suoli che insistono sulle fermate della metro, che sono spesso pubblici o di enti privati di proprietà pubblica, costruire su quei centri di trasporto. A Milano, per esempio, c’è l’area della Bovisa che è in prossimità dell’università ed è sopra una fermata metro, ma ce ne sono tante. Lì invece ha molto senso e lì sono convinto che abitazioni nuove costruite. Non ci sono tante abitazioni sfitte nei centri delle città, né c’è una speculazione a costruire e a tenere fermo. Qualsiasi investitore ha l’obiettivo di generare una redditività. Questo si sposa col punto due che dicevo delle macro-città. In Italia si ragiona sempre per comune perché il comune è amministrato da un colore, l’altro comune da un altro e non c’è un’interazione fra i due. Si parla spesso di un caro prezzi abitativo a Milano. Io posso dire che in realtà non è così, lo so che non è popolare, ma è chiaro che al centro di Milano si raggiungono dei prezzi molto alti, ma Milano ha tutta una serie di comuni che sono serviti dalla metropolitana, è stato fatto anche un investimento pubblico con i soldi dei contribuenti per connettere questi comuni al centro della città e al centro delle energie, le università, il posto di lavoro, sanità, tutto quello che avviene in città. I valori di questi comuni sono molto bassi perché noi abbiamo un progetto a Sesto San Giovanni dove c’è una metropolitana rossa con Intesa Sanpaolo dove ci sarà la nuova sede. Dalla metropolitana di Sesto a Piazza Duomo a Milano, che è il centro, ci vogliono 17 minuti. Ci sono interi quartieri a Vimodrone che è servita dalla Metropolitana Verde dove ci sono degli alloggi che vengono venduti a 75.000 euro, non euro al metro quadro, euro per un bilocale, dove oggi un box costa quella cifra ed è connesso dalla metro. Quindi il secondo sforzo che bisogna fare è pensare come città metropolitana, non come città-comune fine a se stesso, perché quartieri come Vimodrone e Sesto, in città come Parigi o Londra, sono nella “first ring”, sono all’interno della prima area di servizio, è assolutamente il centro urbano. È chiaro che su quello sono d’accordo, negli stessi posti, sfruttando l’altezza e densificando troppo quei centri urbani. È chiaro che c’è un disagio, innanzitutto proprio di ambiente, di terreno dove si va a costruire, e poi si creano delle disuguaglianze. Ma sfruttando tutta la parte intorno a tutte le città, perché le città italiane, poi, noi siamo molto capaci ad autocriticarci, ma le città italiane ce le copiano. Se voi andate a Riad o ad Abu Dhabi dove stanno nascendo delle nuove città, copiano le città italiane e noi invece le diamo addosso dicendo che non sono fatte bene. Non è così, sono fatte molto bene. Chiaramente devono adeguarsi al momento attuale. Sul terzo punto, anche le fondazioni che avevano come scopo quello di costruire per dare delle abitazioni a canone agevolato, non riescono più a farlo perché è controproducente da un punto di vista economico. È fondamentale trovare la formula giusta e ci sono tanti casi. Milano è stata la prima in Italia, ma è replicabile in altre città dove anche l’investimento dello studentato o della casa per anziani a canone calmierato può avere una redditività e quindi renderlo scalabile anche dai privati, perché va bene gli immobili pubblici, va bene avere le società pubbliche e gli investimenti pubblici, ma il problema sicuramente non si risolve passando la palla esclusivamente alla parte pubblica. La parte privata deve assolutamente trovare una sua convenienza. Deve essere interessante per la parte privata investire su questo tipo di tipologie abitative”.
Rigenerazione urbana ed emergenza abitativa al centro del dibattito al Meeting di Rimini
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Anche quest’anno il Presidente Nazionale Federico Filippo Oriana ha partecipato al Meeting di Rimini che ha visto quello della rigenerazione urbana come tema centrale dell’evento, con un incontro focalizzato sulle sfide: le sfide dell’accesso alla casa, la sfida della rigenerazione delle periferie, la sfida dell’inclusione verso quella parte di popolazione che può perdere il proprio diritto alla città. Tra i relatori Mario Abbadessa, amministratore delegato di Hines Italia, responsabile degli investimenti per l’Europa; Lucia Albano, sottosegretario al Ministero dell’Economia e delle Finanze; Jacques Moscianese, direttore affari istituzionali di Intesa Sanpaolo; Marco Osnato, presidente della sesta commissione finanze della Camera, Irene Tinagli, presidente della Commissione sulla crisi degli alloggi nell’Unione Europea. Per poter concepire la città come luogo di vita, la premessa è naturalmente quella di poterla abitare. L’On. Tinagli, introducendo l’istituzione della nuova commissione speciale del Parlamento europeo ha spiegato il motivo per cui a Bruxelles abbiano deciso di accendere un faro su tema di competenza regionale, se non addirittura comunale, come quello del disagio abitativo. “Ci siamo resi conto che è diventato un problema che non riguarda più qualche città, ma riguarda milioni di cittadini europei, praticamente tutte le grandi aree metropolitane e non solo. Quello che abbiamo visto è un fenomeno che va avanti già da un po’ di anni. I dati dell’Eurostat ci dicono che nei 15 anni, dal 2010 al 2024, i prezzi delle case sono aumentati quasi del 55%, degli affitti del 26%. Ma sono dati medi perché, in realtà, se andiamo a vedere all’interno dei singoli paesi o di specifiche città e regioni, ci sono aree dove i prezzi sono triplicati, mentre i salari purtroppo non sono cresciuti di pari passo con questo. La domanda di case risponde a domande diversissime. È aumentata tanto la mobilità dei lavoratori che cercano soluzioni abitative più temporanee. La mobilità degli studenti è un altro mercato ancora totalmente diverso che noi abbiamo giustamente voluto stimolare, incentivare. Adesso ci sono città dove i flussi studenteschi sono triplicati, ma l’offerta di studentati no. Questo tipo di domanda si riversa sugli appartamenti che prima erano a uso residenziale. Il turismo, i flussi turistici. Oggi ci sono decine di migliaia di appartamenti che sono tolti dal mercato residenziale per destinarli a uso turistico e ricettivo. Prima non era così, il turismo non utilizzava lo stock abitativo residenziale. L’uso di investimento: ci sono in molte città anche decine di palazzine che vengono costruite per uso di investimento e magari lasciate vuote per un certo numero di anni per cercare di aspettare che aumenti il valore o trovare delle destinazioni. Quindi, vedete quanto si è moltiplicato il tipo di domanda e parallelamente l’offerta che prima aveva due principali gambe: l’offerta di mercato privata e l’offerta pubblica residenziale pubblica. L’offerta residenziale pubblica nel corso degli anni è diminuita tantissimo perché noi abbiamo smesso, non solo come Italia ma in tutta Europa, dagli anni ’80 in poi quasi più nessuno ha fatto investimenti di offerta residenziale pubblica. Anzi, in molti paesi lo stock abitativo pubblico è stato dismesso, privatizzato. Le politiche abitative devono tornare a diventare un elemento chiave delle politiche pubbliche perché ce ne siamo dimenticati per troppo tempo. Questo significa rimettere in discussione anche molto del nostro agire politico e istituzionale”. |
Mario Abbadessa, nel suo intervento conclusivo, ha parzialmente dissentito con le opinioni espresse dai rappresentanti delle istituzioni. “Sono d’accordo sul minimo comune multiplo, che la casa è diventata ormai un’emergenza, neanche un’esigenza, e che è un problema complesso, ma non sono totalmente allineato su alcuni passaggi e provo a dirlo in maniera carina, in modo che non litighiamo. Ci sono tre punti fermi che vanno messi, come tutti i problemi complessi, e, come sentivo dire, giustamente, sono oggettivi, non sono soggettivi ed è chiaro che sono dei punti fermi che hanno subito un’evoluzione rispetto agli anni. Il problema o l’esigenza o l’emergenza della casa non è la stessa che c’è stata quando c’è stato il piano casa nel dopoguerra, né quella che c’era negli ultimi 20 anni. Ci sono tre punti nel nostro lavoro. Io seguo tutta l’Europa per il gruppo, siamo il terzo operatore al mondo e seguo gli investimenti per tutta l’Europa, quindi ho un vantaggio nel poter vedere anche gli altri mercati come si muovono su questo aspetto. Il primo punto, ed è oggettivo, è che la domanda non è influenzabile. La domanda si può canalizzare, si può dirottare, ma il problema dell’eccessiva onerosità o dell’eccessiva domanda non si risolve fermando la domanda. Città come Firenze avranno sempre dei turisti, come Venezia. Non è che noi diciamo “ci sono troppi turisti, c’è un’esplosione degli hotel e di Airbnb, fermiamo i turisti”. O a Milano ci sono troppi studenti, o a Perugia, una città magari di dimensioni più ridotte, o Padova, ci sono delle eccellenze in Italia sulla parte accademica. Fermiamo gli studenti? O a Milano, poiché Milano è la città dove c’è la maggior parte di occupazione, soprattutto su alcuni tipi di lavori, limitiamo l’afflusso di nuove persone, nuovi lavoratori, soprattutto nell’ambito dei servizi, perché la domanda è troppo forte. Il secondo aspetto che è un punto fermo è che, non è detto che ci piaccia o no, ma è un dato di fatto e questo riguarda tutto il mondo, soprattutto tutto il mondo occidentale, è che le energie, quindi tutti gli investimenti, si concentrano nelle grandi città, sono i grandi centri urbani. Questo ci può sembrare un po’ triste perché l’Italia ha tutta una serie di province che sono uniche al mondo, ci può sembrare non opportuno, ma è un fatto ed è difficile che noi riusciremo a invertire questa tendenza. Il terzo aspetto è che ormai in tutto il mondo, anche qui, noi possiamo fare un’analisi critica nei confronti dell’Italia, distinguerci, però tendenzialmente, se avviene in tutto il mondo occidentale, possiamo magari prendere gli aspetti positivi e imparare dagli aspetti negativi per evitarli, ma è un fatto. Il fatto è che anche l’investimento sociale deve avere una sua redditività, deve avere una sua convenienza economica che è completamente diversa dalla speculazione. Significa che io, per esempio, la nostra prima area di business, dato che noi non siamo un trader come operatore, ma siamo un operatore di sviluppo, rinuncio ad avere un investimento che mi dia un ritorno nel breve termine molto alto, molto vantaggioso. Lo ho molto più ridotto, ma è molto più stabile nel lungo termine, perché gli studenti a canoni calmierati, secondo voi, quanti studenti miliardari ci sono rispetto a studenti che hanno disponibilità limitate? Quante famiglie ci sono che possono comprare a 20.000 euro al metro quadro rispetto a chi appartiene alla fascia media o medio-bassa? Il numero più ampio della domanda è quello che ha meno o ha disponibilità limitate. Quindi io, che ho l’obiettivo di garantire una redditività, è in realtà un investimento molto interessante per un privato quello dell’aspetto sociale perché mi garantisce un flusso di cassa stabile, assicurativo come una cedola assicurativa che è più stabile nel tempo. La mia visione, partendo da questi tre punti che purtroppo non sono negoziabili, ma è un dato di fatto oggettivo, è che, in riferimento alla domanda, l’offerta va assolutamente potenziata, va anzi agevolata quando si tratta di un’offerta a carattere sociale, alla pratica amministrativa. Io, seguendo gli investimenti in tutta Europa, credo che noi abbiamo un vantaggio, che possiamo imparare da altre città che sono arrivate per prime e hanno fatto degli errori: quella di Dublino, di Berlino, di Amsterdam, di Copenhagen, soprattutto i paesi nordici, dove tutti gli interventi a carattere sociale, quindi se io faccio case in affitto a canone calmierato, case per gli anziani, dato che l’Italia è il paese con il più alto reddito privato, risparmio privato, ma è anche il paese in Europa con una detanalità e una presenza di over 65 in tutta Europa. Quindi l’abitazione per l’anziano che magari 20 anni fa l’anziano, mio nonno è morto a casa dei miei genitori, io sono cresciuto con i miei nonni. Chiaramente oggi è una circostanza di fatto diversa. Chi fa questo tipo di investimenti all’estero ha una traiettoria amministrativa diversa, più rapida, dove c’è anche una defiscalizzazione, ma quello che gli investitori privati chiedono quasi mai è denaro. Anzi, noi abbiamo un problema di avere troppo denaro in gestione, dobbiamo trovare dove scaricarlo. Più che altro chiediamo dei tempi e una normativa chiara che ci sia, e questo in Italia è ancora da chiarire al 100% e non è al passo con altri mercati europei. Noi siamo convinti che la domanda va incentivata nelle grandi città, però non ha senso, anche all’interno delle grandi città, non è un problema di costruire, ma è costruire dove serve, perché costruire all’interno del parco agricolo sud o nord di Milano, dove non c’è la metro, dove è un’area verde, non ha senso. Quando si fanno i lavori della metropolitana, i suoli che insistono sulle fermate della metro, che sono spesso pubblici o di enti privati di proprietà pubblica, costruire su quei centri di trasporto. A Milano, per esempio, c’è l’area della Bovisa che è in prossimità dell’università ed è sopra una fermata metro, ma ce ne sono tante. Lì invece ha molto senso e lì sono convinto che abitazioni nuove costruite. Non ci sono tante abitazioni sfitte nei centri delle città, né c’è una speculazione a costruire e a tenere fermo. Qualsiasi investitore ha l’obiettivo di generare una redditività. Questo si sposa col punto due che dicevo delle macro-città. In Italia si ragiona sempre per comune perché il comune è amministrato da un colore, l’altro comune da un altro e non c’è un’interazione fra i due. Si parla spesso di un caro prezzi abitativo a Milano. Io posso dire che in realtà non è così, lo so che non è popolare, ma è chiaro che al centro di Milano si raggiungono dei prezzi molto alti, ma Milano ha tutta una serie di comuni che sono serviti dalla metropolitana, è stato fatto anche un investimento pubblico con i soldi dei contribuenti per connettere questi comuni al centro della città e al centro delle energie, le università, il posto di lavoro, sanità, tutto quello che avviene in città. I valori di questi comuni sono molto bassi perché noi abbiamo un progetto a Sesto San Giovanni dove c’è una metropolitana rossa con Intesa Sanpaolo dove ci sarà la nuova sede. Dalla metropolitana di Sesto a Piazza Duomo a Milano, che è il centro, ci vogliono 17 minuti. Ci sono interi quartieri a Vimodrone che è servita dalla Metropolitana Verde dove ci sono degli alloggi che vengono venduti a 75.000 euro, non euro al metro quadro, euro per un bilocale, dove oggi un box costa quella cifra ed è connesso dalla metro. Quindi il secondo sforzo che bisogna fare è pensare come città metropolitana, non come città-comune fine a se stesso, perché quartieri come Vimodrone e Sesto, in città come Parigi o Londra, sono nella “first ring”, sono all’interno della prima area di servizio, è assolutamente il centro urbano. È chiaro che su quello sono d’accordo, negli stessi posti, sfruttando l’altezza e densificando troppo quei centri urbani. È chiaro che c’è un disagio, innanzitutto proprio di ambiente, di terreno dove si va a costruire, e poi si creano delle disuguaglianze. Ma sfruttando tutta la parte intorno a tutte le città, perché le città italiane, poi, noi siamo molto capaci ad autocriticarci, ma le città italiane ce le copiano. Se voi andate a Riad o ad Abu Dhabi dove stanno nascendo delle nuove città, copiano le città italiane e noi invece le diamo addosso dicendo che non sono fatte bene. Non è così, sono fatte molto bene. Chiaramente devono adeguarsi al momento attuale. Sul terzo punto, anche le fondazioni che avevano come scopo quello di costruire per dare delle abitazioni a canone agevolato, non riescono più a farlo perché è controproducente da un punto di vista economico. È fondamentale trovare la formula giusta e ci sono tanti casi. Milano è stata la prima in Italia, ma è replicabile in altre città dove anche l’investimento dello studentato o della casa per anziani a canone calmierato può avere una redditività e quindi renderlo scalabile anche dai privati, perché va bene gli immobili pubblici, va bene avere le società pubbliche e gli investimenti pubblici, ma il problema sicuramente non si risolve passando la palla esclusivamente alla parte pubblica. La parte privata deve assolutamente trovare una sua convenienza. Deve essere interessante per la parte privata investire su questo tipo di tipologie abitative”.
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E di casa ha parlato nel suo intervento anche il Presidente del Consiglio Giorgia Meloni che in merito alla più stretta azione di Governo, ha rivendicato: "Il campo in cui abbiamo dimostrato di voler stare non è quello delle ideologie, delle utopie, di chi vuole modellare la realtà: il campo che abbiamo scelto è il campo del reale perché mille miliardi di idee non valgono una sola persona, per loro bisogna vivere e morire. Una delle priorità con cui intendiamo lavorare con Matteo Salvini che ringrazio grande piano casa a prezzi calmierati per le giovani coppie perché senza una casa è più difficile costruirsi una famiglia", ha detto la Premier sottolineando che "faremo tutto il necessario a ricostruire una società amica della famiglia e della natalità, nella quale la genitorialità sia protetta e sostenuta". |
