ASPESI Torino ha organizzato mercoledì 8 maggio un seminario presso l’NH Hotel Carlina di Torino per l’approfondimento del tema del crowdfunding come strumento innovativo di finanziamento delle operazioni immobiliari. Dopo il saluto di benvenuto del Presidente di ASPESI Torino, Marco Crespi, la trattazione del tema del meeting è stata preceduta da una comunicazione sulla situazione economico-produttiva generale della metropoli subalpina svolta dal Prof. Mauro Zangola, già Direttore del Centro Studi dell’Unione Industriale di Torino, che ha evidenziato alcuni preoccupanti fattori di criticità della situazione socio-economica torinese. Il valore aggiunto per abitante di Torino nel 2022 era di 30.784 euro contro i 31.780 euro di Genova -altra metropoli industriale italiana in crisi-, i 38.000 di Bologna per non parlare dei 53.816 di Milano. Nel 1951 il valore aggiunto di Torino era il 150% in più della media nazionale, ora solo del 5% in più, mentre nel 1951 Torino contribuiva alla ricchezza nazionale nella misura del 7%, ora solo del 3,5%. Evidente e progressivo l’impoverimento dei torinesi con, ad esempio, il 10% di popolazione in difficoltà abitativa: ossia che, pur avendo un’abitazione, le manca il bagno o una stanza, ovvero vi sono umido o rotture di impianti senza le risorse necessarie per provvedere (lo stesso indicatore a Milano è pari al 3%). Altro indicatore preoccupante è quello del lavoro con il 35% di inattivi e gli occupati sono ancora 9.000 in meno del 2019 prima della pandemia. Quanto a tasso di occupazione è al 58^ posto assoluto in Italia tra i capoluoghi e al 60^ quanto ai giovani. “Il turismo -ha concluso Zangola- rappresenta il 7% dell’economia torinese, per cui è difficile pensare che da quello possa venire una risposta quantitativamente adeguata alla crisi in atto, mentre andrebbe invece espresso un piano strategico di rilancio della città e creata un’agenzia territoriale di sviluppo”.
Davide Grossi, Head of Real Estate di Mamacrowd – Azimut, leader italiano nel crowdfunding, ha illustrato la storia della loro società e la dinamica che li ha condotti alla prima posizione in questa particolare forma di sostegno finanziario ai progetti industriali e immobiliari. L’utilizzo di una piattaforma informatica per la presentazione al pubblico di un progetto e il lancio di una campagna di raccolta delle risorse può essere svolta solo da un soggetto autorizzato sia da Banca d’Italia che dalla Consob e, quindi, dotato di una serie di specifici requisiti. Prima del lancio, ogni proposta ricevuta, dopo il parere positivo della struttura interna, deve essere sottoposta al vaglio di ben due comitati formati da esperti e solo il 10% arriva così alla campagna di finanziamento, ma quando vi arriva l’obiettivo viene sempre raggiunto (il tempo della raccolta viene volutamente ristretto a 10-15 giorni al massimo e spesso viene superato il limite massimo dell’investimento globale, per cui le campagne vengono chiuse anticipatamente). Intervenendo sull’equity, il contributo di Mamacrowd libera risorse dell’operatore per altri progetti, rende più liquido l’intervento e anche più interessante per le banche che vedono la partecipazione del crowdfunding come un rafforzamento della struttura finanziaria dell’operazione immobiliare e diventano, quindi, più inclini ad assecondarlo con i loro finanziamenti (ipotecari, mezzanini o chirografari). Limitando la normativa europea a 5 milioni l’intervento massimo per ogni deal, si riesce a sostenere operazioni immobiliari con un range di costi totali dell’intervento tra i 10 e i 20 milioni di euro. Mamacrowd assume quote di equity della società di scopo variabili tra il 20% e il 70%, e spesso accompagnate anche da lending (prestiti) (come permesso dalla normativa UE), quindi veramente risolutive della problematica di un’operazione immobiliare. Il tutto in un tempo massimo di tre mesi dall’idea ai soldi sul conto corrente.
Ha portato la sua testimonianza sull’utilizzo del crowdfunding Piero Boffa, CEO del Gruppo Building, tra le primissime società di sviluppo di Torino (ma presente anche a Milano) caratterizzata da importanti interventi nel segmento residenziale di alto livello. L’Architetto Boffa ha descritto la sua positiva esperienza nell’utilizzo del crowdfunding con una diversa piattaforma con la quale ha raccolto 2,5 milioni in una settimana che gli hanno permesso di ridurre al 15% dell’investimento totale la propria equity utilizzata nell’operazione immobiliare sostenuta dal crowdfunding.
Ha concluso l’evento il Presidente nazionale di ASPESI Unione Immobiliare, Federico Filippo Oriana, con due commenti essenziali: 1) la relazione del Prof. Zangola ha confermato la validità della scelta costante di ASPESI Torino di privilegiare proposte e progetti finalizzati allo sviluppo economico-produttivo di Torino “perché questa città -a differenza di Milano- non ha un’emergenza abitativa, ma un’emergenza economica e quindi sociale: solo se troverà un modello di sviluppo potrà essere rilanciato anche il mercato immobiliare”, 2) l’attività di trasformazione e valorizzazione immobiliare della quale sono protagonisti i soci dell’ASPESI è divenuta nell’ultimo ventennio progressivamente più impegnativa finanziariamente per i sempre più stringenti requisiti realizzativi, sia in chiave ambientale (classificazione energetica, emissioni di CO2 dell’edificio) che commerciali (polizza postuma decennale, fidejussione sulle caparre ecc.), ragione per la quale l’utilizzo di strumenti finanziari innovativi -rispetto a quello tradizionale del credito fondiario-  non è un più optional, bensì una imprescindibile necessità.