SPECIALE FORUM SCENARI IMMOBILIARI
Con la rigenerazione urbana l’economia di Milano e Roma cresce di mld 95 € al 2050
La rigenerazione urbana incrementa di oltre 95 mld di euro l’economia di Milano e Roma al 2050. Il dato emerge in occasione della presentazione del report ‘Rigenerazione – focus Milano e Roma’, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban UP | Unipol, al 32esimo Forum di Scenari Immobiliari. In particolare, le operazioni che andranno a interessare il tessuto urbano milanese e romano nel corso del prossimo quarto di secolo si stima che potranno apportare un valore aggiunto immobiliare complessivamente superiore ai 30 miliardi di euro, con 31,5 miliardi di euro (oltre 9 a Milano e più di 22 a Roma) gli impatti indiretti e 34 miliardi (10 a Milano e 24 a Roma) le ricadute indotte che andranno a interessare le comunità locali. Questi sono alcuni dei dati che emergono dal Report presentato oggi al 32°Forum Scenari, in programma a Rapallo fino a domani.
“Nella realizzazione di questo Rapporto – afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – ci siamo posti l’obiettivo di individuare uno strumento di misurazione economica del valore sociale, indiretto e indotto, derivante dalle operazioni di rigenerazione urbana. Per farlo, siamo partiti dall’analisi e approfondimento dei risultati ottenuti nel contesto delle grandi città italiane, e in particolare di Milano e Roma, realtà rappresentative di modelli dei processi di rigenerazione urbana nazionale, influenzati dalle specificità territoriali, economiche e sociali e dalle modalità operative delle rispettive governance pubbliche, di due procedure di approccio che sintetizzano l’eterogeneo scenario di rigenerazione che ha interessato, sta interessando e interesserà, con tempi, modalità e finalità differenti, l’intero territorio nazionale. il risultato è uno strumento di stima, basato su un processo concettuale condivisibile e misurabile, che permette agli attori del real estate e agli stakeholder di quantificare, verificare e comparare autonomamente le ricadute sociali derivanti dalle loro attività nel breve, medio e lungo periodo”.
“E’ dal 2021 – commenta Giuseppe Lobalsamo, direttore immobiliare del Gruppo Unipol – che lavoriamo con Scenari Immobiliari per studiare e approfondire il tema della rigenerazione nelle periferie urbane, dapprima concentrandoci sulla Regione Lombardia e dallo scorso anno ampliando l’analisi al territorio nazionale. L’esito del rapporto presentato oggi ci dimostra quanto non esista una definizione universale di rigenerazione urbana applicabile indistintamente a qualunque città e quanto occorra invece calare ogni intervento nella peculiarità del contesto in cui insiste. Questo è ciò che cerchiamo di fare negli ambiti in cui lavoriamo, disegnando progetti sartoriali che partono dall’ascolto delle esigenze di chi abita il territorio mantenendo un costante dialogo con la pubblica amministrazione”.
Le città di Milano e Roma rappresentano, sulla base del Rapporto di Scenari Immobiliari e Urban UP | Unipol, per quanto riguarda i processi di rigenerazione urbana, due approcci differenti. Quello di Milano può essere visto come un modello per altre città che affrontano sfide simili. L’integrazione di diverse politiche urbane — dalla sostenibilità ambientale alla coesione sociale, dalla promozione della cultura e dell’innovazione alla gestione della crescita economica — ha permesso a Milano di evolversi in modo equilibrato e di rispondere alle richieste dell’epoca contemporanea. Guardando al futuro, con eventi come le Olimpiadi Invernali del 2026, Milano continua a investire nella sua trasformazione, cercando di mantenere un equilibrio tra innovazione e tradizione, tra crescita economica e sostenibilità, e tra apertura globale e identità locale.
Gli interventi e i processi di rigenerazione che andranno a interessare il tessuto urbano milanese nel corso del prossimo quarto di secolo si prevede che avranno mediamente dimensioni minori rispetto a quanto rilevato tra il 2014 e 2023 e si andranno a sviluppare puntualmente quali polarità di una sempre più ampia infrastruttura, materiale e immateriale, costituita da vuoti urbani, volumi edilizi, funzioni specializzate e comunità e imprenditorialità locali. Nel caso in cui le dinamiche che hanno caratterizzato lo scorso decennio si consolidassero ulteriormente è possibile stimare in poco meno di 3,1 chilometri quadrati la superficie territoriale potenzialmente rigenerabile e in poco più di 1,6 milioni di metri quadrati la superficie lorda edificabile con una ricaduta diretta, indiretta e indotta di 8,5, 9,2 e dieci miliardi di euro.
A Roma la rigenerazione urbana si è distinta per la sua frammentarietà e per un approccio spesso orientato a interventi puntuali piuttosto che a piani integrati. Molti progetti sono stati intrapresi in risposta a esigenze immediate o opportunità specifiche, senza una strategia complessiva a lungo termine. Questo ha portato a miglioramenti locali significativi ma ha limitato l’impatto complessivo della rigenerazione sulla città. La polarizzazione sociale e territoriale è emersa come uno degli effetti collaterali di questo approccio. La concentrazione degli investimenti nel centro storico e in alcune aree centrali ha favorito fenomeni di gentrificazione e ha escluso le fasce di popolazione meno abbienti, mentre le periferie, che ospitano una gran parte della popolazione residente, sono rimaste ai margini del processo di rigenerazione.
Gli interventi di rigenerazione che si andranno a concretizzare all’interno dei vasti confini amministrativi della città di Roma e che saranno in grado di riverberare le loro esternalità positive (dirette, indirette e indotte) verso ambiti urbani e territoriali più ampi si svilupperanno, nel corso dei prossimi 25 anni, grazie alla capacità di attivare investimenti privati, istituzionali, pubblici, insita in processi organici di riqualificazione urbana, trasformazione immobiliare e valorizzazione sociale. Se le dinamiche rigenerative che hanno caratterizzato lo scenario urbano romano degli ultimi dieci anni si andassero a consolidare e i processi applicati riuscissero a superare gli ostacoli e gli imprevisti di natura strutturale e congiunturale è possibile prevedere circa 11,27 chilometri quadrati di superficie territoriale potenzialmente coinvolta in interventi e ambiti di rigenerazione e un totale di 4,25 milioni di metri quadrati di superficie lorda riqualificabile con una ricaduta diretta, indiretta e indotta di 22, 22,5 e 24 miliardi di euro.
L’Italia guida la crescita dell’immobiliare in Ue nel prossimo biennio
Italia leader dell’area Ue nella crescita di mercato nel biennio 2024-2025, con un fatturato immobiliare che si incrementerà del 3,4% entro la fine di quest’anno raggiungendo i 147,3 miliardi di euro e del 5,7% il prossimo, pari a 155,7 miliardi. Sono questi alcuni dei dati che emergono dall’European Outlook 2025′ presentato oggi da Scenari Immobiliari in occasione del 32esimo Forum di previsioni in corso a Rapallo. “Il periodo più buioi difficile per l’immobiliare europeo e italiano dovrebbe essere vicino alla conclusione”, sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, illustrando lo studio in apertura del Forum. “Le prospettive sono positive, a cominciare al settore residenziale dove la domanda è forte e la discesa dei tassi spingerà le compravendite. Stabile la domanda di uffici, soprattutto nuovi e continua l’interesse per il settore dell’ospitalità. Sempre positiva la logistica mentre rimane la crisi nel settore commerciale, anche se in attenuazione”.
Sul fronte delle compravendite residenziali, se ne prevedono 720mila nel 2024, mentre per il 2025 ci si aspettano circa 760 mila scambi: un incremento del 36% rispetto al 2020. “Ma abbiamo prospettive di crescita: non c’è nessun motivo per il quale l’Italia non possa non avere 1 milione di compraventite. Non manca certo la domanda”, osserva Breglia. Oltre il 90% delle compravendite riguarda case vecchie e questo spinge le quotazioni al rialzo per le abitazioni nuove o comunque di migliore qualità, che non richiedono interventi di riqualificazione. Proprio sui prezzi di vendita, si prevede una crescita del 3,1% a livello nazionale, ma nelle grandi città le variazioni saranno più significative, con Milano che guida la classifica delle prime 10 città con un +6,9%, davanti a Venezia con un +6,5% e Roma con un +6 per cento. Seguono Bergamo (+5,2%), Bologna (+5,1%) e Napoli (+5 per cento).
Sul fronte dei diversi settori, continua la serie positiva delle seconde case ad uso turistico, spinta sia dalla domanda di investimenti per la locazione breve, che dalle richieste di chi trasforma la casa vacanza in una residenza primaria. In salita anche il mercato alberghiero con una presenza sempre più significativa delle catene internazionali e investimenti nei cinque stelle urbani e nei resort al sud. Buona anche la ripresa del settore terziario, con un incremento del fatturato pari al 3,7 per cento nel 2025. La domanda di spazi di qualità A e sostenibilità ambientale è in crescita. Si scelgono complessi nuovi progettati anche per una migliore condizione di lavoro dei collaboratori. Milano sempre in testa, ma aumenta l’attenzione per gli investimenti nella capitale.
Ancora importante la crescita del settore logistico, soprattutto al centro sud. Gli investitori sono attivi, anche se i rendimenti sono in calo. Continua il calo del settore commerciale, soprattutto nel retail delle aree suburbane, mentre la Gdo rimane nel complesso stabile.
In Italia 3,6 mln di nuove case entro il 2050, oltre 1000 mld investimenti
Maggiore attenzione ai servizi e progressivo incremento della residenza in locazione per una popolazione che cambia. Per far fronte alle future esigenze della domanda abitativa, nei prossimi 25 anni dovranno essere realizzate circa 3,65 milioni di nuove abitazioni, frutto principalmente di trasformazioni e riconversioni, concentrate nelle principali aree metropolitane: quasi il 5% a Milano, il 3% a Roma e circa l’1% negli altri principali capoluoghi, dimensioni triplicate se si aggiungono le loro aree metropolitane estese (tra il 42 e il 45% della nuova offerta). Saranno necessari oltre 1.000 miliardi di euro di investimenti in costruzioni, a cui potranno aggiungersi 4,2 miliardi all’anno per la successiva manutenzione delle strutture. È quanto emerge dal Report ‘La casa per la città del futuro‘, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire Sgr, presentato nel corso del 32esimo Forum Scenari in corso a Rapallo.
Delle case realizzate circa il 42% dovranno offrire servizi agli abitanti. Questo comporterà per investitori e sviluppatori ulteriori allocazioni, quantificabili in oltre 50 miliardi, tra l’8 e l’11% del costo della casa. La quota maggiore dovrà essere concentrata a Milano (39 miliardi di euro investiti), seguita da Roma con più di 26 miliardi. Il conseguente valore immobiliare potenzialmente creato in Italia supererà i 1.400 miliardi di euro, di cui 165 miliardi a Milano (dodici per cento del totale), 138 miliardi a Roma e 4,7 miliardi di euro a Palermo.
PER SERVIZI E ARREDAMENTO PRONTI A PAGARE FINO A 30% IN PIU’
Milano, in questo senso, “è la città più evoluta e ha già avuto esperienza di nuova residenzialità con servizi sia per locazione sia per la vendita e ha adeguato nel 2020 il proprio il pgt per normare al meglio le amenities e i servizi”, sottolinea Michele Beolchni, responsabile Product Development & Fundraising di Investire Sgr. “Se consideriamo la media Italia – aggiunge Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – il costo in più aggiunto al costo di costruzione dovuto al fatto di inserire servizi minimi all’interno delle realizzazioni varia tra l’8 e l’11%. Questa percentuale cresce nei capoluoghi con una popolazione ai 500mila abitanti (Milano e un po’ Roma), perché il tipo di servizi che vengono realizzati hanno una qualità superiore. I ricavi sì, sono premiati, ma la nostra analisi ci dice che la domanda non è pronta a capire quali servizi danno”. L’impatto delle amenities sul canone, sottolinea Beolchini, è di circa il 15%, “amenities che vediamo oggi come servizi aggiuntivi, palestre, co-working, spazio per la conciergerie”. Nelle amenities, soprattutto nella locazione, è sempre più importante la parte arredamento, che fa sì che l’utente sia disposto a pagare un ulteriore premium price del 15%, quindi un 30% come massimo si può allocare per le amenities. L’impatto sui costi c’è, ma è meno che proporzionale di quanto poi sui ricavi si riesce a ottenere”.
UNIVERSITARI E GIOVANI LAVORATORI A MILANO, BOLOGNA E ROMA
Come emerge dal documento, Milano, Bologna e Roma saranno caratterizzate dalla forte pressione esercitata da parte della futura popolazione universitaria e dei giovani professionisti, incrementando il loro livello di attrattività rispetto a operazioni di sviluppo di student housing, microliving e coliving. I due capoluoghi del nord Italia sono anche quelli economicamente e culturalmente più pronti alla diffusione di soluzioni abitative specifiche per la popolazione over 75, nonostante in Italia questa tipologia di casa sia ancora poco sviluppata rispetto ad altri territori europei.
A FIRENZE DOMANDA DI SENIOR LIVING E CO-HOUSING
Firenze, città turistica di livello mondiale, presenta livelli di domanda piuttosto eterogenei e sbilanciati verso il senior living e il cohousing per over 75, che contano oggi un livello di copertura ridotto, se non inesistente. La città di Torino, importante polo universitario, vanta ad oggi un’elevata copertura in termini di posti letto disponibili per studenti fuori sede, mentre conta una porzione della popolazione, composta da famiglie prevalentemente monopersonali, che sposterà l’attenzione verso unità abitative moderne, con una buona disponibilità di servizi accessori.
RESIDENZIALE IN VENDITA E LOCAZIONE A PALERMO E NAPOLI
Palermo e Napoli, nelle quali il peso della domanda dei giovani sta nel tempo calando, potrebbero concentrarsi sull’offerta di residenze in vendita e in locazione di nuova generazione, puntando su elevati livelli di qualità edilizia e urbana e una variegata disponibilità di servizi alla residenza. Nei due capoluoghi del sud si rileva una bassa appetibilità per residenze da destinare agli over 75, trattandosi di località in cui culturalmente e tradizionalmente la popolazione preferisce occuparsi degli anziani in maniera diretta e personale.
Ad oggi, su un patrimonio residenziale di circa 35,6 milioni di unità immobiliari, meno dell’1% è rappresentato da residenze specializzate, ovvero prodotti abitativi con caratteristiche peculiari dal punto di vista funzionale e dell’offerta di servizi accessori, tra i quali residenze gestite, cohousing, social housing, coliving.
La logistica spinge gli investimenti, 470 mln € nel primo semestre
La logistica traina gli investimenti immobiliari italiani: nel primo semestre dell’anno raggiunge una quota del 14% a oltre 470 milioni di euro. L’asset class è ormai da qualche anno consolidata e offre rendiomenti netti del 5,5%. È quanto emerge da una ricerca di Scenari Immobiliari presentata durante il panel ‘Light, industrial, logistica e reti’ in collaborazione con Assologistica al 32esimo Forum di Rapallo
“La pressione dei mercati e l’attenzione da parte degli investitori sul comparto della logistica risultano ancora alte – afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – come dimostrato dal vacancy rate che, a livello nazionale, si attesta al due per cento, sotto la media dei livelli europei, con riduzioni prossime allo zero sui mercati più dinamici e considerati prime location. Nel corso del Forum Scenari 2024 abbiamo quindi scelto di organizzare con Assologistica un tavolo di lavoro dedicato a questo settore i cui operatori dimostrano una crescente attenzione verso strutture conformi a criteri ESG e di grado A, e verso la definizione di politiche strategiche in termini di filiera produttiva/gestionale con obiettivi di “reshoring”. Questo accentua di conseguenza la pressione su nuove strutture e sviluppi con costante rialzo dei canoni di locazione, fino a raggiungere punte di 67 €/mq/anno. Una tendenza ulteriormente sollecitata da politiche nazionali e comunitarie di contrasto a sviluppi su green-field a sostegno del raggiungimento dell’obiettivo di consumo di suolo pari a zero, che rendono sempre più difficoltoso l’ottenimento di permessi di costruire”.
“Momenti di confronto come quello organizzato da Scenari Immobiliari – commenta Umberto Ruggerone, presidente di Assologistica – sono fondamentali. Il mercato dell’immobiliare logistico registra performance che lo rendono estremamente interessante ma al tempo stesso esiste una scarsa consapevolezza generale circa questa realtà. Le norme, nazionali e locali, presentano talvolta ampie lacune. Per questo come Assologistica da tempo poniamo l’attenzione su un settore che a tutti gli effetti sarebbe ‘ancillare’ rispetto al nostro mandato di rappresentanza ma che alla prova dei fatti invece ha un peso estremamente rilevante. L’immobiliare logistico, infatti, ha ricadute dirette e indirette sull’attività logistica e sulla stessa catena del valore. Come sempre è importante evolvere gli approcci e guardare a tale forma di investimenti su territori traguardandone le opportunità attraverso una programmazione razionale. L’alternativa – purtroppo già concretizzatasi in alcuni ambiti – è di patirne solo le esternalità negative”.
La crescita dei canoni, la mancanza di terreni edificabili e strutture adeguate, acuita dagli obblighi e scelte delle Pubbliche amministrazioni, stanno guidando gli investitori verso politiche rigenerative in contesti urbani in passato destinati a attività industriali leggere e aree a ex vocazione industriale e produttiva, in ambiti più esterni, oggi sotto-utilizzati o dismessi, in linea con gli obiettivi di riduzione del consumo di suolo nazionale.
Ad oggi i territori logistici italiani sono concentrati nelle regioni settentrionali del Paese, con particolare riferimento alla Lombardia. Milano e il suo ambito metropolitano esteso continuano a rappresentare il principale mercato logistico nazionale, in virtù dei volumi di spesa e delle attività produttive e commerciali esistenti. Nel 2023 e per il primo semestre del 2024 l’attenzione verso le regioni con mercati consolidati è stata confermata dai consistenti volumi di investimento, per i quali continua a prevalere la componente internazionale, al contempo si è registrato inoltre un aumento dell’interesse da parte degli investitori, domestici ed esteri, per iniziative di sviluppo situate in quelli che si possono definire come territori emergenti.
