18 Marzo 2026
Speciale MIPIM 2026
I principali spunti dal salone dell'immobiliare, iniziando dalla riflessione del Presidente Federico Filippo Oriana che va oltre i numeri e gli incontri di business, restituendo il clima – tra opportunità e incertezze – che ha caratterizzato l’edizione 2026. A seguire, una sintesi di eventi e contenuti di maggior rilievo.
“L’edizione del 2026 è stata caratterizzata per il Mipim di Cannes da luci e ombre. Se per ASPESI c’è stata la grande soddisfazione (non solo morale) di essere per la prima volta nel Padiglione Italia, con tutta la incredibile rete di rapporti e relazioni che questo ha portato alla nostra partecipazione, era visibile ictu oculi la minore affluenza generale al Mipim rispetto alle ultime due edizioni precedenti causata dallo stato di guerra, in particolare in Medio Oriente. Dopo avere perso dal 2022 il padiglione della Federazione Russa, quest’anno sono venuti meno anche i Paesi del Golfo, con la sola eccezione dell’Arabia Saudita. Ed era inevitabile visto il blocco quasi totale dei voli aerei per l’Europa provenienti da quei paesi. La presenza araba al Mipim era numericamente da almen0 15 anni una delle principali a livello mondiale e quest’anno appariva quasi azzerata, soprattutto in termini di visitatori.
Ma anche in noi che eravamo lì per celebrare il rito del business immobiliare -forse il primo al mondo- penetrava un filo di tristezza, ogni qualvolta non eravamo impegnati in confronti pubblici, al pensiero di quanti esseri umani stessero perdendo la vita o, per lo meno, soffrendo immensamente a causa delle varie guerre aperte nel mondo, in particolare le due peggiori: in Ucraina e in Medio Oriente. Personalmente mi sosteneva la speranza che il “business” -in fondo e al di là delle apparenze una delle attività umane più pacifiche e produttive di bene- riprendesse presto a correre con la sua straordinaria e unica capacità di trasformare l’egoismo dei singoli in bene comune.
L’Italia era complessivamente molto ben rappresentata, con enti e aziende private, in particolare (ma non solo) nel Padiglione Italia al Riviera 8 dove si è svolta una molteplicità di eventi e di incontri con investitori internazionali e tra italiani. Degno di nota -oltre allo stand Milano&Lombardy, il maggiore del Padiglione Italia del quale l’ASPESI è stata sponsor e partecipante- lo stand di Roma Capitale ubicato “bord de mer” con tre convegni che hanno visto la partecipazione del Sindaco Gualtieri e degli Assessori Maurizio Veloccia (Urbanistica) e Tobia Zevi (Casa e Patrimonio comunale) della Amministrazione capitolina. Da ricordare tra gli eventi di questo Mipim, la cena di gala di Pininfarina (Associata ASPESI) e il Convegno di Fiabci International sulla casa in Europa, nel quale sono stato relatore in rappresentanza di ASPESI.
L’auspicio che vorrei formulare è che l’edizione 2027 sia -per la prima volta da quella del 2019- un’edizione senza né pandemie né guerre, in modo che il mood generale del Mipim torni positivo e che la rappresentanza dei paesi del mondo sia di nuovo finalmente completa e generale”.
Il Presidente ASPESI Unione Immobiliare
Federico Filippo Oriana
Il keynote di Philippe Aghion: le implicazioni dell’AI nel settore immobiliare
Dopo la preapertura dedicata all’housing il MIPIM ha preso il via martedì 10 con il keynote del premio Nobel per l'economia, Philippe Aghion. In tutte le fasi, dagli investimenti all'innovazione, dalle infrastrutture alle città, riecheggia con forza lo stesso messaggio: la sostenibilità non è più un obiettivo complementare ed è diventata la nuova valuta per la valutazione degli asset immobiliari. Non è retorica: è strategia, metrica e capitale. Aghion ha evidenziato le implicazioni per il settore immobiliare: come l'innovazione e la tecnologia siano ora i motori di uno sviluppo urbano sostenibile e resiliente, il ruolo congiunto e sempre più interdipendente tra capitale pubblico e privato nell'accelerare le transizioni verdi e digitali, e come le politiche pubbliche debbano evolversi per aumentare la produttività, rafforzare la competitività e promuovere una crescita regionale equilibrata. Secondo Aghion, il real estate vive opera con tempi decisionali lunghi. «Molte decisioni vengono ancora prese con cicli trimestrali, semestrali o annuali. E’ qui che l’AI può dare una spinta per migliorare ma occorre costruire sistemi capaci di integrare informazioni provenienti da fonti diverse: «Solo quando questi dati sono organizzati e leggibili l’intelligenza artificiale diventa davvero utile». L’AI, a supporto dell’esperienza dei manager, consente di “analizzare la demografia di un’area, il numero di hotel presenti, i dati delle piattaforme di prenotazione, la presenza di scuole o attrattori territoriali. Tutto questo aiuta a capire quale tipo di investimento abbia più senso». Dunque l’intelligenza artificiale non sostituirà l’uomo: «Nel real estate il contesto locale conta moltissimo. Le decisioni richiedono esperienza, comprensione dei territori e capacità di interpretare segnali complessi».
Come ha detto Nicolas Boffi, direttore del MIPIM sul palco, "la presenza di Aghion dimostra il nostro impegno ad aiutare i leader del settore a comprendere i cambiamenti economici e tecnologici che stanno plasmando città e mercati". Ha inoltre sottolineato che la sua ricerca pionieristica sulla crescita e l'innovazione offre prospettive decisive per gli investitori, le autorità di regolamentazione e i professionisti del settore immobiliare, soprattutto in un momento in cui "l'intelligenza artificiale sta cambiando tutto ciò che facciamo".
Questa trasformazione è reale e tangibile. Oggi, prima che un progetto nasca, l'intelligenza artificiale calcola già l'impronta di carbonio, utilizzando database dettagliati dei materiali da costruzione e del loro carico ambientale. Non si tratta più solo di progettare edifici, ma di prevedere i rischi, le emissioni, i costi operativi futuri e persino le condizioni di rifinanziamento.
Interi settori come gli aeroporti, le ferrovie, la logistica, gli hub alimentari, i centri dati e molti altri si stanno riconfigurando per ridurre drasticamente la loro impronta ambientale, non solo per convinzione, ma per necessità competitiva. Senza chiare traiettorie di decarbonizzazione e indicatori verificabili, molti asset stanno già affrontando una svalutazione e un aumento del costo del capitale.
Business as usual
L’incertezza geopolitica è il grande tema che ha attraversato questa 36ª edizione del MIPIM. La guerra in Medio Oriente, le tensioni sui mercati energetici e l’attesa delle decisioni sui tassi da parte della Banca Centrale Europea stanno contribuendo a creare un clima di cautela tra gli operatori del real estate internazionale.
Eppure, proprio in questo contesto, i Paesi del Golfo continuano a portare avanti con determinazione la loro strategia di attrazione degli investimenti immobiliari. A Cannes erano presenti con stand, progetti e visioni di lungo periodo: dall’Arabia Saudita al Qatar fino all’Oman, con iniziative che puntano su nuove città, innovazione urbana e grandi progetti infrastrutturali.
La scalinata del Palais des Festivals era adornata da un grande striscione con la scritta "Invest Saudi", che citava come esempio il progetto New Murabba, una smart city in mezzo al deserto vetrina di nuove tecnologie.
Il messaggio che arriva dal Golfo al mercato immobiliare globale sembra essere chiaro: nonostante le tensioni geopolitiche e le oscillazioni dei mercati energetici, la strategia di lungo periodo resta invariata. “Business as usual”, l'unica frase usata da Saudi Invest, che non ha mai pronunciato la parola "guerra".
Nel frattempo, l’attenzione degli investitori resta puntata anche sulle prossime mosse della politica monetaria europea. Le decisioni della BCE sui tassi di interesse saranno determinanti per capire come evolveranno i flussi di investimento nel real estate nei prossimi mesi.
Italia stabile e sempre più attrattiva per gli investimenti internazionali
L’Italia, terza per presenze in questa edizione, ha partecipato con una rappresentanza significativa di territori e operatori privati. Il Consigliere del Presidente del Consiglio Renato Loiero ha sottolineato la nuova fase che la Nazione sta attraversando. Nel suo intervento Loiero ha portato il saluto del presidente del Consiglio Giorgia Meloni, ha evidenziato come l’Italia stia vivendo una nuova stagione caratterizzata da maggiore stabilità economica e istituzionale, da riforme orientate alla crescita e da una rinnovata capacità di attrarre investimenti strategici. Secondo Loiero “I dati raccontano una storia molto chiara: l’Italia sta tornando a essere una nazione credibile e competitiva per gli investitori internazionali, grazie alla qualità del suo tessuto produttivo, alla centralità delle sue città e alla capacità di coniugare sviluppo economico, innovazione e sostenibilità”.
Oriana all’evento Fiabci “European Housing Strategy”: “Intervenire sul mix complessivo del patrimonio immobiliare, incrementando la quota di edifici nuovi ad altissima efficienza energetica”
Durante il confronto promosso da FIABCI e moderato da Jacopo Palermo su “European Housing Strategy: From Policy Frameworks to Investable Solutions”, con Irene Tinagli – Member of the European Parliament and Chair of the Special Committee on the Housing Crisis (HOUS), Antonio Campagnoli – World President, FIABCI e Emanuele Barbera – President, FIABCI Italia il Presidente Federico Filippo Oriana ha affrontato una delle questioni più urgenti per il futuro delle nostre città.
Da un lato, assistiamo a un divario strutturale sempre più profondo tra l’offerta di alloggi a prezzi accessibili e la domanda reale. Dall’altro, l’Europa dispone di un patrimonio edilizio enorme che necessita di riqualificazione energetica e funzionale, tema già al centro della Energy Performance of Buildings Directive (EPBD).
Queste due sfide sono davvero in conflitto? Rischiano di bloccare il mercato?
Oppure, al contrario, rappresentano insieme una straordinaria opportunità per fare la cosa giusta nel momento giusto?
La risposta che emerge dal confronto è chiara: la riqualificazione del patrimonio esistente può diventare uno dei principali strumenti per aumentare l’offerta di housing accessibile, migliorando al tempo stesso la qualità energetica e ambientale degli edifici.
“Tuttavia, dobbiamo anche riconoscere un limite molto concreto: oggi mancano del tutto le risorse finanziarie — anche a livello europeo — per attuare su larga scala gli obiettivi della direttiva “green”. Pensare di raggiungerli esclusivamente attraverso un vasto programma di ristrutturazione del patrimonio esistente non appare realistico, in particolare in paesi come l’Italia, caratterizzati da un patrimonio edilizio molto ampio e frammentato”, ha dichiarato il Presidente.
“Per avvicinarsi agli obiettivi in tempi ragionevoli è quindi necessario anche intervenire sul mix complessivo del patrimonio immobiliare, incrementando la quota di edifici nuovi ad altissima efficienza energetica.
Perché questa opportunità si realizzi davvero, però, è fondamentale un quadro politico e normativo chiaro e stabile:
Se affrontate insieme, le sfide dell’housing accessibile e della transizione energetica possono trasformarsi in un potente motore di sviluppo sostenibile per le città europee”.
Roma in vetrina
Economia in crescita e 60 miliardi per la rigenerazione urbana
Roma Capitale a Cannes fornisce un quadro economico in crescita, con numeri migliori rispetto alla media nazionale. Lorenzo Tagliavanti, presidente della Camera di Commercio di Roma, ha fornito alcuni dati prima di introdurre l’intervento del sindaco Gualtieri: “Il valore del settore immobiliare a Roma è di oltre 30 miliardi di euro, un contributo enorme. Tutte le grandi città stanno registrando queste dinamiche, ma per noi è particolarmente significativo”.
“Il cambio di passo della Città Eterna – ha sottolineato - è stato subito dopo il Covid. Nell'immediato post pandemia tutti i valori sociali ed economici si sono rimessi in moto con rapidità, la città ha scalato tutte le classifiche nazionali e internazionali. Un passo avanti notevolmente rafforzato grazie a Pnrr e Giubileo 2025. Non sono aumentati soltanto gli investimenti pubblici, per anni fermi quasi al palo e inferiori addirittura a città come Reggio Calabria, ma anche quelli privati, che hanno seguito di conseguenza quelli pubblici. L'interesse dei privati è cresciuto”. “La grande corsa delle aziende su Roma – ha aggiunto - ha fatto sì che aumentassero di numero, con un incremento nel 2025 di 11mila unità, il 2,54% in più a fronte della crescita nazionale che si ferma sotto all'1%”. La stima della ricchezza prodotta “è intorno allo 0,9%, di gran lunga superiore a quella dichiarata in Italia, pari allo 0,5%”. Inoltre, l'anno scorso l'export a Roma è cresciuto del 10,5% “nonostante la città non sia nota per questo settore, e il 2025 sia stato un anno particolarmente complicato a causa delle incertezze legate ai dazi americani”.
E’ toccato poi a Gualtieri che in un intervento di circa mezz'ora si è focalizzato sui progetti a Pietralata, Ostiense, Tor Vergata, Flaminio e Santa Palomba sottolineando la crescita degli investimenti pubblici e privati: "La Capitale è il posto giusto per l'immobiliare". Roma, dunque, in vetrina per attrarre i privati che a Roma sono tornati a investire parecchio: “Le previsioni, fatte da società indipendenti - sottolinea Gualtieri - dicono che sulla rigenerazione siamo passati da 40 miliardi nel 2025 a potenziali 60 miliardi nel 2026. E in prospettiva 2050 si toccheranno i 240 miliardi di euro”. Cifre importanti al pari di quelle pubbliche, come già detto: tra Pnrr e Giubileo in quattro anni si è passati da 390,5 milioni di euro a 1,9 miliardi di euro: “Roma ha migliorato la sua reputazione – ha continuato il Sindaco - ed è un ambiente positivo per gli investitori. Dovevamo ridurre l’enorme gap di investimenti degli anni precedenti, questo ha significato incrementare gli investimenti pubblici. C’era bisogno di una terapia shock con centinaia e centinaia di cantieri allo stesso tempo. I cittadini hanno capito, accettato e hanno capito che c’era bisogno di questo e ora sono contenti che molte opere siano state concluse”.
Qualche numero anche sull’incremento del trasporto pubblico in particolare quello sotterraneo (da 64,4 a 138 km di metropolitana in 15 anni), sul settore turistico in cui Roma è sempre più leader (630 milioni di euro investiti nell'apertura di nuovi hotel a 5 stelle), fino al residenziale, alla logistica, all'edilizia residenziale pubblica e sociale fino all’ impiantistica sportiva e nuovi hub dell'innovazione.
Solo un accenno sul progetto (privato su terreno pubblico) di una nuova arena da 20mila posti per gli eventi dal vivo di cui non sono stati forniti dettagli sulla localizzazione. Ampio spazio al progetto dell’hub dell'innovazione di Pietralata. Un campus urbano di scala internazionale che si svilupperà su circa 20mila mq “capace di incubare simultaneamente dalle 80 alle 120 start up nei settori deep tech, AI, materiali avanzati e life sciences”. Focus non solo su Pietralata, ma anche su Flaminio, Ostiense, Tor Vergata, Ostia e Santa Palomba. In via Guido Reni nascerà un nuovo quartiere dalle ceneri delle ex caserma, progetto che CDP svilupperà insieme a Coima Sgr e nel quale, oltre al Museo della Scienza, aprirà anche uno studentato sociale con prezzi calmierati. A Tor Vergata nuove infrastrutture di collegamento, nuovo residenziale, la riqualificazione delle Vele e il centro universitario.
A Ostiense nascerà “Campidoglio 2”, mega centro direzionale dedicato a tutti gli uffici di Roma Capitale. A Santa Palomba il termovalorizzatore: nell’area verrà creato un parco delle energie tramite Acea, con giardini pensili, orti didattici. E, come già stiamo vedendo in questi giorni, nuovi poli logistici.
Con il Presidente di Sport e Salute, Marco Mezzaroma, l’attenzione in tema di rigenerazione urbana a Roma si è spostata sulle trasformazioni legate al mondo dello sport, a partire dalla riconversione del Foro Italico in un Parco urbano. “Lo sport è la nuova frontiera della rigenerazione urbana. Un impianto sportivo non è una spesa: è un moltiplicatore di valore per il territorio, per la comunità e anche per il mercato immobiliare circostante”, ha detto Mezzaroma illustrando alla platea di investitori e stakeholder del settore immobiliare, oltre al progetto Foro anche la Centrale del Tennis che, con i 12.400 posti coperti e copertura fissa e mobile per 8.300 mq, diventerà fruibile tutto l’anno per diverse discipline, oltre che per concerti ed eventi culturali. “L’area ha già oggi un impatto economico notevole, che grazie a questi interventi si amplierà ancora grazie alla possibilità di fruirne dodici mesi l’anno, attirando nuovi investitori del mercato degli eventi sportivi e di spettacolo”.
L'Assessore al Patrimonio e alle Politiche Abitative di Roma Capitale, Tobia Zevi, ha illustrato le caratteristiche della possibile iniziativa di valorizzazione con Invimit e i vantaggi di una gestione professionale degli asset, che la SGR potrebbe assicurare. Si tratta della costituzione di un fondo immobiliare tra Roma Capitale e Invimit SGR, con un portafoglio granulare di circa 500 beni su cui sono in corso le analisi preliminari.
Rigenerazione urbana e innovazione a Bologna
Nel workshop sul distretto bolognese Tek: Technology, entertainment, knowledge promosso da Emilia Romagna, Comune e Città metropolitana di Bologna, Art-ER e soggetti privati con il vicepresidente Colla, Romano Prodi, ex presidente della Commissione europea, Rosa Grimaldi delegata alla promozione economica e attrattività del Comune di Bologna e l’assessore bolognese Raffaele Laudani sono stati presentati gli investimenti nel nuovo hub su big data, intelligenza artificiale e intrattenimento in oltre un milione di metri quadrati di rigenerazione urbana e innovazione.
Il Dama Tecnopolo a Bologna fa parte della maxi-operazione del nuovo distretto bolognese Tek, nell’ambito di “Bologna, Città Europea della Conoscenza”. Un progetto di rivoluzione urbanistica del quadrante nord della città che vanta supercomputer tra cui Leonardo, il 9^ più potente al mondo ed è sede di enti come Cineca, Centro europeo per le previsioni meteorologiche a medio termine e Istituto nazionale di fisica nucleare con i loro data center, l'Università dell'Onu e altri soggetti dell’innovazione tecnologica e trasformazione digitale come BI-Rex, Enea, Istituto Ortopedico Rizzoli, Centro euro-mediterraneo sui cambiamenti climatici, ItaliaMeteo, la Fondazione Ifab su big data e intelligenza artificiale e Art-ER società in house della Regione su innovazione, attrattività e internazionalizzazione del territorio).
L’offerta agli investitori si focalizza su una parte dell’area del Tecnopolo dove realizzare una struttura su più livelli (Torre) di 15mila mq totali e la ristrutturazione di un complesso esistente (Le Ballette) di circa 27mila metri quadrati su più piani. 53 imprese innovative hanno già manifestato la volontà di insediarsi con centri di ricerca, laboratori, acceleratori di startup. Per gli investitori sono comprese opportunità di rigenerazione urbana intorno al Tecnopolo e ai campus universitari in tutta la regione nonché insediamenti produttivi e di accoglienza.
Sono poi stati presentati i progetti di riqualificazione e rigenerazione a Modena, Reggio Emilia, Parma, Piacenza, Forlì, Cesena, Ferrara, Ravenna e Rimini. Dalle ex stazioni alle colonie sulla costa adriatica agli stabilimenti di archeologia industriale, ai nuovi insediamenti abitativi per rispondere alle esigenze dele città, tra giovani, studentesse, studenti, foresterie e popolazione anziana in aumento.
I premi: a COIMA il riconoscimento GRESB
La settimana del MIPIM si chiude con il riconoscimento di GRESB a COIMA come prima realtà italiana e unica al mondo con cinque fondi classificati tra i “Global Sector Leader” per i requisiti di sostenibilità, un risultato che conferma la solidità della strategia di sviluppo immobiliare sostenibile di COIMA e il percorso di integrazione ESG avviato negli anni. Stefano Corbella, Sustainability Officer di COIMA, ha ritirato il riconoscimento assegnato ai fondi COIMA ESG City Impact Fund, Lampugnano Regeneration Fund, Olympic Village Fund, COIMA Opportunity Fund II e Feltrinelli Porta Volta Fund, che annoverano in portafoglio asset come il Villaggio Olimpico di Milano e alcuni fra i più innovativi progetti a Milano, Venezia e Roma. Un riconoscimento che rafforza il contributo di COIMA alla trasformazione sostenibile delle città e alla competitività internazionale del real estate italiano.
MIPIM Awards
In questa edizione la giuria si è concentrata su progetti che integrano sostenibilità e circolarità come principi fondamentali dello sviluppo.
Best conversion project
BPM, Paris, France
Architect: Franklin Azzi Architecture
Developer: Redevco
Best cultural, sports & education project and Special Jury Award
Sydney Fish Market, Australia
Architects: 3XN GXN (design architect); BVN Architecture (partner architect)
Developer: Infrastructure New South Wales
Landscape: Aspect Studios
Best hospitality, tourism & leisure project
Populus, Denver, Colorado, USA
Architect: Studio Gang
Landscape: Superbloom
Best industrial & logistics project
Bestseller Logistics Center West, Lelystad, The Netherlands
Architect: Henning Larsen
Developer: Bestseller
Engineering: Ramboll, Denc and Pelecon
Best mixed-use project
La Fondation, Paris, France
Architect: PCA-STREAM
Developer: GALIA
Best residential project
Home.Earth Nærheden, Copenhagen, Denmark
Architects: Effekt Architects, Vandkunsten Architects
Developer: Home.Earth
Best urban regeneration project
Nordhavn, Copenhagen, Denmark
Architects: Cobe, Sleth Office for architecture and planning, Polyform Arkitekter
Developer: CPH City & Port Development
Best workplace experience
25, Avenue Matignon – AXA IM Alts, Paris, France
Architect and Interior Designer: PCA-STREAM
Developer: Sefri Cime
Landscape: Coloco, Camille Müller, Mugo
Best new development
85 Gracechurch Street, London, UK
Architect: Woods Bagot
Developer: Hertshten Properties
Project Manager: Gardiner & Theobald
Landscape: Spacehub
Best new mega development
Maraey Rio de Janeiro, Maricá, Brazil
Archtiects: Grupo Abacus,Tosen Arquitectura, Mayerhofer & Toledo Arquitetura, Mareines Arquitetura, Triptyque Architecture, Architects Office, Piratininga Arquitetos Associados
Developers: Grupo Abacus and Grupo Cetya
Trends: le conclusioni
Il mercato europeo sta inviando un segnale chiaro: i capitali stanno tornando nei processi di investimento, ma con maggiore selettività rispetto a prima del ciclo di rialzo dei tassi d'interesse. Gli investitori non si stanno allontanando dal rischio, ma stanno imparando a valutarlo con maggiore precisione.
Oggi l'interesse maggiore si concentra sugli immobili con potenziale di crescita del valore e sul settore residenziale, che rimane la parte più attiva del mercato immobiliare europeo. Allo stesso tempo, cresce l'interesse per immobili stabili con contratti di locazione a lungo termine in posizioni privilegiate, soprattutto dove le prospettive di crescita degli affitti sono concrete.
Le ricerche di mercato condotte da CBRE , JLL e PwC indicano che il mercato europeo degli investimenti si sta stabilizzando.
In tutta Europa, il settore immobiliare residenziale continua a essere il segmento di investimento più resiliente.
La carenza strutturale di alloggi, la limitata costruzione di nuovi edifici e l'aumento degli affitti continuano a sostenere una forte domanda da parte delle istituzioni.
Tra i segmenti particolarmente interessanti si annoverano:
Uno dei temi chiave del MIPIM 2026 è l'evoluzione del panorama dei finanziamenti. Sebbene le banche rimangano caute nel mercato dei prestiti immobiliari commerciali, le strutture di finanziamento alternative stanno acquisendo sempre maggiore importanza.
Il Mipim continuerà il proprio percorso internazionale con il Mipim middle east, in programma il 20 e 21 ottobre 2026 a Riyadh, seguito dal Mipim Asia summit il 2 e 3 dicembre 2026 a Hong Kong
Ma anche in noi che eravamo lì per celebrare il rito del business immobiliare -forse il primo al mondo- penetrava un filo di tristezza, ogni qualvolta non eravamo impegnati in confronti pubblici, al pensiero di quanti esseri umani stessero perdendo la vita o, per lo meno, soffrendo immensamente a causa delle varie guerre aperte nel mondo, in particolare le due peggiori: in Ucraina e in Medio Oriente. Personalmente mi sosteneva la speranza che il “business” -in fondo e al di là delle apparenze una delle attività umane più pacifiche e produttive di bene- riprendesse presto a correre con la sua straordinaria e unica capacità di trasformare l’egoismo dei singoli in bene comune.
L’Italia era complessivamente molto ben rappresentata, con enti e aziende private, in particolare (ma non solo) nel Padiglione Italia al Riviera 8 dove si è svolta una molteplicità di eventi e di incontri con investitori internazionali e tra italiani. Degno di nota -oltre allo stand Milano&Lombardy, il maggiore del Padiglione Italia del quale l’ASPESI è stata sponsor e partecipante- lo stand di Roma Capitale ubicato “bord de mer” con tre convegni che hanno visto la partecipazione del Sindaco Gualtieri e degli Assessori Maurizio Veloccia (Urbanistica) e Tobia Zevi (Casa e Patrimonio comunale) della Amministrazione capitolina. Da ricordare tra gli eventi di questo Mipim, la cena di gala di Pininfarina (Associata ASPESI) e il Convegno di Fiabci International sulla casa in Europa, nel quale sono stato relatore in rappresentanza di ASPESI.
L’auspicio che vorrei formulare è che l’edizione 2027 sia -per la prima volta da quella del 2019- un’edizione senza né pandemie né guerre, in modo che il mood generale del Mipim torni positivo e che la rappresentanza dei paesi del mondo sia di nuovo finalmente completa e generale”.
Il Presidente ASPESI Unione Immobiliare
Federico Filippo Oriana
Il keynote di Philippe Aghion: le implicazioni dell’AI nel settore immobiliare
Dopo la preapertura dedicata all’housing il MIPIM ha preso il via martedì 10 con il keynote del premio Nobel per l'economia, Philippe Aghion. In tutte le fasi, dagli investimenti all'innovazione, dalle infrastrutture alle città, riecheggia con forza lo stesso messaggio: la sostenibilità non è più un obiettivo complementare ed è diventata la nuova valuta per la valutazione degli asset immobiliari. Non è retorica: è strategia, metrica e capitale. Aghion ha evidenziato le implicazioni per il settore immobiliare: come l'innovazione e la tecnologia siano ora i motori di uno sviluppo urbano sostenibile e resiliente, il ruolo congiunto e sempre più interdipendente tra capitale pubblico e privato nell'accelerare le transizioni verdi e digitali, e come le politiche pubbliche debbano evolversi per aumentare la produttività, rafforzare la competitività e promuovere una crescita regionale equilibrata. Secondo Aghion, il real estate vive opera con tempi decisionali lunghi. «Molte decisioni vengono ancora prese con cicli trimestrali, semestrali o annuali. E’ qui che l’AI può dare una spinta per migliorare ma occorre costruire sistemi capaci di integrare informazioni provenienti da fonti diverse: «Solo quando questi dati sono organizzati e leggibili l’intelligenza artificiale diventa davvero utile». L’AI, a supporto dell’esperienza dei manager, consente di “analizzare la demografia di un’area, il numero di hotel presenti, i dati delle piattaforme di prenotazione, la presenza di scuole o attrattori territoriali. Tutto questo aiuta a capire quale tipo di investimento abbia più senso». Dunque l’intelligenza artificiale non sostituirà l’uomo: «Nel real estate il contesto locale conta moltissimo. Le decisioni richiedono esperienza, comprensione dei territori e capacità di interpretare segnali complessi».
Come ha detto Nicolas Boffi, direttore del MIPIM sul palco, "la presenza di Aghion dimostra il nostro impegno ad aiutare i leader del settore a comprendere i cambiamenti economici e tecnologici che stanno plasmando città e mercati". Ha inoltre sottolineato che la sua ricerca pionieristica sulla crescita e l'innovazione offre prospettive decisive per gli investitori, le autorità di regolamentazione e i professionisti del settore immobiliare, soprattutto in un momento in cui "l'intelligenza artificiale sta cambiando tutto ciò che facciamo".
Questa trasformazione è reale e tangibile. Oggi, prima che un progetto nasca, l'intelligenza artificiale calcola già l'impronta di carbonio, utilizzando database dettagliati dei materiali da costruzione e del loro carico ambientale. Non si tratta più solo di progettare edifici, ma di prevedere i rischi, le emissioni, i costi operativi futuri e persino le condizioni di rifinanziamento.
Interi settori come gli aeroporti, le ferrovie, la logistica, gli hub alimentari, i centri dati e molti altri si stanno riconfigurando per ridurre drasticamente la loro impronta ambientale, non solo per convinzione, ma per necessità competitiva. Senza chiare traiettorie di decarbonizzazione e indicatori verificabili, molti asset stanno già affrontando una svalutazione e un aumento del costo del capitale.
Business as usual
L’incertezza geopolitica è il grande tema che ha attraversato questa 36ª edizione del MIPIM. La guerra in Medio Oriente, le tensioni sui mercati energetici e l’attesa delle decisioni sui tassi da parte della Banca Centrale Europea stanno contribuendo a creare un clima di cautela tra gli operatori del real estate internazionale.
Eppure, proprio in questo contesto, i Paesi del Golfo continuano a portare avanti con determinazione la loro strategia di attrazione degli investimenti immobiliari. A Cannes erano presenti con stand, progetti e visioni di lungo periodo: dall’Arabia Saudita al Qatar fino all’Oman, con iniziative che puntano su nuove città, innovazione urbana e grandi progetti infrastrutturali.
La scalinata del Palais des Festivals era adornata da un grande striscione con la scritta "Invest Saudi", che citava come esempio il progetto New Murabba, una smart city in mezzo al deserto vetrina di nuove tecnologie.
Il messaggio che arriva dal Golfo al mercato immobiliare globale sembra essere chiaro: nonostante le tensioni geopolitiche e le oscillazioni dei mercati energetici, la strategia di lungo periodo resta invariata. “Business as usual”, l'unica frase usata da Saudi Invest, che non ha mai pronunciato la parola "guerra".
Nel frattempo, l’attenzione degli investitori resta puntata anche sulle prossime mosse della politica monetaria europea. Le decisioni della BCE sui tassi di interesse saranno determinanti per capire come evolveranno i flussi di investimento nel real estate nei prossimi mesi.
Italia stabile e sempre più attrattiva per gli investimenti internazionali
L’Italia, terza per presenze in questa edizione, ha partecipato con una rappresentanza significativa di territori e operatori privati. Il Consigliere del Presidente del Consiglio Renato Loiero ha sottolineato la nuova fase che la Nazione sta attraversando. Nel suo intervento Loiero ha portato il saluto del presidente del Consiglio Giorgia Meloni, ha evidenziato come l’Italia stia vivendo una nuova stagione caratterizzata da maggiore stabilità economica e istituzionale, da riforme orientate alla crescita e da una rinnovata capacità di attrarre investimenti strategici. Secondo Loiero “I dati raccontano una storia molto chiara: l’Italia sta tornando a essere una nazione credibile e competitiva per gli investitori internazionali, grazie alla qualità del suo tessuto produttivo, alla centralità delle sue città e alla capacità di coniugare sviluppo economico, innovazione e sostenibilità”.
Oriana all’evento Fiabci “European Housing Strategy”: “Intervenire sul mix complessivo del patrimonio immobiliare, incrementando la quota di edifici nuovi ad altissima efficienza energetica”
Durante il confronto promosso da FIABCI e moderato da Jacopo Palermo su “European Housing Strategy: From Policy Frameworks to Investable Solutions”, con Irene Tinagli – Member of the European Parliament and Chair of the Special Committee on the Housing Crisis (HOUS), Antonio Campagnoli – World President, FIABCI e Emanuele Barbera – President, FIABCI Italia il Presidente Federico Filippo Oriana ha affrontato una delle questioni più urgenti per il futuro delle nostre città.
Da un lato, assistiamo a un divario strutturale sempre più profondo tra l’offerta di alloggi a prezzi accessibili e la domanda reale. Dall’altro, l’Europa dispone di un patrimonio edilizio enorme che necessita di riqualificazione energetica e funzionale, tema già al centro della Energy Performance of Buildings Directive (EPBD).
Queste due sfide sono davvero in conflitto? Rischiano di bloccare il mercato?
Oppure, al contrario, rappresentano insieme una straordinaria opportunità per fare la cosa giusta nel momento giusto?
La risposta che emerge dal confronto è chiara: la riqualificazione del patrimonio esistente può diventare uno dei principali strumenti per aumentare l’offerta di housing accessibile, migliorando al tempo stesso la qualità energetica e ambientale degli edifici.
“Tuttavia, dobbiamo anche riconoscere un limite molto concreto: oggi mancano del tutto le risorse finanziarie — anche a livello europeo — per attuare su larga scala gli obiettivi della direttiva “green”. Pensare di raggiungerli esclusivamente attraverso un vasto programma di ristrutturazione del patrimonio esistente non appare realistico, in particolare in paesi come l’Italia, caratterizzati da un patrimonio edilizio molto ampio e frammentato”, ha dichiarato il Presidente.
“Per avvicinarsi agli obiettivi in tempi ragionevoli è quindi necessario anche intervenire sul mix complessivo del patrimonio immobiliare, incrementando la quota di edifici nuovi ad altissima efficienza energetica.
Perché questa opportunità si realizzi davvero, però, è fondamentale un quadro politico e normativo chiaro e stabile:
- Politiche pubbliche che incentivino la rigenerazione urbana e la riqualificazione energetica;
- Strumenti finanziari che rendano sostenibili gli investimenti di lungo periodo;
- Regole e procedure autorizzative più certe, semplici e veloci
- Partnership solide tra settore pubblico e privato;
Se affrontate insieme, le sfide dell’housing accessibile e della transizione energetica possono trasformarsi in un potente motore di sviluppo sostenibile per le città europee”.
Roma in vetrina
Economia in crescita e 60 miliardi per la rigenerazione urbana
Roma Capitale a Cannes fornisce un quadro economico in crescita, con numeri migliori rispetto alla media nazionale. Lorenzo Tagliavanti, presidente della Camera di Commercio di Roma, ha fornito alcuni dati prima di introdurre l’intervento del sindaco Gualtieri: “Il valore del settore immobiliare a Roma è di oltre 30 miliardi di euro, un contributo enorme. Tutte le grandi città stanno registrando queste dinamiche, ma per noi è particolarmente significativo”.
“Il cambio di passo della Città Eterna – ha sottolineato - è stato subito dopo il Covid. Nell'immediato post pandemia tutti i valori sociali ed economici si sono rimessi in moto con rapidità, la città ha scalato tutte le classifiche nazionali e internazionali. Un passo avanti notevolmente rafforzato grazie a Pnrr e Giubileo 2025. Non sono aumentati soltanto gli investimenti pubblici, per anni fermi quasi al palo e inferiori addirittura a città come Reggio Calabria, ma anche quelli privati, che hanno seguito di conseguenza quelli pubblici. L'interesse dei privati è cresciuto”. “La grande corsa delle aziende su Roma – ha aggiunto - ha fatto sì che aumentassero di numero, con un incremento nel 2025 di 11mila unità, il 2,54% in più a fronte della crescita nazionale che si ferma sotto all'1%”. La stima della ricchezza prodotta “è intorno allo 0,9%, di gran lunga superiore a quella dichiarata in Italia, pari allo 0,5%”. Inoltre, l'anno scorso l'export a Roma è cresciuto del 10,5% “nonostante la città non sia nota per questo settore, e il 2025 sia stato un anno particolarmente complicato a causa delle incertezze legate ai dazi americani”.
E’ toccato poi a Gualtieri che in un intervento di circa mezz'ora si è focalizzato sui progetti a Pietralata, Ostiense, Tor Vergata, Flaminio e Santa Palomba sottolineando la crescita degli investimenti pubblici e privati: "La Capitale è il posto giusto per l'immobiliare". Roma, dunque, in vetrina per attrarre i privati che a Roma sono tornati a investire parecchio: “Le previsioni, fatte da società indipendenti - sottolinea Gualtieri - dicono che sulla rigenerazione siamo passati da 40 miliardi nel 2025 a potenziali 60 miliardi nel 2026. E in prospettiva 2050 si toccheranno i 240 miliardi di euro”. Cifre importanti al pari di quelle pubbliche, come già detto: tra Pnrr e Giubileo in quattro anni si è passati da 390,5 milioni di euro a 1,9 miliardi di euro: “Roma ha migliorato la sua reputazione – ha continuato il Sindaco - ed è un ambiente positivo per gli investitori. Dovevamo ridurre l’enorme gap di investimenti degli anni precedenti, questo ha significato incrementare gli investimenti pubblici. C’era bisogno di una terapia shock con centinaia e centinaia di cantieri allo stesso tempo. I cittadini hanno capito, accettato e hanno capito che c’era bisogno di questo e ora sono contenti che molte opere siano state concluse”.
Qualche numero anche sull’incremento del trasporto pubblico in particolare quello sotterraneo (da 64,4 a 138 km di metropolitana in 15 anni), sul settore turistico in cui Roma è sempre più leader (630 milioni di euro investiti nell'apertura di nuovi hotel a 5 stelle), fino al residenziale, alla logistica, all'edilizia residenziale pubblica e sociale fino all’ impiantistica sportiva e nuovi hub dell'innovazione.
Solo un accenno sul progetto (privato su terreno pubblico) di una nuova arena da 20mila posti per gli eventi dal vivo di cui non sono stati forniti dettagli sulla localizzazione. Ampio spazio al progetto dell’hub dell'innovazione di Pietralata. Un campus urbano di scala internazionale che si svilupperà su circa 20mila mq “capace di incubare simultaneamente dalle 80 alle 120 start up nei settori deep tech, AI, materiali avanzati e life sciences”. Focus non solo su Pietralata, ma anche su Flaminio, Ostiense, Tor Vergata, Ostia e Santa Palomba. In via Guido Reni nascerà un nuovo quartiere dalle ceneri delle ex caserma, progetto che CDP svilupperà insieme a Coima Sgr e nel quale, oltre al Museo della Scienza, aprirà anche uno studentato sociale con prezzi calmierati. A Tor Vergata nuove infrastrutture di collegamento, nuovo residenziale, la riqualificazione delle Vele e il centro universitario.
A Ostiense nascerà “Campidoglio 2”, mega centro direzionale dedicato a tutti gli uffici di Roma Capitale. A Santa Palomba il termovalorizzatore: nell’area verrà creato un parco delle energie tramite Acea, con giardini pensili, orti didattici. E, come già stiamo vedendo in questi giorni, nuovi poli logistici.
Con il Presidente di Sport e Salute, Marco Mezzaroma, l’attenzione in tema di rigenerazione urbana a Roma si è spostata sulle trasformazioni legate al mondo dello sport, a partire dalla riconversione del Foro Italico in un Parco urbano. “Lo sport è la nuova frontiera della rigenerazione urbana. Un impianto sportivo non è una spesa: è un moltiplicatore di valore per il territorio, per la comunità e anche per il mercato immobiliare circostante”, ha detto Mezzaroma illustrando alla platea di investitori e stakeholder del settore immobiliare, oltre al progetto Foro anche la Centrale del Tennis che, con i 12.400 posti coperti e copertura fissa e mobile per 8.300 mq, diventerà fruibile tutto l’anno per diverse discipline, oltre che per concerti ed eventi culturali. “L’area ha già oggi un impatto economico notevole, che grazie a questi interventi si amplierà ancora grazie alla possibilità di fruirne dodici mesi l’anno, attirando nuovi investitori del mercato degli eventi sportivi e di spettacolo”.
L'Assessore al Patrimonio e alle Politiche Abitative di Roma Capitale, Tobia Zevi, ha illustrato le caratteristiche della possibile iniziativa di valorizzazione con Invimit e i vantaggi di una gestione professionale degli asset, che la SGR potrebbe assicurare. Si tratta della costituzione di un fondo immobiliare tra Roma Capitale e Invimit SGR, con un portafoglio granulare di circa 500 beni su cui sono in corso le analisi preliminari.
Rigenerazione urbana e innovazione a Bologna
Nel workshop sul distretto bolognese Tek: Technology, entertainment, knowledge promosso da Emilia Romagna, Comune e Città metropolitana di Bologna, Art-ER e soggetti privati con il vicepresidente Colla, Romano Prodi, ex presidente della Commissione europea, Rosa Grimaldi delegata alla promozione economica e attrattività del Comune di Bologna e l’assessore bolognese Raffaele Laudani sono stati presentati gli investimenti nel nuovo hub su big data, intelligenza artificiale e intrattenimento in oltre un milione di metri quadrati di rigenerazione urbana e innovazione.
Il Dama Tecnopolo a Bologna fa parte della maxi-operazione del nuovo distretto bolognese Tek, nell’ambito di “Bologna, Città Europea della Conoscenza”. Un progetto di rivoluzione urbanistica del quadrante nord della città che vanta supercomputer tra cui Leonardo, il 9^ più potente al mondo ed è sede di enti come Cineca, Centro europeo per le previsioni meteorologiche a medio termine e Istituto nazionale di fisica nucleare con i loro data center, l'Università dell'Onu e altri soggetti dell’innovazione tecnologica e trasformazione digitale come BI-Rex, Enea, Istituto Ortopedico Rizzoli, Centro euro-mediterraneo sui cambiamenti climatici, ItaliaMeteo, la Fondazione Ifab su big data e intelligenza artificiale e Art-ER società in house della Regione su innovazione, attrattività e internazionalizzazione del territorio).
L’offerta agli investitori si focalizza su una parte dell’area del Tecnopolo dove realizzare una struttura su più livelli (Torre) di 15mila mq totali e la ristrutturazione di un complesso esistente (Le Ballette) di circa 27mila metri quadrati su più piani. 53 imprese innovative hanno già manifestato la volontà di insediarsi con centri di ricerca, laboratori, acceleratori di startup. Per gli investitori sono comprese opportunità di rigenerazione urbana intorno al Tecnopolo e ai campus universitari in tutta la regione nonché insediamenti produttivi e di accoglienza.
Sono poi stati presentati i progetti di riqualificazione e rigenerazione a Modena, Reggio Emilia, Parma, Piacenza, Forlì, Cesena, Ferrara, Ravenna e Rimini. Dalle ex stazioni alle colonie sulla costa adriatica agli stabilimenti di archeologia industriale, ai nuovi insediamenti abitativi per rispondere alle esigenze dele città, tra giovani, studentesse, studenti, foresterie e popolazione anziana in aumento.
I premi: a COIMA il riconoscimento GRESB
La settimana del MIPIM si chiude con il riconoscimento di GRESB a COIMA come prima realtà italiana e unica al mondo con cinque fondi classificati tra i “Global Sector Leader” per i requisiti di sostenibilità, un risultato che conferma la solidità della strategia di sviluppo immobiliare sostenibile di COIMA e il percorso di integrazione ESG avviato negli anni. Stefano Corbella, Sustainability Officer di COIMA, ha ritirato il riconoscimento assegnato ai fondi COIMA ESG City Impact Fund, Lampugnano Regeneration Fund, Olympic Village Fund, COIMA Opportunity Fund II e Feltrinelli Porta Volta Fund, che annoverano in portafoglio asset come il Villaggio Olimpico di Milano e alcuni fra i più innovativi progetti a Milano, Venezia e Roma. Un riconoscimento che rafforza il contributo di COIMA alla trasformazione sostenibile delle città e alla competitività internazionale del real estate italiano.
MIPIM Awards
In questa edizione la giuria si è concentrata su progetti che integrano sostenibilità e circolarità come principi fondamentali dello sviluppo.
Best conversion project
BPM, Paris, France
Architect: Franklin Azzi Architecture
Developer: Redevco
Best cultural, sports & education project and Special Jury Award
Sydney Fish Market, Australia
Architects: 3XN GXN (design architect); BVN Architecture (partner architect)
Developer: Infrastructure New South Wales
Landscape: Aspect Studios
Best hospitality, tourism & leisure project
Populus, Denver, Colorado, USA
Architect: Studio Gang
Landscape: Superbloom
Best industrial & logistics project
Bestseller Logistics Center West, Lelystad, The Netherlands
Architect: Henning Larsen
Developer: Bestseller
Engineering: Ramboll, Denc and Pelecon
Best mixed-use project
La Fondation, Paris, France
Architect: PCA-STREAM
Developer: GALIA
Best residential project
Home.Earth Nærheden, Copenhagen, Denmark
Architects: Effekt Architects, Vandkunsten Architects
Developer: Home.Earth
Best urban regeneration project
Nordhavn, Copenhagen, Denmark
Architects: Cobe, Sleth Office for architecture and planning, Polyform Arkitekter
Developer: CPH City & Port Development
Best workplace experience
25, Avenue Matignon – AXA IM Alts, Paris, France
Architect and Interior Designer: PCA-STREAM
Developer: Sefri Cime
Landscape: Coloco, Camille Müller, Mugo
Best new development
85 Gracechurch Street, London, UK
Architect: Woods Bagot
Developer: Hertshten Properties
Project Manager: Gardiner & Theobald
Landscape: Spacehub
Best new mega development
Maraey Rio de Janeiro, Maricá, Brazil
Archtiects: Grupo Abacus,Tosen Arquitectura, Mayerhofer & Toledo Arquitetura, Mareines Arquitetura, Triptyque Architecture, Architects Office, Piratininga Arquitetos Associados
Developers: Grupo Abacus and Grupo Cetya
Trends: le conclusioni
Il mercato europeo sta inviando un segnale chiaro: i capitali stanno tornando nei processi di investimento, ma con maggiore selettività rispetto a prima del ciclo di rialzo dei tassi d'interesse. Gli investitori non si stanno allontanando dal rischio, ma stanno imparando a valutarlo con maggiore precisione.
Oggi l'interesse maggiore si concentra sugli immobili con potenziale di crescita del valore e sul settore residenziale, che rimane la parte più attiva del mercato immobiliare europeo. Allo stesso tempo, cresce l'interesse per immobili stabili con contratti di locazione a lungo termine in posizioni privilegiate, soprattutto dove le prospettive di crescita degli affitti sono concrete.
Le ricerche di mercato condotte da CBRE , JLL e PwC indicano che il mercato europeo degli investimenti si sta stabilizzando.
In tutta Europa, il settore immobiliare residenziale continua a essere il segmento di investimento più resiliente.
La carenza strutturale di alloggi, la limitata costruzione di nuovi edifici e l'aumento degli affitti continuano a sostenere una forte domanda da parte delle istituzioni.
Tra i segmenti particolarmente interessanti si annoverano:
- Multifamily housing
- Student housing (PBSA)
- Micro-living
- Senior living and healthcare-related housing
Uno dei temi chiave del MIPIM 2026 è l'evoluzione del panorama dei finanziamenti. Sebbene le banche rimangano caute nel mercato dei prestiti immobiliari commerciali, le strutture di finanziamento alternative stanno acquisendo sempre maggiore importanza.
Il Mipim continuerà il proprio percorso internazionale con il Mipim middle east, in programma il 20 e 21 ottobre 2026 a Riyadh, seguito dal Mipim Asia summit il 2 e 3 dicembre 2026 a Hong Kong
