Cessione di volumetria, quali imposte e aliquota Iva?

L’Agenzia delle Entrate spiega: deve essere trattata come una prestazione di servizi e non come cessione di beni (fonte Edilportale)

Il contratto con cui si cede della volumetria, cioè il diritto ad edificare, a quali imposte è soggetto?
 
Con la risposta 69/2023, l’Agenzia ha spiegato che dipende dalla corretta qualificazione dell’operazione, che non è una cessione di beni, ma una prestazione di servizi.

Cessione di cubatura, il caso

Una società si è rivolta all’Agenzia delle entrate perché ha acquistato uno stabilimento produttivo su cui sono presenti diritti edilizi disponibili e immobili dalla cui demolizione si potrebbero originare ulteriori diritti edilizi. La società vuole cedere una parte dei diritti edilizi al vicino di area, che acquisterebbe crediti di volumi da edificare. a società ha quindi chiesto all’Agenzia a quali tasse è soggetto il contratto di cessione di cubatura.
 

Cessione di cubatura: è una prestazione di servizi con Iva ordinaria

L’Agenzia ha spiegato che, per capire a quali tasse, e a quale aliquota Iva debba essere assoggettato il contratto di cessione di volumetria, è necessario capire se si tratta di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. L’Agenzia ha utilizzato l’interpretazione fornita dalla Cassazione nella sentenza 16080/2021. In quell’occasione, i giudici hanno affermato che, ai sensi di una modifica all’articolo 2463, comma 2, del Codice Civile, devono essere resi pubblici, attraverso la trascrizione, i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori. Secondo la Corte, se la cessione di diritti edificatori si qualificasse come trasferimento di diritti reali, la trascrizione del contratto sarebbe prevista dalla disciplina generale e non sarebbe stato necessario modificare il Codice Civile. Questo significa che la cessione della cubatura non si qualifica come trasferimento di diritti reali, ma è un atto:
- traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
- che non richiede la forma scritta;
- assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto “diverso” avente ad oggetto una prestazione a contenuto patrimoniale.
 
Sulla base si queste caratteristiche, ai sensi del Dpr 633/1972, la cessione di cubatura si qualifica come una prestazione di servizi. Per tutte queste considerazioni, e per le regole contenute nell’articolo 40 del Testo unico sull’imposta di registro (Dpr 132/1986), l’Agenzia ha concluso che la cessione di cubatura deve essere assoggettata
- ad Iva con aliquota ordinaria;
- ad imposta di registro nella misura fissa di 200 euro.