10 Settembre 2025
Cessioni di complessi immobiliari, il parere dell’Agenzia sull’Iva dovuta
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La vendita di un fabbricato strumentale non rileva nel calcolo della percentuale di detrazione del pro-rata IVA Con due risposte, la n. 231/2025 e la n. 232/2025 dell’8 settembre, l’Agenzia chiarisce il corretto trattamento Iva da applicare a due diversi casi di vendite immobiliari. Risposta 231/2025 La prima riguarda una Onlus che gestisce come attività principale una casa di riposo, in esenzione Iva, e affitta come seconda attività due fabbricati strumentali, in regime di imponibilità Iva. Per esigenze finanziarie l’ente decide di vendere uno dei due immobili e chiede quindi se tale operazione imponibile concorre al calcolo della percentuale di detrazione di cui all'articolo 19-bis del Dpr n. 633/1972. L’Agenzia, in sintesi, precisa che nel caso in esame la vendita del fabbricato strumentale non rileva nel calcolo della percentuale di detrazione del pro-rata, in base a quanto stabilito dallo stesso articolo 19-bis del Decreto Iva. L’articolo 19-bis del decreto Iva prevede, infatti, che per il calcolo della percentuale di detrazione dell’imposta assolta sugli acquisti non si tiene conto delle cessioni di beni ammortizzabili, ciò in quanto la loro inclusione potrebbe falsare il significato reale del pro rata stesso. Risposta 232/2025 Nella seconda risposta, l’Agenzia fornisce dei chiarimenti sul corretto trattamento Iva da applicare alla vendita di un complesso immobiliare aziendale pignorato a seguito di una esecuzione forzata, dopo il decesso del debitore esecutato. In sintesi, secondo la tesi dell’avvocato che ha presentato la richiesta di parere all’Agenzia, gli eredi non hanno continuato l'attività imprenditoriale del debitore esecutato e quindi si è verificata la cessazione dell'attività aziendale in capo al de cuius. Di conseguenza la vendita immobiliare non può rientrare nel campo di applicazione dell’Iva. Di diverso avviso l’Agenzia. Nella risposta, infatti, viene precisato che si tratta di un immobile strumentale per natura, cioè un albergo, il quale prima per effetto del contratto di affitto di ramo d'azienda poi per effetto di un contratto di locazione, non è mai uscito dalla sfera di disponibilità dell'erede, soggetto passivo esercente attività alberghiera e di ristorazione. L’Agenzia rileva fra l’altro che ai fini Iva la procedura espropriativa priva il debitore esecutato (e i suoi eredi) del potere dispositivo sul bene, ma non modifica la titolarità dello stesso, né determina la cessazione dell'azienda. Di conseguenza per l’Agenzia la cessione ha avuto luogo in regime di impresa e quindi l’operazione è rilevante ai fini Iva. |
