L’Agenzia delle Entrate con la Risposta 241/2020  ha fornito chiarimenti sulla tassazione da applicare alla cessione di un fabbricato da ultimare. Nel caso specifico, trattasi di un contratto di compravendita di un ex albergo acquistato da un’impresa di costruzioni - di cui un terzo sarà demolito e adibito ad area verde, un terzo sarà trasformato in residenza per anziani e un terzo sarà destinato alla realizzazione di un complesso residenziale abitativo – con  pratica edilizia per la costruzione scaduta per decorso dei termini, L’edificio, pur essendo considerato negli strumenti urbanistici del Comune, ai fini del recupero dovrà avvalersi di una nuova pratica per essere oggetto di negozi giuridici. Secondo il piano di governo del territorio (Pgt 2010), inoltre, l’intervento sarà qualificato come “ristrutturazione edilizia”.

In merito agli aspetti Iva della cessione di tale tipologia di beni, l’Agenzia ricorda che sono esenti da imposta “le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento. Tuttavia, l’Agenzia precisa che tale esenzione sulle cessioni di fabbricati non si applica a quelli “non ultimati” che devono essere in ogni caso assoggettati a Iva. Un fabbricato si intende ultimato “al momento in cui l’immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo”. In sintesi, la compravendita del complesso residenziale dovrà ritenersi imponibile ai fini Iva, non potendo applicarsi la citata misura agevolativa che prevede l’esenzione dell’imposta.

Riguardo alle imposte di registro e ipo-catastali, per il principio di alternatività Iva-Registro, l’Agenzia ritiene che la cessione dell’edificio sconti il Registro in misura fissa di 200 euro.