20 Novembre 2024
COMUNE DI MILANO: APPROVATI I VALORI MINIMI PER LA MONETIZZAZIONE
COMUNE DI MILANO: APPROVATI I VALORI MINIMI PER LA MONETIZZAZIONE
COMUNE DI MILANO: APPROVATI I VALORI MINIMI PER LA MONETIZZAZIONE
Approvati con una determina i valori minimi di monetizzazione, uno dei contributi di costruzione dovuti per gli interventi edilizi.
Con valore di monetizzazione si intende il corrispettivo richiesto dall’Amministrazione a compensazione della mancata cessione di aree standard, quelle aree cioè destinate a verde, spazi e servizi pubblici o di interesse pubblico e generale, qualora la loro acquisizione non risulti possibile o non sia ritenuta opportuna per estensione, conformazione o localizzazione.
La determina si è resa necessaria a seguito delle ultime disposizioni di servizio interne all’assessorato alla Rigenerazione urbana, a partire dalle quali non sono più considerati applicabili i riferimenti finora validi. Nelle more dell’approvazione di una delibera di Giunta, in fase di ultimazione, che dettagli la determinazione e l’applicazione dei nuovi valori di monetizzazione, il provvedimento individua quelli minimi, applicabili nei casi di cambio d’uso degli immobili.
“Dopo la delibera di aggiornamento degli oneri - commenta l’assessore alla Rigenerazione urbana Giancarlo Tancredi - nel corso del mio mandato anche le monetizzazioni degli standard urbanistici, laddove consentite e sempre nel rispetto della legge regionale, vengono aggiornate sulla base dell’andamento dei valori dell’Osservatorio OMI dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un percorso avviato da tempo e che porterà all'approvazione di un provvedimento molto articolato e complesso, considerando la mancanza di un criterio oggettivo in materia a livello regionale e nazionale e la grande diversificazione delle zone della città al fine di individuare metodologie e parametri di utilizzo. Dopo molto lavoro, crediamo di essere riusciti nell’intento di attualizzare i valori, introducendo anche una nuova metodologia a nostro avviso coerente con l’andamento del mercato immobiliare e con l’aggiornamento degli oneri di urbanizzazione”.
I valori sono sempre stati aggiornati secondo gli adeguamenti Istat, ma necessitano ora di una determinazione più specifica: questo è dovuto all’incremento del costo delle aree del territorio che - dopo anni di sostanziale stabilità o moderata e disomogenea crescita dei valori e di un approccio prudenziale nel periodo post pandemia, in cui si pensava ad una potenziale crisi del mercato - ha registrato viceversa un’importante quanto rapida crescita dei prezzi negli ultimi tre anni. A questo si sono aggiunte anche le dinamiche, più recenti, dell’innalzamento dei costi delle materie prime e delle costruzioni.
Per il ricalcolo l’Amministrazione si è basata sulla distinzione in 41 zone omogenee in cui si articola il territorio comunale come individuate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, in ultima analisi accorpate in macroaree (centrale, semicentrale e periferica).
Per fare qualche esempio, così calcolati i nuovi importi dei valori di monetizzazione passano per la zona centrale (Duomo) dai circa 1.293 euro/mq attuali a 2.093 euro/mq, nella zona periferica risultano in aumento in media del 50% circa (esempio: a Quarto Oggiaro si passa dai 210 euro/mq attuali a 306). L’incremento maggiore, di circa il 100%, si riscontra nella zona semicentrale, quella che insiste sul limitare della cerchia della circonvallazione della 90/91 (esempio: in zona Solari si passa dagli attuali 476 euro/mq a 965).
Nei casi complessi dei Piani attuativi e dei Permessi di costruire convenzionati, il valore di monetizzazione dovrà essere determinato da un’apposita perizia estimativa predisposta dai competenti uffici dell’Amministrazione comunale, o da altri enti, tra cui l’Agenzia delle Entrate.
Come segnalato dallo Studio Legale Belvedere & Partners è stato, dunque, indicato che i valori individuati:
Al seguente link è possibile prendere visione della determinazione dirigenziale n. 10623 del 13 novembre 2024, della relazione tecnica allegata sub A e degli elaborati annessi indicanti i valori di monetizzazione.
Superbonus 2025: al 65% solo per il lavori avviati entro 15.10.2024
Nella bozza di legge di bilancio 2025 si prevede un'ulteriore restrizione al residuo di superbonus ancora in vigore: a chi spetta e a quali condizioni
Il DDL di Bilancio 2025 con l'art 8 tratta dei bonus edilizi, tra cui anche il superbonus.
Con la norma in bozza si restringe ulteriormente l'ambito di spettanza di questo bonus, che a partire dal 1° 2025 avrà aliquota al 65%, vediamo per chi e a quali condizioni.
Superbonus 2025: a chi ancora spetta e a quali condizioni
Il comma 3 dell'art 8 del DDL di bilancio 2025 relativamente al Superbonus, di cui all’articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 77 del 2020, alla lettera a), prevede che la detrazione del 65 per cento delle spese sostenute nel 2025, attualmente prevista dal comma 8-bis, primo periodo, del citato articolo 119 a favore:
Pertanto, la detrazione spetta, per l’anno 2025, per i soli interventi già avviati entro la data del 15 ottobre 2024.
Tali interventi sono individuati come quelli per i quali, entro tale data, risulti:
Approvati con una determina i valori minimi di monetizzazione, uno dei contributi di costruzione dovuti per gli interventi edilizi.
Con valore di monetizzazione si intende il corrispettivo richiesto dall’Amministrazione a compensazione della mancata cessione di aree standard, quelle aree cioè destinate a verde, spazi e servizi pubblici o di interesse pubblico e generale, qualora la loro acquisizione non risulti possibile o non sia ritenuta opportuna per estensione, conformazione o localizzazione.
La determina si è resa necessaria a seguito delle ultime disposizioni di servizio interne all’assessorato alla Rigenerazione urbana, a partire dalle quali non sono più considerati applicabili i riferimenti finora validi. Nelle more dell’approvazione di una delibera di Giunta, in fase di ultimazione, che dettagli la determinazione e l’applicazione dei nuovi valori di monetizzazione, il provvedimento individua quelli minimi, applicabili nei casi di cambio d’uso degli immobili.
“Dopo la delibera di aggiornamento degli oneri - commenta l’assessore alla Rigenerazione urbana Giancarlo Tancredi - nel corso del mio mandato anche le monetizzazioni degli standard urbanistici, laddove consentite e sempre nel rispetto della legge regionale, vengono aggiornate sulla base dell’andamento dei valori dell’Osservatorio OMI dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un percorso avviato da tempo e che porterà all'approvazione di un provvedimento molto articolato e complesso, considerando la mancanza di un criterio oggettivo in materia a livello regionale e nazionale e la grande diversificazione delle zone della città al fine di individuare metodologie e parametri di utilizzo. Dopo molto lavoro, crediamo di essere riusciti nell’intento di attualizzare i valori, introducendo anche una nuova metodologia a nostro avviso coerente con l’andamento del mercato immobiliare e con l’aggiornamento degli oneri di urbanizzazione”.
I valori sono sempre stati aggiornati secondo gli adeguamenti Istat, ma necessitano ora di una determinazione più specifica: questo è dovuto all’incremento del costo delle aree del territorio che - dopo anni di sostanziale stabilità o moderata e disomogenea crescita dei valori e di un approccio prudenziale nel periodo post pandemia, in cui si pensava ad una potenziale crisi del mercato - ha registrato viceversa un’importante quanto rapida crescita dei prezzi negli ultimi tre anni. A questo si sono aggiunte anche le dinamiche, più recenti, dell’innalzamento dei costi delle materie prime e delle costruzioni.
Per il ricalcolo l’Amministrazione si è basata sulla distinzione in 41 zone omogenee in cui si articola il territorio comunale come individuate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, in ultima analisi accorpate in macroaree (centrale, semicentrale e periferica).
Per fare qualche esempio, così calcolati i nuovi importi dei valori di monetizzazione passano per la zona centrale (Duomo) dai circa 1.293 euro/mq attuali a 2.093 euro/mq, nella zona periferica risultano in aumento in media del 50% circa (esempio: a Quarto Oggiaro si passa dai 210 euro/mq attuali a 306). L’incremento maggiore, di circa il 100%, si riscontra nella zona semicentrale, quella che insiste sul limitare della cerchia della circonvallazione della 90/91 (esempio: in zona Solari si passa dagli attuali 476 euro/mq a 965).
Nei casi complessi dei Piani attuativi e dei Permessi di costruire convenzionati, il valore di monetizzazione dovrà essere determinato da un’apposita perizia estimativa predisposta dai competenti uffici dell’Amministrazione comunale, o da altri enti, tra cui l’Agenzia delle Entrate.
Come segnalato dallo Studio Legale Belvedere & Partners è stato, dunque, indicato che i valori individuati:
- non tengano conto dell’utilità economica derivante dalla mancata cessione;
- possano essere utilizzati per i soli casi di conguaglio della dotazione di aree richiesto in caso di cambio di destinazione d’uso senza incremento della SL esistente;
- saranno (già) aggiornati al dicembre di quest’anno anno, sulla scorta delle ultime quotazioni di mercato pubblicate dall’OMI.
Al seguente link è possibile prendere visione della determinazione dirigenziale n. 10623 del 13 novembre 2024, della relazione tecnica allegata sub A e degli elaborati annessi indicanti i valori di monetizzazione.
Superbonus 2025: al 65% solo per il lavori avviati entro 15.10.2024
Nella bozza di legge di bilancio 2025 si prevede un'ulteriore restrizione al residuo di superbonus ancora in vigore: a chi spetta e a quali condizioni
Il DDL di Bilancio 2025 con l'art 8 tratta dei bonus edilizi, tra cui anche il superbonus.
Con la norma in bozza si restringe ulteriormente l'ambito di spettanza di questo bonus, che a partire dal 1° 2025 avrà aliquota al 65%, vediamo per chi e a quali condizioni.
Superbonus 2025: a chi ancora spetta e a quali condizioni
Il comma 3 dell'art 8 del DDL di bilancio 2025 relativamente al Superbonus, di cui all’articolo 119 del citato decreto-legge n. 34 del 2020, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 77 del 2020, alla lettera a), prevede che la detrazione del 65 per cento delle spese sostenute nel 2025, attualmente prevista dal comma 8-bis, primo periodo, del citato articolo 119 a favore:
- dei condomini, e delle persone fisiche, che realizzano interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari, anche se posseduti da un unico proprietario,
- e degli enti del terzo settore,
Pertanto, la detrazione spetta, per l’anno 2025, per i soli interventi già avviati entro la data del 15 ottobre 2024.
Tali interventi sono individuati come quelli per i quali, entro tale data, risulti:
- a) presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi dell’articolo 119, comma 13-ter, del decreto-legge n. 34 del 2020, convertito con modificazioni dalla legge n. 77 del 2020, se gli interventi sono diversi da quelli effettuati dai condomini;
- b) adottata la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori e presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi del citato articolo 119, comma 13-ter, del citato decreto-legge n. 34 del 2020, convertito con modificazioni dalla legge n. 77 del 2020 se gli interventi sono effettuati dai condomini;
- c) presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici.
