05 Novembre 2025
Demoricostruzione: la sentenza 8542 del CdS dà ragione ai PM di Milano
La demolizione con ricostruzione di un nuovo edificio può essere classificata come "ristrutturazione" edilizia solo se è garantita la "unicità dell'immobile interessato dall’intervento", la "contestualità" fra abbattimento e della ricostruzione e l'utilizzo della "volumetria preesistente" senza ulteriori "trasformazioni della morfologia del territorio". Anche il "superamento di uno solo di questi limiti" comporta la qualifica di "nuova costruzione".
| Dopo il Tar Lombardia e la Cassazione penale, anche il Consiglio di Stato dà implicitamente ragione alla Procura di Milano che indaga sull'urbanistica e le pratiche edilizie relative alle operazioni immobiliari che utilizzano la Scia per interventi di demo-ricostruzione con aumenti di volumetria e cambi di destinazione d'uso, risparmiando su oneri e monetizzazioni degli standard (i servizi pubblici). I massimi giudici amministrativi lo hanno fatto respingendo il ricorso del Comune di Milano e dei costruttori per il cantiere di via Fauchè 9, oggi a processo per abusi edilizi e che ha previsto la "demolizione" di un "laboratorio-deposito" per fare spazio a una "palazzina residenziale" di 3 piani. I giudici Forlenza-Altavista-Guarracino-Basilico-De Carlo hanno confermato la sentenza del Tar Lombardia dell'estate 2024 per cui quel progetto è da considerarsi una "nuova costruzione" e non una "ristrutturazione edilizia", perché produce nuovo "carico urbanistico" sulla città e non vi è "continuità" fra il "precedente edificio" e quello "da realizzare al suo posto". Per il Consiglio di Stato anche le più recenti leggi, come quella del 2020 che ha ampliato ulteriormente il concetto di ristrutturazione, sono fondate sulla finalità "conservativa" di assicurare il "recupero" del "patrimonio edilizio esistente". Per questo motivo vanno escluse da questa nozione "tutte quelle opere" che non sono "funzionali al riuso del volume precedente" e che comportano "una trasformazione del territorio ulteriore rispetto a quella già determinata dall’immobile demolito". La sentenza sottolinea che la decisione è stata presa anche per la "necessità" di fare "chiarezza" sulla vicenda delle ristrutturazioni, come richiesto dagli operatori del settore immobiliare, in cui sono contrapposte esigenze essenziali del "legislatore" come gli "obiettivi di rigenerazione urbana" il "contenimento del consumo di suolo" e gli incentivi agli "investimenti" e allo stesso tempo "modifiche di portata tale da incidere sulla 'urbanistica'" e sul "governo del territorio" inteso non solo come "potenzialità edificatorie" e "diritto di proprietà" ma come "modello di sviluppo che s'intende imprimere ai luoghi in cui è insediata una comunità". Uno dei paletti che viene imposto, sintomatico per il 'caso Milano', è il divieto di "accorpamento" e "frazionamento" dei precedenti volumi "in più edifici di nuova realizzazione", ad esempio demolendo un deposito per realizzare tre torri. Non si può "ritenere" che da una "demolizione" esista una "sorta di 'credito volumetrico' che il proprietario può spendere rimanendo comunque nell'alveo della 'ristrutturazione'", si legge nelle 42 pagine del provvedimento. La sentenza dei giudici amministrativi potrebbe influire in numerosi processi e indagini che hanno al centro questo tema nelle realizzazioni di torri e grattacieli al posto di depositi, magazzini, laboratori: a cominciare dal processo per via Fauchè (prossima udienza il 15 dicembre), la Torre Milano di via Stresa (19 novembre) e le Park Tower di via Crescenzago (processo la via il 12 novembre). Rappresenta sicuramente uno strumento restrittivo in materia di demoricostruzione ma appare contestualmente in netto contrasto con la tesi penalistica in tema di necessaria continuità con il fabbricato preesistente. Scrive il Consiglio di Stato: - “il requisito della “continuità” con l’edificio preesistente, se preteso in termini assoluti, non trova fondamento nell’ultimo testo della disposizione, sul quale il legislatore è intervenuto nel 2020 con l’intenzione – ricavabile oggettivamente dalle modifiche apportate (…) ed esplicitato nei lavori parlamentari (…), e nella circolare congiunta del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero per la pubblica amministrazione del 2 dicembre 2020 (…) – di ricomprendere, per gli immobili non vincolati, qualsiasi intervento di demolizione e ricostruzione anche con caratteristiche molto differenti rispetto al preesistente, salvo il limite della volumetria (al punto che, secondo C.g.a., sez. giur., 3 giugno 2025, n. 422,…); - “in ossequio al principio di legalità di cui all’art. 97 Cost. e alla luce del testo vigente dell’art. 3 del t.u. dell’edilizia, nella “demoricostruzione” non può pretendersi una “continuità” tra il nuovo edificio e quello precedente se non nella misura in cui per essa s’intenda il doveroso rispetto dei requisiti, sopra indicati, dell’unicità dell’immobile interessato dall’intervento, della contestualità tra demolizione e ricostruzione, del mero utilizzo della volumetria preesistente senza ulteriori trasformazioni della morfologia del territorio”
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