Dall’Agenzia una Risposta sugli incentivi per la rigenerazione urbana tramite interventi di sostituzione edilizia

(fonte Edilportale) Una società che decide di alienare una piccola parte dell’edificio prima di ristrutturarlo e che si impegna direttamente come appaltatore a portare a termine il recupero, assunto in fase di acquisto dell’intero fabbricato, non perde l’agevolazione per le imprese di costruzioni che intendano acquistare fabbricati, demolirli, ricostruirli con efficientamento energetico e rivenderli entro 10 anni. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la Risposta 94 del 4 marzo 2022.

Il caso riguarda un’impresa di costruzioni che ha acquistato un fabbricato fruendo delle agevolazioni previste dall’articolo 7 del Decreto Crescita. La società si era espressamente impegnata, come richiesto dalla norma agevolativa, entro i dieci anni successivi all’acquisto, alla demolizione e ricostruzione del fabbricato, eventualmente anche con variazione volumetrica rispetto a quello preesistente, ovvero ad eseguire sul fabbricato gli interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia (ex art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) Dpr 380/2001), in entrambi casi in conformità con la normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB (“Edifici ad Energia Quasi Zero”), A o B, impegnandosi altresì alla successiva alienazione dell’immobile, anche se suddiviso in più unità, per almeno il 75% per cento del volume del nuovo fabbricato.

La compagine, prima dell’avvio del recupero edilizio del fabbricato, intendeva procedere, tramite la società istante, alla rivendita di una delle unità immobiliari del medesimo fabbricato, nello stato di fatto in cui si trovava al momento dell’acquisto, contestualmente stipulando con il medesimo acquirente dell’unità immobiliare, un contratto di appalto (i cui lavori, quindi, sarebbero affidati alla medesima società) per la realizzazione dei lavori idonei al rispetto della agevolazione citata.

L’interpellante ha quindi chiesto all’Agenzia se la rivendita, in quanto antecedente all’avvio delle opere sull’intero fabbricato, determini o meno per la società la decadenza dalle agevolazioni di cui al suddetto articolo 7 fruite in sede di acquisto.

L’Agenzia premette che l’articolo 7 del Decreto Crescita, che reca incentivi per la valorizzazione edilizia, stabilisce che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna ove ricorrano le seguenti condizioni:

 
- l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;

- l’acquisto deve avere come oggetto un ‘intero fabbricato’ indipendentemente dalla natura dello stesso.
 
Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto, deve provvedere:
- alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero

- ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) Dpr n. 380/2001. In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB, A o B;

- all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo sia pari ad almeno il 75% del volume dell’intero fabbricato.

 
Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30% delle stesse imposte.
Nel caso in esame, l’atto di rivendita della singola unità immobiliare facente parte del fabbricato sarà accompagnato dalla stipula contestuale di un contratto di appalto tra l’acquirente e la società che figura, pertanto, sia come venditore sia come appaltatore, per la realizzazione su tale unità immobiliare degli interventi di valorizzazione richiesti dalla menzionata disciplina agevolativa.

Pertanto, la società nella sua veste di appaltatore potrà portare a compimento in relazione all’unità che intende vendere l’impegno assunto in fase di acquisto dell’intero fabbricato. Inoltre, in base al contratto di appalto, risulta la previsione di un divieto all’appaltatore di cedere o subappaltare il contratto, in tutto o in parte, nonché di avvalersi di altre ditte per l’esecuzione delle opere.

In sostanza, l’impegno assunto dalla società in fase di stipula del contratto di appalto si ‘salda’ con quello assunto dal medesimo soggetto in fase di acquisto dell’intero fabbricato. Tra l’altro, l’unità immobiliare che la società intende alienare ha una superficie lorda corrispondente soltanto ad una percentuale minima dell’intera superficie del fabbricato acquistato dalla medesima società.

Secondo l’Agenzia, in definitiva, appare garantito il rispetto della finalità, sottesa alla normativa agevolativa, di consentire un processo di rigenerazione urbana tramite interventi di sostituzione edilizia. Ebbene, in seguito all’alienazione della singola unità immobiliare, la società non deve incorrere nella decadenza dalle agevolazioni, fruite in sede di acquisto dell’intero fabbricato, sempre che siano rispettate le menzionate condizioni prescritte dalla disciplina agevolativa.