05 Novembre 2025
Sentenza CdS 6215/2025 – Demo-ricostruzione e contiguità temporale
La sentenza del Consiglio di Stato chiarisce i requisiti per poter qualificare un intervento come ristrutturazione e non nuova edificazione
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La vicenda nasce dal ricorso proposto dalla società Immobiliare [omissis] s.a.s. contro il Comune di Gaiarine (TV), per ottenere la restituzione del contributo di costruzione versato al momento del rilascio di un permesso di costruire nel 2019. La società aveva acquistato all’asta un’area su cui un tempo sorgeva un capannone industriale, poi crollato a seguito di un incendio. Intendendo ricostruire l’edificio, aveva pagato al Comune oltre 90 mila euro a titolo di contributo di costruzione, ma in seguito aveva chiesto la restituzione della somma sostenendo che si trattava non di una nuova costruzione, bensì di una ricostruzione di un edificio già esistente, senza alcun incremento del carico urbanistico. Il TAR Veneto aveva respinto la domanda, ritenendo che l’intervento non potesse qualificarsi come ristrutturazione edilizia ma come nuova edificazione, poiché il capannone era stato distrutto da tempo e non ne rimanevano tracce materiali, oltre al fatto che il nuovo fabbricato aveva caratteristiche differenti quanto a volume, sagoma e prospetti. Contro tale decisione la società aveva proposto appello al Consiglio di Stato, sostenendo che la ricostruzione non determinava un aumento del carico urbanistico e che, anche in assenza di resti fisici, la consistenza dell’edificio precedente era comunque accertabile tramite documentazione tecnica. Inoltre, richiamava la normativa edilizia che non richiede, per gli edifici non vincolati, la perfetta identità di sagoma tra l’edificio originario e quello ricostruito. Il Consiglio di Stato ha tuttavia confermato la decisione del TAR, respingendo l’appello. Nella motivazione ha ricordato che il contributo di costruzione — previsto dall’art. 16 del d.P.R. 380/2001 — rappresenta una forma di partecipazione del privato ai costi delle opere di urbanizzazione e va corrisposto ogni volta che un intervento edilizio genera un nuovo o maggiore impatto urbanistico. La Corte ha sottolineato che la ricostruzione può essere considerata una ristrutturazione edilizia soltanto quando sia possibile accertare la “preesistente consistenza” dell’edificio e vi sia una ragionevole continuità temporale tra la demolizione e la nuova edificazione. Nel caso in esame, tali condizioni mancavano: erano trascorsi dodici anni dal crollo, l’area era da tempo libera da edifici e il nuovo capannone presentava un aumento di superficie e volume rispetto al precedente (circa 1.200 mq e 14.000 mc in più), oltre a sagoma e prospetti diversi. Alla luce di questi elementi, il Consiglio di Stato ha ritenuto corretta la qualificazione dell’intervento come nuova costruzione e quindi legittima la richiesta del contributo da parte del Comune. In sintesi, la sentenza ribadisce che quando la ricostruzione di un edificio avviene a distanza di diversi anni, con modifiche sostanziali di volume e sagoma, e senza più tracce materiali del fabbricato originario, l’intervento non può essere considerato ristrutturazione ma nuova costruzione, con conseguente obbligo di pagare il contributo di costruzione. |
