18 Febbraio 2026
A Milano canoni uffici in crescita e pressione sugli spazi di qualità
A Milano canoni uffici in crescita e pressione sugli spazi di qualità
Nel 2025 il mercato degli uffici di Milano conferma una dinamica di fondo ormai strutturale: la domanda tiene, ma diventa sempre più selettiva, mentre l’offerta di spazi di qualità resta limitata, soprattutto nelle aree centrali. Il risultato è un mercato che cresce in volumi, consolida i canoni prime e spinge operatori e investitori verso un’ulteriore polarizzazione tra asset di nuova generazione e stock obsoleto.
Secondo il report ‘Mercato Uffici Milano 2025’ del Centro Studi Gruppo IPI, l’assorbimento complessivo di spazi direzionali si è attestato poco sotto i 400.000 mq, cui si aggiungono circa 12.300 mq di superfici in sublocazione. Il dato segna una crescita del 5% rispetto al 2024 e si colloca in linea con le medie di lungo periodo, confermando la solidità del comparto nonostante il rallentamento registrato nel terzo trimestre dell’anno.
UN MERCATO CHE CRESCE MA CAMBIA
A trainare il 2025 è stato soprattutto il quarto trimestre, che si è confermato il periodo più dinamico dell’anno con circa 124.000 mq assorbiti. In questa fase si osserva un aumento significativo della dimensione media delle operazioni, salita a 1.090 mq, e la chiusura di tre transazioni superiori ai 9.000 mq. Nel complesso, il numero delle operazioni è cresciuto di circa il 7% su base annua, posizionandosi su livelli superiori dell’8,2% rispetto alla media del quinquennio precedente.
Il dato quantitativo, però, racconta solo una parte della storia. L’elemento centrale del mercato milanese resta la qualità. Nel corso del 2025 circa il 75% dell’assorbimento complessivo ha riguardato spazi di Grade A, spesso dotati di certificazioni ESG e localizzati in aree consolidate. Una quota che sale ulteriormente se si considerano insieme Grade A e A Green, segnalando una domanda sempre più orientata verso edifici performanti, efficienti e coerenti con le nuove esigenze organizzative delle imprese.
CANONI PRIME AI MASSIMI
Sul fronte dell’offerta, il quadro resta teso. Nel CBD la disponibilità di spazi prime rimane contenuta, alimentando una forte competizione tra tenant e sostenendo i valori di locazione. Il tasso di vacancy medio complessivo si attesta intorno al 9,2%, ma scende drasticamente al 2,8% per gli immobili di Grade A, evidenziando una netta dicotomia tra asset di qualità e stock secondario.
In questo contesto, i canoni prime hanno continuato il loro percorso di crescita. Nel CBD di Milano il prime rent ha raggiunto quota 780 euro al metro quadro annuo, in aumento rispetto ai 730 euro/mq/anno registrati a fine 2024. Per superfici inferiori ai 1.000 mq non mancano evidenze puntuali di mercato con valori superiori agli 800 euro/mq/anno, segnale di una pressione che si concentra sulle metrature più flessibili e immediatamente disponibili.
Parallelamente, i rendimenti netti prime si sono stabilizzati intorno al 4,25%, riflettendo un equilibrio tra crescita dei canoni e un contesto finanziario ancora selettivo sul fronte degli investimenti.
LA DOMANDA? NON SOLO CENTRO
Dal punto di vista territoriale, il 2025 segna una maggiore diffusione dell’attività di locazione. Il CBD resta centrale, con Porta Nuova che si conferma tra i sottomercati più dinamici (+21%), ma cresce anche il peso delle aree semicentrali e dell’hinterland.
Le zone semicentrali concentrano circa il 20% delle superfici assorbite, sostenute in particolare da CityLife e dallo Scalo di Porta Romana, interessati da operazioni di grandi dimensioni e da un progressivo upgrading qualitativo dell’offerta. L’hinterland, dal canto suo, registra una crescita del 17% su base annua, intercettando una domanda più sensibile ai temi di costo, accessibilità e flessibilità degli spazi.
Questa redistribuzione non indica un indebolimento del centro, ma piuttosto un allargamento del mercato verso aree in grado di offrire prodotti nuovi o riqualificati, in un contesto in cui l’offerta prime nel CBD resta strutturalmente limitata.
ENTRO 2028 38 NUOVI PROGETTI
Guardando ai prossimi anni, il report segnala l’immissione sul mercato di circa 38 nuovi progetti in completamento entro il 2028, per un totale stimato di circa 400.000 mq. Una pipeline che potrebbe contribuire ad allentare parzialmente la pressione sull’offerta, ma che resta fortemente orientata verso asset di elevata qualità.
Secondo il report ‘Mercato Uffici Milano 2025’ del Centro Studi Gruppo IPI, l’assorbimento complessivo di spazi direzionali si è attestato poco sotto i 400.000 mq, cui si aggiungono circa 12.300 mq di superfici in sublocazione. Il dato segna una crescita del 5% rispetto al 2024 e si colloca in linea con le medie di lungo periodo, confermando la solidità del comparto nonostante il rallentamento registrato nel terzo trimestre dell’anno.
UN MERCATO CHE CRESCE MA CAMBIA
A trainare il 2025 è stato soprattutto il quarto trimestre, che si è confermato il periodo più dinamico dell’anno con circa 124.000 mq assorbiti. In questa fase si osserva un aumento significativo della dimensione media delle operazioni, salita a 1.090 mq, e la chiusura di tre transazioni superiori ai 9.000 mq. Nel complesso, il numero delle operazioni è cresciuto di circa il 7% su base annua, posizionandosi su livelli superiori dell’8,2% rispetto alla media del quinquennio precedente.
Il dato quantitativo, però, racconta solo una parte della storia. L’elemento centrale del mercato milanese resta la qualità. Nel corso del 2025 circa il 75% dell’assorbimento complessivo ha riguardato spazi di Grade A, spesso dotati di certificazioni ESG e localizzati in aree consolidate. Una quota che sale ulteriormente se si considerano insieme Grade A e A Green, segnalando una domanda sempre più orientata verso edifici performanti, efficienti e coerenti con le nuove esigenze organizzative delle imprese.
CANONI PRIME AI MASSIMI
Sul fronte dell’offerta, il quadro resta teso. Nel CBD la disponibilità di spazi prime rimane contenuta, alimentando una forte competizione tra tenant e sostenendo i valori di locazione. Il tasso di vacancy medio complessivo si attesta intorno al 9,2%, ma scende drasticamente al 2,8% per gli immobili di Grade A, evidenziando una netta dicotomia tra asset di qualità e stock secondario.
In questo contesto, i canoni prime hanno continuato il loro percorso di crescita. Nel CBD di Milano il prime rent ha raggiunto quota 780 euro al metro quadro annuo, in aumento rispetto ai 730 euro/mq/anno registrati a fine 2024. Per superfici inferiori ai 1.000 mq non mancano evidenze puntuali di mercato con valori superiori agli 800 euro/mq/anno, segnale di una pressione che si concentra sulle metrature più flessibili e immediatamente disponibili.
Parallelamente, i rendimenti netti prime si sono stabilizzati intorno al 4,25%, riflettendo un equilibrio tra crescita dei canoni e un contesto finanziario ancora selettivo sul fronte degli investimenti.
LA DOMANDA? NON SOLO CENTRO
Dal punto di vista territoriale, il 2025 segna una maggiore diffusione dell’attività di locazione. Il CBD resta centrale, con Porta Nuova che si conferma tra i sottomercati più dinamici (+21%), ma cresce anche il peso delle aree semicentrali e dell’hinterland.
Le zone semicentrali concentrano circa il 20% delle superfici assorbite, sostenute in particolare da CityLife e dallo Scalo di Porta Romana, interessati da operazioni di grandi dimensioni e da un progressivo upgrading qualitativo dell’offerta. L’hinterland, dal canto suo, registra una crescita del 17% su base annua, intercettando una domanda più sensibile ai temi di costo, accessibilità e flessibilità degli spazi.
Questa redistribuzione non indica un indebolimento del centro, ma piuttosto un allargamento del mercato verso aree in grado di offrire prodotti nuovi o riqualificati, in un contesto in cui l’offerta prime nel CBD resta strutturalmente limitata.
ENTRO 2028 38 NUOVI PROGETTI
Guardando ai prossimi anni, il report segnala l’immissione sul mercato di circa 38 nuovi progetti in completamento entro il 2028, per un totale stimato di circa 400.000 mq. Una pipeline che potrebbe contribuire ad allentare parzialmente la pressione sull’offerta, ma che resta fortemente orientata verso asset di elevata qualità.
