23 Dicembre 2025
A Milano il 76% del reddito va per pagare l’affitto
A Milano il 76% del reddito va per pagare l’affitto
A Milano il canone di locazione di un’abitazione assorbe in media il 76% della retribuzione netta di un lavoratore. Un livello che supera ampiamente la soglia del 30% oltre la quale la spesa per la casa diventa insostenibile e che restituisce con chiarezza la dimensione dell’emergenza abitativa nel principale mercato immobiliare italiano. E’ quanto emerso dall’ultima analisi realizzata da Cassa Depositi e Prestiti (Cdp) secondo cui il capoluogo lombardo rappresenta il caso più estremo di una dinamica ormai diffusa: in Italia, l’affitto incide mediamente per il 35% sul reddito, con valori superiori al 60% anche a Roma, segnalando un disallineamento strutturale tra costo dell’abitare e capacità reddituale.
L’aumento dei canoni, a fronte di salari reali stagnanti, non è più solo una questione sociale ma un fattore che incide direttamente sul funzionamento del mercato del lavoro. Gli elevati costi abitativi e la scarsità di alloggi in affitto limitano infatti la mobilità territoriale, in particolare di giovani e lavoratori qualificati, aggravando il mismatch tra domanda e offerta di lavoro nelle aree a maggiore dinamismo economico. Non a caso, le province con la più alta pressione abitativa coincidono spesso con quelle in cui le imprese faticano maggiormente a reperire forza lavoro, come Milano, Roma e diversi poli industriali del nord.
A pesare è anche la struttura del mercato immobiliare italiano. L’Italia registra infatti una delle più basse quote di abitazioni in locazione in Europa, pari al 13,1% dello stock complessivo, e una disponibilità di alloggi a canone calmierato estremamente ridotta, appena il 2,4%, ben al di sotto dei principali peer europei. In un contesto caratterizzato da urbanizzazione crescente, flussi migratori interni e domanda di affitti di medio periodo, l’offerta risulta strutturalmente inadeguata a sostenere le esigenze del sistema produttivo.
In questo scenario si inserisce il service housing, ovvero l’offerta di abitazioni in locazione a canoni calmierati destinate ai lavoratori nelle aree ad alta pressione abitativa. A differenza del social housing tradizionale, il service housing si configura come un servizio abitativo temporaneo a supporto della mobilità lavorativa, rivolto a giovani professionisti, lavoratori dei servizi essenziali e profili tecnici. La casa non è più solo un bene di investimento, ma un’infrastruttura funzionale alla competitività dei territori.
In base all’analisi di Cdp che incrocia l’incidenza degli affitti sui redditi e la domanda di lavoratori non soddisfatta dalle imprese, il fabbisogno di alloggi per lavoratori si concentra in quindici province che rappresentano oltre un terzo della domanda di lavoro nazionale. In cima alla classifica si collocano Bolzano e Milano, seguite da Trento, Prato e Roma: territori che producono più di un terzo del pil italiano ma che rischiano di perdere attrattività senza un rafforzamento dell’offerta abitativa accessibile.
Lo sviluppo del service housing incontra tuttavia diversi ostacoli, dalla complessità urbanistica alla frammentazione della governance, fino all’assenza di un chiaro inquadramento normativo e di incentivi mirati. Nonostante questo, il potenziale per il real estate istituzionale appare significativo. Fondi immobiliari, casse previdenziali e assicurazioni potrebbero trovare in questa tipologia un profilo di rendimento stabile nel medio-lungo periodo, soprattutto all’interno di modelli di partenariato pubblico-privato.
L’aumento dei canoni, a fronte di salari reali stagnanti, non è più solo una questione sociale ma un fattore che incide direttamente sul funzionamento del mercato del lavoro. Gli elevati costi abitativi e la scarsità di alloggi in affitto limitano infatti la mobilità territoriale, in particolare di giovani e lavoratori qualificati, aggravando il mismatch tra domanda e offerta di lavoro nelle aree a maggiore dinamismo economico. Non a caso, le province con la più alta pressione abitativa coincidono spesso con quelle in cui le imprese faticano maggiormente a reperire forza lavoro, come Milano, Roma e diversi poli industriali del nord.
A pesare è anche la struttura del mercato immobiliare italiano. L’Italia registra infatti una delle più basse quote di abitazioni in locazione in Europa, pari al 13,1% dello stock complessivo, e una disponibilità di alloggi a canone calmierato estremamente ridotta, appena il 2,4%, ben al di sotto dei principali peer europei. In un contesto caratterizzato da urbanizzazione crescente, flussi migratori interni e domanda di affitti di medio periodo, l’offerta risulta strutturalmente inadeguata a sostenere le esigenze del sistema produttivo.
In questo scenario si inserisce il service housing, ovvero l’offerta di abitazioni in locazione a canoni calmierati destinate ai lavoratori nelle aree ad alta pressione abitativa. A differenza del social housing tradizionale, il service housing si configura come un servizio abitativo temporaneo a supporto della mobilità lavorativa, rivolto a giovani professionisti, lavoratori dei servizi essenziali e profili tecnici. La casa non è più solo un bene di investimento, ma un’infrastruttura funzionale alla competitività dei territori.
In base all’analisi di Cdp che incrocia l’incidenza degli affitti sui redditi e la domanda di lavoratori non soddisfatta dalle imprese, il fabbisogno di alloggi per lavoratori si concentra in quindici province che rappresentano oltre un terzo della domanda di lavoro nazionale. In cima alla classifica si collocano Bolzano e Milano, seguite da Trento, Prato e Roma: territori che producono più di un terzo del pil italiano ma che rischiano di perdere attrattività senza un rafforzamento dell’offerta abitativa accessibile.
Lo sviluppo del service housing incontra tuttavia diversi ostacoli, dalla complessità urbanistica alla frammentazione della governance, fino all’assenza di un chiaro inquadramento normativo e di incentivi mirati. Nonostante questo, il potenziale per il real estate istituzionale appare significativo. Fondi immobiliari, casse previdenziali e assicurazioni potrebbero trovare in questa tipologia un profilo di rendimento stabile nel medio-lungo periodo, soprattutto all’interno di modelli di partenariato pubblico-privato.
