04 Settembre 2023

BNP Paribas REIM: nel secondo semestre 2023 l’immobiliare  è ancora in affanno, ma persistono “sacche di opportunità”

Dall’inizio del secondo semestre del 2023, si è osservata una revisione al rialzo delle previsioni circa la crescita del Pil nella maggior parte delle nazioni europee, che ora, per l’economia dell’Eurozona si attesta a +0,6% annuo; un risultato molto positivo se paragonato alla precedente stima fatta per il primo semestre, che segnava -0,5%. È importante però specificare che questa maggiore crescita non sarà equamente distribuita tra le nazioni. Infatti, ci sono alcuni stati, come la Spagna e l’Italia, che dovrebbero registrare performance ben superiori alla media (rispettivamente +1,8% e +0,9%), grazie anche alla ripresa del turismo; e ce ne sono altri i cui risultati saranno deboli, come Francia e Germania (rispettivamente +0,5% e +0%). Anche il Regno Unito, per quanto non sia un’economia basata sull’euro, merita l’attenzione degli analisti, in quanto il suo +0,4% annuo atteso rappresenta la svolta maggiore dei paesi presi in esame, ottenuto grazie a una minore incertezza politica e a una forte riduzione dei prezzi dell’energia.
Nonostante questo miglioramento delle condizioni generali, i mercati immobiliari europei si stanno ancora adattando al nuovo contesto economico del Vecchio Continente, caratterizzato soprattutto da un accesso al credito molto più oneroso rispetto al passato. Inoltre, la fase di aggiustamento dei prezzi che ha avuto inizio nel terzo trimestre del 2022 sta ancora limitando l’espansione del settore, in quanto porta numerosi investitori ad assumere un atteggiamento attendista: gli acquirenti attendono di avere le idee chiare su come si evolverà il segmento del costo dei finanziamenti (aspettando che arrivino condizioni migliori), mentre i venditori cercano di avere un contesto meno nebuloso sui prezzi. Tutto questo ha causato un generale calo degli investimenti, iniziato da metà 2022, che hanno raggiunto quota 29 miliardi di euro nel primo semestre di quest’anno, il livello più basso dal 2012, con i dati sugli accordi ancora non conclusi che non sembrano suggerire una ripresa nel breve termine.
Questa scarsa correlazione tra condizioni economiche in generale e mercato immobiliare potrebbe essere spiegata con le difficoltà specifiche che il secondo sta affrontando. In particolare, nessun asset di questo comparto sembra essere immune dal repricing in corso, dovuto a elementi di incertezza globali e locali.
La logistica, nello specifico, è il segmento che ha subito il riaggiustamento più rapido e brusco dei rendimenti (+80 punti base dal quarto semestre del 2021). Nonostante ciò, gli investitori restano alla finestra, scoraggiati anche dal rallentamento del commercio internazionale, dovuto a sua volta a un cambio delle priorità dei consumatori, che sta frenando la domanda. Anche negli affitti si sta osservando una contrazione, con gli inquilini che si stanno prendendo del tempo per valutare le loro opzioni, in cerca di prezzi e/o condizioni migliori.
Sebbene quanto visto sopra sembri dipingere un quadro poco incoraggiante, dobbiamo considerare che questo è l’outlook di breve termine. Per quanto riguarda il lungo periodo, invece, le prospettive sono e restano luminose, tanto che riteniamo che la logistica sarà una delle asset class più performanti dei prossimi 5 anni. Infatti, la crescita di nuovi occupanti, provenienti da un range molto vasto, dovrebbe continuare anche nel 2024, sostenendo la domanda, e finché si riuscirà ad attrarre una forza lavoro consistente, che non causi una dismissione diffusa degli edifici, anche gli affitti rimarranno alti, con conseguenze positive per gli introiti.
Per quanto riguarda il segmento degli uffici, le incertezze che lo circondavano durante la pandemia di Covid-19 sono più presenti che mai. La contrazione che si è avviata negli Stati Uniti si è diffusa anche in Europa, con gli investitori che cercano di dedurne il futuro attraverso le strategie delle imprese; inoltre, anche la crescente pressione per porre freno all’obsolescenza degli edifici e il loro deprezzamento più rapido potrebbero spingere ulteriormente al ribasso il valore di questi asset.
Tuttavia, i dati più recenti in materia indicano come queste preoccupazioni siano in realtà infondate. Infatti, non solo il telelavoro non è stato adottato su una scala così vasta come si pensava, ma gli asset collocati nei principali quartieri degli affari hanno dimostrato di essere molto resilienti nel lungo periodo, riuscendo a attrarre una domanda sostenuta da parte dei locatari. Anche gli affitti dovrebbero registrare una crescita attorno al 2% annuo, generando buoni livelli di rendimento per gli investitori core.
Il comparto retail si sta ancora adattando al boom dell’e-commerce e, in generale, alle nuove abitudini di consumo della popolazione. Anche se le unità commerciali dei grandi centri sono già stati rivalutati, le prospettive di creazione di valore rimangono incerte. Infatti, il tasso di disuso di questi asset è ancora elevato e molti di loro devono rivedere il loro posizionamento, con l’impennata dei prezzi e il suo impatto sul reddito disponibile che dovrebbero rallentare il ritmo delle vendite nei prossimi mesi. D’altro canto, vi sono ancora rivenditori in buona salute e le locazioni di prima fascia continuano a riscuotere successo. Inoltre, la forte ripresa del turismo dovrebbe sostenere i consumi e il settore high street nelle località Prime.
Infine, anche settori come sanità e residenziale subiscono l’impatto del repricing e dell’aggiustamento dei rendimenti, dovuti soprattutto a fattori macroeconomici esogeni, che hanno portato alcune imprese in ambito healthcare a subire il downgrade del loro credito e l’aumento del rischio di default. Tuttavia, a differenza di quelli presentati precedentemente, questi due segmenti possono fare affidamento sul sostegno di trend di lungo periodo che non risentono di flessioni economiche, come l’età media della popolazione in crescita, l’urbanizzazione e la riduzione dei componenti dei nuclei familiari. Per questo motivo, prevediamo che l’healthcare sarà l’ambito che performerà meglio nei prossimi 5 anni, mentre il residenziale dovrà accontentarsi di rendimenti più bassi nello stesso arco temporale a causa di un riaggiustamento più lento e di una minore crescita del capitale. Nonostante ciò, questo segmento sarà comunque il secondo più performante dopo l’healthcare, su una base aggiustata per il rischio.
Dopo questa carrellata sulle prospettive di crescita delle principali categorie di asset immobiliari, gli investitori si possono chiedere su quale (o quali) dovrebbero puntare le loro risorse per percepire un guadagno, ottimizzando anche il trade-off rischio/rendimento. Come sempre, la risposta giusta a questo tipo di interrogativi è un generico “dipende” e questo caso non fa eccezione. Infatti, essendo gli investitori diversi tra loro, anche i loro obiettivi sono diversi e, in base a questi, un settore può adattarsi meglio o peggio alle loro aspirazioni. Quello che noi di BNP Paribas REIM Italy possiamo consigliare è di valutare attentamente una serie di fattori secondo come segue:
  • Spinta di crescita momentum: i mercati con solidi fondamentali di domanda e offerta nel medio termine tendono a generare rendite mediamente più alte e con una maggiore resilienza.
  • Rendimenti: i mercati con i rendimenti più alti potrebbero avere performance migliori quando si trovano alla fine del ciclo economico.
  • Liquidità: i mercati più ampi, strutturati e liquidi rendono le fasi di contrazione più rapide e meno dispendiose; inoltre, tendono a performare bene nelle prime fasi di un ciclo.
  • Bassa volatilità: più un mercato è stabile, più alti saranno i rendimenti aggiustati per il rischio, soprattutto nelle fasi del ciclo economico meno favorevoli.
  • Qualità: le performance di lungo periodo superiori alla media tendono a essere generate da mercati sostenibili, efficienti e produttivi
  • Valore: i mercati poco presidiati e in rapida crescita solitamente performano bene nel breve e nel medio termine, cosa che li rende particolarmente adatti per una strategia value-added.
In conclusione, un investitore dovrebbe valutare la fase del ciclo economico che si sta vivendo e, in base a questa, darà maggiore importanza a quei fattori che vi performano meglio. Per fare un esempio, nelle fasi di correzione del mercato (come tra il 2008 e il 2022) i portafogli a registrare risultati migliori rispetto alla media sono stati quelli basati su rendimenti e bassa volatilità; mentre in fase di espansione, gli investitori dovrebbero spostarsi su momentum e liquidità. Infine, se si considera un portafoglio ben bilanciato che predilige bassa volatilità, momentum e liquidità, le incertezze di oggi suggeriscono di fare alcuni aggiustamenti; per questo stiamo sovrappesando settori e mercati con rendimenti e possibilità di espansione più elevati, in modo da essere ben posizionati per la successiva fase di ripresa
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