17 Ottobre 2022

Commercial Real Estate: investimenti in ripresa nei primi tre trimestri

 

Cambia il rapporto degli italiani con la casa

Una ricerca Changes Unipol elaborata da Ipsos, fotografa come le trasformazioni sociali in atto, la pandemia, la crisi energetica e ambientale stanno modificando le abitudini abitative
Lo studio evidenzia che:
·        Un italiano su tre (il 29%) valuta di cambiare casa nei prossimi due anni
o   La certezza del cambiamento è espressa dal 6% ed è più marcata tra gli abitanti di Torino (11%), Firenze (10%) e Bari (10%)
o   La preferenza per un’abitazione di proprietà rimane forte, ma viene espressa solo dal 55% degli italiani, a fronte di un 17% per l’affitto
o   Il 51% dei giovani della Generazione Z indicano soluzioni abitative alternative, oltre l’affitto, le case/residence con formule “zero pensieri” oppure il co-living
·        La pandemia ci ha tolto la convivialità: rispetto a due anni fa il 48% passa meno tempo in casa con gli amici
o   In aumento “Tv, lettura e radio” (nel 37% dei casi), così come lo “stare con la famiglia” (34%) e “fare hobby e lavoretti” (32%)
o   Nell’ultimo anno 1 su 3 ha sostituito elettrodomestici e 1 su 4 intende a breve cambiare arredi o ristrutturare interni o esterni
o   Gli italiani in casa si sentono sicuri: il 72% si dichiara poco o per niente esposto a rischi
·        Anche se il prezzo resta il primo criterio di scelta di una nuova abitazione (64%), inizia a emergere una forte attenzione su impatto ambientale ed efficienza energetica (37% dei casi)
o   Zona (48%), luminosità (42%) e metratura (41%) gli altri criteri prioritari. Sicurezza soltanto all’8° posto
o   I centri storici non sono più un sogno: solo 1 italiano su 4 vorrebbe vivere in centro città (ma tra i più giovani si sale al 34%). I Baby Boomers preferiscono invece stare fuori città
o   L’acquisto rimane la prima scelta, soprattutto nelle grandi città del Centro-Nord: Milano prima con il 67%
·        Cosa non può mancare nella casa degli italiani? Priorità ad ambiente e clima, in secondo piano la tecnologia
o   Ritenuti indispensabili, oltre al riscaldamento, energia green (39%), giardino privato (37%) e aria condizionata (32%). La domotica (7%) non prende ancora piede
Leggi il Comunicato Stampa completo.
Permessi di costruire – II trim. 2022: numero di abitazioni dei nuovi fabbricati residenziali + 13,7% in un anno
Nel secondo trimestre 2022 il comparto residenziale presenta una crescita congiunturale dell’1,8% per il numero di abitazioni e dell’1,2% per la superficie utile abitabile.
La superficie dei fabbricati non residenziali è in calo rispetto al trimestre precedente (-2,2%).
Nel secondo trimestre 2022 la stima del numero di abitazioni dei nuovi fabbricati residenziali, al netto della stagionalità, si colloca poco al di sotto della soglia delle 16,7 mila unità, la superficie utile abitabile si attesta intorno agli 1,44 milioni di metri quadrati, mentre quella non residenziale supera i 2,66 milioni di metri quadrati.
In termini tendenziali, nel secondo trimestre del 2022 si registra un marcato aumento del settore residenziale: +13,7% per il numero di abitazioni e +14,1% per la superficie utile abitabile.
L’edilizia non residenziale, nel secondo trimestre dell’anno, cresce del 12,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Il commento

Dopo quattro trimestri di crescita congiunturale continua dei permessi di costruire del comparto residenziale, nel secondo trimestre 2022, il numero di abitazioni e la superficie utile, al netto della stagionalità, raggiungono il livello massimo dalla fine del 2012.
Nel trimestre in esame, la superficie non residenziale registra una lieve diminuzione congiunturale.
In termini tendenziali si rafforza l’incremento per tutti i settori dell’attività edilizia.

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Immobili a Milano, il nuovo vale 6.167 euro al mq, +5,7% in un anno

 
In media valgono 6.167 euro al mq gli immobili nuovi a Milano al primo semestre 2022 e crescono in un anno di 5,7% (5.836 euro al mq era il valore al primo semestre 2021). Era di 5.210 il dato pre – Covid a fine 2019. In particolare, in centro i prezzi medi si attestano a  10.672 euro al mq, nel settore nord  4.944 euro al mq, nel settore  est di 5.139 euro al mq, nel settore sud di 4.437 euro al mq, nel settore ovest di 5.645  euro al mq. Sono questi i dati di sintesi che emergono dalla “Rilevazione dei prezzi degli Immobili della Città Metropolitana di Milano” sul primo semestre 2022, realizzata da Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, grazie ai contributi della Commissione di rilevazione composta dalle principali Associazioni di Categoria ed Ordini Professionali del settore: FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza (Confcommercio Milano), Assimpredil ANCE, FIAIP Milano, ANAMA Milano (Confesercenti).
Le zone con i prezzi degli immobili più elevati. Al primo posto Spiga – Montenapoleone: €/m² 13.300 al primo semestre 2022, rispetto a 12.950 al primo semestre 2021, +2,7%; segue Vittorio Emanuele – S.Babila con 12.650 rispetto a 12.425, +1,8%; quindi Diaz – Duomo – Scala con 12.200 rispetto a 11.875, +2,7%. Troviamo poi Parco Castello con 11.550 rispetto a 11 mila, +5%; Brera con 11.250 rispetto a 10.725, +4,9%; Cairoli – Cordusio con 10.900 rispetto a 10.625, +2,6%; Venezia – Monforte con 9.850  rispetto a 9.425.  + 4,5%
Le zone che crescono di più in un anno. Crescono i prezzi soprattutto a nord Milano, + 10,8% nell’area rispetto al +5,7% medio in cittàIn particolare: crescono Padova – Palmanova con 3.600 rispetto a 2.925, + 23,1%; Lagosta – Stazione Garibaldi con 6.150 rispetto a 5.200, +18,3%; Salomone – Bonfadini con 3.200 euro al mq al secondo semestre rispetto a 2.725 del primo semestre, +17,4%; Fulvio Testi – Cà Granda con 3.825 rispetto a 3.275, +16,8%
 
Vincenzo Albanese, membro di giunta della Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi
La Camera di commercio, attraverso questa rilevazione, offre una descrizione di Milano, a partire dal mercato immobiliare, che diventa sempre più centrale per lo sviluppo futuro della città.
Non si ferma la domanda, non solo da parte di chi a Milano vive e lavora, ma anche degli stranieri, che scommettono sulla città. Si tratta di uno scenario in rapida evoluzione, in una logica di crescente smart living e smart working, che culmina in una nuova ricerca di qualità della vita. Per questo sono centrali i nuovi progetti di ampia portata, che stanno dando un nuovo aspetto alla città e che vedono al centro lo sviluppo di una dimensione green, un’attenzione crescente a salute e benessere. Si sviluppano nuovi quartieri intorno ad una crescente rete di collegamenti interna e interurbana, a partire dalla linea 5 della metropolitana. Certamente Milano presenta un mercato più vivace rispetto alle altre realtà, grazie ai numerosi progetti in essere, quali la rigenerazione degli ex scali e gli interventi legati alle Olimpiadi 2026.
Questa fase storica è caratterizzata da emergenze internazionali, incertezze, a partire dai costi energetici, che avranno conseguenze determinanti sul mercato immobiliare, sull’economia, sulla vita dei cittadini”.
 
Andrea Marietti – vicepresidente della Commissione Prezzi immobili della Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi:
Si arricchisce ulteriormente la rilevazione della Commissione Prezzi di Camera di commercio che per il 1° semestre 2022 a Milano e Provincia, ha rilevato un ulteriore incremento dei valori di tutti i comparti, meno impetuoso di quello registrato nel 2021.
La crescita della città è significativa soprattutto nei quartieri periferici che diventano così veri e propri poli identitari e qualitativi. Il mercato dell’Hinterland milanese gode di una forte ricaduta positiva dalla crescita di Milano, con aumento del numero delle transazioni e dei valori del comparto residenziale, per via delle famiglie che ricercano una buona qualità della vita a prezzi più contenuti rispetto alla città. Anche gli affitti sono tornati a crescere per tutte le tipologie.
Gli ultimi mesi del semestre suscitano però la preoccupazione degli operatori per la crescita dei tassi dei mutui, che potrebbe pesare sul semestre in corso.
Segnali di significativa incertezza vengono anche dall’esplosione delle spese di gestione degli immobili, che peseranno sui valori di locazione”.
 
Beatrice Zanolini, Direttore FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza
Milano si conferma meta molto ambita e il mercato resta vivace con prezzi alti e molta domanda ancora inevasa. Tuttavia molti fattori rendono difficile fare previsioni e gli investitori sono più attendisti. Penso alle nuove esigenze abitative e lavorative derivanti dalla pandemia che condizionano le scelte; ai problemi causati dal conflitto in corso, incluso il fabbisogno energetico che penalizzerà molto anche il mercato delle locazioni per l’incidenza delle spese condominiali; ai tassi dei mutui in aumento; all’inflazione, normalmente amica dell’immobiliare, che può condizionare però molto le locazioni commerciali per attività già precarie per il caro bollette; ai bonus ancora oggetto di valutazione per le modalità di utilizzo; all’aumento delle materie prime e all’allungamento oggettivo dei tempi di consegna delle forniture con pesanti conseguenze per i cantieri”.
 
Sara Frizza, Presidente Provinciale FIAIP Milano
Il mercato del Retail Immobiliare, che rappresenta oltre il 70/80% delle transazioni immobiliari, rimane sempre sostenuto ritoccando al rialzo, sia per valore che per numero di transizioni, queste ultime frenate solo dalla scarsa offerta rispetto alla sempre più forte domanda.  Le richieste d’acquisto sono per la maggior parte per immobili di piccole dimensioni 50/70 mq, sia per uso diretto che di privati che vedono nel mercato immobiliare un solido investimento che potrà coadiuvarli nell’integrazione della pensione di vecchiaia.  La ricerca di immobili, che sono moltissime e continuano a crescere, è comunque il dato più significativo per una previsione ottimistica del futuro del mercato immobiliare di Milano.
Per le stesse motivazioni del mercato immobiliare delle vendite, rimane premiante ed economicamente interessante il mercato della locazione. Anche qui i valori dei canoni sono in aumento, nonostante il poco prodotto disponibile che ha come conseguenza trattative velocissime.
L’unica nota negativa della filiera è da addebitare alla burocrazia legata al mercato della compravendita, talvolta inutile e ripetitiva, che è il principale ostacolo all’andamento delle compravendite, e più precisamente l’accesso agli atti per reperire i documenti ha tempi commercialmente e tecnicamente inaccettabili per un Paese come l’Italia del 2022, soprattutto se paragonato a qualsiasi altro mercato in un mondo digitalizzato e veloce. Mutui, altra nota leggermente negativa, più che per i tassi in ascesa, per i tempi che le banche impiegano per istituire le pratiche di mutuo rallentando e talvolta bloccando le trattative, al punto che molti clienti, che ricordo nella stragrande maggioranza sono privati, non accettano più offerte con clausole sospensive per la concessione di un mutuo”.
 
Emanuele Barbera, Consigliere Anama Milano
Il mercato sta dando segni di rallentamento sulle trattative dell’usato evidenziando una maggiore prudenza da parte degli acquirenti che sono molto condizionati da 3 elementi:
1) difficoltà di vendere il proprio immobile per acquistare un nuovo appartamento più grande
2) aumento dei tassi di interesse con minor disponibilità da parte delle banche
3) incertezza generata dalla crisi di lavoro e dall’aumento dei costi.
Premesso questo, Milano con la vendita del prodotto nuovo è ancora competitiva e capace di attirare capitali e investitori da tutto il territorio italiano e Internazionale, anche se molte giovani coppie stanno iniziando a guardare con molto interesse l’Hinterland o altre piccole città ben collegate con Milano dove è possibile comprare immobili di nuova costruzione a prezzi assolutamente più competitivi e più facilmente finanziabili”.
 
Gabriele Bisio, vicepresidente Assimpredil Ance
 “Nel primo semestre 2022 il mercato residenziale del nuovo conferma il trend positivo delle vendite, oltre a un contenuto rialzo dei prezzi in alcuni ambiti della città oggetto di significativi interventi di rigenerazione urbana o di particolare attrattività urbana. La stessa tendenza sembra cominciare ad emergere anche in alcune realtà della cintura milanese. Questi dati e queste tendenze dovranno però essere oggetto di attenzione specifica nel secondo semestre e comunque nel prossimo futuro, alla luce delle pesanti ripercussioni che il settore edilizio e quello dello sviluppo immobiliare stanno subendo, anche dal punto di vista di una possibile contrazione della domanda, a causa dello spropositato aumento dei prezzi delle materie prime e semilavorate, dei ritardi nell’approvvigionamento delle forniture e soprattutto del fenomeno inflattivo e del rialzo dei prezzi dei mutui”.
 
Flavio Bassanini, vicepresidente vicario FIMAA Milano, Lodi, Monza e Brianza
Nell’area della Città Metropolitana il mercato ha tenuto bene, confermandosi valida alternativa a Milano per qualità della vita in rapporto al costo degli immobili. Però, emerge evidente, che la situazione politico-economica che stiamo vivendo non permetta al mercato immobiliare di contare su quelle garanzie necessarie per alimentare fiducia negli operatori del settore e nei clienti. Abbiamo atteso con interesse la fine della campagna elettorale che ha condizionato in parte le attività. Ora, con altrettanto interesse, attendiamo di conoscere le scelte del nuovo governo, in merito al comparto casa, bene primario che incide sulla vita delle persone e delle imprese: credito, fiscalità, burocrazia, incentivi, urbanistica e, non ultimo, interventi di riqualificazione con conseguenze sull’impatto ambientale”.

 

Commercial Real Estate: investimenti in ripresa nei primi tre trimestri

 
primi nove mesi del 2022 si chiudono, per il Commercial Real Estate, con un volume di investimenti pari a 9,1 miliardi di euro, in crescita del 60% rispetto allo stesso periodo del 2021. Secondo i dati elaborati da Cbre, il trimestre, nello specifico, ha fatto registrare circa 2,96 miliardi di euro investiti, in crescita del 5% rispetto al trimestre precedente e del 26% rispetto al Q3 2021.
Le transazioni registrate negli ultimi dodici mesi sono state pari a 13,9 miliardi, confermando il forte recupero delle attività d’investimento nel post-pandemia.
Il trimestre segna un nuovo record per volume transato per l’asset class Uffici, che fa registrare 1,7 miliardi circa di investimenti, con un totale di 3,9 miliardi da inizio anno.
Le buone performance del mercato degli uffici sono da attribuire al forte recupero degli investimenti, iniziato nella seconda metà del 2021, e alimentato dalla forte domanda di spazi di qualità con elevati standard Esg. Nonostante il vivace mercato delle locazioni, gli investimenti nel mercato degli uffici nei prossimi mesi saranno probabilmente interessati da un rialzo dei rendimenti, in particolare dovuto all’aumento del costo del debito e alla volatilità del costo delle materie prime. Questo contesto potrebbe rallentare l’immissione di nuovo prodotto sul mercato e conseguentemente i volumi previsti per la prima metà del 2023.
Più lenta l’attività per l’asset class Retail, che fa registrare un volume di 67 milioni, molto più contenuto rispetto ai trimestri precedenti, raggiungendo 565 milioni di euro da inizio anno. Nonostante l’aumento del prodotto disponibile sul mercato, soprattutto out of town, e il continuo recupero dei fatturati dei retailer rispetto ai risultati pre-pandemia, i nuovi investimenti sono ostacolati dalla limitata disponibilità di finanziamento verso il settore e dalla crescita dei costi di financing.
Sul mercato High Street l’interesse degli investitori si concentra soprattutto su immobili cielo-terra mixed-use, ma anche questo segmento rimane frenato dall’aumento del costo del debito, che causa un difficile incontro delle aspettative di prezzo di domanda e offerta. 
L’asset class Hotels supera il miliardo di euro di investimenti da inizio anno, registrando per il trimestre un volume pari a 370 milioni. L’interesse degli investitori verso questo settore è alimentato dall’ottimo recupero delle performance alberghiere registrato durante la stagione estiva, in particolare per il segmento leisure e nel segmento resort. L’attività di sviluppo in essere nel settore lusso ed extra lusso e le aperture di catene alberghiere internazionali di questa fascia fanno sperare in una pipeline di investimenti ambiziosa per i prossimi 12/18 mesi.
Buone le performance anche per la Logistica, che in questo trimestre fa registrare 600 milioni di investimenti, con un totale di 2,4 miliardi da inizio anno.
Nonostante il rallentamento delle operazioni d’investimento osservato a inizio trimestre, provocato dall'incertezza macroeconomica e dall'innalzamento dei tassi di interesse, il mercato continua a registrare transazioni strategiche, in particolare in mercati primari con forti fondamentali come quelli di Milano e Roma. 
I volumi di investimento per il settore Living si chiudono nel Q3 a 106 milioni, portando il totale da inizio anno a 750 milioni. Il trimestre è stato caratterizzato da un rallentamento degli investimenti. La domanda resta comunque molto forte per i segmenti Multifamily e Built-to-sell. Gli investitori cercano location prime, dove i valori attesi di exit avranno maggiore possibilità di coprire i recenti aumenti dei costi di costruzione. Al tempo stesso, periferia e primo hinterland sono le aree in cui si distribuiscono la maggior parte delle opportunità d'investimento, in particolare se ben connesse dai servizi di trasporto pubblico locale. Anche il segmento dell’Affordable Housing, se declinato nel Multifamily, può suscitare l’interesse di asset manager con tasche di capitale aperte alla componente social, disponibili ad entrare nel mercato italiano che offre rendimenti più attraenti di molti paesi europei.
Prosegue la crescita del mercato dello Student Housing, che vede l’apertura dei primi studentati di nuova generazione. La pipeline dei nuovi sviluppi è promettente, ma ancora insufficiente a colmare il gap con i principali paesi europei. I mercati più importanti sono Milano, Firenze, Bologna e Torino, con Roma e Padova che scontano ancora poca attenzione da parte degli investitori istituzionali nonostante la scarsa offerta.
I grandi portafogli residenziali e di studentati suscitano grande interesse nel mercato, tuttavia il prodotto disponibile, in questo momento, rimane ancora molto limitato nonostante l’attività in corso.
Per quanto riguarda il settore Alternative, il volume delle transazioni in questo trimestre è stato pari a 95 milioni, per un totale di 420 milioni da inizio anno. In questo momento nel settore si registra una certa scarsità di prodotto e un atteggiamento attendista degli investitori su tutte le principali asset class (infrastrutture per le telecomunicazioni, Healthcare, Data Centre), che ha portato anche all’allungamento di alcune procedure attualmente in corso. 
“Il terzo trimestre è stato caratterizzato da un atteggiamento attendista da parte degli investitori core, tuttavia i risultati del terzo trimestre del 2022 sono stati raggiunti grazie a un importante contributo da parte di investitori istituzionali domestici e a grandi operazioni full-equity in mercati prime e principalmente nel settore Uffici” dichiara Silvia Gandellini, head of capital markets & A&T High Street Landlord di Cbre Italy. “L’outlook per i volumi di investimento a fine dell’anno resta positivo, con una chiusura attesa sopra i livelli registrati nel 2021. Parallelamente, il deterioramento delle condizioni di accesso al credito sta portando a un ampliamento del gap tra le aspettative di prezzo di venditori e potenziali acquirenti, registrando un trend di repricing, trasversale a tutte le principali asset class, con maggiore impatto su Logistica e Uffici. Questo ha provocato un rallentamento delle operazioni che potrà causare una riduzione dei volumi di investimento nel corso dei primi mesi del 2023.”
 

 

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