24 Aprile 2024
FIRENZE. MERCATO IMMOBILIARE E CREDITIZIO
Tecnocasa: domanda importante anche agli investitori, crescono gli affitti
Nel secondo semestre del 2023 i valori degli immobili sono aumentati dello 0,6%, migliorando rispetto al semestre precedente; si chiude l’anno 2023 con una sostanziale stabilità.
I canoni di locazione sui bilocali arrivano anche a 1200 € al mese e questo ha spinto a investire cifre leggermente più alte. Bassa la percentuale di acquisti di prima casa, orientati su tipologie di lusso che possono andare da 6000 a 10 mila € al mq sulle aree più prestigiose intorno a via San Gallo (via delle Mantellate, via Duca d’Aosta). Quasi sempre si vendono immobili ereditati. Sul segmento alto si acquistano tipologie dalla metratura generosa, 200-250 mq, possibilmente con spazi esterni e affacci su piazze importanti. L’affitto turistico prevale, ma c’è un buon riscontro per quello destinato agli studenti americani. Per questo motivo si cercano ampi tagli da cui ricavare stanze singole con bagno annesso. Vanno avanti i lavori per il recupero dell’ex “Ospedale militare” di San Gallo, da cui si dovrebbero ricavare appartamenti da destinare al residenziale e al turistico, un altro importante intervento di recupero interesserà il complesso di S. Orsola.
A seguire la macroarea di Poggio Imperiale – Bandino che chiude il secondo semestre del 2023 con un aumento dei prezzi del 2,9%. Tra i quartieri in crescita si segnala la zona sud di Firenze. Il mercato immobiliare è movimentato da compravendite migliorative realizzate famiglie alla ricerca di trilocali e di quattro locali. La zona, sorta principalmente negli anni ’70, si presta a questo tipo di acquisto dal momento che le metrature medie oscillano da 90 a 110 mq. Parliamo di un’area verde, servita, con immobili spesso in buono stato e dotati di spazi esterni. Le quotazioni più elevate si registrano a S. Marcellino, area residenziale sorta tra gli anni ’30 e gli anni ’60 e costituita da terratetti, condomini e bifamiliari che spesso godono della vista sulle colline circostanti. Le quotazioni medie sono di 4000 € al mq (per un buon usato) con punte di 4500 € al mq per le soluzioni posizionate all’ultimo piano con terrazzo. Più popolare l’offerta abitativa di Sorgane che, sorta come area in edilizia popolare dopo l’alluvione del 1966, si è rivalutata nel tempo grazie alle nuove costruzioni realizzate tra il 2000 e il 2007 acquistabili a 2600 € al mq. Una zona intermedia è quella che si sviluppa intorno al Parco dell’Anconella dove una soluzione usata in buono stato costa intorno a 3700 € al mq mentre quelle da ristrutturare si aggirano intorno a 3100 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona richiesta alimentata da famiglie ma anche da chi lavora presso il “Viola Park” che sorge a Bagno a Ripoli, a pochi km di distanza dal viale Europa. Un bilocale si affitta a 800 € al mese. In futuro l’area sarà interessata dall’arrivo della tramvia.
Aumentano dello 0,5% i prezzi delle macroaree di Novoli - Careggi e Campo di Marte. Nella prima si segnala il buon andamento del quartiere di San Jacopino, non distante dalla stazione di Santa Maria Novella e appena fuori dalle mura del centro storico. La motivazione si deve cercare nella domanda importante di immobili da mettere a reddito con finalità turistiche alla luce delle incertezze che interessano il mercato degli affitti brevi. Gli investitori impiegano cifre di 200-240 mila € per acquistare bilocali e piccoli trilocali. Il nuovo ha prezzi medi di 4000-5000 € al mq. La maggioranza degli immobili risale agli anni ’70-’80 ma non mancano soluzioni popolari risalenti ai primi anni ’20. I prezzi medi sono di 2500-3000 € al mq. La presenza della tramvia che collega il quartiere con l’aeroporto di Firenze è uno degli altri elementi che traina gli affitti brevi. Nuove costruzioni sono presenti nel quartiere Leopolda a prezzi medi di 4500-5000 € al mq. Nella seconda macroarea si evidenziano diversi quartieri stabili ma un recupero dei valori a Campo di Marte. Parliamo di un quartiere che offre immobili di tipologia media degli anni ’50-’60, adatti ad acquisti di abitazione principale. Si trovano prevalentemente appartamenti ma non mancano terratetti e soluzioni indipendenti, concentrati nell’area a ridosso della collina di Fiesole (via del Salviatino e limitrofe). I prezzi medi si aggirano intorno a 3400 € al mq con valori di 4000-5000 € al mq per le case ristrutturate. In aumento le operazioni di acquisto, ristrutturazione e poi rivendita. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra una forte richiesta ma l’offerta è scarsa perchè spesso i proprietari lasciano l’immobile vuoto. Un bilocale si affitta a 800-850 € al mese.
Sono stabili i valori immobiliari nel quartiere di Oberdan – Mazzini, zona residenziale e signorile della città che, negli ultimi anni, ha visto crescere l’interesse di acquisto di chi desidera vivere vicino al centro e degli investitori che vogliono fare affitti turistici dopo le limitazioni introdotte in area Unesco. L’offerta spazia dalle soluzioni d’epoca signorili che, con vista sull’Arno (o sui monumenti) possono toccare anche 5000-5500 € al mq, ad abitazioni degli anni ’60-’70 che hanno prezzi medi intorno a 3300-3600 € al mq. Spesso le abitazioni hanno metrature generose motivo per cui sono oggetto di operazioni di frazionamento. Sul nuovo si toccano anche i 6000 € al mq. Meno costose, 2800 € al mq, le soluzioni abitative presenti a ridosso di via Mannelli, la strada che costeggia la ferrovia. Hanno dimensioni più piccole e spesso sono acquistate per investimento. Da segnalare il passaggio della tramvia che collegherà Bagni a Ripoli al centro storico della città e che, attraversando anche i viali di circonvallazione, toccherà quest’area.
La macroarea di Isolotto registra un -0,1% di ribasso dei valori immobiliari. In controtendenza i quartieri di Isolotto - Vogel e isolotto dove prevalgono le soluzioni popolari degli anni ’70, spesso in buono stato e che per questo hanno avuto un maggiore apprezzamento da parte dei potenziali acquirenti. Isolotto ha prezzi più contenuti rispetto a Isolotto Vogel perché sconta meno servizi ma, allo stesso tempo, offre più soluzioni indipendenti. Uno dei punti di forza del quartiere Vogel è la presenza della tramvia che lo collega con il centro della città e con il comune di Scandicci. Negli ultimi anni si è dotato anche di un palazzetto dello sport. A Isolotto Vecchio si concentra una maggiore domanda e i prezzi arrivano a 3000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una forte domanda e bassa offerta dal momento che il target medio della zona non ha budget importanti e raramente acquista una seconda casa. Diminuiscono i valori a Soffiano, in particolare per determinate tipologie abitative dal momento che i tempi di vendita sono aumentati a causa dell’incertezza relativa al mercato creditizio e perché sulle soluzioni da ristrutturare si tratta maggiormente il prezzo alla luce dell’aumento del costo delle materie prime. L’area si presenta decisamente eterogenea. Le soluzioni economiche sono concentrate sulla trafficata via Pisana e si scambiano a prezzi medi di 2600 € la mq. I condomini degli anni ’70, nel centro di Soffiano, si scambiano a prezzi medi di 3000-3200 € al mq, le soluzioni indipendenti e semindipendenti presenti nelle aree collinari di Bellosguardo e Marignolle che, se godono di vista sulla città, superano abbondantemente il milione di €. A ridosso di San Frediano, quartiere dove negli ultimi tempi si sono concentrati gli acquisti di B&B e casa vacanza, si concentrano diverse strutture alberghiere, i prezzi di un immobile in discreto stato arrivano anche a 4000 € al mq – conclude Tommaso Birignani, Consulente Tecnocasa.
FIRENZE: MERCATO NON RESIDENZIALE IIsem2023
In ripresa i prezzi e i canoni dei negozi a Firenze, in particolare nel quartiere San Lorenzo dove sono iniziati i lavori per la ristrutturazione del complesso del convento “S. Orsola”, al cui posto sorgeranno uffici, scuole, ristoranti e negozi. Al momento è in atto il restyling di alcune strade, ma questo ha già portato a un aumento di interesse da parte di chi desidera aprire qui un’attività commerciale anche alla luce del fatto che arriverà la tramvia in piazza San Marco. Tra le motivazioni anche l’intensa presenza turistica grazie anche alla conversione di molti uffici in BB. Gli investitori sono sempre molto interessati ai negozi in ottime posizioni in centro e con attività affidabili e solide, motivo per cui sono disposti ad accettare anche rendimenti anni lordi più contenuti. - dichiara Tommaso Birignani, Consulente Tecnocasa. - Cercano spazi dalle metrature comprese tra 60-80 mq e dotati di doppia vetrina. I lavori per la tramvia, una volta ultimati porteranno alla rivalutazione di via Cavour nel tratto compreso tra piazza San Marco e via Martelli. Gli stessi lavori per la tramvia stanno creando difficoltà ai negozi posizionati nel quartiere di Campo di Marte e Firenze Sud. Nelle zone centrali resta forte la presenza dei brand di lusso e della ristorazione per la quale permane il contingentamento della licenza. Nelle vie a basso transito c’è un maggior turn over e un aumento dei tempi di vendita e di locazione. Parliamo di posizioni a cui sono interessate start up che non desiderano fare investimenti iniziali importanti ma che mirano ad accumulare capitale necessario per riposizionarsi in un secondo momento su vie ad alto passaggio.
Tengono i valori nel centro oltrarno (via Guicciardini, Ponte Vecchio, Borgo S. Jacopo): nelle zone top si affitta anche a 1100-1200 € al mq annuo – prosegue Birignani, Tecnocasa. - Gli artigiani hanno ripreso a cercare spazi in via Maggio e via S. Agostino da quando il comune ne ha dichiarato la vocazione artigianale. I canoni di locazione si aggirano intorno a 300 € al mq annuo. A Firenze permane il contingentamento delle licenze in area Unesco, motivo per cui per aprire un’attività di ristorazione occorre necessariamente acquistare una licenza. Inoltre, il comune limita l’apertura di attività turistiche nel centro storico e non consente attività di ripristino. Sempre sostenuta la domanda per investimento, a rendimenti annui lordi dell’8%. Difficilmente si trovano immobili a reddito a meno che non siano dismissioni di eredità. Interessante dal punto di vista commerciale il quartiere Isolotto, in particolare su via Talenti dove i canoni di locazione si aggirano intorno a 216 € al mq annuo. Chi cerca per investimento chiede almeno il 10% annuo lordo.
A Sud della città registra un discreto movimento, alla luce del fatto che partiranno a breve i lavori per la tramvia, successivi all’insediamento del “Centro Sportivo Fiorentino” nel Comune di Bagni a Ripoli. Ad essere interessato, in modo particolare, è viale Giannotti la cui vacancy è in aumento. C’è chi dismette l’attività per sopraggiunta età pensionistica e chi ha scelto di spostarsi nella vicina via Gioberti. Al contrario resistono le attività posizionate in viale Europa i cui canoni di locazione, a seconda del posizionamento, oscillano da 360 € a 600 € al mq annuo. Resiste la domanda per investimento su viale Europa su cui si chiedono rendimenti annui lordi dell’8%.
In difficoltà il settore commerciale in zona Baracca - Novoli; c’è poca domanda e molti negozi restano vuoti non potendo essere sottoposti con facilità a cambio d’uso in residenziale. Fanno eccezione piazza Dalmazia (240 € a mq annuo) e via di Novoli (120 € al mq annuo). Interessante per chi eroga servizi il posizionamento su viale Baracca, via Guidoni, strade veicolari di forte passaggio i cui canoni sono di 144 € al mq annuo e i prezzi di 1000-1200€ al mq. Qui non ci sono molti negozi sfitti e infatti sono acquistati da investitori che chiedono almeno il 10% annuo lordo per tipologie già a reddito.
UFFICI
In centro gli uffici sono acquistati solo se possono essere sottoposti a cambio d’uso in residenziale, motivo per cui risultano interessanti per gli investitori, al contrario quando questo non è possibile i tempi di vendita si dilatano e i prezzi si riducono in modo significativo. Situazione simile per le compravendite in zona Novoli/Baracca mentre in affitto si cercano soluzioni cablate e pronte all’uso. I canoni medi sono di 120 € al mq annuo, i prezzi si aggirano intorno a 1000-1500 € al mq.
Esiste una discreta domanda oltre le mura, in zona Sud, dove sorgono studi associati e ci sono anche immobili direzionali. I canoni di locazione in questo caso scendono intorno a 120 € al mq annuo - conclude Tommaso Birignani, Consulente Tecnocasa.
IL MERCATO DEI MUTUI IN TOSCANA
KIRON: I DATI DEL IV TRIMESTRE 2023
Kìron Partner SpA ha analizzato nel dettaglio l'andamento dei finanziamenti finalizzati all'acquisto dell'abitazione concessi alle famiglie residenti sul territorio regionale nel quarto trimestre 2023. L'analisi fa riferimento al report Banche e istituzioni finanziarie, aggiornato e pubblicato da Banca d'Italia nel mese di Marzo 2024.
ITALIA
Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 10.822,1 milioni di euro, rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni pari a -15,8%, per un controvalore di -2.032,5 milioni di euro. La fotografia indica ancora un ridimensionamento nell'erogazione del credito concesso alle famiglie, che conferma la tendenza sia del terzo trimestre 2023 (quando la variazione è stata pari a -24,7%) sia del secondo trimestre 2023 (-33,3%). Gli ultimi dodici mesi si sono chiusi con 41.240,8 milioni di euro erogati, con una variazione pari a -25,4% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.
TOSCANA
Le famiglie toscane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 775,8 milioni di euro, che collocano la regione al quinto posto per totale erogato in Italia, con un'incidenza del 7,17%; rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra una variazione delle erogazioni pari a -23,0%, per un controvalore di -231,4 milioni di euro.
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FIRENZE: IL MERCATO CREDITIZIO NEL 2023
L’elaborazione dei dati Banca d’Italia effettuata da Kìron Partner SpA, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa ha evidenziato che nel 2023 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 41 mld e 241 mln di euro, rispetto al 2022 si registra una diminuzione delle erogazioni pari a -25,4% (-14 mld), confermando un trend ribassista iniziato nel 2022. - dichiara Michele Picuccio, RA Kìron Partner SpA, Gruppo Tecnocasa - Una precisazione in merito al calo avvenuto negli ultimi 2 anni è che lo stesso dato può essere considerato fisiologico per 2 motivi: innanzitutto la forte crescita avvenuta tra 2013 e il 2021 ha portato le erogazioni a crescere da poco più di 20 miliardi a quasi 60 miliardi, una crescita dovuta principalmente all’aumento delle compravendite immobiliari e successivamente il fenomeno che ha caratterizzato l’aumento dell’inflazione nell’area Euro, con conseguente incremento da parte della BCE del tasso ufficiale per le operazioni di rifinanziamento parametro aumentato tra il 2022 e il 2023 di 4,5%.
Dal punto di vista regionale nel 2023 le famiglie della Toscana hanno ricevuto 3 miliardi e 102 milioni di finanziamenti per l’acquisto di abitazioni con una diminuzione del -27,5% rispetto all’anno precedente, volumi che, comunque rappresentano il 7,52% del totale nazionale.
Se si osserva l'andamento delle erogazioni sui 12 mesi, e si analizzano quindi i volumi dell'intero anno solare 2023, la regione Toscana mostra una variazione negativa pari a -27,5%, per un controvalore di -1.174,5 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi ultimi dodici mesi 3.102,3 mln di euro,
A Firenze sono stati erogati volumi per 240,9 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente pari a -21,0%. Nei precedenti dodici mesi sono stati erogati 975,1 mln di euro (-27,9%).
La politica monetaria rialzista messa in atto dalla BCE dal 2022, principalmente legata alla riduzione del fenomeno inflazionista sembra ormai giunta al termine con la possibilità di tagli dei tassi di interesse nel corso delle prossime riunioni, infatti il mercato sta già reagendo positivamente alla possibilità di tagli imminenti, con gli indici di riferimento Eurirs /Euribor utilizzati dalle banche per il calcolo del tasso finale dei mutui che nonostante non ci sia ancora stato un taglio ufficiale del tasso di sconto della BCE già sono entrati in un trend ribassista iniziato dal III trimestre dell’anno 2023.
Nel 2024 ci aspettiamo una riduzione dei tassi di interesse, che il mercato già sta scontando in particolare sui tassi fissi, con indici di riferimento Eurirs utilizzati per il calcolo di quest’ultimi in discesa, che hanno portato le banche nell’ultimo periodo a tornare sul mercato con prodotti molto competitivi rispetto al 2023. Si rileva interesse verso i mutui green- conclude Michele Picuccio, RA Kìron Partner SpA, Gruppo Tecnocasa
FIRENZE. MERCATO IMMOBILIARE E CREDITIZIO
Tecnocasa: domanda importante anche agli investitori, crescono gli affitti
Nel secondo semestre del 2023 i valori degli immobili sono aumentati dello 0,6%, migliorando rispetto al semestre precedente; si chiude l’anno 2023 con una sostanziale stabilità.
I canoni di locazione sui bilocali arrivano anche a 1200 € al mese e questo ha spinto a investire cifre leggermente più alte. Bassa la percentuale di acquisti di prima casa, orientati su tipologie di lusso che possono andare da 6000 a 10 mila € al mq sulle aree più prestigiose intorno a via San Gallo (via delle Mantellate, via Duca d’Aosta). Quasi sempre si vendono immobili ereditati. Sul segmento alto si acquistano tipologie dalla metratura generosa, 200-250 mq, possibilmente con spazi esterni e affacci su piazze importanti. L’affitto turistico prevale, ma c’è un buon riscontro per quello destinato agli studenti americani. Per questo motivo si cercano ampi tagli da cui ricavare stanze singole con bagno annesso. Vanno avanti i lavori per il recupero dell’ex “Ospedale militare” di San Gallo, da cui si dovrebbero ricavare appartamenti da destinare al residenziale e al turistico, un altro importante intervento di recupero interesserà il complesso di S. Orsola.
A seguire la macroarea di Poggio Imperiale – Bandino che chiude il secondo semestre del 2023 con un aumento dei prezzi del 2,9%. Tra i quartieri in crescita si segnala la zona sud di Firenze. Il mercato immobiliare è movimentato da compravendite migliorative realizzate famiglie alla ricerca di trilocali e di quattro locali. La zona, sorta principalmente negli anni ’70, si presta a questo tipo di acquisto dal momento che le metrature medie oscillano da 90 a 110 mq. Parliamo di un’area verde, servita, con immobili spesso in buono stato e dotati di spazi esterni. Le quotazioni più elevate si registrano a S. Marcellino, area residenziale sorta tra gli anni ’30 e gli anni ’60 e costituita da terratetti, condomini e bifamiliari che spesso godono della vista sulle colline circostanti. Le quotazioni medie sono di 4000 € al mq (per un buon usato) con punte di 4500 € al mq per le soluzioni posizionate all’ultimo piano con terrazzo. Più popolare l’offerta abitativa di Sorgane che, sorta come area in edilizia popolare dopo l’alluvione del 1966, si è rivalutata nel tempo grazie alle nuove costruzioni realizzate tra il 2000 e il 2007 acquistabili a 2600 € al mq. Una zona intermedia è quella che si sviluppa intorno al Parco dell’Anconella dove una soluzione usata in buono stato costa intorno a 3700 € al mq mentre quelle da ristrutturare si aggirano intorno a 3100 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona richiesta alimentata da famiglie ma anche da chi lavora presso il “Viola Park” che sorge a Bagno a Ripoli, a pochi km di distanza dal viale Europa. Un bilocale si affitta a 800 € al mese. In futuro l’area sarà interessata dall’arrivo della tramvia.
Aumentano dello 0,5% i prezzi delle macroaree di Novoli - Careggi e Campo di Marte. Nella prima si segnala il buon andamento del quartiere di San Jacopino, non distante dalla stazione di Santa Maria Novella e appena fuori dalle mura del centro storico. La motivazione si deve cercare nella domanda importante di immobili da mettere a reddito con finalità turistiche alla luce delle incertezze che interessano il mercato degli affitti brevi. Gli investitori impiegano cifre di 200-240 mila € per acquistare bilocali e piccoli trilocali. Il nuovo ha prezzi medi di 4000-5000 € al mq. La maggioranza degli immobili risale agli anni ’70-’80 ma non mancano soluzioni popolari risalenti ai primi anni ’20. I prezzi medi sono di 2500-3000 € al mq. La presenza della tramvia che collega il quartiere con l’aeroporto di Firenze è uno degli altri elementi che traina gli affitti brevi. Nuove costruzioni sono presenti nel quartiere Leopolda a prezzi medi di 4500-5000 € al mq. Nella seconda macroarea si evidenziano diversi quartieri stabili ma un recupero dei valori a Campo di Marte. Parliamo di un quartiere che offre immobili di tipologia media degli anni ’50-’60, adatti ad acquisti di abitazione principale. Si trovano prevalentemente appartamenti ma non mancano terratetti e soluzioni indipendenti, concentrati nell’area a ridosso della collina di Fiesole (via del Salviatino e limitrofe). I prezzi medi si aggirano intorno a 3400 € al mq con valori di 4000-5000 € al mq per le case ristrutturate. In aumento le operazioni di acquisto, ristrutturazione e poi rivendita. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra una forte richiesta ma l’offerta è scarsa perchè spesso i proprietari lasciano l’immobile vuoto. Un bilocale si affitta a 800-850 € al mese.
Sono stabili i valori immobiliari nel quartiere di Oberdan – Mazzini, zona residenziale e signorile della città che, negli ultimi anni, ha visto crescere l’interesse di acquisto di chi desidera vivere vicino al centro e degli investitori che vogliono fare affitti turistici dopo le limitazioni introdotte in area Unesco. L’offerta spazia dalle soluzioni d’epoca signorili che, con vista sull’Arno (o sui monumenti) possono toccare anche 5000-5500 € al mq, ad abitazioni degli anni ’60-’70 che hanno prezzi medi intorno a 3300-3600 € al mq. Spesso le abitazioni hanno metrature generose motivo per cui sono oggetto di operazioni di frazionamento. Sul nuovo si toccano anche i 6000 € al mq. Meno costose, 2800 € al mq, le soluzioni abitative presenti a ridosso di via Mannelli, la strada che costeggia la ferrovia. Hanno dimensioni più piccole e spesso sono acquistate per investimento. Da segnalare il passaggio della tramvia che collegherà Bagni a Ripoli al centro storico della città e che, attraversando anche i viali di circonvallazione, toccherà quest’area.
La macroarea di Isolotto registra un -0,1% di ribasso dei valori immobiliari. In controtendenza i quartieri di Isolotto - Vogel e isolotto dove prevalgono le soluzioni popolari degli anni ’70, spesso in buono stato e che per questo hanno avuto un maggiore apprezzamento da parte dei potenziali acquirenti. Isolotto ha prezzi più contenuti rispetto a Isolotto Vogel perché sconta meno servizi ma, allo stesso tempo, offre più soluzioni indipendenti. Uno dei punti di forza del quartiere Vogel è la presenza della tramvia che lo collega con il centro della città e con il comune di Scandicci. Negli ultimi anni si è dotato anche di un palazzetto dello sport. A Isolotto Vecchio si concentra una maggiore domanda e i prezzi arrivano a 3000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una forte domanda e bassa offerta dal momento che il target medio della zona non ha budget importanti e raramente acquista una seconda casa. Diminuiscono i valori a Soffiano, in particolare per determinate tipologie abitative dal momento che i tempi di vendita sono aumentati a causa dell’incertezza relativa al mercato creditizio e perché sulle soluzioni da ristrutturare si tratta maggiormente il prezzo alla luce dell’aumento del costo delle materie prime. L’area si presenta decisamente eterogenea. Le soluzioni economiche sono concentrate sulla trafficata via Pisana e si scambiano a prezzi medi di 2600 € la mq. I condomini degli anni ’70, nel centro di Soffiano, si scambiano a prezzi medi di 3000-3200 € al mq, le soluzioni indipendenti e semindipendenti presenti nelle aree collinari di Bellosguardo e Marignolle che, se godono di vista sulla città, superano abbondantemente il milione di €. A ridosso di San Frediano, quartiere dove negli ultimi tempi si sono concentrati gli acquisti di B&B e casa vacanza, si concentrano diverse strutture alberghiere, i prezzi di un immobile in discreto stato arrivano anche a 4000 € al mq – conclude Tommaso Birignani, Consulente Tecnocasa.
FIRENZE: MERCATO NON RESIDENZIALE IIsem2023
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NEGOZI |
Vie di passaggio |
Vie non di passaggio |
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Prezzi |
+0,7% |
+0,2% |
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Canoni di locazione |
+0,3% |
+0,3% |
In ripresa i prezzi e i canoni dei negozi a Firenze, in particolare nel quartiere San Lorenzo dove sono iniziati i lavori per la ristrutturazione del complesso del convento “S. Orsola”, al cui posto sorgeranno uffici, scuole, ristoranti e negozi. Al momento è in atto il restyling di alcune strade, ma questo ha già portato a un aumento di interesse da parte di chi desidera aprire qui un’attività commerciale anche alla luce del fatto che arriverà la tramvia in piazza San Marco. Tra le motivazioni anche l’intensa presenza turistica grazie anche alla conversione di molti uffici in BB. Gli investitori sono sempre molto interessati ai negozi in ottime posizioni in centro e con attività affidabili e solide, motivo per cui sono disposti ad accettare anche rendimenti anni lordi più contenuti. - dichiara Tommaso Birignani, Consulente Tecnocasa. - Cercano spazi dalle metrature comprese tra 60-80 mq e dotati di doppia vetrina. I lavori per la tramvia, una volta ultimati porteranno alla rivalutazione di via Cavour nel tratto compreso tra piazza San Marco e via Martelli. Gli stessi lavori per la tramvia stanno creando difficoltà ai negozi posizionati nel quartiere di Campo di Marte e Firenze Sud. Nelle zone centrali resta forte la presenza dei brand di lusso e della ristorazione per la quale permane il contingentamento della licenza. Nelle vie a basso transito c’è un maggior turn over e un aumento dei tempi di vendita e di locazione. Parliamo di posizioni a cui sono interessate start up che non desiderano fare investimenti iniziali importanti ma che mirano ad accumulare capitale necessario per riposizionarsi in un secondo momento su vie ad alto passaggio.
Tengono i valori nel centro oltrarno (via Guicciardini, Ponte Vecchio, Borgo S. Jacopo): nelle zone top si affitta anche a 1100-1200 € al mq annuo – prosegue Birignani, Tecnocasa. - Gli artigiani hanno ripreso a cercare spazi in via Maggio e via S. Agostino da quando il comune ne ha dichiarato la vocazione artigianale. I canoni di locazione si aggirano intorno a 300 € al mq annuo. A Firenze permane il contingentamento delle licenze in area Unesco, motivo per cui per aprire un’attività di ristorazione occorre necessariamente acquistare una licenza. Inoltre, il comune limita l’apertura di attività turistiche nel centro storico e non consente attività di ripristino. Sempre sostenuta la domanda per investimento, a rendimenti annui lordi dell’8%. Difficilmente si trovano immobili a reddito a meno che non siano dismissioni di eredità. Interessante dal punto di vista commerciale il quartiere Isolotto, in particolare su via Talenti dove i canoni di locazione si aggirano intorno a 216 € al mq annuo. Chi cerca per investimento chiede almeno il 10% annuo lordo.
A Sud della città registra un discreto movimento, alla luce del fatto che partiranno a breve i lavori per la tramvia, successivi all’insediamento del “Centro Sportivo Fiorentino” nel Comune di Bagni a Ripoli. Ad essere interessato, in modo particolare, è viale Giannotti la cui vacancy è in aumento. C’è chi dismette l’attività per sopraggiunta età pensionistica e chi ha scelto di spostarsi nella vicina via Gioberti. Al contrario resistono le attività posizionate in viale Europa i cui canoni di locazione, a seconda del posizionamento, oscillano da 360 € a 600 € al mq annuo. Resiste la domanda per investimento su viale Europa su cui si chiedono rendimenti annui lordi dell’8%.
In difficoltà il settore commerciale in zona Baracca - Novoli; c’è poca domanda e molti negozi restano vuoti non potendo essere sottoposti con facilità a cambio d’uso in residenziale. Fanno eccezione piazza Dalmazia (240 € a mq annuo) e via di Novoli (120 € al mq annuo). Interessante per chi eroga servizi il posizionamento su viale Baracca, via Guidoni, strade veicolari di forte passaggio i cui canoni sono di 144 € al mq annuo e i prezzi di 1000-1200€ al mq. Qui non ci sono molti negozi sfitti e infatti sono acquistati da investitori che chiedono almeno il 10% annuo lordo per tipologie già a reddito.
UFFICI
In centro gli uffici sono acquistati solo se possono essere sottoposti a cambio d’uso in residenziale, motivo per cui risultano interessanti per gli investitori, al contrario quando questo non è possibile i tempi di vendita si dilatano e i prezzi si riducono in modo significativo. Situazione simile per le compravendite in zona Novoli/Baracca mentre in affitto si cercano soluzioni cablate e pronte all’uso. I canoni medi sono di 120 € al mq annuo, i prezzi si aggirano intorno a 1000-1500 € al mq.
Esiste una discreta domanda oltre le mura, in zona Sud, dove sorgono studi associati e ci sono anche immobili direzionali. I canoni di locazione in questo caso scendono intorno a 120 € al mq annuo - conclude Tommaso Birignani, Consulente Tecnocasa.
IL MERCATO DEI MUTUI IN TOSCANA
KIRON: I DATI DEL IV TRIMESTRE 2023
Kìron Partner SpA ha analizzato nel dettaglio l'andamento dei finanziamenti finalizzati all'acquisto dell'abitazione concessi alle famiglie residenti sul territorio regionale nel quarto trimestre 2023. L'analisi fa riferimento al report Banche e istituzioni finanziarie, aggiornato e pubblicato da Banca d'Italia nel mese di Marzo 2024.
ITALIA
Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 10.822,1 milioni di euro, rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni pari a -15,8%, per un controvalore di -2.032,5 milioni di euro. La fotografia indica ancora un ridimensionamento nell'erogazione del credito concesso alle famiglie, che conferma la tendenza sia del terzo trimestre 2023 (quando la variazione è stata pari a -24,7%) sia del secondo trimestre 2023 (-33,3%). Gli ultimi dodici mesi si sono chiusi con 41.240,8 milioni di euro erogati, con una variazione pari a -25,4% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.
TOSCANA
Le famiglie toscane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 775,8 milioni di euro, che collocano la regione al quinto posto per totale erogato in Italia, con un'incidenza del 7,17%; rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra una variazione delle erogazioni pari a -23,0%, per un controvalore di -231,4 milioni di euro.
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FIRENZE: IL MERCATO CREDITIZIO NEL 2023
L’elaborazione dei dati Banca d’Italia effettuata da Kìron Partner SpA, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa ha evidenziato che nel 2023 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 41 mld e 241 mln di euro, rispetto al 2022 si registra una diminuzione delle erogazioni pari a -25,4% (-14 mld), confermando un trend ribassista iniziato nel 2022. - dichiara Michele Picuccio, RA Kìron Partner SpA, Gruppo Tecnocasa - Una precisazione in merito al calo avvenuto negli ultimi 2 anni è che lo stesso dato può essere considerato fisiologico per 2 motivi: innanzitutto la forte crescita avvenuta tra 2013 e il 2021 ha portato le erogazioni a crescere da poco più di 20 miliardi a quasi 60 miliardi, una crescita dovuta principalmente all’aumento delle compravendite immobiliari e successivamente il fenomeno che ha caratterizzato l’aumento dell’inflazione nell’area Euro, con conseguente incremento da parte della BCE del tasso ufficiale per le operazioni di rifinanziamento parametro aumentato tra il 2022 e il 2023 di 4,5%.
Dal punto di vista regionale nel 2023 le famiglie della Toscana hanno ricevuto 3 miliardi e 102 milioni di finanziamenti per l’acquisto di abitazioni con una diminuzione del -27,5% rispetto all’anno precedente, volumi che, comunque rappresentano il 7,52% del totale nazionale.
Se si osserva l'andamento delle erogazioni sui 12 mesi, e si analizzano quindi i volumi dell'intero anno solare 2023, la regione Toscana mostra una variazione negativa pari a -27,5%, per un controvalore di -1.174,5 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi ultimi dodici mesi 3.102,3 mln di euro,
A Firenze sono stati erogati volumi per 240,9 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente pari a -21,0%. Nei precedenti dodici mesi sono stati erogati 975,1 mln di euro (-27,9%).
La politica monetaria rialzista messa in atto dalla BCE dal 2022, principalmente legata alla riduzione del fenomeno inflazionista sembra ormai giunta al termine con la possibilità di tagli dei tassi di interesse nel corso delle prossime riunioni, infatti il mercato sta già reagendo positivamente alla possibilità di tagli imminenti, con gli indici di riferimento Eurirs /Euribor utilizzati dalle banche per il calcolo del tasso finale dei mutui che nonostante non ci sia ancora stato un taglio ufficiale del tasso di sconto della BCE già sono entrati in un trend ribassista iniziato dal III trimestre dell’anno 2023.
Nel 2024 ci aspettiamo una riduzione dei tassi di interesse, che il mercato già sta scontando in particolare sui tassi fissi, con indici di riferimento Eurirs utilizzati per il calcolo di quest’ultimi in discesa, che hanno portato le banche nell’ultimo periodo a tornare sul mercato con prodotti molto competitivi rispetto al 2023. Si rileva interesse verso i mutui green- conclude Michele Picuccio, RA Kìron Partner SpA, Gruppo Tecnocasa
