04 Giugno 2025
Il mercato corporate degli uffici in Italia: la nuova domanda tra riconfigurazione degli spazi e centralità del capitale umano
| Il comparto direzionale corporate è concentrato in specifiche aree metropolitane, con Milano a fare da capofila. A livello nazionale il segmento è strategico per gli investitori nazionali e internazionali. “L’asset class di riferimento – introduce Chiara Pelizzoni, Senior Project Manager di Nomisma – è costituita da edifici cielo-terra, in location primarie, inseriti in una filiera strutturata dell’industria immobiliare che va dalla proprietà, spesso in capo a fondi immobiliari, al property e asset management, fino ai tenant, prevalentemente grandi gruppi bancari, finanziari, assicurativi, tecnologici e, in generale, dei servizi, che spesso vi collocano il proprio headquarter”. Dopo il rallentamento, la ripresa degli investimenti Dopo la contrazione registrata nel 2023, in Italia gli investimenti immobiliari corporate nel complesso hanno mostrato un rimbalzo significativo nel 2024, proseguito nel primo trimestre 2025. Secondo l’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, il volume complessivo ha raggiunto i 9,7 miliardi di euro, grazie anche al forte contributo dell’ultimo trimestre. La ripresa, pari al +53,5%, è stata più marcata rispetto alla media europea. La quota di investimenti nel settore direzionale è stata pari al 22%, con 2,2 miliardi di euro investiti nel comparto. La ripresa prevista per i prossimi anni non potrà prescindere dalla presenza di investitori esteri che nel 2024 sono tornati a una quota rilevante di mercato su tutte le asset class. Milano, capitale finanziaria e industriale del Paese, si conferma centro delle dinamiche di investimento. «Il capoluogo lombardo rappresenta il settore maturo italiano del direzionale corporate. Qui si concentrano circa il 37% degli investimenti in tutte le asset class, contro il 18% di Roma e il 45% distribuito nel resto del Paese. Il gap tra Milano e le altre città resta significativo», illustra Pelizzoni. Come cambia lo spazio ufficio a 5 anni dalla pandemia Rispetto allo spazio ufficio, “il workplace è diventato uno strumento strategico per attrarre capitale umano e stimolare innovazione, piuttosto che un mero contenitore operativo» - spiega Pelizzoni. “Oggi più che mai la flessibilità lavorativa rappresenta una condizione di attrazione dei giovani talenti. La pandemia ha diffuso e accelerato una trasformazione del lavoro già in atto dai primi anni Duemila nelle grandi imprese internazionali, anche in Italia”. Il lavoro ibrido non viene più utilizzato principalmente per ottimizzare i costi attraverso la rotazione delle presenze, ma come leva per favorire la concentrazione simultanea delle competenze in sede. L’obiettivo è stimolare processi creativi, decisioni rapide e innovazione collettiva, riservando il lavoro da remoto a momenti specifici e pianificati. La nuova domanda: spazi flessibili, tecnologici, funzionali Come confermato dalle indagini dell’Osservatorio Immobiliare, oggi la domanda premium punta su spazi che rispecchiano nuove esigenze di funzionalità, con un'attenzione particolare alla qualità del lavoro e all'infrastrutturazione. "I top player stanno abbandonando gli uffici in batteria per orientarsi verso ambienti che favoriscono la fluidità tra working on-site e remote working" - sottolinea Pelizzoni. E in Italia tutto questo come si concretizza? “Le aziende leader, che però rappresentano solo la punta di diamante, guidano questa evoluzione. Nelle PMI, che costituiscono la maggioranza del nostro tessuto economico, prevale ancora un’organizzazione del lavoro tradizionale, spesso restia allo smart working, che utilizza gli spazi con un altro approccio. Parliamo, dunque, di un mercato ancora molto stratificato, sia per area geografica sia per tipologia di settore” - precisa Pelizzoni. Al contempo, la domanda si caratterizza per una maggiore flessibilità contrattuale, durate più brevi, possibilità di espansione o riduzione degli spazi in funzione delle esigenze e della congiuntura. In estrema sintesi, le aziende chiedono meno vincoli. Questo fenomeno ha favorito la diffusione degli hub urbani ridotti: uffici più piccoli, distribuiti sul territorio, che evitano lunghi spostamenti ma offrono comunque spazi fisici per il lavoro coordinato. Si tratta, in sostanza, di una soluzione ibrida tra il remote working e l'headquarter tradizionale, pensata per migliorare l'equilibrio vita-lavoro e ridurre il disagio del pendolarismo. Flight to quality e vincoli Il mercato registra un netto spostamento verso il ‘flight to quality’: gli investitori privilegiano asset nuovi o integralmente riqualificati, efficienti sotto il profilo energetico e conformi ai criteri ESG. «A Milano, il prodotto prime è presente e performante; altrove il mercato soffre una carenza di offerta idonea. D'altronde gran parte dello stock italiano è obsoleto, con edifici realizzati tra gli anni ’70 e ’90 che non rispondono agli standard ESG richiesti dagli investitori istituzionali», afferma Pelizzoni. Un altro aspetto cruciale è rappresentato da una diffusa rigidità burocratica: il mercato italiano è percepito dai grandi investitori internazionali come molto complesso per cui si limitano a scegliere Milano e in parte Roma attratti da una domanda comunque elevata. «Alcuni tra gli immobili più appetibili o iconici si trovano nei centri storici, ma vincoli architettonici e iter burocratici rendono complessa la fattibilità di interventi di importante riqualificazione. Il mismatch tra esigenze di mercato e vincoli rappresenta oggi uno dei principali ostacoli allo sviluppo del settore nella percezione dell’investitore estero» - illustra Pelizzoni. Sfide, opportunità, tendenze e canoni di locazione A questo punto, possiamo delineare una breve analisi delle sfide e opportunità che caratterizzano il mercato corporate direzionale, individuando i trend principali. "Rispetto a take up e investimenti," spiega Pelizzoni, "il tema principale è quello della vacancy, ovvero il progressivo rischio di sfitto degli immobili obsoleti e periferici. A questo si aggiunge la crescente necessità da parte della domanda di contratti e spazi più flessibili rispetto al passato." "Sul fronte delle opportunità - prosegue Pelizzoni - è sicuramente centrale la valorizzazione degli immobili attraverso la riqualificazione. Questo permette di innalzare gli edifici esistenti a standard ESG più elevati e, al tempo stesso, di raggiungere gli obiettivi funzionali richiesti dal mercato." "Tra le tendenze più evidenti - aggiunge Pelizzoni - prevale l'investimento in location strategiche e in spazi flessibili, come business center o sale di co-working. La gestione di questi ultimi è spesso affidata a specialisti, che soddisfano appieno le esigenze del tenant." Di contro, la tendenza delle imprese a dotarsi di strutture di proprietà è praticamente esaurita, soprattutto nel settore direzionale. “Prevalentemente i grandi gruppi bancari e assicurativi che da tempo dispongono di immobili di proprietà rimangono proprietari, eventualmente conferendoli a veicoli propri, ma gli altri grandi players si insediano da tenant. Di contro, nel settore industriale la proprietà diretta degli immobili, spesso a uso produttivo con annesso l'headquarter, è ancora molto diffusa” - specifica Pelizzoni. In questo contesto, la dinamica dei canoni riflette la geografia di un’offerta insufficiente a soddisfare la domanda prime. “I canoni crescono nelle location direzionali e nei CBD, mentre tendono a diminuire nelle periferie e nelle aree decentrate. Questo perché nelle aree con un grande stock di immobili obsoleti, meno richiesti, vengono praticati prezzi più bassi per provare ad attrarre imprese di fascia media, rispetto ai clienti di punta presenti nei centri più strategici”. Mercato Corporate Direzionale: sfide e opportunità di riqualificazione In Italia il mercato corporate direzionale si configura come un segmento prioritario per gli investimenti nella riqualificazione immobiliare, soprattutto in un’ottica di medio-lungo periodo. Al di là delle frequenti lentezze burocratiche e di situazioni contingenti, come l’attuale impasse di Milano, la riqualificazione degli immobili esistenti rappresenta oggi la leva più efficace per immettere sul mercato prodotti in linea con gli standard qualitativi richiesti. “A margine, si fa notare come il settore pubblico – conclude Pelizzoni – possa assumere un ruolo abilitante, semplificando i processi e favorendo lo sviluppo di progetti di rigenerazione. In territori non core, per portare un esempio tra gli altri, l’Agenzia del Demanio sta collaborando con gli Enti Locali per riconvertire asset complessi verso usi direzionali o collettivi». Scopri tutte le dinamiche del mercato immobiliare ed esplora le nuove esigenze organizzative delle imprese su Nomisma Real Estate. Contattaci per approfondire i numeri e le opportunità di un settore strategico per l’economia del Paese e in continua evoluzione. |
