24 Ottobre 2022

Il “retail high street” cresce nelle principali piazze d’Italia

di Francesca Cattagni – Head of High Street Leasing,  Savills


Il retail real estate in Italia sta vivendo un momento positivo, trainato non solo dalla piazza di Milano, che si conferma top destination per gli operatori internazionali e i newcomers in cerca di una meta iconica, ma anche da quella di Roma, Firenze, Venezia e delle città più piccole che accoglieranno nuove aperture con format innovativi. Location, concept ed experience rimangono ad oggi i tre diver più importanti per i brand, che sempre più spesso chiedono un layout semplice e regolare, molta visibilità e soprattutto unicità, per distinguersi dagli altri.
Milano sta vivendo sicuramente un’ondata positiva, anche in parte dovuta alla pandemia, che ha aiutato tanti brand a riorganizzarsi e ripensare le proprie strategie. Nei prossimi 12/24 mesi assisteremo all’arrivo di importanti brand non ancora presenti sul mercato mentre oggi nelle consolidate “vie dello shopping” è difficile trovare spazi liberi, sebbene l’area dello shopping si stia allargando sempre di più: il Quadrilatero, oltre alle classiche vie Montenapoleone, Sant’Andrea e Della Spiga, si sta allungando in via Verri, così come in corso Venezia. Il dinamismo di Milano coinvolge tutte le zone della città: da corso Buenos Aires a corso Vercelli, da via Marghera a Paolo Sarpi; nel futuro potremo vedere lo stesso tipo di movimento nella zona di piazza San Babila, dove – quando termineranno i lavori di rifacimento – è prevedibile un’espansione verso corso Europa, soprattutto se verrà portata a termine la pedonalizzazione della strada.
Anche nel resto d’Italia si percepisce un certo fermento. Venezia, che ha sofferto molto durante la pandemia, si sta risvegliando grazie al ritorno dei clienti internazionali; Roma è oggetto di importanti progetti di riqualificazione, a partire da quello di Galleria Alberto Sordi che ha l’obiettivo di riportare alla sua indiscussa bellezza questa location iconica e restituirla nuovamente ai romani, attirando al tempo stesso grandi marchi italiani e internazionali.
In tema di evoluzione del mercato, contrariamente a quello che si potrebbe immaginare, lo sviluppo dell’online non ha ridotto l’interesse nei confronti dei negozi, che vengono percepiti come un luogo di esperienze imprescindibile. Ciò su cui ci si concentra oggi – rispetto ad anni fa quando la digitalizzazione non era così diffusa – è la maggior importanza che si dà all’esperienza. Ora si punta a nuovi format esperienziali e di impatto sul cliente, basti pensare ai continui refurbishment dei negozi e agli eventi negli store.
Per questo motivo è riduttivo parlare di valori al metro quadrato, a maggior ragione se si tratta di asset speciali, perché molto dipende dalla negoziazione tra landlord e tenant e dalle condizioni del contratto. Ogni asset ha le proprie caratteristiche che variano in base alla destinazione, alle dimensioni dell’unta e anche alla tipologia di proprietario, almeno quando parliamo di lusso o di prime street possiamo affermare che il trend è la stabilità, che riguarda anche i canoni. Non sono diminuiti i valori; ciò che cambia è la tipologia di negoziazioni e i contributi agli incentivi che le proprietà danno ai tenant.
A oggi il mercato di Milano, e più in generale quello del nostro Paese, non sta andando incontro a flessioni; piuttosto è sotto gli occhi di tutti una dilatazione dei tempi nella realizzazione dei negozi, a causa dei ritardi nelle consegne delle materie prime.
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