03 Dicembre 2025
Industria, logistica e data center: investimenti corporate oltre i 7,7 mld € (+16,7%) nei 9 mesi 2025
Industria, logistica e data center: investimenti corporate oltre i 7,7 mld € (+16,7%) nei 9 mesi 2025
Nei primi nove mesi del 2025 gli investimenti corporate in Italia hanno superato quota 7,7 miliardi di euro, con una crescita del 16,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A trainare questa dinamica è un ecosistema che non assomiglia più alla tradizionale catena immobiliare industriale, ma si configura come una rete interdipendente fatta di logistica avanzata, industria leggera e data center. È il quadro delineato dal report Le infrastrutture nel nostro Paese. Fra industriale, logistica e data center, pubblicato dal dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest – Gruppo Gabetti.
Secondo l’amministratore delegato Luca Dondi dall’Orologio, il cambiamento in atto non è ciclico, ma strutturale: “La logistica di nuova generazione, il settore industriale evoluto e i data center rappresentano oggi i pilastri di un nuovo ecosistema che abilita supply chain intelligenti, digitalizzazione e data economy. L’Italia si sta gradualmente allineando ai principali mercati europei e gli investitori riconoscono in queste asset class un’opportunità solida, coerente con le trasformazioni in corso. Stiamo entrando in una fase in cui l’immobiliare non è più solo contenitore, ma infrastruttura critica per la competitività del Paese”.
Il comparto industriale e logistico ha registrato nei primi nove mesi dell’anno 1,2 miliardi di euro di investimenti, pari al 16% del totale, con una flessione del 6% anno su anno ma con un solido interesse verso la logistica tecnologicamente avanzata, supportata da e-commerce e globalizzazione. Gli investimenti industriali nel periodo Q1–Q3 2025 si attestano a 23 milioni, portando a 313 milioni il totale degli ultimi cinque anni. A questi si sommano altri 40 milioni destinati all’acquisizione di immobili industriali da demolire per costruire logistica di ultima generazione, pari all’11% del totale.
Il comportamento delle aziende conferma un mercato produttivo legato alle esigenze operative. Dal 2021 al Q3 2025, il 20% delle operazioni ha riguardato acquisizioni dirette di unità produttive da parte degli utilizzatori finali, mentre il 29% è costituito da operazioni di sale & lease back utilizzate per reperire liquidità e ottimizzare il patrimonio immobiliare. Il mercato rimane concentrato sull’esistente: il 98% degli investimenti riguarda immobili già costruiti, solo il 2% terreni destinati a nuovi sviluppi. A livello territoriale, nei primi tre trimestri del 2025 Ravenna, Milano e Pavia sono le province che hanno registrato i volumi più elevati di operazioni.
Analizzando l’intero mercato nazionale degli immobili produttivi (NTN), nei primi sei mesi del 2025 sono state scambiate 8.015 unità, contro le 16.715 del 2024, con una crescita del 6,5% rispetto al 2023. La superficie media scambiata, pari a 1.050 mq, conferma la forte concentrazione al Nord, dove si trovano i distretti produttivi più strutturati. Una dinamica che riflette la natura profondamente locale di questa asset class, storicamente legata alle esigenze quotidiane delle imprese.
Negli ultimi anni la logistica si è consolidata come asset class autonoma e matura. L’80% degli investimenti proviene da investitori istituzionali e sviluppatori, il 19% da operatori di private equity e investitori privati, mentre la quota di end-user resta minoritaria. Particolarmente significativo l’aumento del last-mile logistics, passato dal 4% del 2021 all’8% del 2025, spinto dalla crescita dei consumi digitali e dall’esigenza di consegne rapide, soprattutto nel B2C. Le province più attrattive nei primi nove mesi del 2025 sono state Vercelli, Verona e Novara.
Il contesto europeo consolida questa dinamica, con il 93% della popolazione connessa e un e-commerce in crescita costante tra il 5% e il 7% annuo, con ulteriore accelerazione prevista nel 2025. L’inflazione rientrata verso livelli più gestibili e un e-GDP atteso in forte espansione completano un quadro macroeconomico favorevole.
Contemporaneamente, il negozio fisico italiano mantiene una centralità sorprendente: il 95% degli italiani continua a frequentarlo. Gli acquisti seguono ormai logiche ibride: l’83% effettua ricerche online prima dell’acquisto in store e il 64% utilizza servizi di Click & Collect, segnale di una crescente fusione tra esperienze digitali e presenza fisica.
Il report evidenzia anche l’ascesa decisa dei data center, oggi vera infrastruttura critica per la data economy nazionale. Il settore, che vale il 2,8% del PIL italiano, è destinato a crescere a un ritmo medio annuo dell’8,1% fino al 2030. Nei primi nove mesi del 2025, i data center hanno raccolto 90 milioni di euro di investimenti e dal 2021 ad oggi rappresentano il 36% degli investimenti alternativi, superando le centraline telefoniche. L’87% del capitale proviene dagli Stati Uniti, mentre quello domestico copre appena il 4%. Il mercato è fortemente orientato a operazioni dirette: il 79% degli investimenti riguarda acquisizioni societarie o immobiliari da parte di operatori e end-user.
La Lombardia – e in particolare Milano – si conferma il centro nevralgico di questa trasformazione. Qui si concentra il 40% del valore delle operazioni in pipeline, beneficiando di infrastrutture energetiche consolidate, interconnessioni digitali e un ecosistema economico tra i più dinamici d’Europa. I ticket medi rilevati restituiscono un mercato maturo: 68 milioni per immobili esistenti, 50 milioni per terreni destinati allo sviluppo e 33 milioni per conversioni da altre destinazioni d’uso.
Secondo Dondi dall’Orologio, “negli ultimi anni la tecnologia ha accelerato dinamiche già in atto, ridefinendo il ruolo delle asset class immobiliari. Il settore industriale evolve gradualmente, soprattutto dal punto di vista qualitativo e con strumenti finanziari come il sale & lease back. La logistica si conferma asset class centrale, sostenuta da globalizzazione, e-commerce e automazione. I data center, infine, si impongono come una delle asset class più strategiche, alimentati dall’esplosione della data economy e dalla crescente domanda di capacità computazionale”. Per gli investitori istituzionali, aggiunge, industria, logistica e data center costituiscono un portafoglio infrastrutturale in evoluzione, capace di combinare resilienza e crescita. “La differenza la farà la capacità di leggere i fondamentali: qualità degli asset, maturità dei mercati locali, sostenibilità energetica e ruolo strategico nella catena del valore”.
Secondo l’amministratore delegato Luca Dondi dall’Orologio, il cambiamento in atto non è ciclico, ma strutturale: “La logistica di nuova generazione, il settore industriale evoluto e i data center rappresentano oggi i pilastri di un nuovo ecosistema che abilita supply chain intelligenti, digitalizzazione e data economy. L’Italia si sta gradualmente allineando ai principali mercati europei e gli investitori riconoscono in queste asset class un’opportunità solida, coerente con le trasformazioni in corso. Stiamo entrando in una fase in cui l’immobiliare non è più solo contenitore, ma infrastruttura critica per la competitività del Paese”.
Il comparto industriale e logistico ha registrato nei primi nove mesi dell’anno 1,2 miliardi di euro di investimenti, pari al 16% del totale, con una flessione del 6% anno su anno ma con un solido interesse verso la logistica tecnologicamente avanzata, supportata da e-commerce e globalizzazione. Gli investimenti industriali nel periodo Q1–Q3 2025 si attestano a 23 milioni, portando a 313 milioni il totale degli ultimi cinque anni. A questi si sommano altri 40 milioni destinati all’acquisizione di immobili industriali da demolire per costruire logistica di ultima generazione, pari all’11% del totale.
Il comportamento delle aziende conferma un mercato produttivo legato alle esigenze operative. Dal 2021 al Q3 2025, il 20% delle operazioni ha riguardato acquisizioni dirette di unità produttive da parte degli utilizzatori finali, mentre il 29% è costituito da operazioni di sale & lease back utilizzate per reperire liquidità e ottimizzare il patrimonio immobiliare. Il mercato rimane concentrato sull’esistente: il 98% degli investimenti riguarda immobili già costruiti, solo il 2% terreni destinati a nuovi sviluppi. A livello territoriale, nei primi tre trimestri del 2025 Ravenna, Milano e Pavia sono le province che hanno registrato i volumi più elevati di operazioni.
Analizzando l’intero mercato nazionale degli immobili produttivi (NTN), nei primi sei mesi del 2025 sono state scambiate 8.015 unità, contro le 16.715 del 2024, con una crescita del 6,5% rispetto al 2023. La superficie media scambiata, pari a 1.050 mq, conferma la forte concentrazione al Nord, dove si trovano i distretti produttivi più strutturati. Una dinamica che riflette la natura profondamente locale di questa asset class, storicamente legata alle esigenze quotidiane delle imprese.
Negli ultimi anni la logistica si è consolidata come asset class autonoma e matura. L’80% degli investimenti proviene da investitori istituzionali e sviluppatori, il 19% da operatori di private equity e investitori privati, mentre la quota di end-user resta minoritaria. Particolarmente significativo l’aumento del last-mile logistics, passato dal 4% del 2021 all’8% del 2025, spinto dalla crescita dei consumi digitali e dall’esigenza di consegne rapide, soprattutto nel B2C. Le province più attrattive nei primi nove mesi del 2025 sono state Vercelli, Verona e Novara.
Il contesto europeo consolida questa dinamica, con il 93% della popolazione connessa e un e-commerce in crescita costante tra il 5% e il 7% annuo, con ulteriore accelerazione prevista nel 2025. L’inflazione rientrata verso livelli più gestibili e un e-GDP atteso in forte espansione completano un quadro macroeconomico favorevole.
Contemporaneamente, il negozio fisico italiano mantiene una centralità sorprendente: il 95% degli italiani continua a frequentarlo. Gli acquisti seguono ormai logiche ibride: l’83% effettua ricerche online prima dell’acquisto in store e il 64% utilizza servizi di Click & Collect, segnale di una crescente fusione tra esperienze digitali e presenza fisica.
Il report evidenzia anche l’ascesa decisa dei data center, oggi vera infrastruttura critica per la data economy nazionale. Il settore, che vale il 2,8% del PIL italiano, è destinato a crescere a un ritmo medio annuo dell’8,1% fino al 2030. Nei primi nove mesi del 2025, i data center hanno raccolto 90 milioni di euro di investimenti e dal 2021 ad oggi rappresentano il 36% degli investimenti alternativi, superando le centraline telefoniche. L’87% del capitale proviene dagli Stati Uniti, mentre quello domestico copre appena il 4%. Il mercato è fortemente orientato a operazioni dirette: il 79% degli investimenti riguarda acquisizioni societarie o immobiliari da parte di operatori e end-user.
La Lombardia – e in particolare Milano – si conferma il centro nevralgico di questa trasformazione. Qui si concentra il 40% del valore delle operazioni in pipeline, beneficiando di infrastrutture energetiche consolidate, interconnessioni digitali e un ecosistema economico tra i più dinamici d’Europa. I ticket medi rilevati restituiscono un mercato maturo: 68 milioni per immobili esistenti, 50 milioni per terreni destinati allo sviluppo e 33 milioni per conversioni da altre destinazioni d’uso.
Secondo Dondi dall’Orologio, “negli ultimi anni la tecnologia ha accelerato dinamiche già in atto, ridefinendo il ruolo delle asset class immobiliari. Il settore industriale evolve gradualmente, soprattutto dal punto di vista qualitativo e con strumenti finanziari come il sale & lease back. La logistica si conferma asset class centrale, sostenuta da globalizzazione, e-commerce e automazione. I data center, infine, si impongono come una delle asset class più strategiche, alimentati dall’esplosione della data economy e dalla crescente domanda di capacità computazionale”. Per gli investitori istituzionali, aggiunge, industria, logistica e data center costituiscono un portafoglio infrastrutturale in evoluzione, capace di combinare resilienza e crescita. “La differenza la farà la capacità di leggere i fondamentali: qualità degli asset, maturità dei mercati locali, sostenibilità energetica e ruolo strategico nella catena del valore”.
