08 Aprile 2026
Investimenti corporate a 12,3 mld nel 2025, retail in testa. Boom student housing ed healthcare
Il mercato immobiliare italiano chiude il 2025 con un nuovo massimo storico per volume di investimenti corporate: circa 12,3 miliardi di euro, segnando una crescita del +26% rispetto al 2024. È quanto emerge dal report ‘La Congiuntura Immobiliare in Italia – Secondo Semestre 2025‘, pubblicato dal Centro Studi di Kroll, che fotografa un mercato in netta accelerazione su tutte le principali asset class, con punte nel Retail, nell’Hospitality e nel segmento emergente dello Student Housing.
RETAIL: PERFORMANCE STORICA CON TRE MAXI-OPERAZIONI NEL SECONDO SEMESTRE
L’asset class Retail si aggiudica il primato con 3,4 miliardi di euro, pari al 28% del totale, segnando la migliore performance storica del comparto. Il traino è arrivato in particolare dal secondo semestre, durante il quale si sono chiuse tre operazioni di dimensione superiore ai 400 milioni di euro ciascuna: la vendita di Oriocenter, il più grande shopping center italiano; l’acquisizione da parte di Frey di un portafoglio di outlet; e la cessione di Carrefour, primario operatore della grande distribuzione organizzata con un rilevante patrimonio immobiliare sottostante. Il ritorno degli investitori istituzionali e la resilienza dei centri commerciali confermano la solidità strutturale del comparto.
HOSPITALITY & HEALTHCARE: 2,9 MILIARDI. IL LUSSO TRAINA L’HÔTELLERIE, RECORD PER IL SETTORE SANITARIO
Seconda asset class per volumi è l’aggregato Hospitality & Healthcare, con 2,9 miliardi di euro, equivalenti al 24% del mercato. All’interno del comparto, la componente alberghiera vale circa il 75% del totale — ovvero 2,2 miliardi di euro — con il segmento luxury come principale motore degli investimenti. L’Healthcare registra un risultato record vicino ai 700 milioni di euro, raggiunto grazie a due operazioni di portafoglio di grande dimensione media. Pur restando un mercato di nicchia per numero di deal, il settore sanitario si conferma rilevante per ticket medio e interesse crescente da parte degli investitori istituzionali.
LOGISTICA AL TERZO POSTO CON 2,15 MILIARDI
La Logistica si posiziona al terzo posto tra le asset class con 2,15 miliardi di euro, corrispondenti al 17% del volume complessivo. Il comparto conferma la propria centralità nel portafoglio degli investitori, sostenuto dalla crescita dell’e-commerce e dalla domanda di spazi distributivi moderni e strategicamente ubicati.
STUDENT HOUSING, OFFERTA ANCORA LONTANA DALLA DOMANDA
Il segmento Living & Sviluppi raggiunge circa 1,15 miliardi di euro, pari al 9% del totale. La componente trainante è lo Student Housing, che assorbe quasi la metà del volume complessivo investito nel comparto nell’arco dell’anno, consolidando il proprio appeal tra le asset class più ambite dagli investitori, interessati tanto a progetti di sviluppo quanto a prodotti core. Il potenziale di crescita è strutturale: in Italia il numero di studenti universitari ha raggiunto quasi 1,7 milioni, ma l’offerta di alloggi dedicati copre soltanto una piccola frazione della domanda. Tale squilibrio apre ampi margini di sviluppo per il settore del PBSA (Purpose-Built Student Accommodation), sostenuto sia dall’interesse degli investitori sia dalla crescente presenza di studenti internazionali.
A MILANO DUE DEAL DA OLTRE 100 MILIONI NELLO STUDENT HOUSING
Milano si conferma il principale polo di investimento in Living & Sviluppi del Paese, attraendo circa due terzi dei capitali del comparto a livello nazionale. La città è al centro di un intenso processo di rigenerazione urbana, alimentato in misura significativa dai progetti connessi alle Olimpiadi Invernali 2026, che rappresentano un’occasione strategica per riqualificare aree oggi poco valorizzate e suscitano forte interesse da parte degli investitori, in particolare per iniziative di sviluppo mixed use con componente residenziale e living. Nel solo segmento Student Housing, due transazioni nell’area metropolitana milanese hanno superato individualmente i 100 milioni di euro. Il mercato si mantiene solido sia sul fronte dei prezzi sia della domanda, sostenuto dalla limitata disponibilità di prodotto e dall’attrattività internazionale della città.
PNRR E GRANDI EVENTI INTERNAZIONALI ACCELERANO LA DOMANDA
Roma vive una fase di intenso fermento, trainata da una serie di eventi di rilievo internazionale con significative ricadute socioeconomiche e urbanistiche. Il PNRR funge da base per una ripresa strutturale capace di accrescere il valore immobiliare, migliorare la qualità della vita e attrarre nuovi residenti e investitori. La domanda residenziale è in aumento ma si scontra con la scarsità di offerta nel centro storico, con conseguente pressione sostenuta sui prezzi. Nel segmento terziario, l’interesse si concentra nel CBD e nel Greater EUR, con crescente attenzione dei developer verso la riconversione a uso residenziale e ricettivo. La forte domanda di spazi prime, unita alla scarsità di immobili di alto livello e a una pipeline di sviluppo limitata, mantiene elevata la pressione sui canoni, le cui prospettive di crescita restano solide nei submarket più ambiti.
PROSPETTIVE 2026
Per la prima metà del 2026 Kroll prevede un proseguimento dell’attività di investimento, con un focus crescente sui segmenti più influenzati dai macro-trend strutturali. L’Hospitality continuerà la propria fase espansiva puntando a una diversificazione del prodotto; il Living si orienterà verso soluzioni alternative con doppio target, giovani e studenti da un lato, popolazione senior dall’altro. L’Healthcare mostra un potenziale crescente in risposta alla trasformazione demografica della società, mentre i data center si profilano come asset class emergente, il cui sviluppo è strettamente connesso alle infrastrutture energetiche. Il Retail mantiene buone prospettive grazie al ritorno degli investitori istituzionali, alla performance dell’high-street e alla tenuta dei centri commerciali. “Il mercato italiano si conferma attrattivo anche per segmenti emergenti”, ha dichiarato Paola Ricciardi, Country Manager di Kroll.
RETAIL: PERFORMANCE STORICA CON TRE MAXI-OPERAZIONI NEL SECONDO SEMESTRE
L’asset class Retail si aggiudica il primato con 3,4 miliardi di euro, pari al 28% del totale, segnando la migliore performance storica del comparto. Il traino è arrivato in particolare dal secondo semestre, durante il quale si sono chiuse tre operazioni di dimensione superiore ai 400 milioni di euro ciascuna: la vendita di Oriocenter, il più grande shopping center italiano; l’acquisizione da parte di Frey di un portafoglio di outlet; e la cessione di Carrefour, primario operatore della grande distribuzione organizzata con un rilevante patrimonio immobiliare sottostante. Il ritorno degli investitori istituzionali e la resilienza dei centri commerciali confermano la solidità strutturale del comparto.
HOSPITALITY & HEALTHCARE: 2,9 MILIARDI. IL LUSSO TRAINA L’HÔTELLERIE, RECORD PER IL SETTORE SANITARIO
Seconda asset class per volumi è l’aggregato Hospitality & Healthcare, con 2,9 miliardi di euro, equivalenti al 24% del mercato. All’interno del comparto, la componente alberghiera vale circa il 75% del totale — ovvero 2,2 miliardi di euro — con il segmento luxury come principale motore degli investimenti. L’Healthcare registra un risultato record vicino ai 700 milioni di euro, raggiunto grazie a due operazioni di portafoglio di grande dimensione media. Pur restando un mercato di nicchia per numero di deal, il settore sanitario si conferma rilevante per ticket medio e interesse crescente da parte degli investitori istituzionali.
LOGISTICA AL TERZO POSTO CON 2,15 MILIARDI
La Logistica si posiziona al terzo posto tra le asset class con 2,15 miliardi di euro, corrispondenti al 17% del volume complessivo. Il comparto conferma la propria centralità nel portafoglio degli investitori, sostenuto dalla crescita dell’e-commerce e dalla domanda di spazi distributivi moderni e strategicamente ubicati.
STUDENT HOUSING, OFFERTA ANCORA LONTANA DALLA DOMANDA
Il segmento Living & Sviluppi raggiunge circa 1,15 miliardi di euro, pari al 9% del totale. La componente trainante è lo Student Housing, che assorbe quasi la metà del volume complessivo investito nel comparto nell’arco dell’anno, consolidando il proprio appeal tra le asset class più ambite dagli investitori, interessati tanto a progetti di sviluppo quanto a prodotti core. Il potenziale di crescita è strutturale: in Italia il numero di studenti universitari ha raggiunto quasi 1,7 milioni, ma l’offerta di alloggi dedicati copre soltanto una piccola frazione della domanda. Tale squilibrio apre ampi margini di sviluppo per il settore del PBSA (Purpose-Built Student Accommodation), sostenuto sia dall’interesse degli investitori sia dalla crescente presenza di studenti internazionali.
A MILANO DUE DEAL DA OLTRE 100 MILIONI NELLO STUDENT HOUSING
Milano si conferma il principale polo di investimento in Living & Sviluppi del Paese, attraendo circa due terzi dei capitali del comparto a livello nazionale. La città è al centro di un intenso processo di rigenerazione urbana, alimentato in misura significativa dai progetti connessi alle Olimpiadi Invernali 2026, che rappresentano un’occasione strategica per riqualificare aree oggi poco valorizzate e suscitano forte interesse da parte degli investitori, in particolare per iniziative di sviluppo mixed use con componente residenziale e living. Nel solo segmento Student Housing, due transazioni nell’area metropolitana milanese hanno superato individualmente i 100 milioni di euro. Il mercato si mantiene solido sia sul fronte dei prezzi sia della domanda, sostenuto dalla limitata disponibilità di prodotto e dall’attrattività internazionale della città.
PNRR E GRANDI EVENTI INTERNAZIONALI ACCELERANO LA DOMANDA
Roma vive una fase di intenso fermento, trainata da una serie di eventi di rilievo internazionale con significative ricadute socioeconomiche e urbanistiche. Il PNRR funge da base per una ripresa strutturale capace di accrescere il valore immobiliare, migliorare la qualità della vita e attrarre nuovi residenti e investitori. La domanda residenziale è in aumento ma si scontra con la scarsità di offerta nel centro storico, con conseguente pressione sostenuta sui prezzi. Nel segmento terziario, l’interesse si concentra nel CBD e nel Greater EUR, con crescente attenzione dei developer verso la riconversione a uso residenziale e ricettivo. La forte domanda di spazi prime, unita alla scarsità di immobili di alto livello e a una pipeline di sviluppo limitata, mantiene elevata la pressione sui canoni, le cui prospettive di crescita restano solide nei submarket più ambiti.
PROSPETTIVE 2026
Per la prima metà del 2026 Kroll prevede un proseguimento dell’attività di investimento, con un focus crescente sui segmenti più influenzati dai macro-trend strutturali. L’Hospitality continuerà la propria fase espansiva puntando a una diversificazione del prodotto; il Living si orienterà verso soluzioni alternative con doppio target, giovani e studenti da un lato, popolazione senior dall’altro. L’Healthcare mostra un potenziale crescente in risposta alla trasformazione demografica della società, mentre i data center si profilano come asset class emergente, il cui sviluppo è strettamente connesso alle infrastrutture energetiche. Il Retail mantiene buone prospettive grazie al ritorno degli investitori istituzionali, alla performance dell’high-street e alla tenuta dei centri commerciali. “Il mercato italiano si conferma attrattivo anche per segmenti emergenti”, ha dichiarato Paola Ricciardi, Country Manager di Kroll.
