04 Giugno 2025
Le 12 grandi città analizzate sono: Milano, Roma, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Genova, Verona, Venezia, Catania, Palermo, Bari
Lusso, un mercato in crescita
| A maggio è uscito il tradizionale Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia relativo all’anno 2024. I dati sono di Immobiliare.it Insights, proptech company del gruppo di Immobiliare.it, in collaborazione con LuxuryEstate.com, portale internazionale leader nel comparto residenziale di pregio. Alla stesura della quarta edizione del Report ha contribuito anche Santandrea Luxury Houses & Top Properties, brand dedicato al luxury real estate del Gruppo Gabetti, i cui esperti hanno arricchito l’analisi con commenti e spunti utili all’identificazione dei principali trend di mercato nei singoli territori. Guardando ai dati dell’Osservatorio, la domanda* di immobili di lusso in Italia ha mostrato, anche nel 2024, un trend di crescita. Alla fine dello scorso anno, infatti, l’interesse ha fatto segnare un +4% rispetto al 2023 e un +6% nel confronto con il 2019. Tale incremento della richiesta incontra un’offerta anch’essa in espansione (+17% in un anno) anche se la quota di stock di lusso disponibile rispetto al totale del mercato residenziale italiano si è mantenuta stabile negli ultimi 12 mesi, rappresentando, a fine 2024, il 2,6%. L’attuale dinamismo del mercato immobiliare di pregio in Italia si evince anche se si guarda al principale indicatore relativo ai “tempi” di tale comparto. Si tratta del time to sell - ovvero il tempo medio impiegato da un annuncio a essere rimosso dal mercato - che si è notevolmente abbassato negli ultimi anni, passando dagli 8,7 mesi di inizio 2019 ai 6,1 mesi di fine 2024. Nel settore residenziale tradizionale, invece, nello stesso arco temporale si è notata una riduzione decisamente inferiore (da 6,6 a 5,3 mesi), con un conseguente avvicinamento dei tempi di vendita tra i due mercati. Analizzando, invece, il valore dello stock in offerta degli immobili di lusso, Milano si conferma in testa, con 7,7 miliardi di euro, pari al 12,5% del totale della Penisola. Roma rimane al secondo posto, pur incrementando del 16% rispetto al 2023, con 5,2 miliardi di euro (l’8,4% del totale). La Versilia occupa il terzo gradino del podio assoluto ed è la prima area a vocazione turistica ad apparire in classifica con quasi 4 miliardi di euro, vale a dire il 6,4% del valore complessivo italiano. Ma se a Milano e Roma lo stock a disposizione è composto prevalentemente da appartamenti (il 99% nel capoluogo lombardo e l’89% nella Capitale), in Versilia le ville primeggiano decisamente (79%). Per quanto riguarda, infine, i prezzi, sia quelli degli appartamenti sia quelli delle ville sono rimasti sostanzialmente stabili negli ultimi anni. Alla fine del 2024, comprare un appartamento di lusso nella nostra Penisola costa mediamente 7.383 euro/mq, con una forbice di poco meno di 2.000 euro/mq tra gli 8.087 euro/mq del Nord-Ovest e i 6.326 del Sud. Il Nord-Ovest e le isole sono le aree ad aver fatto segnare gli incrementi maggiori nell’ultimo anno, rispettivamente del 3,8% e del 2,8%. Questo il commento di Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it e Amministratore Delegato di LuxuryEstate.com: Anche nel 2024, i nostri dati offrono la fotografia di un mercato residenziale di lusso in ottima salute, che negli ultimi anni ha pienamente recuperato dopo l’inevitabile calo del periodo pandemico. L’interesse dei potenziali acquirenti, seppur in maniera contenuta, continua ad aumentare anno dopo anno, e incontra un’offerta sempre più variegata e dal valore sempre maggiore. Inoltre, come testimoniato dai tempi di vendita, gli immobili di pregio escono con facilità dal mercato e vengono costantemente sostituiti da nuova offerta, sintomo, anche questo, del grande dinamismo del comparto. *Con domanda si intende pressione di domanda, vale a dire il numero medio di contatti per annuncio Immobiliare residenziale: che casa cercano gli italiani? Il 78% di chi ha in programma di cambiare casa nei prossimi 12 mesi punta sull’acquisto. Un segnale positivo se si guarda all’anno precedente, quando è il 63% degli intervistati a dichiarare di aver cambiato casa e scelto l’acquisto, mentre circa un terzo (33%) ha optato per l’affitto. È una delle evidenze emerse dall’ultimo sondaggio di Immobiliare.it, condotto su un campione di circa 4.000 utenti. Lo studio ha approfondito le preferenze degli italiani che hanno recentemente cambiato casa o sono in procinto di farlo, esplorando anche aspetti qualitativi grazie ai dati forniti da Google Trends. Poco meno del 70% degli italiani che hanno cambiato casa nell’ultimo anno, o che progettano di farlo nei prossimi 12 mesi – che sia di proprietà o in affitto - sceglie una soluzione dipendente e, di questi, il 46% opta per il trilocale. Al secondo posto il bilocale, con il 23% delle preferenze. I dati di Google Trends per il 2025 confermano e arricchiscono questa tendenza: per i trilocali e le case indipendenti emerge una forte correlazione con la ricerca di "spazi aperti". Tra le ricerche più frequenti si trovano infatti "trilocale con giardino", "trilocale con terrazzo Milano", "trilocale con giardino privato". Per quanto riguarda i bilocali, le ricerche correlate sono più relative a "ristrutturato", con query popolari come "bilocale arredato con riscaldamento", "affitto bilocale arredato", "bilocale ristrutturato". (Fonte: Google Trends) Quasi un quarto dei rispondenti (24%) al sondaggio ha indicato come motivazione principale per cambiare casa la necessità di usufruire di uno spazio più grande. In particolare, tra chi ha fornito questa motivazione, il 37% sono persone con un’età compresa tra i 36 e i 45 anni. A pari merito, poco al di sotto del 10%, il desiderio di poter godere di uno spazio all’aperto, come il giardino, e la volontà di passare da un affitto a una soluzione di proprietà. Vivere in una zona tranquilla non ha prezzo: oltre il 45% degli utenti la indica come una delle caratteristiche indispensabili della nuova soluzione abitativa. Ma per il 42% è anche fondamentale che la zona dove scelgono di andare a risiedere sia ben servita, comoda con i mezzi pubblici e con tutti i servizi essenziali disponibili in un raggio ristretto. Come rilevato da Google Trends, l'importanza della vicinanza ai trasporti pubblici è sottolineata anche dall'aumento del 56% nelle ricerche relative a "vicino alla metro" registrato negli ultimi 12 mesi rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. (Fonte: Google Trends) Guardando ai budget, tra chi ha acquistato un nuovo immobile nell’arco dello scorso anno, il 57% dei rispondenti ha richiesto un mutuo per finanziare l’acquisto. Tra quanti hanno scelto il finanziamento, circa il 43% di chi ha partecipato al sondaggio lo ha fatto per un valore immobiliare compreso tra i 200.000 e i 350.000 euro. In generale, per quasi il 30% dei rispondenti il valore della nuova casa si colloca tra i 100.000 e i 200.000 euro. I tre quarti dei rispondenti (66%) hanno anche venduto un precedente immobile di proprietà, e il 46% di essi afferma di aver realizzato una cifra superiore a quella di acquisto. Affitti al limite per i single Come 12 mesi fa, Firenze si conferma, tra le grandi città della nostra Penisola*, quella meno accessibile per i single che desiderano affittare un bilocale, rimanendo ancora davanti a Milano. Il capoluogo toscano è anche l’unico grande centro in cui nemmeno una coppia può permettersi di prendere in locazione un immobile con due stanze, mentre in tutti gli altri casi, unendo due stipendi, il budget è sufficiente per sostenere il costo di affitto. Per scoprirlo, abbiamo confrontato, grazie ancora una volta ai dati di Immobiliare.it Insights, la cifra mensile che una o due persone dovrebbero allocare per l’affitto – ovvero non più del 30% del reddito medio netto – con il canone medio effettivamente richiesto per un bilocale. Tornando a Firenze, la città del David presenta la distanza più marcata, in percentuale (110%), tra quanto un single può destinare all’affitto e il canone medio di un bilocale in città: qui, infatti, la cifra media allocabile ammonta a 530 euro, mentre il costo medio di una casa con due locali si attesta sui 1.113 euro/mese. Così, solo lo 0,3% dell’offerta è accessibile a chi cerca da solo. Al secondo posto si trova Milano - con un divario del 79% circa tra le due cifre - che rispetto allo scorso anno supera Napoli: il capoluogo meneghino presenta i canoni più elevati in assoluto per l’affitto di un bilocale, pari a 1.243 euro/mese, ma anche il budget allocabile è di gran lunga il più sostanzioso tra le varie città considerate (quasi 700 euro). In ogni caso, tale budget è sufficiente solamente per accedere allo 0,7% dello stock totale della metropoli. Praticamente appaiate al terzo posto si posizionano Napoli e Roma: in queste due grandi città la distanza, in percentuale, tra richiesta e budget disponibile è infatti comparabile, e si attesta al 76% circa. Nel capoluogo campano il prezzo medio di un bilocale è di 817 euro/mese, a fronte di una possibile spesa di 461 euro per un single. Tale discrepanza rende accessibile appena il 5% circa dell’offerta complessiva nella zona. Nella Capitale - che rispetto alla classifica dello scorso anno ha recuperato diverse posizioni, superando Venezia, Bari e Bologna - sono invece più alti sia il prezzo medio di un bilocale (circa 1.000 euro/mese), sia la somma destinabile (570 euro), e l’accessibilità al mercato dei bilocali in affitto per un single rimane sotto il 3%. Antonio Intini, CEO di Immobiliare.it Insights, commenta così: La corsa verso l’alto dei canoni di locazione è proseguita anche nel primo trimestre del 2025, facendo segnare, nelle grandi città, ovvero quelle che superano i 250.000 abitanti, un +5,8% rispetto al periodo gennaio-marzo dello scorso anno. Tale andamento rende sempre più difficile per i single affittare un bilocale in tali aree, preferendo spesso i rispettivi hinterland o virando verso l’acquisto, opzione che ultimamente è stata da molti presa nuovamente in considerazione in seguito all’abbassamento dei tassi di interesse da parte della BCE. La situazione migliora se a cercare si è in coppia, con uno scenario anche più roseo rispetto a quello dello scorso anno. Se, infatti, 12 mesi fa anche unendo due redditi il budget stanziabile era insufficiente per pagare il canone medio di un bilocale a Firenze, Milano, Napoli, Venezia, Bari e Bologna, alla fine del primo trimestre del 2025 solo a Firenze questo taglio rimane quasi inaccessibile anche alla coppia. L’ammanco nel comune fiorentino è infatti pari a poco più di 150 euro (budget richiesto pari a 1.113 euro/mese e cifra disponibile ferma a 955 euro). A Milano il budget destinabile all’affitto a disposizione di una coppia copre – per pochi euro – il canone di un bilocale (1.252 euro vs. 1.243 euro/mese). Il margine è molto sottile anche a Napoli (830 euro vs. 817 euro/mese), Venezia (883 euro vs. 853 euro/mese) e Roma (1.026 euro vs. 1.001 euro/mese). Clicca qui per leggere la ricerca completa |
