25 Settembre 2023

Market Report Milano/Roma 2023 H1

Engel & Völkers, Gruppo attivo nell’ immobiliare di pregio, ha pubblicato il Market Report Milano/Roma relativo al primo semestre 2023, realizzato in collaborazione e con il supporto scientifico di Nomisma.
 
Focus Milano
Il mercato immobiliare a Milano, nel corso del primo trimestre, ha registrato un sostanziale peggioramento di tutti gli indicatori. La battura d’arresto ha riguardato in primis le transazioni -22,9% nel primo trimestre 2023 rispetto al Q1 2022, mentre i prezzi – ad oggi – hanno dimostrato una buona tenuta. Il progressivo rialzo dei tassi di interesse ha impattato in misura minore sul mercato del pregio e sulle nuove costruzioni rese particolarmente interessanti dalle recenti indicazioni europee sulla classe energetica degli immobili.
Nonostante gli indicatori del mercato immobiliare siano nel complesso in peggioramento, il mercato del pregio continua a mostrare una buona vitalità” – spiega Luca Dondi, Amministratore Delegato di Nomisma. “La fascia alta del mercato, non dipendente da credito e per questo non disincentivata dall’incremento dei tassi di interesse, gode ancora di una domanda sostenuta. Cala, per contro, la quota di transazioni che non possono prescindere dal supporto bancario”. 
“L’impatto negativo dell’aumento dei tassi di interesse è stato più marcato sul prodotto usato rispetto al prodotto nuovo a causa del progressivo esaurimento delle formule di incentivazione fiscale, dell’aumento dei tempi e dei costi di ristrutturazione ed anche a causa del nuovo interesse dei consumatori per alte prestazioni energetiche degli edifici ha commentato Roberto Magaglio, Licence Partner Engel & Völkers Milano “
Considerando i valori, il mercato del centro storico è caratterizzato da una generalizzata tendenza al rialzo dei prezzi medi degli immobili. Per le case ristrutturate a nuovo il range è molto ampio tra i singoli quartieri. La zona Duomo, ad esempio, ha visto crescere i valori massimi che risultano compresi tra gli 8.500 e i 19.500 EUR/mq, mentre le quotazioni top nel Centro Storico hanno toccato il record dei 24.000 EUR/mq nel Quadrilatero e confermato i 21.000 EUR/mq a Brera e nella Zona Castello. Nella Zona Ovest i prezzi medi degli immobili di pregio confermano i livelli del semestre precedente in alcune localizzazioni, mentre in altre si registra un trend al rialzo. Le quotazioni delle proprietà ristrutturate al nuovo variano tra 4.200-6.500 EUR/mq di Gambara-Bande Nere e San Siro, ai circa 10.000 EUR/mq di Sempione-Arco della Pace -Chinatown e Vercelli-Washington. Quotazioni molto più alte per Citylife dove i prezzi si attestano tra gli 8.000 e i 15.000 EUR/mq. Per quanto riguarda la zona est, i valori presentano un trend al rialzo su base semestrale in tutte le zone riscontrabile sia per le proprietà nuove sia per quelle ristrutturate a nuovo dove si riscontrano valori di compravendita compresi nel range di 4.500-9.500 EUR/mq. In crescita i prezzi anche nella Zona Nord di Milano, anche se con fasce di range differenti tra zona e zona. Nel quartiere di Porta Nuova-XXV Aprile, ad esempio, i prezzi raggiungono quota di 19.800 EUR/mq, con l’area di Garibaldi-Moscova-Arena che conferma il rialzo dei valori con un prezzo medio massimo di 13.000 EUR/mq. Infine, in controtendenza con il resto del mercato, le quotazioni medie della Zona Sud restano stazionarie su base semestrale, per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo e diminuiscono per le abitazioni da ristrutturare. Considerando gli immobili nuovi, il range dei valori varia tra 6.500 EUR/mq di Medaglie d’Oro-Lodi e gli 11.000 Euro/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.
L’outlook per il secondo semestre 2023 vede, per Milano, un trend di flessione delle transazioni, associato ad una intonazione stazionaria dei prezzi medi in tutte le zone della città. Gli annunci di nuovi aumenti dei tassi di interesse lasciano presagire un impatto negativo sulla domanda e gli investimenti. Nel comparto della locazione, in Centro Storico sono attesi contratti in diminuzione, a causa della progressiva scarsità di offerta, in presenza di incremento dei canoni. Le quotazioni dovrebbero crescere, o tutt’al più rimanere stazionarie in tutte le zone, a fronte di aspettative di calo dei contratti, più concentrate nella zona Sud, oltre che in parti delle zone Ovest e Est.
 
Focus Roma
Il mercato immobiliare della Capitale rimane stabile, con il segmento Premium che nel primo semestre del 2023 è stato caratterizzato da una domanda nel complesso stazionaria, con prezzi in aumento e un numero di compravendite in moderata flessione.
Nonostante gli indicatori del mercato immobiliare siano nel complesso in peggioramento, il mercato del pregio continua a mostrare una buona vitalità” – ha spiegato Luca Dondi, Amministratore Delegato di Nomisma. “La fascia alta del mercato, non dipendente da credito e per questo non disincentivata dall’incremento dei tassi di interesse, gode ancora di una domanda sostenuta. Cala, per contro, la quota di transazioni che non possono prescindere dal supporto bancario”.
Secondo l’indagine, nel centro storico si conferma il trend al ribasso delle transazioni, senza ripercussioni sui prezzi di vendita, che registrano una crescita nelle location di maggiore pregio. Tra queste, si segnala, in particolare, il ritorno di interesse per l’Aventino. Gli acquisti per investimento si concentrano soprattutto sui rioni Trastevere e Testaccio, caratterizzati da un’intensa vita notturna e pertanto particolarmente attrattivi anche per gli affitti a breve termine.
La domanda estera, per la maggior parte proveniente dal Nord Europa, si rivolge soprattutto verso immobili collocati nelle aree di grande pregio come Pinciano, Parioli e Trieste e l’Eur che, grazie alle diverse iniziative di riqualificazione in corso nel quartiere, è tra le zone più richieste da acquirenti stranieri per l’acquisto di proprietà a uso investimento. Si registra anche la domanda per immobili di piccole dimensioni da destinare a uso ricettivo o a locazione studentesca, ad esempio nei quartieri San Lorenzo e Bologna.
Per quanto riguarda le quotazioni, nel centro storico i prezzi delle abitazioni ristrutturate vanno da 3 mila a 10 mila euro a mq per i quartieri più esclusivi. Nella zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi si conferma compreso tra 4.200 e 7 mila euro al mq per le abitazioni ristrutturate al nuovo. A Roma nord, i prezzi medi presentano trend stazionari su base semestrale, a eccezione di Parioli, Trieste-Salario e Talenti-Monte Sacro che registrano un aumento. Qui i costi variano da 2.700 a 7 mila euro al mq per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo.
Nella zona ovest, i prezzi medi sono stazionari su base semestrale in tutti i quartieri della macroarea, sia le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo, sia per quelle da ristrutturare. I valori di compravendita restano compresi nel range 2.700-4.100 euro al mq per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo e nel range di 2.300-3.600 euro al mq per quelle da ristrutturare. Tra i quartieri che riscuotono maggiore interesse spiccano Monteverde Nuovo e Gianicolense.
Infine, a Roma sud, i prezzi delle abitazioni nuove o ristrutturate presentano un incremento generalizzato rispetto al semestre precedente, ad eccezione del quartiere Torrino dove le quotazioni risultano stazionarie. I valori medi vanno dai 2.400 euro al mq della zona Laurentino a 4.800 euro al mq di San Giovanni/Appio Latino e Eur per gli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo.
“I dati relativi al primo semestre 2023 hanno registrato un tasso di crescita pari allo 0,8% rispetto allo stesso periodo del 2022, confermando un trend tutto sommato positivo in un momento complesso per il mercato”, ha dichiarato Helio Cordeiro Teixeira, Managing Director del Market Center di Roma di Engel & Völkers. “Il nostro obiettivo è quello di ampliare l’offerta in tutte le zone della città attraverso un costante miglioramento nella qualità dei servizi messi a disposizione dei nostri clienti, al fine di minimizzare i rischi e i tempi delle conclusioni di compravendita nel difficile contesto urbanistico della Capitale. In generale, ci attendiamo un aumento di investitori interessati a proprietà da mettere a reddito e una ripresa del mercato, anche grazie al Giubileo e agli interventi previsti dal PNRR, che rappresenteranno senz’altro uno stimolo al miglioramento complessivo della città”.
Dal Market Report di Engel & Völkers e Nomisma emerge anche una panoramica del mercato della locazione che si conferma caratterizzato dalla pressione della domanda a fronte di un’offerta scarsa di immobili, fenomeno per larga parte imputabile alla conversione dei contratti di affitto tradizionali in contratti short term. Tali dinamiche hanno portato a un ulteriore aumento dei canoni rispetto al semestre precedente. La preferenza dei locatari va alle abitazioni ristrutturate al nuovo e tra le zone di maggiore interesse si segnalano i quartieri Vigna Clara, Farnesina, Trieste e Salario. Il pieno ritorno della domanda estera, soprattutto nel centro storico e nell’area Prati-Vaticano, ha stimolato investimenti nei due quartieri.
“Una buona parte della domanda è caratterizzata dagli affitti transitori che per i proprietari rappresentano una via di mezzo per poter avere un’ottima rendita e la restituzione dell’immobile in tempi ridotti, evitando rischi di morosità. In tal senso, crediamo che le soluzioni proposte dal governo, mirate a fissare un numero minimo di pernottamenti per l’affitto breve, possano non essere quelle più produttive per la gestione delle carenze di immobili residenziali. Sarebbe invece più utile incentivare, con manovre fiscali specie per le ristrutturazioni, i proprietari dei tanti immobili sfitti per aumentare l’offerta sul mercato”, ha concluso Teixeira
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