Real estate, 62% delle transazioni del 2024 concluse da capitali stranieri
Grazie alla spinta del secondo semestre che ha quasi raddoppiato i volumi di investimenti del primo, il 2024 si è chiuso con transazioni per 9,9 miliardi di euro in Italia, +66% rispetto al 2023 (6 miliardi di euro). E’ quanto emerso dall’analisi realizzata dagli esperti di Gabetti secondo cui il contesto macroeconomico più favorevole rispetto al 2023 unito al processo di repricing hanno fatto tornare a crescere l’interesse per gli investimenti immobiliari corporate.
Secondo gli esperti, questo scenario, oltre ai capitali core che confermano i loro interesse a investire in Italia per prodotti core e core plus (soprattutto nell’area di Milano), la grande occasione per il nostro Paese risiede nella necessità di adeguare quell’ingente patrimonio immobiliare commerciale che non incontra le aspettative della domanda e che potrebbe attirare molti capitali value -added.
“Nel 2024, la positiva risposta del mercato dei capitali certifica la ripresa degli investimenti e il ritorno degli investitori esteri che hanno deciso di puntare i propri capitali sull’Italia. Il nostro Paese, infatti, rispetto ad altri Paesi europei che storicamente vantano una dimensione maggiore del mercato dei capitali in ambito real estate, garantisce un ottimo rapporto rischio/rendimento nelle operazioni di asset allocation. In termini di prodotto, il punto di forza del Paese è proprio quello di puntare sul brand Italia”, spiega Alessandro Lombardo, direttore commerciale Gruppo Gabetti. “Quest’ultimo attrae capitali interessati non soltanto a possedere e affittare spazi, ma a indirizzarsi su tenant espressione di italianità nel mondo e che garantiscano elevate marginalità. Ne sono un esempio alcune transazioni rilevanti soprattutto in ambito industrial e hospitality. Questo sarà il trend del 2025, che vedrà una crescita non solo delle operazioni value-added nei segmenti hospitality e living, ma anche di quelle income producing nel settore industriale/GDO, grazie a operazioni in cui la performance del tenant sarà determinante nel generare una maggiore marginalità per l’investimento immobiliare”.
Analizzando nel dettaglio le singole asset class, nel 2024 il retail ha fatto la parte del leone con 2,8 miliardi di euro investiti. Un risultato ottenuto grazie al deal concluso nel terzo trimestre in Via Monte Napoleone da 1,3 miliardi di euro, ma anche per l’ottimo quarto trimestre che ha attirato 930 milioni di euro, il volume più alto di un singolo trimestre negli ultimi 8 anni, al netto del trimestre precedente in cui si è registrato il singolare asset deal sopracitato.
A farla da padrone negli ultimi tre mesi dell’anno sono state le operazioni riguardanti i centri commerciali e la grande distribuzione (GDO), in particolare si segnala un’importante deal che ha riguardato un portafoglio di diversi supermercati dislocati in tutta Italia.
Segue il settore degli uffici con quasi 2 miliardi di euro (20% del totale investito) e volumi in crescita del 64% rispetto al 2023 (1,2 miliardi di euro). A contribuire a questo risultato è stata la spinta data dal quarto trimestre con un volume pari a 760 milioni di euro. Tra le operazioni più importanti Gabetti ha segnalato la vendita di un trophy asset sopra i 100 milioni di euro in centro a Roma.
Mentre il il mercato dell’hospitality ha mostrato una notevole dinamicità durante tutto il 2024 con una media di oltre 440 milioni di euro investiti per trimestre, che hanno consentito di raggiungere un volume transato di 1,8 miliardi di euro (18% del totale italiano). Tra i deal più rilevanti dell’ultimo trimestre, dopo mesi di trattative si è conclusa l’acquisizione dell’hotel 5 stelle lusso, Bauer hotel di Venezia, da parte del gruppo cipriota Mohari Hospitality, per un valore oltre i 300 milioni di euro.
E cosa dire del settore industriale/logistico? Con 1,7 miliardi di euro, il 17% del volume complessivo da inizio anno, la dinamicità di questo settore è aumentata negli ultimi tempi a seguito della spinta data dall’e-commerce che, determinando un maggiore traffico merci, ha alimentato la necessità di trovare nuovi spazi logistici.
In termini di volumi di investimento, invece, il settore living ha registrato un appenaa800 milioni di euro, l’8% del totale, registrando un calo del 5% rispetto al 2023 ma risultando essere il terzo miglior anno in termini di volumi transati. Mentre il comparto mixed-use ha registrato quasi 570 milioni di euro di volumi investiti (il 6% del totale). Un risultato raggiunto principalmente attraverso l’acquisizione degli scali ferroviari Farini e San Cristoforo, che insieme fanno parte del percorso di rigenerazione degli scali ferroviari avviato dal Comune di Milano.
Infine, l’healthcare e l’alternative hanno pesato rispettivamente l’1% e il 2% sul totale (300 milioni euro complessivi). In particolare, l’alternative include closing di operazioni di centraline telefoniche, data center e in strutture scolastiche.
“Nel 2024 il volume maggiore di investimenti, localizzato in una specifica area geografica, è stato nel Nord Italia (56%), segue il Centro con il 20% e il Sud con il 6%. Il restante 18% risulta essere composto da investimenti sparsi sul territorio nazionale”, avvertono gli esperti di Gabetti. “Dal punto di vista della provenienza dei capitali, gli investitori esteri (il 62%) risultano gli operatori più attivi sul mercato; tra questi spiccano i francesi nel comparto retail e gli americani focalizzati principalmente sul comparto logistico e retail”.
