Residenze esclusive a Milano - 2025 odissea nello spazio: Milano alla ricerca di un nuovo equilibrio

Nel secondo semestre del 2025 il mercato delle residenze esclusive di Milano ha proseguito lungo un percorso di sostanziale continuità rispetto alla prima parte dell’anno, confermando la evidente segmentazione tra le fasce più elevate e il comparto intermedio. I segmenti Top (oltre 3 milioni di euro) e Lusso (oltre 6 milioni) continuano a essere sostenuti prevalentemente dalla domanda internazionale, mentre la fascia Media (1–3 milioni), alimentata quasi esclusivamente da acquirenti domestici, rimane caratterizzata da un approccio prudente e selettivo. Sebbene sarà necessario attendere almeno tutto il 2026 per avere dati di riscontro adeguati, sembra di intravedere una diminuzione della domanda straniera, che pur mantenendosi su livelli ampiamente superiori all’offerta, mostra una normalizzazione rispetto ai picchi registrati nel biennio 2023-2024. Almeno tre i fattori che giustificano questa impressione: i) l’esaurimento della fuga da Londra conseguente alla cancellazione dei benefici fiscali per i “res non dom” (a partire dal 6 aprile 2025); ii) l’innalzamento della flat tax dagli originari 100.000 euro agli attuali 300.000; iii) la strutturale carenza di residenze esclusive in città.
L’interesse degli acquirenti è sempre più verso immobili unici, spesso con caratteristiche non replicabili, ambito nel quale l’offerta disponibile rimane limitatissima e in parte gran parte composta da proposte con un rapporto qualità/prezzo incoerente Nel segmento intermedio - per gli acquirenti italiani - la cautela è ancora il sentiment più evidente, per tre ragioni principali: i) la difficoltà di individuare immobili che rappresentino un reale miglioramento qualitativo; ii) la grande variabilità dei prezzi richiesti dai venditori, che, creando incertezza contribuisce a rallentare i processi decisionali e ad alimentare un atteggiamento prudente; iii) un clima geopolitico assolutamente nuovo che è fonte di apprensione e ulteriore prudenza. Tuttavia, considerato che oramai il trend di strutturale carenza di offerta dura da almeno 5 anni, qualora il mercato dovesse registrare immissione di residenze di reale qualità, anche la domanda locale è pronta a rispondere con rapidità e determinazione.
PREZZI
La dinamica dei prezzi richiesti conferma il trend consolidato dal 2021, con incrementi frazionali che si mantengono intorno all'1% annuo. Nel semestre analizzato emerge una crescita differenziata: +0,85% per il prezzo medio, +0,64% per il medio massimo e +1% per il medio minimo. Le proprietà di nuova costruzione o ristrutturate registrano un apprezzamento dello 0,9%; +0,75% per l'usato in condizioni medie o da ristrutturare. Un elemento significativo riguarda il divario tra aspettative e realtà transazionale: mentre i prezzi richiesti sono aumentati dell'1,5% su base annuale, quelli di effettiva chiusura delle compravendite hanno segnato un incremento contenuto allo 0,1%, riflettendo una crescita degli sconti pari all'1,4% nell'intero 2025.
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