09 Ottobre 2023

RESIDENZE ESCLUSIVE A MILANO: IL SEGMENTO TOP CONTINUA A GUIDARE IL MERCATO

Tirelli & Partners Società Benefit ha diffuso oggi l’Osservatorio sulle Residenze Esclusive, con i dati del primo semestre 2023. Dedicato a chi vuole comprendere meglio e investire nel dinamico mercato milanese, un punto di riferimento che oggi festeggia il proprio ventesimo anno di vita.
Le compravendite Il mercato delle compravendite di residenze esclusive di Milano nella prima metà del 2023 presenta una forte differenziazione dal lato della domanda. Da un lato per le residenze della fascia alta e Top (prezzo maggiore di 3 milioni) la richiesta nel semestre si è mantenuta consistente, sia da parte di acquirenti stranieri, sia da quelli locali, entrambi alla ricerca di rare opportunità d’acquisto. Dall’altro lato, nel segmento medio, la domanda è stata meno attiva, principalmente per l’atteggiamento più prudente e attendistico mostrato dai potenziali acquirenti italiani. “Alcuni segnali di un rallentamento si erano già manifestati nel secondo semestre del 2022. Il fattore principale che influisce negativamente su questa fascia del mercato non è tanto il peggioramento nelle condizioni di accesso al credito, bensì l’incertezza riguardo agli scenari futuri che provoca un dilatamento dei tempi decisionali” commenta Gabriele Torchiani, senior partner responsabile dell’ORE.
I segmenti più alti continuano a essere trainati dalle ricerche provenienti dall’estero (stranieri e italiani in rientro), che non mostrano segni di flessione e che continuano a confrontarsi con un’offerta ampiamente insufficiente in termini quantitativi e spesso inadeguata qualitativamente.
Milano è e rimane molto attrattiva sia per coloro che desiderano farne la propria residenza, sia per gli investitori che cercano rendimenti adeguati e asset che diano garanzia di mantenere il proprio valore nel medio-lungo periodo. In un mercato caratterizzato da un’offerta così sottile, non desta preoccupazione il livello dei prezzi. È chiaro che, se confrontati con la media del mercato immobiliare italiano, i prezzi di Milano appaiono fuori scala, ma l’errore sta nel termine di paragone. Milano rientra nel novero delle grandi città europee, rispetto alle quali le case milanesi hanno spesso valori per mq inferiori.
L’Indice di assorbimento risulta in flessione rispetto al periodo precedente, a causa del peso preponderante in termini di numero di transazioni della fascia media, quella che ha evidenziato fino a giugno l’andamento più rallentato. Il numero di transazioni è anche frenato dalla ridotta e inadeguata disponibilità nel segmento Top. La quota di case vendute nel semestre in percentuale sullo stock resta comunque su valori assoluti molto alti in Brera, in Magenta e anche nelle “Altre zone”, che comprendono tutte le transazioni sopra la soglia di 1 milione di euro avvenute al di fuori delle zone singolarmente menzionate.
La dinamica del mercato evidenziata in termini di confronto tra domanda e offerta ha indotto un contestuale minimo aumento sia dei tempi medi di vendita, che si attestano a 5,5 mesi, sia degli sconti ottenuti per la chiusura delle trattative, al 6,8% del prezzo richiesto. Una tendenza indotta sempre dall’andamento del segmento medio, mentre in quello Top le rare case di qualità offerte trovano un acquirente in tempi velocissimi e al prezzo di richiesta. La differenza tra le residenze di alta qualità e quelle inferiori è sempre più evidente. Per le prime esiste una domanda ampiamente superiore all’offerta tanto che una quota significativa delle richieste rimane insoddisfatta. In questo segmento non c’è necessità che le proprietà transitino sul mercato “ufficiale”, ma vengono “assegnate” in private placement al prezzo richiesto.
L’offerta di minore pregio invece suscita poco o nessun interesse, il che si traduce in un prolungato periodo di permanenza sul mercato, che genera a sua volta nella domanda l’attesa di ulteriori riduzioni di prezzo in un circolo vizioso difficile da rompere. I tempi medi di giacenza delle residenze senza un compratore sono rimasti stabili intorno ai due anni: un chiaro segnale della selettività della domanda, che non è disposta a fare compromessi rispetto alle proprie attese.
Il prezzo richiesto cresce dello 0,5% nel valore medio e di quasi lo 0,8% in quello medio massimo (le case nell’ultimo quartile della distribuzione statistica dei prezzi, quelle di maggiore qualità), proseguendo nella tendenza alla forte divaricazione di questi valori che registriamo da almeno 6 anni nel mercato. Siamo di fronte a una dinamica dei valori sana, che, pur di fronte a un’offerta ampiamente insufficiente, non crea repentine impennate dei prezzi. Nel segmento Top del mercato (prezzo maggiore di 5 mln) i valori di richiesta seguono una logica a parte guidata dall’estrema scarsità e battono un nuovo record superando i 20.000 € al mq in 5 su 6 delle zone oggetto di rilevazione. L’aumento medio dello sconto porta a una riduzione di quasi un punto percentuale nei prezzi medi effettivi di vendita.
Nuovo record assoluto per una singola transazione a Milano: 35 milioni per una villa con giardino e piscina in zona Magenta. L’ammontare complessivo delle tre vendite più rilevanti del semestre supera i 46 milioni, con prezzi di vendita al mq compresi tra 13.750 e 25.400 euro.
Per quanto riguarda le motivazioni d’acquisto, la componente “prima casa” sale ancora e si porta al 57%, incorporando anche le transazioni relative agli acquirenti provenienti dall’estero. La quota “sostituzione” vale il 35% del totale e la parte relativa alla componente di acquisto per investimento scende leggermente all’8%. “Il mercato – dice Marco E. Tirelli – continua a essere guidato dagli investitori stranieri. L’interesse per Milano si mantiene su livelli elevati, trainato da una serie di molteplici fattori di contesto: È la vera “città dei 15 minuti”, dove quasi il 90% delle location residenziali più pregiate si trova a meno di 1,5 km dal centro fisico della città, cosa che fa di Milano una città “a dimensione umana”; La qualità della vita percepita è molto alta: Milano combina un’offerta immobiliare, culturale, sanitaria, ecc. di dimensione europea, con la qualità del vivere italiana; La città offre accesso rapido a laghi, campagna, mare, montagna e colline, luoghi di vacanza raggiungibili in tempi eccezionalmente brevi, probabilmente senza eguali nel mondo; È servita da 3 aeroporti internazionali che garantiscono collegamenti facili e veloci; In città sono presenti numerose scuole secondarie internazionali e università con un ottimo posizionamento nei ranking globali;  Offre a tutti istituzioni culturali e importanti manifestazioni di grande attrattività internazionale. Per tutte queste ragioni i prezzi sono considerati equi e interessanti al confronto con le città di provenienza e con altre città europee concorrenti” conclude Tirelli.
Le locazioni 
Il mercato delle locazioni continua a registrare una tendenza positiva trainata da una domanda robusta e urgente di residenze esclusive. Alla domanda primaria si unisce, amplificandola, quella secondaria legata alla copertura di esigenze temporanee di chi è alla ricerca di un’abitazione da acquistare, ma non riesce a soddisfare tale esigenza. Si tratta sia di italiani, sia di stranieri o expat che scelgono di tornare in Italia per ragioni personali, lavorative o fiscali. Nella fascia oltre i 100.000 euro annuali (oltre spese) le richieste superano notevolmente l’offerta disponibile e sono rivolte a residenze in condizioni di immediata abitabilità. La durata dei contratti è quella dei 4 anni, ma quasi sempre viene prevista la possibilità del conduttore di risolvere il contratto anticipatamente per consentire eventuali spostamenti lavorativi o familiari.
 
L’offerta nel segmento resta ampiamente insufficiente, nonostante gli sforzi di alcuni proprietari che decidono di intraprendere una solida e completa ristrutturazione dei propri immobili, attività che il mercato premia molto in termini di rendimento sia nel breve, sia nel medio periodo. È usuale, infatti, che per le case in corso di ristrutturazione i contratti di locazione vengano firmati prima che siano conclusi i lavori.
Ancora in crescita nel semestre l’indice di assorbimento: arriva a sfiorare il 35%. Per la stragrande maggioranza delle case che non trovano un conduttore la causa va ricercata non tanto nel livello del canone richiesto, quanto invece nello stato di manutenzione inadeguato, che non è gradito dai potenziali conduttori. In Brera e nelle “Altre zone” l’assorbimento supera il 40%. Nelle altre aree rilevate si registrano valori più bassi, principalmente a causa del permanere in stock di una quota consistente di case non riqualificate.
 
tempi medi di locazione, scesi al minimo storico di 3,5 mesi, testimoniano perfettamente il momento del mercato, nel quale le case belle e ristrutturate non devono attendere per trovare un conduttore. “Con una domanda effervescente e un’offerta sottile non stupisce che lo sconto medio cali ancora al 4,2%, all time record. Un dato che sarà difficile comprimere ulteriormente, considerando che è risultato della media tra lo sconto zero delle residenze migliori, per le quali i proprietari hanno spesso più di un offerente tra cui scegliere, e quelle di seconda fascia che, per essere affittate, devono accettare offerte con uno sconto di almeno il 10% rispetto alla richiesta” commenta Torchiani. Stabili a 10 mesi i tempi di giacenza in stock delle case che non trovano un inquilino.
Prosegue l’aumento dei canoni, che in media salgono dell’1,3% (+1,6% per le migliori case, +0,8% per quelle del primo quartile). I top rent – canoni massimi richiesti per singole unità – restano altissimi, con valori compresi tra i 600 euro al mq in zona Venezia e i 1.000 del Quadrilatero, per un attico unico in città. La rilevazione esclude dall’analisi gli affitti mid term presentati sul mercato da agenzie specializzate per case perfettamente ristrutturate, arredate e corredate a canoni spesso vicini a quelli dello short term, e dunque non comparabili con quelli dei contratti liberi 4+4 anche perché comprensivi delle spese di gestione.
La quota relativa della domanda proveniente da conduttori stranieri rappresenta attualmente il 30% del totale. Per le residenze di oltre 250 metri quadrati con caratteristiche di grande prestigio, questa percentuale è diventata predominante, attestandosi intorno al 75%. Tre case su quattro nella fascia di mercato più elevata vengono affittate da conduttori stranieri o expat che ritornano in Italia dopo aver trascorso lunghi periodi all’estero.
 
Previsioni
Nelle compravendite la richiesta di abitazioni nella fascia media continuerà a essere influenzata dall’incertezza legate alla turbolenza degli scenari economici e politici internazionali. Qui almeno nel breve periodo assisteremo al fenomeno delle “previsioni autoavveranti” e dunque a un ulteriore rallentamento. Al contrario, nella fascia alta e Top, caratterizzata da una consistente domanda internazionale, si prevedono ulteriori aumenti graduali nei prezzi richiesti e dei prezzi effettivi delle transazioni. L’attesa è dunque per una prosecuzione della tendenza attuale in cui la qualità dell’offerta rimane il principale motore di mercato.
Per quanto riguarda le locazioni, a fronte di una domanda robusta e con probabili spazi di ulteriore crescita, la possibilità di osservare un gradualmente aumento del numero dei contratti di locazione e dei canoni richiesti è strettamente connessa con un incremento dell’offerta che al momento non sembra prevedibile. Tanto le grandi amministrazioni, quanto gli investitori istituzionali oggi sono in una situazione di piena occupazione.
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