12 Novembre 2025
Retail europeo, oltre 40 miliardi di € di investimenti nel 2026
Retail europeo, oltre 40 miliardi di € di investimenti nel 2026
Dopo anni di correzione e trasformazione, il retail europeo sembra pronto a una nuova fase, sostenuto da un mix di rendimento, ritorno del debito e nuova disciplina selettiva da parte degli investitori. L’attesa è per un incremento significativo degli investimenti. La quota degli shopping center, che nel 2022 era scesa al 22%, è già risalita attorno al 30%. Il segmento grocery e retail park, sostenuto da un’importante massa di capitali, continuerà a rappresentare circa il 40% delle transazioni totali. In sintesi, anche se i rapporti tra le diverse asset class resteranno stabili, l’intero mercato è destinato a crescere: la torta diventerà più grande. E, con ogni probabilità, nel 2026 il volume complessivo degli investimenti supererà i 40 miliardi di euro. È il messaggio emerso dal panel dedicato al mercato commerciale durante la prima giornata di Mapic Cannes, con Mark Smith, Lead EMEA Cross Border & UK Retail Occupier di JLL, Sally Bruer, Head of EMEA Logistics & Industrial Retail Research di Cushman & Wakefield, e Chris Gardner, Managing Director, Head of European Retail di CBRE.
“Non possiamo ignorare il fatto che il retail appare oggi sottovalutato rispetto ad altri settori”, ha spiegato Gardner. “Se gli shopping center offrono yield tra il 6 e l’8%, mentre la logistica e il living si muovono su livelli molto più compressi, l’arbitraggio è evidente. Con un costo del capitale all-in tra il 4,5% e il 5%, chi compra oggi può generare ritorni significativi. Non solo il debito è tornato disponibile, ma è tornata anche la struttura non amortizing, con bullet finale, che moltiplica gli IRR. È un momento in cui – ha aggiunto – molti investitori possono fare davvero buoni affari”.
Per Smith, la concentrazione dei brand globali sta seguendo un percorso molto chiaro di “penetrazione chirurgica nelle ‘global power cities'”. I luoghi sono ben identificati: Champs-Élysées, Regent Street e tutte quelle vie prime dove la presenza non è solo vendita al dettaglio, ma rappresentazione simbolica del brand. La logica è: “visibilità dove conta”, in quei territori dove la densità della spesa, la diversità del cliente e la rilevanza culturale generano identità e pricing power. “Non si tratta solo di essere nella città giusta. Si tratta — afferma — di essere nella ‘sezione della sezione della via’ giusta”.
VACANCY AI MINIMI NEL PRIME E NEI RETAIL PARK
Per Bruer, il mercato ha già assorbito gran parte dello shock post-pandemia. “La vacancy nei segmenti prime è estremamente contenuta, in alcuni casi più bassa dello scorso anno”, ha osservato. “Sulle high street di fascia alta i brand combattono non solo per la via giusta, ma per la sezione della sezione della via: una ricerca maniacale di micro-location. Lo stesso vale per i retail park, che oggi sono spazi molto efficienti anche per i retailer corporate. In alcune aree stiamo vedendo contratti di lungo periodo e persino operatori disposti a comprare direttamente i parchi pur di assicurarsi la posizione”.
In termini di canoni, rispetto al 2018 i retail parks oggi crescono del 14%; gli shopping centres sono tornati ai livelli pre 2018, le high streets sono ancora in territorio negativo (circa -4%), ma con una dispersione interna fortissima, perché le high street luxury sono state quelle che hanno prodotto più crescita recente, circa +4% negli ultimi 12 mesi. I segmenti prime stanno trainando e i tenant stanno pagando per posizionarsi proprio lì dove l’offerta è più scarsa.
STABILITÀ DOPO LA SELEZIONE
Più che di crisi, oggi si può parlare di selezione. “Gestiamo quasi 300 asset tra shopping center e retail park in Europa – ha ricordato Gardner – e la vacancy pre-pandemia era al 4,5%, ora è al 5%. Una differenza minima se consideriamo la chiusura di department store, la riduzione di superfici e il ripensamento dei tenant mix. La verità è che la fase di scrematura ha già prodotto vincitori e perdenti. Gli asset terziari andranno riconvertiti – in mixed-use, healthcare o uffici – ma nei centri dominanti, differenziati o convenienti le performance stanno migliorando”.
F&B E LEISURE FINO AL 40%
Sul fronte del mix, l’invito è a superare ogni approccio standardizzato: non esiste un modello unico. Il grocery è l’estremo più difensivo, ma i retail park stanno attirando una massa enorme di capitali. Gli shopping center, invece, devono essere gestiti come vere e proprie micro-città: il manager oggi è un direttore creativo, che deve attivare spazi, eventi e comunità locali. La quota di F&B e leisure nei mall più evoluti può arrivare al 30–40%, ma deve riflettere il bacino d’utenza, non una ricetta preconfezionata.
ATHLEISURE, BEAUTY E COLLECTIBLES IN CRESCITA
Tra i comparti più dinamici, Smith individua tre aree chiave: “L’athleisure è ormai mainstream fashion: i grandi marchi sportivi sono oggi protagonisti delle high street. Il beauty continua a crescere: marchi come Sephora e Space NK intercettano la domanda di “low-cost joy” in tempi incerti. E infine il mercato dei collectibles, dalle sports cards ai brand come Fanatics, che sta aprendo flagship store in Europa e prevede una quadruplicazione del giro d’affari nei prossimi dieci anni”.
Le parole chiave per il futuro, secondo Smith, sono “global cities e selettività. Non una corsa cieca, ma una scelta chirurgica. Essere presenti davanti al consumatore giusto, nella strada giusta, nella città giusta, con un approccio disciplinato. L’investitore deve – sostiene – capire che non è più un mercato di posizionamento generalista, ma di decisioni selettive che devono allineare location, real estate e brand proposition”.
“Quello che vedremo nei prossimi mesi è un approccio sempre più selettivo” ha concluso Gardner. “Oggi il mercato è ancora dominato dagli investitori value-add, ma stiamo iniziando a osservare il ritorno dei fondi core. E questo è un segnale importante: con un costo del capitale più competitivo, i fondi core saranno in grado di ridurre ulteriormente i rendimenti attesi, sostenendo così la crescita dei volumi”.
“Non possiamo ignorare il fatto che il retail appare oggi sottovalutato rispetto ad altri settori”, ha spiegato Gardner. “Se gli shopping center offrono yield tra il 6 e l’8%, mentre la logistica e il living si muovono su livelli molto più compressi, l’arbitraggio è evidente. Con un costo del capitale all-in tra il 4,5% e il 5%, chi compra oggi può generare ritorni significativi. Non solo il debito è tornato disponibile, ma è tornata anche la struttura non amortizing, con bullet finale, che moltiplica gli IRR. È un momento in cui – ha aggiunto – molti investitori possono fare davvero buoni affari”.
Per Smith, la concentrazione dei brand globali sta seguendo un percorso molto chiaro di “penetrazione chirurgica nelle ‘global power cities'”. I luoghi sono ben identificati: Champs-Élysées, Regent Street e tutte quelle vie prime dove la presenza non è solo vendita al dettaglio, ma rappresentazione simbolica del brand. La logica è: “visibilità dove conta”, in quei territori dove la densità della spesa, la diversità del cliente e la rilevanza culturale generano identità e pricing power. “Non si tratta solo di essere nella città giusta. Si tratta — afferma — di essere nella ‘sezione della sezione della via’ giusta”.
VACANCY AI MINIMI NEL PRIME E NEI RETAIL PARK
Per Bruer, il mercato ha già assorbito gran parte dello shock post-pandemia. “La vacancy nei segmenti prime è estremamente contenuta, in alcuni casi più bassa dello scorso anno”, ha osservato. “Sulle high street di fascia alta i brand combattono non solo per la via giusta, ma per la sezione della sezione della via: una ricerca maniacale di micro-location. Lo stesso vale per i retail park, che oggi sono spazi molto efficienti anche per i retailer corporate. In alcune aree stiamo vedendo contratti di lungo periodo e persino operatori disposti a comprare direttamente i parchi pur di assicurarsi la posizione”.
In termini di canoni, rispetto al 2018 i retail parks oggi crescono del 14%; gli shopping centres sono tornati ai livelli pre 2018, le high streets sono ancora in territorio negativo (circa -4%), ma con una dispersione interna fortissima, perché le high street luxury sono state quelle che hanno prodotto più crescita recente, circa +4% negli ultimi 12 mesi. I segmenti prime stanno trainando e i tenant stanno pagando per posizionarsi proprio lì dove l’offerta è più scarsa.
STABILITÀ DOPO LA SELEZIONE
Più che di crisi, oggi si può parlare di selezione. “Gestiamo quasi 300 asset tra shopping center e retail park in Europa – ha ricordato Gardner – e la vacancy pre-pandemia era al 4,5%, ora è al 5%. Una differenza minima se consideriamo la chiusura di department store, la riduzione di superfici e il ripensamento dei tenant mix. La verità è che la fase di scrematura ha già prodotto vincitori e perdenti. Gli asset terziari andranno riconvertiti – in mixed-use, healthcare o uffici – ma nei centri dominanti, differenziati o convenienti le performance stanno migliorando”.
F&B E LEISURE FINO AL 40%
Sul fronte del mix, l’invito è a superare ogni approccio standardizzato: non esiste un modello unico. Il grocery è l’estremo più difensivo, ma i retail park stanno attirando una massa enorme di capitali. Gli shopping center, invece, devono essere gestiti come vere e proprie micro-città: il manager oggi è un direttore creativo, che deve attivare spazi, eventi e comunità locali. La quota di F&B e leisure nei mall più evoluti può arrivare al 30–40%, ma deve riflettere il bacino d’utenza, non una ricetta preconfezionata.
ATHLEISURE, BEAUTY E COLLECTIBLES IN CRESCITA
Tra i comparti più dinamici, Smith individua tre aree chiave: “L’athleisure è ormai mainstream fashion: i grandi marchi sportivi sono oggi protagonisti delle high street. Il beauty continua a crescere: marchi come Sephora e Space NK intercettano la domanda di “low-cost joy” in tempi incerti. E infine il mercato dei collectibles, dalle sports cards ai brand come Fanatics, che sta aprendo flagship store in Europa e prevede una quadruplicazione del giro d’affari nei prossimi dieci anni”.
Le parole chiave per il futuro, secondo Smith, sono “global cities e selettività. Non una corsa cieca, ma una scelta chirurgica. Essere presenti davanti al consumatore giusto, nella strada giusta, nella città giusta, con un approccio disciplinato. L’investitore deve – sostiene – capire che non è più un mercato di posizionamento generalista, ma di decisioni selettive che devono allineare location, real estate e brand proposition”.
“Quello che vedremo nei prossimi mesi è un approccio sempre più selettivo” ha concluso Gardner. “Oggi il mercato è ancora dominato dagli investitori value-add, ma stiamo iniziando a osservare il ritorno dei fondi core. E questo è un segnale importante: con un costo del capitale più competitivo, i fondi core saranno in grado di ridurre ulteriormente i rendimenti attesi, sostenendo così la crescita dei volumi”.
