Nel corso del 2022 la logistica si è affermata come una delle asset class più importanti nelle strategie degli investitori: con € 2,9 miliardi, infatti, l’anno appena trascorso ha registrato un nuovo record assoluto negli investimenti. Il settore è stato tra i più ricercati nel mercato italiano, attraendo il 24% dei volumi (secondo solo al settore uffici) con investimenti complessivi in netto aumento rispetto alla media degli ultimi 5 anni (+59%) e rispetto al 2021 (+4%). La logistica guadagna il primato del settore più dinamico, registrando ben 68 operazioni, delle quali 13 hanno riguardato portafogli immobiliari.
Il nord Italia continua a rappresentare la destinazione primaria, con oltre il 75% dei volumi transati nel 2022: Verona e Milano hanno raccolto, da sole, più della metà dei volumi complessivi attraverso l’acquisizione di 35 asset (escludendo immobili appartenenti a portafogli misti). Per quanto riguarda invece le transazioni registrate nel sud Italia, le destinazioni preferite sono state Napoli e Bari.
Anche nel 2022, in linea con il trend storico, il mercato continua a essere dominato dai capitali stranieri, che hanno rappresentato il 97% dei volumi totali annui.
Gli ultimi 12 mesi sono stati caratterizzati da operazioni di piccole dimensioni, ben 35 con importi inferiori a € 20 milioni; tuttavia, sono state transate anche 7 operazioni di valore superiore a € 100 milioni, tre delle quali hanno riguardato portafogli. La più grande transazione dell’anno è stata un portafoglio paneuropeo che comprende 32 asset italiani venduti per oltre € 300 milioni.
I rendimenti netti prime hanno iniziato a decomprimersi nel secondo semestre a seguito dell’aumento dei costi di finanziamento, dopo aver raggiunto il livello più basso degli ultimi 10 anni nella prima parte del 2022. A Milano hanno raggiunto il 4,75% nell’ultimo trimestre dell’anno (+75 bps rispetto al 4° trimestre 2021), tornando ai livelli del 2020.
Il 2022 è stato un anno record anche per il mercato delle locazioni, che hanno raggiunto circa 2,9 milioni di mq, il risultato più alto mai registrato. Il mercato è stato molto dinamico, con 160 operazioni, 41 delle quali chiuse negli ultimi tre mesi, con la domanda che ancora una volta è stata guidata da operatori 3PL.
Anche in questo ambito il nord Italia risulta essere l’area più appetibile, in particolare i cluster di Pavia-Piacenza e Milano (38% dell’assorbimento annuale), mentre Roma ha raggiunto quota 280.000 mq. Da sottolineare come i cluster emergenti (in particolare Bergamo-Brescia, Tortona e Parma-Reggio Emilia) stiano diventando sempre più attraenti, tanto che nel 2022 hanno rappresentato un quarto dell’assorbimento complessivo.
Nel corso di tutto l’anno appena trascorso, l’elevata domanda di spazi logistici è stata sostenuta da una grande attività di sviluppo, che si prevede possa proseguire nel 2023, con una stima di oltre 2 milioni di mq che verranno immessi sul mercato. Le regioni settentrionali si confermano quelle più interessate dai nuovi sviluppi, con Lombardia, Emilia Romagna e Piemonte sul podio.
Nonostante la forte domanda, si prevede un rallentamento degli sviluppi speculativi nel corso dei prossimi mesi a seguito dell’aumento dei costi; ciò contribuirà a un ulteriore calo della vacancy.
Carlo Walder, Head of Industrial & Logistics di Savills afferma: “Ci attendiamo che l’interesse per gli immobili logistici continui anche nei prossimi 12 mesi, spostandosi verso asset core plus e value add e sostenuto da una forte domanda di spazi in locazione e da prospettive di crescita dei canoni.”