18 Settembre 2024
Senior housing: nuove opportunità per il real estate
Senior housing: nuove opportunità per il real estate
(requadro.com)
Senior housing: nuove opportunità per il real estate
(requadro.com)
L’invecchiamento della popolazione in Italia è ormai un fenomeno di crescente rilevanza. Al 1° gennaio 2023, l’Italia contava quasi 59 milioni di abitanti, ma il dato più significativo è l’aumento dell’indice di vecchiaia, che secondo i dati Istat ha raggiunto la quota di 193,1 anziani ogni 100 giovani. Questo indice, che misura il rapporto tra persone con 65 anni o più e quelle con meno di 15 anni, è in costante aumento da oltre due decenni, e riflette una tendenza consolidata di bassa natalità, che nel 2022 ha visto le donne residenti in Italia avere in media solamente 1,24 figli, ben al di sotto del livello necessario per garantire il ricambio generazionale. L’età media al parto, inoltre, resta stabile a 32,4 anni: nel contesto europeo Ue27, la fecondità italiana è tra le più basse in assoluto e l’età media al parto tra le più alte.
La popolazione italiana continua a invecchiare non soltanto a causa del basso tasso di natalità, ma anche per l’aumento dell’aspettativa di vita, che nel 2023 si attesta a 81,1 anni per gli uomini e 85,2 per le donne. Questi dati, oltre al sistema economico, lavorativo, pensionistico e sanitario, pongono sfide significative anche al settore immobiliare, e rendono sempre più urgente lo sviluppo di soluzioni abitative e di assistenza per la popolazione anziana, come il senior housing, un segmento di mercato che potrebbe rispondere ai bisogni di questa fascia di età e non solo. Il senior housing, infatti, si connette molto spesso anche alle altre due “s” dell’housing, il social e lo student housing. Se in effetti i costi della casa e della vita continuano ad aumentare, mentre gli stipendi rimangono bassi e inadeguati, si potrebbe creare una situazione nuova e per certi versi interessante, che vede da una parte anziani in solitudine e desiderosi di compagnia, dall’altra giovani studenti e neo lavoratori in cerca di un posto letto e di un conforto famigliare più adulto e quotidiano. Provo a fare qualche esempio.
Senior e social housing possono aiutare più generazioni
Sono Giovanni, un giovane pugliese di 25 anni giunto a Milano per motivi di lavoro: una singola mi costa 600 euro al mese, un monolocale 1.000 euro, un bi o un trilocale non ne parliamo. Lo stipendio che andrò a guadagnare è di 1.600 euro al mese (cifra ritenuta di lusso per un primo lavoro ma comunque inadeguata per i costi di Milano, considerando che bisogna mangiare, stare dietro a tasse e bollette, pagare il trasporto pubblico o la benzina e curarsi quando ci si ammala). Dall’altra parte c’è Marco, un vedovo di 75 anni che vive da solo nel suo appartamento e con i figli purtroppo lontani da casa. Non parla con nessuno tutto il giorno, è in salute ma se ne sta sempre a letto e davanti la tv per mancanza di stimoli e affetti quotidiani. Magari non se la passa benissimo economicamente perché ha una pensione non molto alta e continua ad avere le sue spese. Perché non unire le esigenze di entrambi e far vivere sotto il tetto di Marco il nostro Giovanni appena arrivato dalla Puglia? Marco ha sicuramente posto per una camera. Giovanni vorrebbe risparmiare. Entrambi possono farsi compagnia a vicenda e aiutarsi ognuno secondo il suo. E perché non moltiplicare questa verosimile esperienza per altre mille o duemila esperienze, concentrandola in un unico luogo o creando una sorta di villaggio-comunità?
Secondo esempio. Siamo Michele e Rosa, due anziani torinesi molto benestanti che stanno ripensando la propria vita e vogliono vivere la loro pensione in un posto sicuro, tranquillo e pieno di comodità, con servizi e comfort a portata di mano. Il loro quartiere è infatti pieno di traffico, rumore, movida, ultimamente sta persino diventando pericoloso. Parcheggiare vicino casa è sempre più difficile e stancante. Il supermercato è lontano. Il palazzo è senza ascensore e loro se ne stanno al terzo piano. I figli vivono lontani. Perché non andare in una specie di quartiere-comunità o in un grande complesso residenziale dotato di minimarket, ristoranti o mense, palestre, attività ricreative e culturali, parcheggi, aree verdi, una farmacia e magari anche un medico che possa prestare soccorso in caso di bisogno? In queste realtà si può anche trovare la compagnia di persone alla ricerca delle stesse cose. E perché, ancora una volta, non includere nell’esperienza anche persone più giovani (oltre a chi lavora nei servizi dei living) per creare una sorta di comunità intergenerazionale basata su un rapporto solidale? In fin dei conti, l’uomo è un animale sociale e, tranne in pochissimi casi, preferisce il calore della compagnia al silenzio della solitudine.
Ma in Italia come si muove il senior housing? Che cosa pensano le persone che scelgono questa soluzione? Ecco tre esempi di questi nuovi modelli abitativi appena nati o in procinto di nascere all’interno del nostro Paese.
A Torino il primo senior co-housing della città con un medico
Si chiama Specht Residenzen e si trova in un’elegante palazzina in corso Palestro 5. Il suo nome è di ispirazione tedesca, come le origini (di Brema) della società dietro al primo senior co-housing di Torino. Qui la proprietà Reale Mutua aveva uffici e residenze e in queste settimane, dopo tre anni di progetto e lavori, è partito il conto alla rovescia per il taglio del nastro di un edificio di pregio con 40 appartamenti di vario taglio (monolocali o bilocali), palestra con sauna, mini-biblioteca, bistrot con salotto condiviso e sala per i concerti da camera. Soluzioni abitative pensate per gli over 65, ma anche per persone più giovani, che vogliono trascorrere la pensione all’interno di una comunità che condivide non solo il pianerottolo, ma anche il portiere all’ingresso, i controlli di telemedicina e un calendario di attività per passare il tempo in compagnia. Dopo aver aperto un corner di presentazione in via Garibaldi, in questi giorni entrerà una parte dei primi dieci abitanti della struttura. “Non siamo una casa di riposo o una struttura medicalizzata. Ma un condominio votato alla longevità che offre una serie di servizi ai nostri clienti, perché pensiamo che la solitudine e la depressione siamo un male pericoloso per chi invecchia. Offriamo appartamenti arredati, in affitto e completi di tutti i comfort. A iniziare dal servizio di telemedicina, grazie all’accordo con Blu assistance, e la guardiania h 24″, spiega Luca Landini, ceo di Specht Group Italia, la società che ha deciso di importare in Italia un modello abitativo molto diffuso in America e in Nord Europa.
Incluso nel prezzo, è compreso un programma di iniziative aggregative e per il benessere: corsi di ginnastica dolce, visite al mercato, tour turistici nei musei e momenti musicali. Dopo quella di Siena, si sta già lavorando per aprirne una sul lago di Como e forse due a Milano. L’idea è moltiplicare le «residenzen» in più parti d’ Italia, dove l’età media è sempre più alta e una qualità della vita migliore può attirare persone anche da altri Paesi. Magari anche a Torino, dove l’inaugurazione ufficiale è prevista per l’inizio di ottobre. “Ai nostri ospiti offriamo tre fasce di contratti di affitto: base, premium e gold compresi di tutto, anche il servizio di pulizia, per una spesa che varia dai 2.500 ai 4.500 euro per la suite da 90 metri con volta affrescata. A Siena, dove abbiamo già aperto, per la nostra comunità organizziamo, in base alle richieste, corsi di cucina, un club del libro, la serata cinema, piccole visite guidate. Poi, c’è anche il torneo di burraco. Ma non ci fermiamo a quello”, aggiunge Landini.
Spazio blu: il progetto romano da 130 milioni di Inps, Gruppo Cdp, Gemelli e Investire Sgr
Grandi interventi in arrivo: a giugno di quest’anno un innovativo progetto di senior housing, denominato “Spazio blu”, è stato presentato da Inps, Gruppo Cdp, Gemelli e Investire Sgr (Gruppo Banca Finnat). Roma vedrà nascere la prima iniziativa, e ad essere interessato, con un investimento di circa 130 milioni sarà un complesso immobiliare del quartiere Camilluccia-Trionfale di un fondo immobiliare di proprietà di Inps e gestito da Investire Sgr. Si tratta di nove edifici inseriti in un più ampio complesso immobiliare residenziale per circa 300 appartamenti, che verranno ristrutturati attraverso la definizione di nuovi layout e arredamenti su misura, interventi di efficientamento energetico, utilizzo di domotica e tecnologia per favorire ingressi e accessibilità. Più nel dettaglio, al piano terra verranno creati spazi dedicati alla socializzazione, alla salute e alla cultura quali living room, sala lettura, infermeria di condominio, sala cinema. Il primo destinatario di questo nuovo intervento sarà l’attuale inquilinato, con l’obiettivo di garantire un mix abitativo capace di esprimere al massimo le potenzialità di un patto intergenerazionale tra giovani e anziani. Si tratta di un modello di intervento con caratteristiche tali da renderlo scalabile e replicabile in molteplici contesti urbani e integrabile con operatori locali e quindi in grado di poter essere adottato su scala nazionale.
L’iniziativa è stata lanciata con la firma del Memorandum di intesa tra Valeria Vittimberga, direttore generale dell’Inps; Giancarlo Scotti, amministratore delegato di Cdp Real Asset sgr; Dario Valentino, amministratore delegato di Investire sgr; Marco Elefanti, direttore generale di Fondazione Universitaria Agostino Gemelli; Stefano Costa, amministratore delegato di Gemelli a Casa. In particolare, l’Inps in qualità di investitore apporterà in un fondo immobiliare dedicato immobili del proprio patrimonio, da riqualificare in chiave senior housing; Cdp Real Asset Sgr, attraverso il fondo di fondi Fnas, contribuirà all’iniziativa investendo risorse in grado di coprire il fabbisogno finanziario del piano di riqualificazione e di adeguamento degli immobili; Policlinico Gemelli e Gemelli a Casa in qualità di operatori specializzati forniranno prestazioni di servizi di sanità preventiva e in ambito di telemedicina, telemonitoraggio e teleassistenza; Investire Sgr gestirà il fondo coniugando le componenti immobiliari e sociosanitarie del progetto per fornire servizi a valore aggiunto per gli abitanti. Nel link il video della presentazione di “Spazio Blu”, presente nel canale YouTube di Inps: https://youtu.be/HyCUTXarmKE?si=snQXOirROCJMLRrq.
Villaggio Novoli: il senior housing di Firenze firmato Vivismart e promosso dal Consorzio Co&So
Terminiamo la lista con Villaggio Novoli, il neonato progetto di senior housing che si trova a Firenze in via Baracca 48, in un immobile recentemente riqualificato e pronto ad ospitare persone che decidono di trascorre gli anni della pensione in una soluzione abitativa alternativa. L’idea di Villaggio Novoli non è semplicemente quella di facilitare la socializzazione tra persone della stessa età, bensì quella di offrire un tipo di residenza con tutti i comfort e i servizi di cui ci può essere bisogno. All’interno del palazzo vi è infatti un ambulatorio e sono forniti numerosi altri servizi: attività ricreative; servizio lavanderia; servizio spesa e pasti a domicilio; pulizia settimanale dei locali; trasporto e accompagnamento, ad esempio per visite mediche; prelievi e visite a domicilio; supporto per i medicinali; assistenza sanitaria diurna; reperibilità per assistenza sanitaria notturna.
La struttura prevede bilocali e trilocali, di dimensioni dai 40 ai 70 metri quadrati, dotati delle seguenti caratteristiche e comfort: angolo cottura; bagno privato; climatizzazione; fibra ottica per connessioni internet ad alta velocità; tv e servizi di intrattenimento; arredamento incluso. I locali possono essere affittati sia da singoli sia da coppie, l’unico requisito da rispettare è appunto quello dell’età: over 65. Il canone di affitto va da 1.265 a 1.470 euro al mese in base al tipo di appartamento e include nel prezzo l’affitto, le spese condominiali e i servizi integrati sul fronte sociale e sanitario proposti dalla struttura. Le utenze private come luce, acqua, telefono, tassa sui rifiuti e abbonamento a internet non sono incluse nel canone mensile.
Paul Leonard (Nuveen): “L’invecchiamento della popolazione apre nuove opportunità nel settore immobiliare”
Quindi che fare? Ha senso investire nel senior housing o comunque in strutture per anziani Un parere autorevole sull’argomento viene da Paul Leonard, director of research real estate Americas di Nuveen, che ha recentemente reso noti alcuni approfondimenti sulla stretta relazione tra invecchiamento della popolazione in alcune aree geografiche – come Europa, Giappone e Cina – e nuove opportunità immobiliari. Secondo Leonard, l’aumento della popolazione con almeno 65 anni di età comporterà una variazione significativa nella domanda di immobili, e infatti Nuveen ha già identificato tre aree chiave per gli investimenti: la fornitura di strutture di assistenza dedicate; le opportunità di ristrutturazione per l’assistenza agli anziani nei contesti urbani; la possibilità di sfruttare l’aumento della domanda di settori immobiliari alternativi. A seguire un estratto del commento di Leonard, che offre uno sguardo molto più ampio sul sistema real estate e investimenti in ambiente costruito.
Soddisfacimento della domanda. Puntare sullo sviluppo di strutture destinate all’assistenza potrebbe essere un’area interessante per gli investitori immobiliari, tenuto conto che, attualmente, la domanda supera l’offerta. Un’offerta insufficiente di attrezzature per l’assistenza specialistica, come i letti, potrebbe rivelarsi un primo segnale di un incremento della domanda per strutture di assistenza nei prossimi decenni.
Rinnovare il patrimonio immobiliare. Nei Paesi in cui la popolazione in età lavorativa è in calo, come Regno Unito, Cina e Giappone, è probabile che si presentino opportunità di ristrutturare immobili per sostenere l’incremento della popolazione anziana. La domanda di spazi per uffici potrebbe diminuire a fronte della stagnazione e del calo della popolazione in età lavorativa. Gli edifici sottoutilizzati potrebbero essere ristrutturati per supportare, ad esempio, l’assistenza ospedaliera e ambulatoriale agli anziani.
Se la domanda di uffici e di immobili analoghi da destinare alla forza lavoro dovesse diminuire in linea col calo della popolazione in età lavorativa, i developer immobiliari potrebbero prendere in considerazione tali immobili come opportunità di sviluppo per soddisfare la crescente domanda di settori quali l’ospitalità, l’edilizia residenziale e l’assistenza agli anziani. Questi luoghi offrirebbero inoltre agli anziani un facile accesso a negozi di alimentari, strutture sanitarie e trasporti.
Oltre il comparto residenziale. Con l’aumento degli investimenti nel comparto dell’edilizia residenziale per anziani, anche il settore sanitario, e in particolare gli studi medici, potrebbero essere oggetto di una maggiore domanda in futuro. Negli Usa, gli over 65 spendono mediamente tre volte di più per l’assistenza sanitaria rispetto alla popolazione di età compresa tra i 19 e i 44 anni. Secondo le proiezioni, tra il 2024 e il 2040 questa fascia di età crescerà tre volte più velocemente della popolazione generale e costituirà il 22% della popolazione entro il 2040. Attualmente, gli studi medici presentano un tasso di occupazione del 93% e possono trarre grande beneficio da questa spinta demografica.
Gli Usa beneficiano anche dell’abbandono delle cure ospedaliere a favore delle strutture ambulatoriali, spesso più comode e meno costose. Dal 1995, i ricoveri ospedalieri sono diminuiti del 21%, mentre le visite ambulatoriali sono aumentate del 52%. Se a ciò si aggiunge una pipeline in diminuzione, questo fenomeno dovrebbe spingere il tasso di occupazione vicino ai suoi limiti strutturali, offrendo notevoli opportunità per le acquisizioni e lo sviluppo di moderne strutture mediche ambulatoriali. Inoltre, tali opportunità non riguardano solo gli USA.
L’invecchiamento della popolazione spinge le opportunità. Il mercato degli immobili commerciali muterà in modo significativo a fronte dell’aumento della popolazione anziana. Lo sviluppo per rispondere alle esigenze di assistenza agli anziani non può dipendere solo da progetti legati a nuove costruzioni. La ristrutturazione degli immobili esistenti – ad esempio, edifici destinati a uffici in città con una forza lavoro in calo – offrirà ai developer la possibilità di rispondere alle crescenti e variegate esigenze di assistenza agli anziani.
Come per altri megatrend, quali l’urbanizzazione e la transizione verso un’economia a basse emissioni di CO2, l’adeguamento delle esigenze immobiliari all’invecchiamento della popolazione richiederà investimenti da parte del settore privato, facendo della fascia di popolazione più anziana un’opportunità d’investimento sempre più importante per il settore immobiliare.
(requadro.com)
L’invecchiamento della popolazione in Italia è ormai un fenomeno di crescente rilevanza. Al 1° gennaio 2023, l’Italia contava quasi 59 milioni di abitanti, ma il dato più significativo è l’aumento dell’indice di vecchiaia, che secondo i dati Istat ha raggiunto la quota di 193,1 anziani ogni 100 giovani. Questo indice, che misura il rapporto tra persone con 65 anni o più e quelle con meno di 15 anni, è in costante aumento da oltre due decenni, e riflette una tendenza consolidata di bassa natalità, che nel 2022 ha visto le donne residenti in Italia avere in media solamente 1,24 figli, ben al di sotto del livello necessario per garantire il ricambio generazionale. L’età media al parto, inoltre, resta stabile a 32,4 anni: nel contesto europeo Ue27, la fecondità italiana è tra le più basse in assoluto e l’età media al parto tra le più alte.
La popolazione italiana continua a invecchiare non soltanto a causa del basso tasso di natalità, ma anche per l’aumento dell’aspettativa di vita, che nel 2023 si attesta a 81,1 anni per gli uomini e 85,2 per le donne. Questi dati, oltre al sistema economico, lavorativo, pensionistico e sanitario, pongono sfide significative anche al settore immobiliare, e rendono sempre più urgente lo sviluppo di soluzioni abitative e di assistenza per la popolazione anziana, come il senior housing, un segmento di mercato che potrebbe rispondere ai bisogni di questa fascia di età e non solo. Il senior housing, infatti, si connette molto spesso anche alle altre due “s” dell’housing, il social e lo student housing. Se in effetti i costi della casa e della vita continuano ad aumentare, mentre gli stipendi rimangono bassi e inadeguati, si potrebbe creare una situazione nuova e per certi versi interessante, che vede da una parte anziani in solitudine e desiderosi di compagnia, dall’altra giovani studenti e neo lavoratori in cerca di un posto letto e di un conforto famigliare più adulto e quotidiano. Provo a fare qualche esempio.
Senior e social housing possono aiutare più generazioni
Sono Giovanni, un giovane pugliese di 25 anni giunto a Milano per motivi di lavoro: una singola mi costa 600 euro al mese, un monolocale 1.000 euro, un bi o un trilocale non ne parliamo. Lo stipendio che andrò a guadagnare è di 1.600 euro al mese (cifra ritenuta di lusso per un primo lavoro ma comunque inadeguata per i costi di Milano, considerando che bisogna mangiare, stare dietro a tasse e bollette, pagare il trasporto pubblico o la benzina e curarsi quando ci si ammala). Dall’altra parte c’è Marco, un vedovo di 75 anni che vive da solo nel suo appartamento e con i figli purtroppo lontani da casa. Non parla con nessuno tutto il giorno, è in salute ma se ne sta sempre a letto e davanti la tv per mancanza di stimoli e affetti quotidiani. Magari non se la passa benissimo economicamente perché ha una pensione non molto alta e continua ad avere le sue spese. Perché non unire le esigenze di entrambi e far vivere sotto il tetto di Marco il nostro Giovanni appena arrivato dalla Puglia? Marco ha sicuramente posto per una camera. Giovanni vorrebbe risparmiare. Entrambi possono farsi compagnia a vicenda e aiutarsi ognuno secondo il suo. E perché non moltiplicare questa verosimile esperienza per altre mille o duemila esperienze, concentrandola in un unico luogo o creando una sorta di villaggio-comunità?
Secondo esempio. Siamo Michele e Rosa, due anziani torinesi molto benestanti che stanno ripensando la propria vita e vogliono vivere la loro pensione in un posto sicuro, tranquillo e pieno di comodità, con servizi e comfort a portata di mano. Il loro quartiere è infatti pieno di traffico, rumore, movida, ultimamente sta persino diventando pericoloso. Parcheggiare vicino casa è sempre più difficile e stancante. Il supermercato è lontano. Il palazzo è senza ascensore e loro se ne stanno al terzo piano. I figli vivono lontani. Perché non andare in una specie di quartiere-comunità o in un grande complesso residenziale dotato di minimarket, ristoranti o mense, palestre, attività ricreative e culturali, parcheggi, aree verdi, una farmacia e magari anche un medico che possa prestare soccorso in caso di bisogno? In queste realtà si può anche trovare la compagnia di persone alla ricerca delle stesse cose. E perché, ancora una volta, non includere nell’esperienza anche persone più giovani (oltre a chi lavora nei servizi dei living) per creare una sorta di comunità intergenerazionale basata su un rapporto solidale? In fin dei conti, l’uomo è un animale sociale e, tranne in pochissimi casi, preferisce il calore della compagnia al silenzio della solitudine.
Ma in Italia come si muove il senior housing? Che cosa pensano le persone che scelgono questa soluzione? Ecco tre esempi di questi nuovi modelli abitativi appena nati o in procinto di nascere all’interno del nostro Paese.
A Torino il primo senior co-housing della città con un medico
Si chiama Specht Residenzen e si trova in un’elegante palazzina in corso Palestro 5. Il suo nome è di ispirazione tedesca, come le origini (di Brema) della società dietro al primo senior co-housing di Torino. Qui la proprietà Reale Mutua aveva uffici e residenze e in queste settimane, dopo tre anni di progetto e lavori, è partito il conto alla rovescia per il taglio del nastro di un edificio di pregio con 40 appartamenti di vario taglio (monolocali o bilocali), palestra con sauna, mini-biblioteca, bistrot con salotto condiviso e sala per i concerti da camera. Soluzioni abitative pensate per gli over 65, ma anche per persone più giovani, che vogliono trascorrere la pensione all’interno di una comunità che condivide non solo il pianerottolo, ma anche il portiere all’ingresso, i controlli di telemedicina e un calendario di attività per passare il tempo in compagnia. Dopo aver aperto un corner di presentazione in via Garibaldi, in questi giorni entrerà una parte dei primi dieci abitanti della struttura. “Non siamo una casa di riposo o una struttura medicalizzata. Ma un condominio votato alla longevità che offre una serie di servizi ai nostri clienti, perché pensiamo che la solitudine e la depressione siamo un male pericoloso per chi invecchia. Offriamo appartamenti arredati, in affitto e completi di tutti i comfort. A iniziare dal servizio di telemedicina, grazie all’accordo con Blu assistance, e la guardiania h 24″, spiega Luca Landini, ceo di Specht Group Italia, la società che ha deciso di importare in Italia un modello abitativo molto diffuso in America e in Nord Europa.
Incluso nel prezzo, è compreso un programma di iniziative aggregative e per il benessere: corsi di ginnastica dolce, visite al mercato, tour turistici nei musei e momenti musicali. Dopo quella di Siena, si sta già lavorando per aprirne una sul lago di Como e forse due a Milano. L’idea è moltiplicare le «residenzen» in più parti d’ Italia, dove l’età media è sempre più alta e una qualità della vita migliore può attirare persone anche da altri Paesi. Magari anche a Torino, dove l’inaugurazione ufficiale è prevista per l’inizio di ottobre. “Ai nostri ospiti offriamo tre fasce di contratti di affitto: base, premium e gold compresi di tutto, anche il servizio di pulizia, per una spesa che varia dai 2.500 ai 4.500 euro per la suite da 90 metri con volta affrescata. A Siena, dove abbiamo già aperto, per la nostra comunità organizziamo, in base alle richieste, corsi di cucina, un club del libro, la serata cinema, piccole visite guidate. Poi, c’è anche il torneo di burraco. Ma non ci fermiamo a quello”, aggiunge Landini.
Spazio blu: il progetto romano da 130 milioni di Inps, Gruppo Cdp, Gemelli e Investire Sgr
Grandi interventi in arrivo: a giugno di quest’anno un innovativo progetto di senior housing, denominato “Spazio blu”, è stato presentato da Inps, Gruppo Cdp, Gemelli e Investire Sgr (Gruppo Banca Finnat). Roma vedrà nascere la prima iniziativa, e ad essere interessato, con un investimento di circa 130 milioni sarà un complesso immobiliare del quartiere Camilluccia-Trionfale di un fondo immobiliare di proprietà di Inps e gestito da Investire Sgr. Si tratta di nove edifici inseriti in un più ampio complesso immobiliare residenziale per circa 300 appartamenti, che verranno ristrutturati attraverso la definizione di nuovi layout e arredamenti su misura, interventi di efficientamento energetico, utilizzo di domotica e tecnologia per favorire ingressi e accessibilità. Più nel dettaglio, al piano terra verranno creati spazi dedicati alla socializzazione, alla salute e alla cultura quali living room, sala lettura, infermeria di condominio, sala cinema. Il primo destinatario di questo nuovo intervento sarà l’attuale inquilinato, con l’obiettivo di garantire un mix abitativo capace di esprimere al massimo le potenzialità di un patto intergenerazionale tra giovani e anziani. Si tratta di un modello di intervento con caratteristiche tali da renderlo scalabile e replicabile in molteplici contesti urbani e integrabile con operatori locali e quindi in grado di poter essere adottato su scala nazionale.
L’iniziativa è stata lanciata con la firma del Memorandum di intesa tra Valeria Vittimberga, direttore generale dell’Inps; Giancarlo Scotti, amministratore delegato di Cdp Real Asset sgr; Dario Valentino, amministratore delegato di Investire sgr; Marco Elefanti, direttore generale di Fondazione Universitaria Agostino Gemelli; Stefano Costa, amministratore delegato di Gemelli a Casa. In particolare, l’Inps in qualità di investitore apporterà in un fondo immobiliare dedicato immobili del proprio patrimonio, da riqualificare in chiave senior housing; Cdp Real Asset Sgr, attraverso il fondo di fondi Fnas, contribuirà all’iniziativa investendo risorse in grado di coprire il fabbisogno finanziario del piano di riqualificazione e di adeguamento degli immobili; Policlinico Gemelli e Gemelli a Casa in qualità di operatori specializzati forniranno prestazioni di servizi di sanità preventiva e in ambito di telemedicina, telemonitoraggio e teleassistenza; Investire Sgr gestirà il fondo coniugando le componenti immobiliari e sociosanitarie del progetto per fornire servizi a valore aggiunto per gli abitanti. Nel link il video della presentazione di “Spazio Blu”, presente nel canale YouTube di Inps: https://youtu.be/HyCUTXarmKE?si=snQXOirROCJMLRrq.
Villaggio Novoli: il senior housing di Firenze firmato Vivismart e promosso dal Consorzio Co&So
Terminiamo la lista con Villaggio Novoli, il neonato progetto di senior housing che si trova a Firenze in via Baracca 48, in un immobile recentemente riqualificato e pronto ad ospitare persone che decidono di trascorre gli anni della pensione in una soluzione abitativa alternativa. L’idea di Villaggio Novoli non è semplicemente quella di facilitare la socializzazione tra persone della stessa età, bensì quella di offrire un tipo di residenza con tutti i comfort e i servizi di cui ci può essere bisogno. All’interno del palazzo vi è infatti un ambulatorio e sono forniti numerosi altri servizi: attività ricreative; servizio lavanderia; servizio spesa e pasti a domicilio; pulizia settimanale dei locali; trasporto e accompagnamento, ad esempio per visite mediche; prelievi e visite a domicilio; supporto per i medicinali; assistenza sanitaria diurna; reperibilità per assistenza sanitaria notturna.
La struttura prevede bilocali e trilocali, di dimensioni dai 40 ai 70 metri quadrati, dotati delle seguenti caratteristiche e comfort: angolo cottura; bagno privato; climatizzazione; fibra ottica per connessioni internet ad alta velocità; tv e servizi di intrattenimento; arredamento incluso. I locali possono essere affittati sia da singoli sia da coppie, l’unico requisito da rispettare è appunto quello dell’età: over 65. Il canone di affitto va da 1.265 a 1.470 euro al mese in base al tipo di appartamento e include nel prezzo l’affitto, le spese condominiali e i servizi integrati sul fronte sociale e sanitario proposti dalla struttura. Le utenze private come luce, acqua, telefono, tassa sui rifiuti e abbonamento a internet non sono incluse nel canone mensile.
Paul Leonard (Nuveen): “L’invecchiamento della popolazione apre nuove opportunità nel settore immobiliare”
Quindi che fare? Ha senso investire nel senior housing o comunque in strutture per anziani Un parere autorevole sull’argomento viene da Paul Leonard, director of research real estate Americas di Nuveen, che ha recentemente reso noti alcuni approfondimenti sulla stretta relazione tra invecchiamento della popolazione in alcune aree geografiche – come Europa, Giappone e Cina – e nuove opportunità immobiliari. Secondo Leonard, l’aumento della popolazione con almeno 65 anni di età comporterà una variazione significativa nella domanda di immobili, e infatti Nuveen ha già identificato tre aree chiave per gli investimenti: la fornitura di strutture di assistenza dedicate; le opportunità di ristrutturazione per l’assistenza agli anziani nei contesti urbani; la possibilità di sfruttare l’aumento della domanda di settori immobiliari alternativi. A seguire un estratto del commento di Leonard, che offre uno sguardo molto più ampio sul sistema real estate e investimenti in ambiente costruito.
Soddisfacimento della domanda. Puntare sullo sviluppo di strutture destinate all’assistenza potrebbe essere un’area interessante per gli investitori immobiliari, tenuto conto che, attualmente, la domanda supera l’offerta. Un’offerta insufficiente di attrezzature per l’assistenza specialistica, come i letti, potrebbe rivelarsi un primo segnale di un incremento della domanda per strutture di assistenza nei prossimi decenni.
Rinnovare il patrimonio immobiliare. Nei Paesi in cui la popolazione in età lavorativa è in calo, come Regno Unito, Cina e Giappone, è probabile che si presentino opportunità di ristrutturare immobili per sostenere l’incremento della popolazione anziana. La domanda di spazi per uffici potrebbe diminuire a fronte della stagnazione e del calo della popolazione in età lavorativa. Gli edifici sottoutilizzati potrebbero essere ristrutturati per supportare, ad esempio, l’assistenza ospedaliera e ambulatoriale agli anziani.
Se la domanda di uffici e di immobili analoghi da destinare alla forza lavoro dovesse diminuire in linea col calo della popolazione in età lavorativa, i developer immobiliari potrebbero prendere in considerazione tali immobili come opportunità di sviluppo per soddisfare la crescente domanda di settori quali l’ospitalità, l’edilizia residenziale e l’assistenza agli anziani. Questi luoghi offrirebbero inoltre agli anziani un facile accesso a negozi di alimentari, strutture sanitarie e trasporti.
Oltre il comparto residenziale. Con l’aumento degli investimenti nel comparto dell’edilizia residenziale per anziani, anche il settore sanitario, e in particolare gli studi medici, potrebbero essere oggetto di una maggiore domanda in futuro. Negli Usa, gli over 65 spendono mediamente tre volte di più per l’assistenza sanitaria rispetto alla popolazione di età compresa tra i 19 e i 44 anni. Secondo le proiezioni, tra il 2024 e il 2040 questa fascia di età crescerà tre volte più velocemente della popolazione generale e costituirà il 22% della popolazione entro il 2040. Attualmente, gli studi medici presentano un tasso di occupazione del 93% e possono trarre grande beneficio da questa spinta demografica.
Gli Usa beneficiano anche dell’abbandono delle cure ospedaliere a favore delle strutture ambulatoriali, spesso più comode e meno costose. Dal 1995, i ricoveri ospedalieri sono diminuiti del 21%, mentre le visite ambulatoriali sono aumentate del 52%. Se a ciò si aggiunge una pipeline in diminuzione, questo fenomeno dovrebbe spingere il tasso di occupazione vicino ai suoi limiti strutturali, offrendo notevoli opportunità per le acquisizioni e lo sviluppo di moderne strutture mediche ambulatoriali. Inoltre, tali opportunità non riguardano solo gli USA.
L’invecchiamento della popolazione spinge le opportunità. Il mercato degli immobili commerciali muterà in modo significativo a fronte dell’aumento della popolazione anziana. Lo sviluppo per rispondere alle esigenze di assistenza agli anziani non può dipendere solo da progetti legati a nuove costruzioni. La ristrutturazione degli immobili esistenti – ad esempio, edifici destinati a uffici in città con una forza lavoro in calo – offrirà ai developer la possibilità di rispondere alle crescenti e variegate esigenze di assistenza agli anziani.
Come per altri megatrend, quali l’urbanizzazione e la transizione verso un’economia a basse emissioni di CO2, l’adeguamento delle esigenze immobiliari all’invecchiamento della popolazione richiederà investimenti da parte del settore privato, facendo della fascia di popolazione più anziana un’opportunità d’investimento sempre più importante per il settore immobiliare.
