04 Marzo 2026
Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia - 4° trimestre 2025
Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia - 4° trimestre 2025
Nel 4° trimestre 2025:
?I prezzi di vendita delle abitazioni sono aumentati in gran parte del territorio nazionale. Gli sconti sui prezzi richiesti e i tempi di vendita restano sui minimi dall’avvio dell’indagine.
?La domanda di abitazioni si rafforza, soprattutto nelle aree metropolitane. L'offerta si riduce: i nuovi incarichi a vendere sono ancora in calo.
?La quota di acquisti finanziati con mutuo e il rapporto tra prestito e valore dell'immobile restano su livelli elevati.
?I canoni di locazione continuano a salire ma a un ritmo più contenuto rispetto al trimestre precedente.
Nel quarto trimestre del 2025 le valutazioni sui prezzi di vendita delle abitazioni si sono ulteriormente rafforzate in gran parte del territorio nazionale (fig. 1). I margini di sconto sui prezzi richiesti restano estremamente contenuti e i tempi di vendita sono molto brevi nel confronto storico (fig. 2). La quotadi agenzie che hanno concluso almeno una compravendita nel trimestre è aumentata, attestandosi su valori elevati.
La domanda mostra segnali di recupero, in particolare nelle aree metropolitane. L’offerta di immobili continua invece a ridursi, con nuovi incarichi a vendere in ulteriore flessione. Le condizioni di accesso al credito incidono in misura molto contenuta sulle cessazioni degli incarichi.
I canoni di locazione continuano a crescere, sebbene ad un ritmo inferiore rispetto al trimestre precedente. La rilevanza delle locazioni brevi, secondo gli agenti immobiliari, rimane elevata in molte città e continua a incidere in modo significativo sulla crescita dei canoni di affitto, mentre l’effetto sui prezzi di vendita è più contenuto. Le attese per l’inizio del 2026 indicano ancora aumenti dei canoni; le prospettive sul mercato immobiliare nazionale risultano in miglioramento, a fronte di indicazioni più caute sui mercati dove opera l’agenzia e sui nuovi incarichi a vendere.
Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia - 4° trimestre 2025
Previsioni immobiliari per l’impresa: tenuta dei valori e attenzione ai servizi alle persone e alle aziende
“Per il 2026 le prospettive per la nostra economia vedono una crescita attesa del Pil italiano dello +0,8%. Nel 2025 alcuni comparti industriali hanno sofferto, automotive e moda in particolare e anche il commercio ha evidenziato un trend in chiaroscuro con nuove tendenze di consumo, una maggiore attenzione da parte dei consumatori e una affermazione costante di attività che erogano servizi alle persone e alle imprese – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. – L’attrattività turistica del nostro Paese rappresenta un buon sostegno per il commercio e la ristorazione. I dati sulle compravendite degli immobili per l’impresa nei primi nove mesi del 2025 evidenziano un aumento dei volumi per i negozi (+8,3%) e per gli uffici (+2,2%), mentre si segnala una contrazione per il settore produttivo (-0,5%). Il settore degli uffici ha registrato un buon andamento con compravendite in crescita, spesso finalizzate al cambio d’uso in residenziale”.
I capannoni sperimenteranno ancora una carenza di offerta, in particolare di nuova costruzione e una sempre maggiore attenzione all’impatto ambientale. Una spinta alla domanda arriva sempre più dalla necessità di insediare Data Center, ma sono da osservare attentamente le imprese del settore farmaceutico e medicale, del settore aerospaziale e nautico. La logistica continuerà a cercare spazi in posizioni prime, ormai sempre più rare, motivo per cui si considereranno ancora le posizioni secondarie.
I negozi avranno una buona tenuta nelle vie di passaggio ad alto transito dove c’è sempre interesse a posizionarsi, mentre nelle vie non di passaggio continueranno a posizionarsi attività di erogazione di servizi e, quando possibile, si potrà assistere a un cambio d’uso in residenziale compatibilmente con i regolamenti urbanistici comunali che, in alcune città, stanno diventando più severi.
Gli uffici di nuova costruzione, ben posizionati, con ottimi collegamenti e serviti, saranno in testa alla ricerca degli investitori e delle aziende sempre più attente al comfort offerto ai lavoratori. Il rispetto di criteri Esg sarà uno dei driver di scelta.
“Guardando al futuro – conclude Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – ci aspettiamo un recupero delle compravendite di negozi (da +5% a +7%) e un lieve calo per i capannoni. Pur restando un clima di incertezza globale che potrebbe influenzare le scelte delle imprese e degli investitori, si prevede un lieve calo dal -2% a 0% per negozi e uffici mentre per i capannoni un recupero di prezzi e locazioni (da 0% a +2%)”.
Il Living cresce del 40% nel 2025, ma resta solo il 7% del mercato italiano
Il 2025 segna un’accelerazione per il Living italiano. Secondo l’ultimo report di JLL, gli investimenti hanno raggiunto 1,2 miliardi di euro, con una crescita del 40% rispetto al 2024. Il dato comprende anche asset in conversione, terreni e iniziative di sviluppo, confermando la natura sempre più articolata dell’asset class. Nonostante il rimbalzo, il settore rappresenta ancora solo il 7% degli investimenti immobiliari complessivi in Italia. Un dato che evidenzia il gap rispetto ai mercati europei più maturi: nell’area EMEA il Living ha guidato i volumi con 55,8 miliardi di euro transati, configurandosi come prima asset class per attrattività istituzionale.
PBSA IN TESTA
La distribuzione degli investimenti nel 2025 mostra una marcata concentrazione sul Purpose-Built Student Accommodation (40% del totale), quota superiore alla media europea (24%). Il Built-to-Sell pesa per circa il 25%, l’Affordable Social Housing per il 15%, mentre il Multifamily/Built-to-Rent si attesta al 10%. Il confronto con l’Europa è significativo: nei mercati core il Multifamily rappresenta circa il 67% degli investimenti Living. In Italia, al contrario, la scarsità di iniziative BTR “native” limita l’accesso del capitale istituzionale a questa asset class, nonostante fondamentali di domanda solidi e dinamiche locative in crescita. Le conversioni da altre destinazioni d’uso incidono per circa il 30% dei volumi complessivi, segnalando il ruolo crescente delle strategie office-to-residential, soprattutto nelle città secondarie dove le procedure urbanistiche risultano più snelle.
BUILT-TO-SELL E CREDITO IN RIPRESA
Il segmento Built-to-Sell beneficia della ripresa della domanda abitativa: oltre 548.000 compravendite nei primi nove mesi del 2025 (+9,2% secondo Agenzia delle Entrate), con dinamiche positive nelle principali città. Parallelamente, i finanziamenti alle famiglie per acquisto abitazioni hanno raggiunto 40,6 miliardi di euro nel periodo Q1-Q3 2025 (+33% annuo, dati Banca d’Italia), mentre i prezzi hanno registrato un incremento del 3,8% su base annua nel terzo trimestre. Sul fronte locazioni, circa 750.000 unità sono state locate nei primi nove mesi del 2025 (+2%), con una crescente diversificazione contrattuale e maggiore incidenza di formule flessibili.
RENDIMENTI IN COMPRESSIONE
Nel quarto trimestre 2025 i rendimenti prime Multifamily si sono attestati al 4,5% a Milano e al 5% a Roma, con compressioni rispettivamente di 50 e 25 punti base su base annua. Anche il PBSA ha registrato una compressione di 50 punti base, con Milano benchmark nazionale intorno al 5%. La combinazione tra compressione dei rendimenti, tagli dei tassi BCE e competizione per asset core suggerisce una crescente fiducia istituzionale nel settore. Secondo Francesca Fantuzzi, Head of Research Italy di JLL, il mercato italiano presenta un potenziale inespresso significativo e nel 2026 potrebbe vedere l’ingresso di nuovo capitale core specializzato, oltre a una progressiva diversificazione verso il multifamily tradizionale. La traiettoria appare quindi strutturale: PBSA e conversioni restano i driver nel breve periodo, ma il vero salto dimensionale del Living italiano passerà dall’espansione del multifamily e dalla capacità di attrarre capitale istituzionale stabile, avvicinando il mercato agli standard europei.
“Il mercato del Living italiano – commenta Francesca Fantuzzi, Head of Research Italy – evidenzia un chiaro potenziale inespresso: nonostante la crescita significativa del 2025, il settore rappresenta ancora solo il 7% degli investimenti immobiliari totali, a fronte di una leadership di settore a livello Emea. La concentrazione attuale sul PBSA e le crescenti opportunità nelle conversions da office-to-residential offrono un positioning strategico distintivo. I fondamentali solidi del mercato supportano una traiettoria di crescita strutturale che nel 2026 vedrà probabilmente l’ingresso di nuovo capitale core specializzato e una progressiva diversificazione verso il multifamily tradizionale, colmando gradualmente il gap competitivo con i mercati maturi europeI”.
?I prezzi di vendita delle abitazioni sono aumentati in gran parte del territorio nazionale. Gli sconti sui prezzi richiesti e i tempi di vendita restano sui minimi dall’avvio dell’indagine.
?La domanda di abitazioni si rafforza, soprattutto nelle aree metropolitane. L'offerta si riduce: i nuovi incarichi a vendere sono ancora in calo.
?La quota di acquisti finanziati con mutuo e il rapporto tra prestito e valore dell'immobile restano su livelli elevati.
?I canoni di locazione continuano a salire ma a un ritmo più contenuto rispetto al trimestre precedente.
Nel quarto trimestre del 2025 le valutazioni sui prezzi di vendita delle abitazioni si sono ulteriormente rafforzate in gran parte del territorio nazionale (fig. 1). I margini di sconto sui prezzi richiesti restano estremamente contenuti e i tempi di vendita sono molto brevi nel confronto storico (fig. 2). La quotadi agenzie che hanno concluso almeno una compravendita nel trimestre è aumentata, attestandosi su valori elevati.
La domanda mostra segnali di recupero, in particolare nelle aree metropolitane. L’offerta di immobili continua invece a ridursi, con nuovi incarichi a vendere in ulteriore flessione. Le condizioni di accesso al credito incidono in misura molto contenuta sulle cessazioni degli incarichi.
I canoni di locazione continuano a crescere, sebbene ad un ritmo inferiore rispetto al trimestre precedente. La rilevanza delle locazioni brevi, secondo gli agenti immobiliari, rimane elevata in molte città e continua a incidere in modo significativo sulla crescita dei canoni di affitto, mentre l’effetto sui prezzi di vendita è più contenuto. Le attese per l’inizio del 2026 indicano ancora aumenti dei canoni; le prospettive sul mercato immobiliare nazionale risultano in miglioramento, a fronte di indicazioni più caute sui mercati dove opera l’agenzia e sui nuovi incarichi a vendere.
Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia - 4° trimestre 2025
Previsioni immobiliari per l’impresa: tenuta dei valori e attenzione ai servizi alle persone e alle aziende
“Per il 2026 le prospettive per la nostra economia vedono una crescita attesa del Pil italiano dello +0,8%. Nel 2025 alcuni comparti industriali hanno sofferto, automotive e moda in particolare e anche il commercio ha evidenziato un trend in chiaroscuro con nuove tendenze di consumo, una maggiore attenzione da parte dei consumatori e una affermazione costante di attività che erogano servizi alle persone e alle imprese – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. – L’attrattività turistica del nostro Paese rappresenta un buon sostegno per il commercio e la ristorazione. I dati sulle compravendite degli immobili per l’impresa nei primi nove mesi del 2025 evidenziano un aumento dei volumi per i negozi (+8,3%) e per gli uffici (+2,2%), mentre si segnala una contrazione per il settore produttivo (-0,5%). Il settore degli uffici ha registrato un buon andamento con compravendite in crescita, spesso finalizzate al cambio d’uso in residenziale”.
I capannoni sperimenteranno ancora una carenza di offerta, in particolare di nuova costruzione e una sempre maggiore attenzione all’impatto ambientale. Una spinta alla domanda arriva sempre più dalla necessità di insediare Data Center, ma sono da osservare attentamente le imprese del settore farmaceutico e medicale, del settore aerospaziale e nautico. La logistica continuerà a cercare spazi in posizioni prime, ormai sempre più rare, motivo per cui si considereranno ancora le posizioni secondarie.
I negozi avranno una buona tenuta nelle vie di passaggio ad alto transito dove c’è sempre interesse a posizionarsi, mentre nelle vie non di passaggio continueranno a posizionarsi attività di erogazione di servizi e, quando possibile, si potrà assistere a un cambio d’uso in residenziale compatibilmente con i regolamenti urbanistici comunali che, in alcune città, stanno diventando più severi.
Gli uffici di nuova costruzione, ben posizionati, con ottimi collegamenti e serviti, saranno in testa alla ricerca degli investitori e delle aziende sempre più attente al comfort offerto ai lavoratori. Il rispetto di criteri Esg sarà uno dei driver di scelta.
“Guardando al futuro – conclude Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – ci aspettiamo un recupero delle compravendite di negozi (da +5% a +7%) e un lieve calo per i capannoni. Pur restando un clima di incertezza globale che potrebbe influenzare le scelte delle imprese e degli investitori, si prevede un lieve calo dal -2% a 0% per negozi e uffici mentre per i capannoni un recupero di prezzi e locazioni (da 0% a +2%)”.
Il Living cresce del 40% nel 2025, ma resta solo il 7% del mercato italiano
Il 2025 segna un’accelerazione per il Living italiano. Secondo l’ultimo report di JLL, gli investimenti hanno raggiunto 1,2 miliardi di euro, con una crescita del 40% rispetto al 2024. Il dato comprende anche asset in conversione, terreni e iniziative di sviluppo, confermando la natura sempre più articolata dell’asset class. Nonostante il rimbalzo, il settore rappresenta ancora solo il 7% degli investimenti immobiliari complessivi in Italia. Un dato che evidenzia il gap rispetto ai mercati europei più maturi: nell’area EMEA il Living ha guidato i volumi con 55,8 miliardi di euro transati, configurandosi come prima asset class per attrattività istituzionale.
PBSA IN TESTA
La distribuzione degli investimenti nel 2025 mostra una marcata concentrazione sul Purpose-Built Student Accommodation (40% del totale), quota superiore alla media europea (24%). Il Built-to-Sell pesa per circa il 25%, l’Affordable Social Housing per il 15%, mentre il Multifamily/Built-to-Rent si attesta al 10%. Il confronto con l’Europa è significativo: nei mercati core il Multifamily rappresenta circa il 67% degli investimenti Living. In Italia, al contrario, la scarsità di iniziative BTR “native” limita l’accesso del capitale istituzionale a questa asset class, nonostante fondamentali di domanda solidi e dinamiche locative in crescita. Le conversioni da altre destinazioni d’uso incidono per circa il 30% dei volumi complessivi, segnalando il ruolo crescente delle strategie office-to-residential, soprattutto nelle città secondarie dove le procedure urbanistiche risultano più snelle.
BUILT-TO-SELL E CREDITO IN RIPRESA
Il segmento Built-to-Sell beneficia della ripresa della domanda abitativa: oltre 548.000 compravendite nei primi nove mesi del 2025 (+9,2% secondo Agenzia delle Entrate), con dinamiche positive nelle principali città. Parallelamente, i finanziamenti alle famiglie per acquisto abitazioni hanno raggiunto 40,6 miliardi di euro nel periodo Q1-Q3 2025 (+33% annuo, dati Banca d’Italia), mentre i prezzi hanno registrato un incremento del 3,8% su base annua nel terzo trimestre. Sul fronte locazioni, circa 750.000 unità sono state locate nei primi nove mesi del 2025 (+2%), con una crescente diversificazione contrattuale e maggiore incidenza di formule flessibili.
RENDIMENTI IN COMPRESSIONE
Nel quarto trimestre 2025 i rendimenti prime Multifamily si sono attestati al 4,5% a Milano e al 5% a Roma, con compressioni rispettivamente di 50 e 25 punti base su base annua. Anche il PBSA ha registrato una compressione di 50 punti base, con Milano benchmark nazionale intorno al 5%. La combinazione tra compressione dei rendimenti, tagli dei tassi BCE e competizione per asset core suggerisce una crescente fiducia istituzionale nel settore. Secondo Francesca Fantuzzi, Head of Research Italy di JLL, il mercato italiano presenta un potenziale inespresso significativo e nel 2026 potrebbe vedere l’ingresso di nuovo capitale core specializzato, oltre a una progressiva diversificazione verso il multifamily tradizionale. La traiettoria appare quindi strutturale: PBSA e conversioni restano i driver nel breve periodo, ma il vero salto dimensionale del Living italiano passerà dall’espansione del multifamily e dalla capacità di attrarre capitale istituzionale stabile, avvicinando il mercato agli standard europei.
“Il mercato del Living italiano – commenta Francesca Fantuzzi, Head of Research Italy – evidenzia un chiaro potenziale inespresso: nonostante la crescita significativa del 2025, il settore rappresenta ancora solo il 7% degli investimenti immobiliari totali, a fronte di una leadership di settore a livello Emea. La concentrazione attuale sul PBSA e le crescenti opportunità nelle conversions da office-to-residential offrono un positioning strategico distintivo. I fondamentali solidi del mercato supportano una traiettoria di crescita strutturale che nel 2026 vedrà probabilmente l’ingresso di nuovo capitale core specializzato e una progressiva diversificazione verso il multifamily tradizionale, colmando gradualmente il gap competitivo con i mercati maturi europeI”.
