30 Gennaio 2023

Tecnocasa: tornano gli investitori a Bergamo e Brescia

“Bergamo e Brescia unite in una sola Capitale”, è questo lo slogan che ha unito le due città in occasione della presentazione del programma di Bergamo-Brescia 2023. L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha deciso di analizzare l’andamento del mercato immobiliare nelle due città divenute tutt’uno nell’essere Capitale Italiana della Cultura.
 
Nella prima parte del 2022 i valori immobiliari di Bergamo sono rimasti stabili. Il mercato immobiliare della zona centrale ha visto un importante incremento dei canoni di locazione a causa della forte domanda soprattutto di lavoratori fuori sede e studenti, e della bassa offerta di immobili in affitto. 
 
Sono tornati a muoversi gli investitori che acquistano, ristrutturano e rivendono alla luce del fatto che le tipologie ristrutturate sono sempre più richieste e ambite. Vi sono coloro che prendono in affitto gli immobili per poi locarli con destinazione turistica. Si registrano alcune richieste da acquirenti residenti a Milano. 
 
Il centro (via Verdi, via Papa Giovanni XXIII e limitrofe) è la zona preferita perché concentra i servizi principali. Un ristrutturato si vende a 3500-4000 euro al mq, il nuovo arriva a 4500 euro al mq. 
 
Città Alta presenta diverse ville singole e appartamenti d’epoca con caratteristiche quali travi a vista, affreschi. La presenza di numerosi immobili a destinazione turistica e di soluzioni d’epoca, spesso prive di ascensore, rende il quartiere appetibile solo per chi già ci abita. I valori per una soluzione ristrutturata si aggirano intorno a 4000 euro al mq. Ville singole, spesso di prestigio, sono presenti nel quartiere di Santa Lucia: sono poche le soluzioni in vendita e i prezzi medi si aggirano intorno a 2000 euro al mq. Mercato e quotazioni simili per il quartiere di Valverde. Invariate le quotazioni a Borgo Pignolo: gli immobili sono più vecchi ma ci sono attese per il futuro recupero dell’ex area Montelungo.
 
Sono stabili le quotazioni delle case nei quartieri di San Tommaso, Villaggio degli Sposi, Colognola. Si muovono sia acquirenti di abitazione principale sia investitori vista la presenza in zona del polo universitario e dell’Ospedale. Chi desidera l’abitazione principale si orienta prevalentemente su tagli medio grandi e sulla soluzione indipendente più facili da trovare nelle zone periferiche. Acquistano sia piccoli tagli sia tagli più ampi per affittare la stanza singola. Nell’ultimo anno si sono realizzate molte compravendite con acquirenti under 36 ma inizia a farsi sentire il rialzo dei tassi. 
 
Sia a San Tommaso sia a Villaggio degli Sposi i prezzi si aggirano intorno a 1500 euro al mq con la differenza che a Villaggio degli Sposi ci sono costruzioni più recenti risalenti agli anni 2000 che possono arrivare anche a 1800 euro al mq. Sorge qui l’ospedale nuovo. Valori più contenuti si rilevano in zona Colognola, nei pressi dell’aeroporto, dove si trovano tipologie degli anni ’70 e ’80 a 900-1000 euro al mq. Il mercato delle locazioni segnala una buna domanda ma una bassa offerta dal momento che in tanti hanno locato gli immobili con affitti turistici. Un bilocale si affitta intorno a 550 euro al mese con contratti che vanno dal 4+4 al transitorio. In corso i lavori per la sistemazione di un parco e la costruzione di palazzine in edilizia residenziale.
 
A Brescia aumentano del 4,4% i valori immobiliari  nella prima parte del 2022. Stabili i valori nel Centro storico e nel quartiere Carmine. Comprano sia famiglie sia investitori che impiegano capitali da 100-120 mila euro per acquistare bilocali da mettere a reddito con affitti compresi da 450 a 700 euro al mese. Investono anche genitori per i figli che studiano all’università. Una delle zone più richieste dagli investitori è quella del Carmine per i prezzi più contenuti, 1600-2000 euro al mq. Quest’ultimo quartiere ha subito un processo di riqualificazione anni fa che lo ha portato ad essere oggi molto apprezzato dai potenziali acquirenti. Nel centro storico i prezzi più elevati, 4500-5000 euro al mq, si toccano in via Trieste, via Musei, piazza Loggia, piazza Vittoria e piazza Duomo, caratterizzate dalla presenza di prestigiose abitazioni storiche e talvolta da soluzioni degli anni ‘60. Mercato simile anche per le vicine corso Zanardelli, corso Palestro e corso Magenta, arterie che attraversano il Centro storico: l’usato si vende a 2500-3000 euro al mq, il ristrutturato a 3000-3500 euro al mq. La domanda di appartamenti in affitto è alta e proviene soprattutto da single, coppie e studenti universitari: il canone di locazione di un bilocale si attesta su 500 euro al mese ed il contratto più utilizzato è quello a canone libero.
 
Scendono i prezzi delle case nelle zone di Crocifissa di Rose, Costalunga e Ospedale la cui offerta immobiliare risale agli anni ’60 e, per questo motivo, necessita di importanti lavori di ristrutturazione. Crocifissa di Rose si estende nella parte nord, presenta immobili costruiti spesso con criteri architettonici di medio alto livello e quasi sempre dotati di portineria. Una soluzione usata costa intorno a 1100 euro al mq. Non lontano dagli Spedali Civili sorge Costalunga, area prestigiosa con ville costruite dopo gli anni ’70: i valori partono da 500 mila euro per le bifamiliari e arrivano a 1,5 milioni di euro per le singole. In tutti i quartieri esiste una buona domanda di immobili in affitto alimentata da studenti e da chi lavora presso gli Spedali Civili di Brescia e presso la Clinica città di Brescia. Numerosi gli insegnanti. Apprezzata la vicinanza di due fermate della metropolitana (San Faustino e Mompiano). Questi elementi determinano una buona domanda di investitori che acquistano per mettere a reddito oppure per frazionare e rivendere. Per un trilocale si spendono intorno a 650 euro al mese ma si può arrivare a 1000 euro al mese.  
 
Mercato dinamico nei quartieri Mompiano, Villaggio Prealpino e Villaggio Montini. La motivazione è nell’elevata domanda sia per prima casa alla luce della presenza di numerose case marcolini sia per investimento. Le abitazioni padre marcolini sono arrivate anche a 200 mila euro.  La presenza di cinque fermate della metropolitana, di una nuova sede universitaria e degli Spedali Civili di Brescia ha determinato anche una discreta domanda a uso investimento orientata su bilocali da mettere a reddito (si investono intorno a 100 mila euro e si locano a 500 euro al mese) e su tagli dalla metratura più ampia frazionati e poi affittati.  Di Mompiano piace la presenza di aree verdi. Il nuovo si scambia a 2800 euro al mq. L’elevata richiesta di case in affitto ha determinato un incremento di domanda a uso investimento che si indirizza su piccoli tagli da 70 - 90 mila euro. Nonostante questo, l’offerta di immobili in locazione resta bassa. Per un bilocale si spendono intorno a 400-450 euro al mese.  Si stipulano contratti transitori e a canone libero.
 
Mercato vivace nell’area di Urago Mella, Abba. Si ricercano prevalentemente trilocali, quattro locali e soluzioni indipendenti, possibilmente pronte per essere abitate e che non necessitano di interventi di ristrutturazione a causa dell’aumento dei costi delle materie prime. Urago Mella e quartiere Abba sono due quartieri con un’offerta immobiliare eterogenea: di Abba si apprezza la vicinanza della collina e del polmone verde della città, la presenza dei servizi e la vicinanza al centro. Il quartiere Abba è un’area pedecollinare, sorta negli anni ’60, in cui soluzioni signorili si alternano ad altre più economiche. Ci sono sia condomini sia villette singole, a schiera e bifamiliari. I prezzi di una soluzione in buono stato di tipologia signorile si aggirano intorno a 2000-2500 € al mq. Una soluzione usata costa intorno a 1500 euro al mq.
 
Nella zona di Urago Mella l’offerta immobiliare è più economica, con costruzioni degli anni ’60 e ’70. Le ultime risalgono agli inizi del 2000 e si scambiano a 1800-2000 euro al mq. La zona piace perché facilmente accessibile e ben collegata all’uscita di Brescia Ovest, di conseguenza comoda per chi lavora fuori città. Chi desidera soluzioni semindipendenti può orientarsi verso il quartiere Pendolina che offre diverse unità immobiliari indipendenti di prestigio che possono arrivare a costare anche un milione di euro. Preoccupazioni per l’aumento dei tassi di interesse che potrebbe rallentare il mercato.
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