30 Ottobre 2024

Torino, mercato immobiliare e creditizio: "Gli interventi di riqualificazione danno slancio al mattone"
 

Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, nella prima parte del 2024 i valori immobiliari di Torino sono cresciuti dello 0,9%.
“Diminuiscono dello 0,3% i prezzi delle case nel centro storico. Valori invariati in via Lagrange e limitrofe - spiega Gianluca Castellaneta, Team Manager Gruppo Tecnocasa - dove sono quasi ultimati i lavori per il completamento del campus di ESCP Business School: 8000 metri quadrati del Campus ospiteranno quasi 1550 studenti provenienti da tutto il mondo in un presidio accademico all’interno della Zona Centrale Storica. Impatterà sugli affitti e probabilmente anche sulle compravendite.  Continuano ad esserci operazioni di cambio d’uso da uffici e negozi ad abitazioni, spesso destinate ad affitti turistici. Il centro città, quindi, si sta orientando verso una vocazione residenziale più che terziaria. Il fenomeno delle case vacanza non si è arrestato. Ci sono imprenditori che ristrutturano immobili e realizzano BB e casa vacanza, talvolta li vendono con questa finalità. La realizzazione di eventi come “ATP” e le Universiadi del 2025 spingono, infatti, l’acquisto di immobili con finalità turistico ricettivo.  Top price si registrano sempre su via Roma e via Lagrange dove il nuovo arriva a 6000 € al mq, mente l’usato da ristrutturare viaggia su 3800-4000 € al mq. Parliamo sempre di una zona che offre abitazioni signorili di fine ‘700 con soffitti a cassettoni oppure a botte con mattoni a vista. Continua il processo di dismissione degli uffici della ex “Generali” e la riconversione dell’intero edificio in abitazioni residenziali. La corsa a realizzare casa vacanza ha sottratto offerta alle locazioni residenziali: un bilocale in ottimo stato e arredato costa intorno a 700 € al mese.
Continuano a diminuire i prezzi delle case nel quartiere Aurora, dove tanti eredi vendono, anziani investitori dismettono l’investimento, aumentando così l’offerta sul mercato. Parliamo di una zona di Torino che, soprattutto, tra corso Vercelli e corso Giulio Cesare, concentra costruzioni popolari dei primi anni del 1900, con ballatoio. Spesso gli immobili versano in cattivo stato di manutenzione e occorre fare lavori di ristrutturazione. Per questo motivo i prezzi possono andare da 800 a 1500 € al mq. Pochi gli immobili in vendita nel quartiere di Valdocco e questo ha portato i prezzi a 2000 € al mq. La zona è richiesta perché a ridosso di Porta Palazzo dove, al momento, c’è molta domanda anche da parte di investitori che mettono a reddito vista la vicinanza dell’Università e le aspettative legate agli interventi di riqualificazione del mercato coperto di porta Palazzo e al rifacimento di Borgo Dora. Nella zona di Valdocco, tra il quadrilatero romano e Porta Palazzo, si rivolgono spesso gli investitori per fare attività turistico ricettive. Sul mercato delle locazioni si registrano richieste di studenti che si spostano dalla vicina zona Vanchiglia dove i canoni sono più elevati. 
Diminuiscono leggermente i prezzi nel quartiere della Gran Madre allineandosi all’attuale capacità di spesa dei potenziali acquirenti e alla diminuita domanda. In riduzione anche i valori del quartiere di Val Salice che, in posizione più collinare, è meno servito e più scomodo da raggiungere. Al momento si preferisce la parte bassa della collina. Si contano alcune nuove costruzioni in classe “A” che si vendono tra 4000 e 6000 € al mq. La maggioranza degli immobili dell’area è sorta tra i primi del 1900 e gli anni ’60. Si realizzano spesso acquisti migliorativi ma non mancano investitori che mettono a reddito. A esempio un bilocale da 190 mila € si affitta a 800 € al mese. Piacciono via Villa della Regina, via Martiri della Libertà dove si possono acquistare soluzioni di media qualità, inserite in palazzine di tre piani, a circa 4000 € al mq. Negli ultimi tempi sono stati aperti alcuni supermercati di prossimità che hanno aumentato la presenza dei servizi in zona. 
Crescono dell’1,6% i prezzi nelle macroaree di Francia-San Paolo e Collina. Nella prima è il quartiere Parella a dare segnali di ripresa. Le quotazioni delle abitazioni a Parella-Campanella sono rimaste invariate, sono invece in aumento nel quartiere di Parella-Telesio. Quest’ultimo, infatti, si caratterizza per un’offerta abitativa di immobili signorili degli anni ’70, spesso dotati di affaccio su aree verdi.  Ad acquistare sono spesso famiglie che realizzano acquisti di sostituzione e migliorativi. Infatti, il quartiere offre appartamenti dalle metrature generose, adatti a famiglie, spesso in buono stato di conservazione. Si acquista a 1800 - 2000 € al mq. A Parella-Campanella ci sono abitazioni degli anni ’40-’50, spesso prive di ascensore, da ristrutturare e con prezzi medi di 1000-1200 € al mq. I valori più contenuti si prestano ad acquisti da parte di investitori che mettono a reddito, destinando l’immobile a casa vacanza oppure agli affitti tradizionali. Un bilocale si affitta a 350 € al mese. Poche le nuove costruzioni, costano 3000-3100 € al mq.
Mercato dinamico nel quartiere di Cit Turin dove si nota un discreto interesse soprattutto sui piccoli tagli, un leggero rallentamento per le compravendite di tagli di dimensione più ampia che richiedono una disponibilità di spesa maggiore. Gli appartamenti più piccoli sono interessanti per gli investitori che poi mettono a reddito affittando a studenti del Politecnico e che lavorano presso il grattacielo “San Paolo” e la “Cittadella Giudiziaria”. La zona offre prevalentemente tagli ampi, oltre i 100 mq. Le tipologie in stile liberty sono spesso firmate da architetti e caratterizzati da affreschi, bow window, parquet in stato originario, vetri cattedrali. Sul signorile di pregio si toccano anche 4000 € al mq, prezzi che interessano anche le nuove costruzioni di cui alcune in costruzione in piazza Benefica. Il nuovo si scambia a prezzi medi di 4000-5000 € al mq. Su via Racconigi i prezzi per le soluzioni da ristrutturare degli anni ’50-’70 scendono a 1800-2000 € al mq. Uno dei punti di forza del quartiere è la presenza di quattro fermate della metropolitana (Porta Susa, Principi d’Acaja, Bernini e Racconigi). Nella zona di Parella, al confine con Cit Turin, i prezzi sono decisamente contenuti e si aggirano intorno a 2000-2500 € al mq.
La macroarea della Collina registra un aumento dell’1,6%, crescono i quartieri di Borgata Rosa, Borgo Po-Lomellina, Madonna del Pilone, Sassi-Superga. Grazie ai facili collegamenti verso il centro della città e alla sua panoramicità, è molto apprezzata l’area di Lomellina-Borgo Po, che si sviluppa nella fascia pre-collinare e ospita tipologie dei primi anni del ‘900 che hanno prezzi medi di 2400 € al mq (usato). Immobili particolarmente prestigiosi si trovano nella zona collinare della città, dove ci sono anche soluzioni indipendenti e semindipendenti inserite in un contesto molto tranquillo e verde. Queste tipologie sono particolarmente costose, ma quelle di qualità media hanno prezzi più contenuti (intorno a 1500 € al mq) poiché la zona è meno servita dai mezzi pubblici. A Madonna del Pilone ci sono piccoli condomini, sia in stile Liberty dei primi anni del ‘90 sia degli anni ’60-’70, acquistabili a prezzi medi di 2000 € al mq. Gli appartamenti recenti dell’area di Borgata Rosa si valutano circa 1500 € al mq, ma ci sono anche edifici degli anni ’60, ’80, ’90 e dei primi del 2000. La zona Sassi ha un’edilizia variegata, che consiste in ville storiche situate lungo la strada comunale che collega la città con la basilica di Superga, mentre la restante parte del quartiere è caratterizzata da immobili degli anni ’60 e ‘70 con valori che oscillano tra 1700 e 1800 € al mq. Non ci sono al momento interventi di nuova costruzione.
A seguire la macroarea di Santa Rita-Mirafiori Nord che evidenzia una ripresa dei valori dell’1,1%.  Quotazioni in aumento a Mirafiori Nord-Piazza Omero. La domanda arriva soprattutto da famiglie in cerca della prima casa, la tipologia più richiesta è il trilocale possibilmente con spazio esterno. La maggioranza delle volte si tratta di giovani che hanno fatto riscorso al Consap e che valutano i prezzi più accessibili e la presenza delle aree verdi, un elemento sempre più apprezzato. Molti immobili sono stati riqualificati con il superbonus 110% e si nota un maggior interesse per le soluzioni in classe energetica elevata acquistabili con mutui green. Gli investitori acquistano, ristrutturano e rivendono. Gli immobili risalgono agli anni ’60-’70 e si vendono mediamente intorno a 1300 € al mq con punte di 2000 € al mq per le soluzioni al confine con il quartiere di Santa Rita.  In futuro si prevede la nascita di una fermata della metropolitana.
A seguire con +0,8% la macroarea Borgo Vittoria-Barriera di Milano. In leggera crescita i valori immobiliari del quartiere di Borgo Vittoria-Chiesa Salute dove comprano principalmente investitori che ristrutturano e rivendono o che mettono a reddito. Un bilocale da ristrutturare si aggira intorno a 40 mila € per arrivare a 70-75 mila € se già ristrutturato. Se si affitta con un contratto a canone concordato si portano a casa intorno a 400 € al mese. Parliamo di un quartiere periferico con un’offerta immobiliare di tipo medio-popolare degli anni ’60-‘70 con valori di 1000 € al mq e punte di 1300 € al mq per le soluzioni che si trovano in zona Piscine. Non si registrano al momento interventi di nuova costruzione, gli ultimi risalgono agli anni 2000 e si vendono a 1500-2000 € al mq. 
+0,7% l’aumento dei prezzi delle case nella macroarea di Nizza-Lingotto-Mirafiori Sud. Tra i quartieri in crescita c’è Nizza-Millefonti-piazza Bengasi. La domanda di casa arriva da acquirenti di abitazione principale, da investitori che sono in aumento e che affittano a studenti. L’entrata in funzione della metropolitana di piazza “Bengasi” e di “Italia 61” ha determinato una buona domanda di locazione da parte di studenti universitari, prima poco presenti in zona. I canoni di locazione per una stanza si aggirano intorno a 500 € al mese. Il completamento del “Palazzo della Regione” ha comportato maggior afflusso di persone e un miglioramento dell’offerta commerciale. Continuano i lavori per la costruzione di immobili in classe “A” i cui prezzi si aggirano intorno a 3000 € al mq. La ricerca dell’abitazione principale interessa tipologie di ampie dimensioni, quattro e cinque locali, acquistate non solo da chi vive in zona ma anche da chi si sposta da quartieri limitrofi più costosi”.   
 
Torino, prezzi immobiliari I semestre 2024
Variazione prezzi macroaree
 
Mercato immobili commerciali Torino
Negozi I semestre 2024
 
NEGOZI - TORINO
Vie di passaggio
Vie non di passaggio
Prezzi
-1,0%
-1,5%
Canoni di locazione
-1,0%
-1,4%
 
“Secondo le ultime analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, - afferma Marco Bernabei, Consulente Gruppo Tecnocasa - nelle aree di Cenisia e Crocetta sono aumentate le richieste di acquisto di negozi per uso investimento da trasformare in abitazione per affittare a studenti o per realizzare B&B.  Nel primo quartiere incide la vicinanza del Politecnico, nel secondo la presenza dei turisti o lavoratori fuori sede. I prezzi sono di 500 € al mq (Cenisio) e 800 € al mq nelle traverse di Crocetta.  Sulle principali strade del quartiere Cenisio, via di Nanni, corso Racconigi, via Monginevro e via Frejus si affitta a 120 € al mq annuo. Nel quartiere Crocetta, le strade più richieste, corso De Gasperi, corso Einaudi e corso Rosselli, quotano da 1200 fino a 2000 € al mq, i canoni oscillano da 180 a 216 € al mq annuo con punte di 300 € al mq annuo su corso De Gasperi. Nelle vie traverse si affitta a 120 € al mq annuo, si vende a 700 € al mq.
Continua a crescere l’interesse per il quartiere Lingotto in seguito all’apertura del palazzo della “Regione Piemonte” e all’aumento degli eventi che si svolgono, primo fra tutti il “Salone del Libro” che porta in zona numerosi turisti. Vanno avanti i lavori per la “Città della Salute”, in particolare per la nascita del polo di Medicina. Si cercano, in modo particolare, spazi da destinare alla ristorazione, per aprire supermercati e per insediare studi medici. I canoni di locazione sono di 170 € al mq annuo. In via Nizza, vicino al Palazzo della Regione, si affitta a 160 € al mq annuo, altrimenti a 120 € al mq annuo. San Salvario si conferma il quartiere della movida torinese in cui la domanda arriva principalmente dalla ristorazione che cerca piccoli tagli, entro 100 mq, dotati di canna fumaria. Si riscontrano difficoltà nell’affitto di spazi nelle zone a ridosso di Porta Nuova dove ora si affitta a 120 € al mq annuo contro una media del quartiere di 144 € al mq annuo.  Su via Ormea, corso Marconi e corso Vittorio Emanuele si affitta a 180 € al mq annuo e si vende a 2500-3000 € al mq. Mercato abbastanza invariato per il quartiere di Cit Turin dove via Principe d’Acaja, corso Inghilterra sono sempre ambiti e hanno canoni di 180-240 € al mq annuo. Si registra una discreta richiesta di imprenditori del settore della ristorazione, della somministrazione e di erogazione di servizi. Si prediligono le posizioni più vicine alla stazione ferroviaria di Porta Susa. I prezzi vanno da 1500 a 1800 € al mq canoni di locazione oscillano da 48 a 60 € al mq annuo. Gli investitori, presenti sul mercato, chiedono rendimenti annui lordi del 10% - 13%.
A Barriera di Milano, Aurora, Vanchiglietta i negozi, da 20-30 mila €, sono acquistati da imprenditori immigrati che aprono minimarket, centri estetici, Caf. C’è soprattutto un tessuto di vicinato.  Cercano piccoli spazi da 60-80 mq e i canoni di locazione si aggirano intorno a 80-90 € al mq annuo per scendere a 40-50 € al mq annuo nelle strade più interne.  Qui c’è una vacancy più elevata e, quando possibile, sono trasformati in cantina. Nei quartieri di Vanchiglietta e Barriera di Milano i negozi si acquistano a 700-900 € al mq, si convertono in abitativo e si affittano soprattutto a studenti. Ad Aurora i negozi si acquistano a 400-500 € al mq se sono posizionati sulle vie di maggiore passaggio quali corso Giulio Cesare, corso Vercelli e via Cigna.  Ci sono attese per il prolungamento della linea 2 della metropolitana che collegherà questo quartiere con Orbassano e Rebaudengo oltre che con San Mauro Pescarito. Il progetto rientra nella “Variante 200” che dovrebbe ridisegnare l’intero assetto urbanistico e viario della città.
A San Salvario vanno avanti i lavori per l’intervento nell’ex scalo ferroviario “Vallino” dove, a partire dall'autunno del 2025, ci saranno uno student housing, un superstore della Coop, una piazza con parco a uso pubblico, una piastra di impianti sportivi. L'area ha una superficie di 32.000 metri quadrati, posizionati tra via Nizza, corso Sommelier e la ferrovia. Spazio anche per circa 500 parcheggi.  L’intervento sta determinando un maggiore interesse per la zona, in particolare di investitori che desiderano fare un cambio d’uso di negozi in residenziale. I prezzi sono di 500-600 € al mq e salgono a 700-800 € al mq per le tipologie commerciali posizionate in corso Marconi. Diminuiscono le attività di ristorazione, aumentano quelle di chi eroga servizi alle imprese e alle persone. Sulle vie di maggior passaggio di San Salvario (via Madama Cristina, via Nizza, corso Marconi e corso Vittorio Emanuele) i valori sono rimasti invariati: canoni di 240 € al mq annuo e prezzi di 2500-3000 € al mq (su via Madama Cristina). Nelle vie traverse i canoni scendono a 108 € al mq annuo.  Su corso Raffaello i prezzi vanno da 1300 a 1700 € al mq, i canoni di locazione oscillano da 144 a 168 € al mq annuo.
Soffre il mercato dei negozi nel quartiere di San Paolo. Nelle vie non di passaggio si realizzano cambi d’uso in residenziale. Quasi sempre si affitta a studenti del Politecnico. Le principali vie di passaggio sono via Monginevro e corso Racconigi, i cui canoni di locazione oscillano da 120 € a 180 € al mq annuo. Si affitta a 60 € al mq annuo sulle vie non di passaggio.  I prezzi vanno da 1500 a 1800 € al mq. La presenza di un target studentesco, con bassa disponibilità di spesa, ha rallentato il mercato della zona. Aprono attività che erogano servizi alla persona e alle imprese. L’insediarsi di diversi supermercati e discount ha colpito le attività commerciali della zona.
Nel quartiere di Santa Rita è via Tripoli quella che offre maggiore visibilità. I prezzi e i canoni di locazione sono rispettivamente di 1500-2000 € al mq e 240 € al mq annuo. I valori scendono su via Barletta: 1200 € al mq e canoni di locazione di 120-144 € al mq annuo.
A Pozzo Strada il mercato dei negozi registra un buon andamento per le posizioni nei pressi delle uscite della metropolitana. Sulle vie di maggiore passaggio (piazza Massaua, corso Francia, via Monginevro, corso Peschiera e piazza Rivoli) i prezzi si aggirano intorno a 1100-1400 € al mq con punte di 1800 € al mq in piazza Massaua, mentre i canoni di locazione oscillano da 120 a 140 € al mq annuo. Tengono in modo particolare le attività di erogazione di servizi alle persone. Sulle vie non di passaggio i canoni di locazione sono di 72-96 € al mq annuo. Sulle vie non di passaggio si realizzano cambi d’uso in residenziale dal momento che i prezzi sono di 500-700 € al mq”.
 
Il mercato dei mutui in Piemonte e a Torino: i dati del II trimestre 2024
 
Gli esperti di Kìron Partner SpA, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa, hanno analizzato nel dettaglio l'andamento dei finanziamenti finalizzati all'acquisto dell'abitazione concessi alle famiglie residenti sul territorio regionale nel secondo trimestre 2024. L'analisi fa riferimento al report Banche e istituzioni finanziarie, aggiornato e pubblicato da Banca d'Italia nel mese di Settembre 2024.
 
ITALIA
Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 11.250,2 milioni di euro, rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni pari a +6,9%, per un controvalore di 729,0 milioni di euro. La fotografia indica una ripresa dell'erogazione del credito concesso alle famiglie, in controtendenza rispetto al -17,1% registrato nel primo trimestre 2024 e al -15,8% del quarto trimestre 2023.
Il primo semestre 2024 si è chiuso con 19.792,7 milioni di euro erogati, con una variazione pari a -4,9% rispetto ai primi sei mesi del 2023.
 
PIEMONTE
“Le famiglie piemontesi - spiega Sabrina Testa, Consulente Senior Kìron Partner SpA - hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 755,7 milioni di euro, che collocano la regione al sesto posto per totale erogato in Italia, con un'incidenza del 6,72%; rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra una variazione delle erogazioni pari a +7,0%, per un controvalore di +49,2 milioni di euro.
Se si osserva l'andamento delle erogazioni nella prima parte dell'anno, e si analizzano quindi i volumi del primo semestre 2024, la regione mostra una variazione negativa pari a -6,4%, per un controvalore di -90,2 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi primi sei mesi 1.310,7 mln di euro, volumi che rappresentano il 6,62% del totale nazionale”.
 
PROVINCE DEL PIEMONTE
Nel secondo trimestre 2024 le province del Piemonte hanno evidenziato il seguente andamento.
La provincia di Alessandria ha erogato volumi per 39,7 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +3,6%. Nel primo semestre 2024 sono stati erogati 72,4 mln di euro, pari a -2,9%.
Ad Asti provincia sono stati erogati volumi per 25,2 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente pari a +17,2%. Nel semestre sono stati erogati 45 mln di euro (+2,7%).
La provincia di Biella ha erogato volumi per 15,5 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a -18,8%. I primi sei mesi dall'anno hanno evidenziato volumi per 29,6 mln di euro, corrispondenti a -16,1%.
In provincia di Cuneo i volumi erogati sono stati 86,5 mln di euro, con una variazione pari a +4,3%. Quelli nella prima parte dell'anno sono stati 143,7 mln di euro, (-9,2% rispetto al primo semestre dell'anno scorso).
In provincia di Novara sono stati erogati volumi per 75,1 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente pari a +16,9%. Il primo semestre ha visto un totale di 126,9 mln di euro, con una variazione di -1,2%.
La provincia del Verbano-Cusio-Ossola ha erogato volumi per 23,9 mln di euro, facendo registrare una variazione sul trimestre pari a +9,5%. La prima metà del 2024 ha segnalato un totale di 43,3 mln di euro, con una variazione di -3,3%.
A Vercelli provincia sono stati erogati volumi per 16,2 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente è risultata essere pari a +1,7%. Il semestre, invece, ha visto 28,6 mln di euro (-11,2%).
Torino provincia ha erogato volumi per 473,7 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +7,0%. I primi sei mesi dell'anno hanno evidenziato volumi per 821,4 mln di euro e una variazione pari a -7,0%.          
 
IMPORTO MEDIO DI MUTUO - PIEMONTE
Attraverso l'elaborazione dei dati provenienti dalle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas, Kìron Partner SpA ha analizzato la tendenza rispetto all'importo medio di mutuo erogato.
Nel secondo trimestre 2024 in Piemonte si è registrato un importo medio di mutuo pari a 107.941 euro, in aumento rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell'anno precedente, quando il ticket medio ammontava a 106.370 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato circa l'8% in meno rispetto al mutuatario medio italiano.
 
CONCLUSIONI
Dopo un inizio d’anno all’insegna della contrazione, il mercato ha mostrato segnali di ripresa nel secondo trimestre del 2024. Anche le prospettive dell’andamento economico migliorano: in base alle ultime proiezioni si prevede che quest'anno l'inflazione scenderà al 2,5%, per poi arrivare al 2,2% nel 2025 e all'1,9% nel 2026. Anche il PIL è atteso al +1% nel 2024 e +1,1% nel 2025. Prosegue l'espansione dell'occupazione e la dinamica salariale rimane robusta. Permangono tuttavia dei fattori rischio che non possono essere sottovalutati: il costo del credito continua a frenare, la domanda di finanziamenti così come la percezione del rischio; la situazione sociopolitica internazionale resta tesa e limita la stabilità e la programmazione dello sviluppo economico.
Alla luce del contesto macroeconomico appena illustrato i tassi dovrebbero proseguire nel percorso di contrazione. Le politiche di credito degli istituti restano attente ma concedono interessanti opportunità, soprattutto ai giovani che sono intenzionati ad acquistare la loro abitazione principale.
In generale ci aspettiamo, per la chiusura del 2024, un sostanziale mantenimento dei volumi erogati nel 2023 con un riallineamento dei mutui nel secondo semestre dell’anno per arrivare in area 42-45 mld di Euro.