30 Ottobre 2024
Verona, mercato immobiliare e creditizio: "Valori immobiliari in crescita"
Mercato immobiliare residenziale Verona
Nella prima parte del 2024 i valori immobiliari di Verona hanno evidenziato un aumento dei prezzi dello 0,3%. - afferma Sergia Busini, Pluriaffiliata Tecnocasa - Stabili i prezzi delle case nel centro (+0,1%) anche se si segnala una leggera diminuzione nel centro storico. Sono state interessate prevalentemente le soluzioni da ristrutturare e dalle metrature superiori a 140 mq. Lavori che, in area ZTL, sono particolarmente costosi e possono arrivare a 1600-1700 € al mq. Sempre più attenzione, tra i potenziali acquirenti, verso le tipologie di nuova costruzione acquistabili in altri quartieri. Continuano ad esserci acquisti da parte di investitori che realizzano casa vacanza. Esiste sempre un mercato di prestigio, anche molto selettivo, che evidenzia top prices di 6000-6500 € al mq fino a 7000 € al mq per immobili con affacci panoramici su piazze importanti. Continuano i lavori sulle nuove costruzioni nell’ex palazzo della Banca d’Italia.
Valori immobiliari in leggero aumento a Veronetta, a causa di un’offerta più bassa rispetto alla domanda, anche se aumentano i proprietari che desiderano vendere. Si notano difficoltà per l’acquisto di appartamenti dalla metratura importante, superiore a 140-200 mq. Al di sotto di questa metratura il mercato è vivace grazie anche alla presenza di investitori che comprano per mettere a reddito oppure per realizzare B&B e casa vacanza. Il fenomeno sembra essersi attenuato a causa di una parziale saturazione del mercato. Veronetta offre sia immobili d’epoca sia condomini degli anni ’60-’70. Le tipologie signorili, costruite tra il XVIII ed il XIX secolo, hanno valori compresi tra 3500 e 4000 € al mq. I prezzi per soluzioni ristrutturate e panoramiche non vanno oltre 4200-4300 € al mq, nei contesti e posizioni più prestigiose. Le ultime edificazioni del quartiere risalgono agli anni ’60: si tratta di grandi condomini che, in buono stato, si valutano 2500 € al mq. La domanda di immobili in affitto è sempre molto alta, il canone di un bilocale arredato si attesta su 700 € al mese, quello di un trilocale varia tra 700 e 900 € al mese. Vanno avanti i lavori per l’area delle ex caserme dove stanno costruendo sia in edilizia convenzionata sia in edilizia libera. Case edificate in classe A ed antisismiche superano i 4000 € al mq.
Crescono dell’1,5% i valori immobiliari nella macroarea di Borgo Roma – Golosine. Particolarmente dinamico il quartiere Santa Lucia i cui acquirenti hanno ripreso fiducia con gli ultimi ribassi dei tassi di interesse. Si realizzano soprattutto acquisti di abitazione principale ma si contano anche investitori che si concentrano prevalentemente su bilocali, per la locazione residenziale, sui trilocali per la locazione turistica. Il parco immobiliare è vetusto e, quasi sempre, chi acquista mette in conto lavori di ristrutturazione. Al momento non si evidenzia particolare attenzione per la classe energetica dell’immobile. Chi è in cerca della prima casa si focalizza soprattutto su trilocali e quattro locali. La zona delle Brigate è quella più residenziale e ricercata, dove una soluzione da ristrutturare si aggira intorno a 1400 € al mq a differenza degli immobili finemente ristrutturati che toccano i 1900 € al mq. La zona centrale del quartiere, in prossimità di Piazza dei Caduti, è costituita da condomini anni ’60-‘70 il cui prezzo si aggira intorno ai 1250 al mq per le soluzioni allo stato originale e 1600 € al mq per quelle ristrutturate. Più recenti le case nella zona dei Fiumi, vicina alla pista ciclabile: un immobile degli anni ’90, in buone condizioni, costa intorno a 1800 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda ma una bassa offerta. La ricerca vede impegnati anche studenti universitari che hanno difficoltà a reperire immobili nelle altre zone della città. Per un bilocale si chiedono intorno a 550-600 € al mese.
Nella macroarea di Borgo Trento i prezzi salgono dello 0,7%. Quotazioni stabili nell’area di Avesa, Pindemonte e Valdonega e in aumento a Cesiolo. La motivazione deve ricercarsi in una domanda sempre sostenuta e un’offerta in deciso calo. L’aumento dei prezzi è stato più marcato per le soluzioni ristrutturate di cui c’è forte carenza. A Cesiolo prevalgono le soluzioni degli anni ’70, spesso piccoli contesti condominiali da ristrutturare per i quali ha inciso l’aumento dei costi di ristrutturazione. Cesiolo ha dalla sua la vicinanza all’Ospedale di Borgo Trento motivo per cui interessa anche gli investitori che negli ultimi tempi però, alla luce dell’aumento dei costi, stanno rallentando. Anche in queste zone, non lontane dal centro città, gli investitori hanno preferito gli affitti brevi e, di conseguenza, c’è poca offerta per le locazioni di lungo periodo. Un bilocale si affitta a 800 € al mese. A Cesiolo un usato costa intorno a 1900 € al mq. Valore che sale a 2200 € al mq a Valdonega, caratterizzata dalla presenza di immobili signorili e immersi in un’area verde e tranquilla e vicina al centro storico. Le costruzioni risalgono agli anni ‘60-’70-’80, alcune anche con caratteristiche di tipo signorile, soprattutto nella parte situata verso le zone più collinari. Pindemonte piace per la presenza di tutti i servizi, di locali commerciali e dell’Ospedale: ci sono condomini degli anni ’60, in cui un appartamento in buono stato, costa 2000 € al mq.
Aumentano dello 0,4% i prezzi delle case nella macroarea di Borgo Milano – Stadio – Navigatori, contribuisce a questo l’andamento del quartiere Borgo Milano – Borgo Nuovo, i cui valori sono in lieve aumento nella prima parte dell’anno. Sono cresciuti anche i prezzi delle nuove costruzioni che si sono portati intorno a 2800-3000 € al mq e questo ha trascinato anche le soluzioni usate. Ai potenziali acquirenti interessa la possibilità di ottenere risparmio energetico e antisismico, anche se poi devono fare i conti con gli elevati costi del nuovo. I punti di forza del quartiere risiedono nella sua vicinanza al centro della città, nella presenza dei servizi e nella facilità di accesso alla strada Gardesana, che porta sul lago di Garda. Lo sviluppo immobiliare si è concentrato in modo particolare dagli anni ’50 agli anni ’80. Le abitazioni più recenti si trovano più facilmente in Borgo Nuovo, mentre in Borgo Milano prevalgono quelle in edilizia civile. Le quotazioni di un buon usato si attestano su 1800-2000 € al mq. Difficoltà si segnalano sul mercato degli affitti dove si registra una notevole domanda ma anche una bassa offerta. Questo comporta la presenza di investitori cha acquistano bilocali da 120-150 mila € e che affittano a 500-600 € al mese.
Diminuiscono dello 0,3% i prezzi delle case nella macroarea di Borgo Venezia.
Prezzi immobiliari Verona I semestre 2024
Variazione prezzi macroaree
Mercato commerciale Verona
Negozi I semestre 2024
“Il segmento dei negozi, fuori dalla ZTL, registra buona domanda ma bassa offerta, prevalentemente nelle zone di passaggio. Il tasso di vacancy è molto basso. Sulle vie di passaggio dei quartieri di S. Lucia (via Mantovana), Golosine (via Golosine), Borgo Roma (via Centro) il mercato ha retto meglio perché prevalgono i negozi di vicinato. – dichiara Graziano Neri, Consulente Gruppo Tecnocasa - Sono arterie ad alto transito veicolare e pedonale dove si registra una buona richiesta di negozi di quartiere che mirano ad avere un’ampia vetrina e il fronte strada. I prezzi arrivano a 1500-1800 € al mq mentre i canoni di locazione toccano 144€ al mq annuo a seconda che ci si allontani o ci si avvicini al centro della città. La domanda arriva da tutti i settori merceologici (ristorazione, food, e-commerce). C’è sempre interesse da parte degli investitori che impiegano da 60 a 150 mila € per acquistare locali con rendimento annuo lordo intorno all’8%. I potenziali acquirenti e inquilini sono concentrati su richieste di qualità e mirate.
Completamente saturo il mercato sulle quattro strade principali della città quali via Mazzini, via Cappello, corso Porta Borsari e piazza delle Erbe. Per posizionarsi occorre pagare la key money che può arrivare anche a un milione di € sulla gettonata via Mazzini. I canoni di locazione vanno da 600 a 1200 € al mq annuo con punte di 2400 € al mq annuo. I prezzi di vendita possono oscillare da 10 a 12 mila € al mq nella via principale dello shopping. Anche le traverse delle strade di passaggio non registrano tassi di vacancy e si insediano prevalentemente attività di ristorazione d’asporto. Nel centro di Verona c’è il contingentamento delle licenze di somministrazione e ristorazione e per questo motivo molti spostano la ricerca in quartieri limitrofi come Valverde e San Zeno. I valori delle licenze in centro sono saliti nel tempo, arrivando anche a 140-150 mila €. Gli investitori che comprano chiedono redimenti annui lordi intorno a 5,5%-6,5%, per salire a 8-9% se l’immobile è posizionato nei borghi di Verona. Vacancy assente anche in corso Porta Nuova, via di alto passaggio veicolare e pedonale, dove si registrano canoni annui di circa 320 € al mq annuo. Nei quartieri limitrofi al centro come Valverde, Cittadella e San Zeno si avviano attività di servizi alle persone e alle imprese, ristorazione e somministrazione. Su corso Milano si segnalano canoni annui di 192 € al mq annuo, ci sono brand importanti sul settore dei servizi e della somministrazione (Eminflex, Amplifon, Mc Donald’s) e istituti di credito. Costante la domanda di magazzini/depositi da parte di società edili, traslochi o di chi ha deciso di vendere solo on line abbandonando il negozio su strada. Si cercano piani terra o seminterrati, con facile accesso per i furgoni. Nel quartiere di Borgo Trento piacciono gli spazi ampi per insediare attività di vendita di mobili, per aprire centri estetici, palestre e realizzare attività di take-away. In queste tre zone si chiede un rendimento annuo lordo intorno al 7%. Nei quartieri Stadio, San Massimo e Borgo Milano si arriva al 10% annuo lordo.”
Mercato mutui in Veneto e a Verona: i dati del II trimestre 2024
Gli esperti di Kìron Partner SpA, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa, hanno analizzato nel dettaglio l'andamento dei finanziamenti finalizzati all'acquisto dell'abitazione concessi alle famiglie residenti sul territorio regionale nel secondo trimestre 2024. L'analisi fa riferimento al report Banche e istituzioni finanziarie, aggiornato e pubblicato da Banca d'Italia nel mese di Settembre 2024.
ITALIA
Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 11.250,2 milioni di euro, rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni pari a +6,9%, per un controvalore di 729,0 milioni di euro. La fotografia indica una ripresa dell'erogazione del credito concesso alle famiglie, in controtendenza rispetto al -17,1% registrato nel primo trimestre 2024 e al -15,8% del quarto trimestre 2023.
Il primo semestre 2024 si è chiuso con 19.792,7 milioni di euro erogati, con una variazione pari a
-4,9% rispetto ai primi sei mesi del 2023.
VENETO
“Le famiglie venete - spiega Michele Lovato, Responsabile d’Area Kìron Partner SpA - hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 998,5 milioni di euro, che collocano la regione al quarto posto per totale erogato in Italia, con un'incidenza dell'8,88%; rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra una variazione delle erogazioni pari a +2,4%, per un controvalore di +23,0 milioni di euro.
Se si osserva l'andamento delle erogazioni nella prima parte dell'anno, e si analizzano quindi i volumi del primo semestre 2024, la regione mostra una variazione negativa pari a -7,2%, per un controvalore di -139,0 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi primi sei mesi 1.792,3 mln di euro, volumi che rappresentano il 9,06% del totale nazionale.”
PROVINCE DEL VENETO
Nel secondo trimestre 2024 le province del Veneto hanno evidenziato il seguente andamento.
La provincia di Belluno ha erogato volumi per 29,9 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +7,1%. Nel primo semestre 2024 sono stati erogati 55,3 mln di euro, pari a -8,6%.
A Padova provincia sono stati erogati volumi per 209,9 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente pari a -0,0%. Nel semestre sono stati erogati 373,6 mln di euro (-7,3%).
La provincia di Rovigo ha erogato volumi per 29,8 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +11,0%. I primi sei mesi dall'anno hanno evidenziato volumi per 56,5 mln di euro, corrispondenti a +1,6%.
In provincia di Treviso i volumi erogati sono stati 177,9 mln di euro, con una variazione pari a +0,8%. Quelli nella prima parte dell'anno sono stati 316,4 mln di euro, (-10,1% rispetto al primo semestre dell'anno scorso).
In provincia di Venezia sono stati erogati volumi per 190,4 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente pari a +2,4%. Il primo semestre ha visto un totale di 341,6 mln di euro, con una variazione di -10,2%.
La provincia di Vicenza ha erogato volumi per 159,1 mln di euro, facendo registrare una variazione sul trimestre pari a +6,9%. La prima metà del 2024 ha segnalato un totale di 277,9 mln di euro, con una variazione di -4,4%.
Verona provincia ha erogato volumi per 201,6 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +0,9%. I primi sei mesi dell'anno hanno evidenziato volumi per 371,1 mln di euro e una variazione pari a -4,7%.
IMPORTO MEDIO DI MUTUO - VENETO
Attraverso l'elaborazione dei dati provenienti dalle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas, Kìron Partner SpA ha analizzato la tendenza rispetto all'importo medio di mutuo erogato.
Nel secondo trimestre 2024 in Veneto si è registrato un importo medio di mutuo pari a 118.707 euro, in aumento rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell'anno precedente, quando il ticket medio ammontava a 114.917 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato circa l'1% in più rispetto al mutuatario medio italiano.
CONCLUSIONI
Dopo un inizio d’anno all’insegna della contrazione, il mercato ha mostrato segnali di ripresa nel secondo trimestre del 2024. Anche le prospettive dell’andamento economico migliorano: in base alle ultime proiezioni si prevede che quest'anno l'inflazione scenderà al 2,5%, per poi arrivare al 2,2% nel 2025 e all'1,9% nel 2026. Anche il PIL è atteso al +1% nel 2024 e +1,1% nel 2025. Prosegue l'espansione dell'occupazione e la dinamica salariale rimane robusta. Permangono tuttavia dei fattori rischio che non possono essere sottovalutati: il costo del credito continua a frenare, la domanda di finanziamenti così come la percezione del rischio; la situazione sociopolitica internazionale resta tesa e limita la stabilità e la programmazione dello sviluppo economico.
Alla luce del contesto macroeconomico appena illustrato i tassi dovrebbero proseguire nel percorso di contrazione. Le politiche di credito degli istituti restano attente ma concedono interessanti opportunità, soprattutto ai giovani che sono intenzionati ad acquistare la loro abitazione principale.
In generale ci aspettiamo, per la chiusura del 2024, un sostanziale mantenimento dei volumi erogati nel 2023 con un riallineamento dei mutui nel secondo semestre dell’anno per arrivare in area 42-45 mld di Euro.
Mercato immobiliare turistico - Speciale LAGO GARDA, sponda veronese
“In lieve calo le quotazioni immobiliari della sponda veronese del Lago di Garda (-0,5%). – dichiara Stefano Pachera, Pluriaffiliato Tecnocasa - Stabili le quotazioni immobiliari ad Affi, a Cavaion Veronese e a Costermano. La provenienza degli acquirenti resta invariata e sono in leggero aumento coloro che acquistano per mettere a reddito. Non ci sono importanti sviluppi di nuova costruzione, le poche presenti quando dotate di vista lago registrano prezzi medi di 6000-7000 € al mq a Costermano e Cavaion Veronese, contro una media di 3000 € al mq per il nuovo. Di Costermano si apprezza la pista ciclabile che attraversa tutto il comune e collega i nuovi parchi pubblici. Chi cerca la casa vacanza si orienta sul trilocale, meglio se a piano terra e con giardino. Si desidera la vista lago, uno sfogo esterno e preferibilmente un residence con piscina.
Continua il buon andamento di Caprino e Rivoli Veronese i cui prezzi più contenuti, 1500-2000 € al mq, attirano gli acquirenti con un capitale più basso. Sempre presente il turismo che utilizza e -bike per scoprire così le bellezze del Monte Baldo.
Stabili i valori delle case di Lazise nella prima parte del 2024. I valori immobiliari di un immobile in buono stato si aggirano intorno a 2500-3000 € al mq. Si registra una forte contrazione della domanda da parte di acquirenti tedeschi che rappresentano un’importante fetta di mercato. Restano gli acquirenti del Veneto e della Lombardia ma sono in aumento coloro che arrivano dal Trentino-Alto Adige. Tengono i valori nelle zone centrali e in quelle entro un chilometro dal centro come Barum, Paiari, Dosso e Crocetta dove un immobile con vista lago e in ottime condizioni raggiunge 5000 € al mq. Nella località Barum il nuovo vista lago tocca 7000 € al mq. Gli investitori, sempre molto presenti, con difficoltà trovano immobili su cui investire cifre di 200-250 mila €. Ultimata la pista ciclo pedonale da Gardaland a Lazise ed è in fase di realizzazione quella pedonale tra località Barum e il lago.
Prezzi stabili a Peschiera del Garda. La domanda è sempre vivace ma l’offerta è contenuta. Anche in questo caso è in calo la componente di acquisto tedesca mentre sono sempre presenti i potenziali acquirenti in arrivo dalla provincia di Verona. Si cercano piccoli tagli con spazi esterni come giardino, terrazzo. La scarsa offerta nelle zone esterne determina uno spostamento delle richieste in quelle più periferiche, entro un paio di chilometri dal lago. La carenza di prodotto sta portando interesse verso le colline moreniche dove i prezzi sono più contenuti e aumenta la possibilità di trovare soluzioni indipendenti. Sul lungolago si toccano punte di 6000 € al mq. Mediamente un usato in buono stato in centro si vende intorno a 3000€ al mq. Sempre elevata la domanda per investimento anche se il mercato, ormai saturo, chiede una maggiore qualità e specializzazione dell’offerta per essere competitivi. Sulla prima casa si segnalano richieste da parte di persone residenti nelle grandi città che desiderano un immobile sul lago dove trasferirsi una volta andati in pensione.
Prezzi in leggera diminuzione a Torri del Benaco, stabili a Garda e a Bardolino. La frenata a Torri del Benaco, in cui si registrano anche tempi di vendita in aumento, è dovuta in modo particolare alla riduzione della capacità di spesa della clientela tedesca, storicamente interessata all’area e in particolare alle nuove costruzioni. Queste ultime si vendono dopo trattative più lunghe e ribassi di prezzo, con effetti anche sulle compravendite delle tipologie usate. Il nuovo arriva a 7500 € al mq. Si segnala, invece, un interesse di acquirenti locali per immobili da mettere a reddito con affitti brevi, alla luce della forte presenza turistica.
I residenti Investono su immobili da ristrutturare, con cifre intorno a 200-300 mila €. La cittadina sarà interessata da un importante intervento per la riqualificazione del Lido: realizzazione di uno yacht club, rivisitazione del lungolago, nuovo porto turistico con 80-90 posti barca, nuova pista ciclopedonale con una passerella a sbalzo sull’acqua che collegherà l’area dell’ex lido con il porto vecchio e il centro storico.
A Bardolino si è costruito poco negli ultimi anni e l’offerta include spesso immobili datati, con finiture ed impiantistica da rimodernare, qualità medio bassa ma in buona posizione. Le soluzioni in ottimo stato si vendono a prezzi leggermente più elevati. Le quotazioni viaggiano intorno a 3100 € al mq con punte di oltre 5000 € al mq per le soluzioni nuove o ristrutturate con vista lago. A Bardolino le zone più ricercate sono quelle vicino al centro che permettono di godere della cittadina senza usare l’auto.
Negli ultimi tempi è particolarmente apprezzato il comune di Garda, che piace soprattutto alle famiglie per la tranquillità e le piacevoli spiagge. Nelle zone centrali, molto caratteristiche, si acquista a 3000 € al mq con punte di 5000-5500 € al mq per le soluzioni signorili e con bella vista lago.
Cresce l’interesse per San Zeno di Montagna, sopra Torri del Benaco. C’è stato un intenso sviluppo edilizio e hanno acquistato principalmente veronesi. Presenti anche acquirenti tedeschi di età avanzata e con budget più ridotti. Acquistano qui una casa vacanza con un buon usato intorno a 2000 € al mq, mentre il nuovo arriva a 3000 € al mq.
A Brenzone da segnalare alcuni sviluppi immobiliari in corso sul territorio. A Malcesine resta alto l’interesse per l’acquisto di immobili in zona, contro una contenuta disponibilità di case in vendita. Anche in queste aree si registra una forte diminuzione delle richieste di acquisto dei tedeschi e comunque una minore disponibilità di spesa di questi ultimi. Non sono stati deliberati, nell’ultimo anno, nuovi interventi nel comune di Malcesine i cui prezzi mediamente si aggirano intorno a 4000 € al mq che si superano per le soluzioni più prestigiose o in posizioni con particolare vista lago. La zona infatti sorge ai piedi del Monte Baldo e si estende per una ventina di chilometri. Continuano i lavori per la pista ciclabile che collegherà Malcesine a Torbole. Si estenderà da Navene, comune di Malcesine, verso il confine di regione e con il comune di Nago Torbole.”
Nella prima parte del 2024 i valori immobiliari di Verona hanno evidenziato un aumento dei prezzi dello 0,3%. - afferma Sergia Busini, Pluriaffiliata Tecnocasa - Stabili i prezzi delle case nel centro (+0,1%) anche se si segnala una leggera diminuzione nel centro storico. Sono state interessate prevalentemente le soluzioni da ristrutturare e dalle metrature superiori a 140 mq. Lavori che, in area ZTL, sono particolarmente costosi e possono arrivare a 1600-1700 € al mq. Sempre più attenzione, tra i potenziali acquirenti, verso le tipologie di nuova costruzione acquistabili in altri quartieri. Continuano ad esserci acquisti da parte di investitori che realizzano casa vacanza. Esiste sempre un mercato di prestigio, anche molto selettivo, che evidenzia top prices di 6000-6500 € al mq fino a 7000 € al mq per immobili con affacci panoramici su piazze importanti. Continuano i lavori sulle nuove costruzioni nell’ex palazzo della Banca d’Italia.
Valori immobiliari in leggero aumento a Veronetta, a causa di un’offerta più bassa rispetto alla domanda, anche se aumentano i proprietari che desiderano vendere. Si notano difficoltà per l’acquisto di appartamenti dalla metratura importante, superiore a 140-200 mq. Al di sotto di questa metratura il mercato è vivace grazie anche alla presenza di investitori che comprano per mettere a reddito oppure per realizzare B&B e casa vacanza. Il fenomeno sembra essersi attenuato a causa di una parziale saturazione del mercato. Veronetta offre sia immobili d’epoca sia condomini degli anni ’60-’70. Le tipologie signorili, costruite tra il XVIII ed il XIX secolo, hanno valori compresi tra 3500 e 4000 € al mq. I prezzi per soluzioni ristrutturate e panoramiche non vanno oltre 4200-4300 € al mq, nei contesti e posizioni più prestigiose. Le ultime edificazioni del quartiere risalgono agli anni ’60: si tratta di grandi condomini che, in buono stato, si valutano 2500 € al mq. La domanda di immobili in affitto è sempre molto alta, il canone di un bilocale arredato si attesta su 700 € al mese, quello di un trilocale varia tra 700 e 900 € al mese. Vanno avanti i lavori per l’area delle ex caserme dove stanno costruendo sia in edilizia convenzionata sia in edilizia libera. Case edificate in classe A ed antisismiche superano i 4000 € al mq.
Crescono dell’1,5% i valori immobiliari nella macroarea di Borgo Roma – Golosine. Particolarmente dinamico il quartiere Santa Lucia i cui acquirenti hanno ripreso fiducia con gli ultimi ribassi dei tassi di interesse. Si realizzano soprattutto acquisti di abitazione principale ma si contano anche investitori che si concentrano prevalentemente su bilocali, per la locazione residenziale, sui trilocali per la locazione turistica. Il parco immobiliare è vetusto e, quasi sempre, chi acquista mette in conto lavori di ristrutturazione. Al momento non si evidenzia particolare attenzione per la classe energetica dell’immobile. Chi è in cerca della prima casa si focalizza soprattutto su trilocali e quattro locali. La zona delle Brigate è quella più residenziale e ricercata, dove una soluzione da ristrutturare si aggira intorno a 1400 € al mq a differenza degli immobili finemente ristrutturati che toccano i 1900 € al mq. La zona centrale del quartiere, in prossimità di Piazza dei Caduti, è costituita da condomini anni ’60-‘70 il cui prezzo si aggira intorno ai 1250 al mq per le soluzioni allo stato originale e 1600 € al mq per quelle ristrutturate. Più recenti le case nella zona dei Fiumi, vicina alla pista ciclabile: un immobile degli anni ’90, in buone condizioni, costa intorno a 1800 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda ma una bassa offerta. La ricerca vede impegnati anche studenti universitari che hanno difficoltà a reperire immobili nelle altre zone della città. Per un bilocale si chiedono intorno a 550-600 € al mese.
Nella macroarea di Borgo Trento i prezzi salgono dello 0,7%. Quotazioni stabili nell’area di Avesa, Pindemonte e Valdonega e in aumento a Cesiolo. La motivazione deve ricercarsi in una domanda sempre sostenuta e un’offerta in deciso calo. L’aumento dei prezzi è stato più marcato per le soluzioni ristrutturate di cui c’è forte carenza. A Cesiolo prevalgono le soluzioni degli anni ’70, spesso piccoli contesti condominiali da ristrutturare per i quali ha inciso l’aumento dei costi di ristrutturazione. Cesiolo ha dalla sua la vicinanza all’Ospedale di Borgo Trento motivo per cui interessa anche gli investitori che negli ultimi tempi però, alla luce dell’aumento dei costi, stanno rallentando. Anche in queste zone, non lontane dal centro città, gli investitori hanno preferito gli affitti brevi e, di conseguenza, c’è poca offerta per le locazioni di lungo periodo. Un bilocale si affitta a 800 € al mese. A Cesiolo un usato costa intorno a 1900 € al mq. Valore che sale a 2200 € al mq a Valdonega, caratterizzata dalla presenza di immobili signorili e immersi in un’area verde e tranquilla e vicina al centro storico. Le costruzioni risalgono agli anni ‘60-’70-’80, alcune anche con caratteristiche di tipo signorile, soprattutto nella parte situata verso le zone più collinari. Pindemonte piace per la presenza di tutti i servizi, di locali commerciali e dell’Ospedale: ci sono condomini degli anni ’60, in cui un appartamento in buono stato, costa 2000 € al mq.
Aumentano dello 0,4% i prezzi delle case nella macroarea di Borgo Milano – Stadio – Navigatori, contribuisce a questo l’andamento del quartiere Borgo Milano – Borgo Nuovo, i cui valori sono in lieve aumento nella prima parte dell’anno. Sono cresciuti anche i prezzi delle nuove costruzioni che si sono portati intorno a 2800-3000 € al mq e questo ha trascinato anche le soluzioni usate. Ai potenziali acquirenti interessa la possibilità di ottenere risparmio energetico e antisismico, anche se poi devono fare i conti con gli elevati costi del nuovo. I punti di forza del quartiere risiedono nella sua vicinanza al centro della città, nella presenza dei servizi e nella facilità di accesso alla strada Gardesana, che porta sul lago di Garda. Lo sviluppo immobiliare si è concentrato in modo particolare dagli anni ’50 agli anni ’80. Le abitazioni più recenti si trovano più facilmente in Borgo Nuovo, mentre in Borgo Milano prevalgono quelle in edilizia civile. Le quotazioni di un buon usato si attestano su 1800-2000 € al mq. Difficoltà si segnalano sul mercato degli affitti dove si registra una notevole domanda ma anche una bassa offerta. Questo comporta la presenza di investitori cha acquistano bilocali da 120-150 mila € e che affittano a 500-600 € al mese.
Diminuiscono dello 0,3% i prezzi delle case nella macroarea di Borgo Venezia.
Prezzi immobiliari Verona I semestre 2024
Variazione prezzi macroaree
Mercato commerciale Verona
Negozi I semestre 2024
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Negozi |
Via di passaggio |
Via non di passaggio |
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Prezzi |
+0,2% |
+0,6% |
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Canoni di locazione |
0% |
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“Il segmento dei negozi, fuori dalla ZTL, registra buona domanda ma bassa offerta, prevalentemente nelle zone di passaggio. Il tasso di vacancy è molto basso. Sulle vie di passaggio dei quartieri di S. Lucia (via Mantovana), Golosine (via Golosine), Borgo Roma (via Centro) il mercato ha retto meglio perché prevalgono i negozi di vicinato. – dichiara Graziano Neri, Consulente Gruppo Tecnocasa - Sono arterie ad alto transito veicolare e pedonale dove si registra una buona richiesta di negozi di quartiere che mirano ad avere un’ampia vetrina e il fronte strada. I prezzi arrivano a 1500-1800 € al mq mentre i canoni di locazione toccano 144€ al mq annuo a seconda che ci si allontani o ci si avvicini al centro della città. La domanda arriva da tutti i settori merceologici (ristorazione, food, e-commerce). C’è sempre interesse da parte degli investitori che impiegano da 60 a 150 mila € per acquistare locali con rendimento annuo lordo intorno all’8%. I potenziali acquirenti e inquilini sono concentrati su richieste di qualità e mirate.
Completamente saturo il mercato sulle quattro strade principali della città quali via Mazzini, via Cappello, corso Porta Borsari e piazza delle Erbe. Per posizionarsi occorre pagare la key money che può arrivare anche a un milione di € sulla gettonata via Mazzini. I canoni di locazione vanno da 600 a 1200 € al mq annuo con punte di 2400 € al mq annuo. I prezzi di vendita possono oscillare da 10 a 12 mila € al mq nella via principale dello shopping. Anche le traverse delle strade di passaggio non registrano tassi di vacancy e si insediano prevalentemente attività di ristorazione d’asporto. Nel centro di Verona c’è il contingentamento delle licenze di somministrazione e ristorazione e per questo motivo molti spostano la ricerca in quartieri limitrofi come Valverde e San Zeno. I valori delle licenze in centro sono saliti nel tempo, arrivando anche a 140-150 mila €. Gli investitori che comprano chiedono redimenti annui lordi intorno a 5,5%-6,5%, per salire a 8-9% se l’immobile è posizionato nei borghi di Verona. Vacancy assente anche in corso Porta Nuova, via di alto passaggio veicolare e pedonale, dove si registrano canoni annui di circa 320 € al mq annuo. Nei quartieri limitrofi al centro come Valverde, Cittadella e San Zeno si avviano attività di servizi alle persone e alle imprese, ristorazione e somministrazione. Su corso Milano si segnalano canoni annui di 192 € al mq annuo, ci sono brand importanti sul settore dei servizi e della somministrazione (Eminflex, Amplifon, Mc Donald’s) e istituti di credito. Costante la domanda di magazzini/depositi da parte di società edili, traslochi o di chi ha deciso di vendere solo on line abbandonando il negozio su strada. Si cercano piani terra o seminterrati, con facile accesso per i furgoni. Nel quartiere di Borgo Trento piacciono gli spazi ampi per insediare attività di vendita di mobili, per aprire centri estetici, palestre e realizzare attività di take-away. In queste tre zone si chiede un rendimento annuo lordo intorno al 7%. Nei quartieri Stadio, San Massimo e Borgo Milano si arriva al 10% annuo lordo.”
Mercato mutui in Veneto e a Verona: i dati del II trimestre 2024
Gli esperti di Kìron Partner SpA, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa, hanno analizzato nel dettaglio l'andamento dei finanziamenti finalizzati all'acquisto dell'abitazione concessi alle famiglie residenti sul territorio regionale nel secondo trimestre 2024. L'analisi fa riferimento al report Banche e istituzioni finanziarie, aggiornato e pubblicato da Banca d'Italia nel mese di Settembre 2024.
ITALIA
Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 11.250,2 milioni di euro, rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni pari a +6,9%, per un controvalore di 729,0 milioni di euro. La fotografia indica una ripresa dell'erogazione del credito concesso alle famiglie, in controtendenza rispetto al -17,1% registrato nel primo trimestre 2024 e al -15,8% del quarto trimestre 2023.
Il primo semestre 2024 si è chiuso con 19.792,7 milioni di euro erogati, con una variazione pari a
-4,9% rispetto ai primi sei mesi del 2023.
VENETO
“Le famiglie venete - spiega Michele Lovato, Responsabile d’Area Kìron Partner SpA - hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 998,5 milioni di euro, che collocano la regione al quarto posto per totale erogato in Italia, con un'incidenza dell'8,88%; rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra una variazione delle erogazioni pari a +2,4%, per un controvalore di +23,0 milioni di euro.
Se si osserva l'andamento delle erogazioni nella prima parte dell'anno, e si analizzano quindi i volumi del primo semestre 2024, la regione mostra una variazione negativa pari a -7,2%, per un controvalore di -139,0 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi primi sei mesi 1.792,3 mln di euro, volumi che rappresentano il 9,06% del totale nazionale.”
PROVINCE DEL VENETO
Nel secondo trimestre 2024 le province del Veneto hanno evidenziato il seguente andamento.
La provincia di Belluno ha erogato volumi per 29,9 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +7,1%. Nel primo semestre 2024 sono stati erogati 55,3 mln di euro, pari a -8,6%.
A Padova provincia sono stati erogati volumi per 209,9 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente pari a -0,0%. Nel semestre sono stati erogati 373,6 mln di euro (-7,3%).
La provincia di Rovigo ha erogato volumi per 29,8 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +11,0%. I primi sei mesi dall'anno hanno evidenziato volumi per 56,5 mln di euro, corrispondenti a +1,6%.
In provincia di Treviso i volumi erogati sono stati 177,9 mln di euro, con una variazione pari a +0,8%. Quelli nella prima parte dell'anno sono stati 316,4 mln di euro, (-10,1% rispetto al primo semestre dell'anno scorso).
In provincia di Venezia sono stati erogati volumi per 190,4 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente pari a +2,4%. Il primo semestre ha visto un totale di 341,6 mln di euro, con una variazione di -10,2%.
La provincia di Vicenza ha erogato volumi per 159,1 mln di euro, facendo registrare una variazione sul trimestre pari a +6,9%. La prima metà del 2024 ha segnalato un totale di 277,9 mln di euro, con una variazione di -4,4%.
Verona provincia ha erogato volumi per 201,6 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +0,9%. I primi sei mesi dell'anno hanno evidenziato volumi per 371,1 mln di euro e una variazione pari a -4,7%.
IMPORTO MEDIO DI MUTUO - VENETO
Attraverso l'elaborazione dei dati provenienti dalle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas, Kìron Partner SpA ha analizzato la tendenza rispetto all'importo medio di mutuo erogato.
Nel secondo trimestre 2024 in Veneto si è registrato un importo medio di mutuo pari a 118.707 euro, in aumento rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell'anno precedente, quando il ticket medio ammontava a 114.917 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato circa l'1% in più rispetto al mutuatario medio italiano.
CONCLUSIONI
Dopo un inizio d’anno all’insegna della contrazione, il mercato ha mostrato segnali di ripresa nel secondo trimestre del 2024. Anche le prospettive dell’andamento economico migliorano: in base alle ultime proiezioni si prevede che quest'anno l'inflazione scenderà al 2,5%, per poi arrivare al 2,2% nel 2025 e all'1,9% nel 2026. Anche il PIL è atteso al +1% nel 2024 e +1,1% nel 2025. Prosegue l'espansione dell'occupazione e la dinamica salariale rimane robusta. Permangono tuttavia dei fattori rischio che non possono essere sottovalutati: il costo del credito continua a frenare, la domanda di finanziamenti così come la percezione del rischio; la situazione sociopolitica internazionale resta tesa e limita la stabilità e la programmazione dello sviluppo economico.
Alla luce del contesto macroeconomico appena illustrato i tassi dovrebbero proseguire nel percorso di contrazione. Le politiche di credito degli istituti restano attente ma concedono interessanti opportunità, soprattutto ai giovani che sono intenzionati ad acquistare la loro abitazione principale.
In generale ci aspettiamo, per la chiusura del 2024, un sostanziale mantenimento dei volumi erogati nel 2023 con un riallineamento dei mutui nel secondo semestre dell’anno per arrivare in area 42-45 mld di Euro.
Mercato immobiliare turistico - Speciale LAGO GARDA, sponda veronese
“In lieve calo le quotazioni immobiliari della sponda veronese del Lago di Garda (-0,5%). – dichiara Stefano Pachera, Pluriaffiliato Tecnocasa - Stabili le quotazioni immobiliari ad Affi, a Cavaion Veronese e a Costermano. La provenienza degli acquirenti resta invariata e sono in leggero aumento coloro che acquistano per mettere a reddito. Non ci sono importanti sviluppi di nuova costruzione, le poche presenti quando dotate di vista lago registrano prezzi medi di 6000-7000 € al mq a Costermano e Cavaion Veronese, contro una media di 3000 € al mq per il nuovo. Di Costermano si apprezza la pista ciclabile che attraversa tutto il comune e collega i nuovi parchi pubblici. Chi cerca la casa vacanza si orienta sul trilocale, meglio se a piano terra e con giardino. Si desidera la vista lago, uno sfogo esterno e preferibilmente un residence con piscina.
Continua il buon andamento di Caprino e Rivoli Veronese i cui prezzi più contenuti, 1500-2000 € al mq, attirano gli acquirenti con un capitale più basso. Sempre presente il turismo che utilizza e -bike per scoprire così le bellezze del Monte Baldo.
Stabili i valori delle case di Lazise nella prima parte del 2024. I valori immobiliari di un immobile in buono stato si aggirano intorno a 2500-3000 € al mq. Si registra una forte contrazione della domanda da parte di acquirenti tedeschi che rappresentano un’importante fetta di mercato. Restano gli acquirenti del Veneto e della Lombardia ma sono in aumento coloro che arrivano dal Trentino-Alto Adige. Tengono i valori nelle zone centrali e in quelle entro un chilometro dal centro come Barum, Paiari, Dosso e Crocetta dove un immobile con vista lago e in ottime condizioni raggiunge 5000 € al mq. Nella località Barum il nuovo vista lago tocca 7000 € al mq. Gli investitori, sempre molto presenti, con difficoltà trovano immobili su cui investire cifre di 200-250 mila €. Ultimata la pista ciclo pedonale da Gardaland a Lazise ed è in fase di realizzazione quella pedonale tra località Barum e il lago.
Prezzi stabili a Peschiera del Garda. La domanda è sempre vivace ma l’offerta è contenuta. Anche in questo caso è in calo la componente di acquisto tedesca mentre sono sempre presenti i potenziali acquirenti in arrivo dalla provincia di Verona. Si cercano piccoli tagli con spazi esterni come giardino, terrazzo. La scarsa offerta nelle zone esterne determina uno spostamento delle richieste in quelle più periferiche, entro un paio di chilometri dal lago. La carenza di prodotto sta portando interesse verso le colline moreniche dove i prezzi sono più contenuti e aumenta la possibilità di trovare soluzioni indipendenti. Sul lungolago si toccano punte di 6000 € al mq. Mediamente un usato in buono stato in centro si vende intorno a 3000€ al mq. Sempre elevata la domanda per investimento anche se il mercato, ormai saturo, chiede una maggiore qualità e specializzazione dell’offerta per essere competitivi. Sulla prima casa si segnalano richieste da parte di persone residenti nelle grandi città che desiderano un immobile sul lago dove trasferirsi una volta andati in pensione.
Prezzi in leggera diminuzione a Torri del Benaco, stabili a Garda e a Bardolino. La frenata a Torri del Benaco, in cui si registrano anche tempi di vendita in aumento, è dovuta in modo particolare alla riduzione della capacità di spesa della clientela tedesca, storicamente interessata all’area e in particolare alle nuove costruzioni. Queste ultime si vendono dopo trattative più lunghe e ribassi di prezzo, con effetti anche sulle compravendite delle tipologie usate. Il nuovo arriva a 7500 € al mq. Si segnala, invece, un interesse di acquirenti locali per immobili da mettere a reddito con affitti brevi, alla luce della forte presenza turistica.
I residenti Investono su immobili da ristrutturare, con cifre intorno a 200-300 mila €. La cittadina sarà interessata da un importante intervento per la riqualificazione del Lido: realizzazione di uno yacht club, rivisitazione del lungolago, nuovo porto turistico con 80-90 posti barca, nuova pista ciclopedonale con una passerella a sbalzo sull’acqua che collegherà l’area dell’ex lido con il porto vecchio e il centro storico.
A Bardolino si è costruito poco negli ultimi anni e l’offerta include spesso immobili datati, con finiture ed impiantistica da rimodernare, qualità medio bassa ma in buona posizione. Le soluzioni in ottimo stato si vendono a prezzi leggermente più elevati. Le quotazioni viaggiano intorno a 3100 € al mq con punte di oltre 5000 € al mq per le soluzioni nuove o ristrutturate con vista lago. A Bardolino le zone più ricercate sono quelle vicino al centro che permettono di godere della cittadina senza usare l’auto.
Negli ultimi tempi è particolarmente apprezzato il comune di Garda, che piace soprattutto alle famiglie per la tranquillità e le piacevoli spiagge. Nelle zone centrali, molto caratteristiche, si acquista a 3000 € al mq con punte di 5000-5500 € al mq per le soluzioni signorili e con bella vista lago.
Cresce l’interesse per San Zeno di Montagna, sopra Torri del Benaco. C’è stato un intenso sviluppo edilizio e hanno acquistato principalmente veronesi. Presenti anche acquirenti tedeschi di età avanzata e con budget più ridotti. Acquistano qui una casa vacanza con un buon usato intorno a 2000 € al mq, mentre il nuovo arriva a 3000 € al mq.
A Brenzone da segnalare alcuni sviluppi immobiliari in corso sul territorio. A Malcesine resta alto l’interesse per l’acquisto di immobili in zona, contro una contenuta disponibilità di case in vendita. Anche in queste aree si registra una forte diminuzione delle richieste di acquisto dei tedeschi e comunque una minore disponibilità di spesa di questi ultimi. Non sono stati deliberati, nell’ultimo anno, nuovi interventi nel comune di Malcesine i cui prezzi mediamente si aggirano intorno a 4000 € al mq che si superano per le soluzioni più prestigiose o in posizioni con particolare vista lago. La zona infatti sorge ai piedi del Monte Baldo e si estende per una ventina di chilometri. Continuano i lavori per la pista ciclabile che collegherà Malcesine a Torbole. Si estenderà da Navene, comune di Malcesine, verso il confine di regione e con il comune di Nago Torbole.”
